الشركات العقارية

[حديث النفس]

%56.5 تراجعاً بصفقات السكن الخاص في مارس

شهد سوق عقار السكن الخاص خلال مارس 2023 انخفاضاً ملحوظاً في قيمة التداولات التي بلغت نحو 101.87 مليون دينار، وهي أدنى بما نسبته %54.2 من مستوى الشهر نفسه من عام 2022، حين بلغت آنذاك 222.63 مليون دينار. كما انخفض عدد صفقات القطاع نفسه خلال مارس 2023 إلى 223 صفقة مقارنة بـ 513 صفقة في مارس 2022، أي متراجعاً بنحو %56.5.

قيم التداولات
أظهرت بيانات إدارتي التسجيل العقاري والتوثيق في وزارة العدل أن إجمالي قيمة تداولات العقار (عقوداً ووكالات) في القطاعات الرئيسية الثلاثة (السكني والاستثماري والتجاري) بلغ نحو 249.62 مليون دينار خلال مارس 2023، وهي قيمة أدنى بما نسبته %29.8 من مستوى سيولة مارس 2022 البالغة نحو 355.82 مليون دينار.

وسجلت قيمة تداولات القطاع الاستثماري نحو 105.33 ملايين دينار عبر 121 صفقة عقارية خلال مارس 2023، لتنخفض قيمتها بنحو %8.22 عن الشهر ذاته من العام الماضي، حين بلغت آنذاك 114.77 مليون دينار عبر 125 صفقة، في حين بلغت قيمة صفقات نشاط القطاع التجاري 42.42 مليون دينار عبر 3 صفقات خلال مارس 2023، مقابل 6 صفقات بإجمالي 18.42 مليون دينار في مارس 2022، وهي قيمة أعلى بما نسبته %130.2 على أساس سنوي.

توزيع التداولات
أفادت الإحصائية الشهرية لوزارة العدل بأن التداولات العقارية في القطاعات الرئيسية الثلاثة توزعت خلال مارس 2023 ما بين نحو 249.62 مليون دينار عقوداً، ونحو 1.43 مليون دينار وكالات، أي ما مجموعه 251.05 مليون دينار، في حين بلغ إجمالي عدد الصفقات العقارية 350 صفقة، حيث توزعت ما بين 347 عقوداً، و3 وكالات فقط.

الوكالات العقارية
في ما يخص تداولات الوكالات العقارية، شهد عقار السكن الخاص 3 صفقات خلال مارس 2023 بلغت قيمتها نحو 1.43 مليون دينار، مقابل 39 صفقة بقيمة 13.22 مليون دينار خلال مارس 2022، وفق إحصائية «العدل».

(الأحمدي) في الصدارة
استحوذت محافظة الأحمدي على أعلى عدد صفقات في السكن الخاص بواقع 77 صفقة، تلتها محافظة حولي بـ52 صفقة، ثم محافظة الفروانية بواقع 33 صفقة، تلتها محافظة مبارك الكبير بـ30 صفقة، في حين حظيت كل من محافظتي العاصمة والجهراء بأدنى عدد بواقع 22 و9 صفقات على التوالي.

 

[حديث النفس]

بنك قطر الوطني: إلى أين تتجه أسعار العقارات في الاقتصادات المتقدمة؟​

 

[حديث النفس]

14 مليون دينار إجمالي تداولات شقق التمليك في الربع الأول..​

بلغ إجمالي تداولات شقق التمليك في فترة الربع الأول من عام 2023 نحو 14 مليون دينار، مستحوذة على أقل من 2% تقريباً من إجمالي قيمة تداولات القطاع العقاري خلال الفترة المذكورة، والبالغة 735 مليوناً.

ووفقاً للبيانات المذكورة في إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل، فقد تراوحت أسعار الشقق بين 32 و292 ألف دينار، فيما تراوح سعر المتر بين 466 و1400 دينار، بحسب المنطقة ومساحة الشقة وتشطيباتها.

ويعتبر قطاع شقق التمليك من أهم القطاعات العقارية، وتتجه العديد من بلدان العالم نحو الاهتمام بهذا القطاع، إذ يعتبر بوابة دخول أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة والمتوسطة للقطاع العقاري، ومساهماً رئيسياً في السياحة، وأيضاً لمعالجة المشكلة الإسكانية، لكن الوضع في الكويت يختلف تماماً، إذ لا يزال الإقبال على هذا القطاع ضعيفاً جداً، لعدة أسباب، منها أن الشقق غير مرغوب فيها للسكن من المواطنين لتفضيلهم السكن في المناطق النموذجية على المناطق الاستثمارية أو السكن العمودي، مما خفض التداول على هذا القطاع من المواطنين.

أما بالنسبة إلى المستثمرين، فيعتبر قطاع شقق التملك غير جاذب لهم، ويعود السبب في ذلك إلى الفوضى التي يعانيها هذا القطاع، وعدم تطبيق القوانين واللوائح التي تعمل على تنظيمه، وهذا على الرغم من أن إقرارها يتم من الجهات المعنية.

ويلاحظ من البيانات المتوافرة في إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل أن مساحات الشقق صغيرة جداً، ويعود ذلك لعدم استطاعة المطور أو المستثمر في القطاع الاستثماري تطوير مساحات لشقق أكبر من 60 متراً مربعاً، لارتفاع قيمة الأراضي الاستثمارية، فهو مضطر لاستغلال كل المساحات ليكون هناك عائد مجز، ومن هنا يجب على الدولة طرح المزيد من الأراضي للقطاع الخاص، للمساهمة في تخفيض أسعار الأراضي الاستثماري، بالتالي يصبح بمقدور المطور بناء شقق بمساحات أكبر، وبذلك يأتي جذب المواطن للسكن فيها أو أصحاب رؤوس الأموال للاستثمار.

كما أن ارتفاع أسعار الشقق ساهم في زيادة عزوف المواطنين والمستثمرين للاستثمار في هذا القطاع، حيث إن الأسعار تعتبر مرتفعة جداً لو تمت المقارنة بأسعار الشقق في معظم بلدان العالم، وهناك فرق كبيرة فيما بينهم، فبالتالي يفضّل المستثمر التوجه إلى الخارج بدلاً من الاستثمار في السوق المحلي.

ويفتقد قطاع شقق التمليك تفعيل القوانين المنظمة له، ومنها (اتحاد الملاك) الذي تم إقراره مسبقاً ولم يتم تفعيله، وهو مطبّق في جميع البلدان التي أولت اهتماماً أكبر لقطاع الشقق، إذ إن اتحاد الملّاك يعمل على ضبط العملية ويحافظ على حقوق الملّاك وعلى العقار نفسه.

ويتركز قطاع شقق التمليك في مناطق معيّنة في الدولة، وهي حولّي والسالمية وبنيد القار، والفنطاس والمهبولة و(صباح السالم) والجابرية والشعب، وتعتبر المنطقتان الأخيرتان من أغلى المناطق، فيما تعتبر منطقة الفنطاس من أرخصها.

وأكد عدد من خبراء العقار أن جزءاً من حل الأزمة الإسكانية يكمن في تطوير وتنظيم قطاع شقق التمليك، إذ أثبت الواقع أن المواطن لا يمانع في السكن العمودي مادام هناك تنظيم وخدمات متكاملة ومساحات كبيرة.

وتعتبر تجربة الشقق التي تم توفيرها في منطقتَي جابر الأحمد وشمال غرب الصليبيخات، ناجحة، ولاقت إقبالاً كبيراً من مستحقي الرعاية السكنية، خصوصاً وسط الارتفاع الكبير بالقيم الإيجارية التي تلتهم جزءاً كبيراً من دخل المواطن.

 

[حديث النفس]

%29 تراجع التمويلات الإسكانية إلى 323.4 مليون دينار في شهرين..​

ارتفاع رصيد تسهيلات البنوك المتراكمة 8% على أساس سنوي إلى 15.77 مليار دينار بنهاية فبراير الماضي​

تراجعت قيمة التمويلات (الشهرية) التي تقدمها البنوك المحلية إلى القطاع السكني خلال شهري يناير وفبراير بنسبة 29.1% وبنحو 133 مليون دينار لتنخفض من 456.4 مليون دينار في شهري يناير وفبراير 2022 إلى 323.4 مليون دينار في نفس الفترة من 2023.

وحسب بيانات بنك الكويت المركزي لشهر فبراير الماضي، فقد شهدت هذه التمويلات انخفاضاً على أساس شهري بنسبة 22.2% وبنحو 40.4 مليون دينار، من 181.9 مليون دينار في يناير إلى 141.5 مليون دينار في فبراير، كما هبطت على أساس سنوي بنسبة 38% وبنحو 86.7 مليون دينار وذلك بعد أن كانت 228.2 مليون دينار في نهاية فبراير 2022.

ويعتبر التمويل الإسكاني قروض شخصية طويلة الأجل لا تتجاوز مدتها خمس عشرة سنة، تقدمها البنوك للعميل بغرض شراء أو بناء أو ترميم سكن خاص.

وشهد قطاع السكن الخاص، ارتفاعا كبيرا في الأسعار خلال أخر ثلاث سنوات بسبب شح المعروض وارتفاع الطلب، حيث لم يتأثر هذا القطاع بجائحة “كورونا” كما تأثرت باقي القطاعات الاستثمارية والتجارية، بل واصل قطاع العقار السكني ارتفاعه على نفس الوتيرة مع استمرار تراجع العرض وارتفاع الطلب.

الرصيد المتراكم
في المقابل زاد إجمالي رصيد التمويل (المتراكم) المقدم من البنوك المحلية إلى القطاع الإسكاني على أساس سنوي بنسبة 8% وبقيمة 1.176 مليار دينار، ليرتفع من 14.6 مليار دينار في فبراير 2022 إلى 15.776 مليار دينار في فبراير الماضي، في المقابل تراجع هذا الرصيد على أساس شهري بنسبة بسيطة وبقيمة 1.1 مليون دينار، وذلك بعد أن كانت 15.777 مليار دينار في يناير.

وشهدت رصيد التمويلات نمواً متواصلاً خلال عام 2022، حيث ارتفعت من 14.390 مليار دينار في ديسمبر 2021 إلى 14.5 مليار في يناير 2022 ثم إلى 14.6 مليار في فبراير، وإلى 14.735 مليار في مارس، وإلى 14.844 مليار في إبريل، وإلى 14.993 مليار في مايو، وإلى 15.213 مليار في يونيو، وإلى 15.287 مليار في يوليو، و 15.436 مليار في أغسطس، وإلى 15.528 مليار في سبتمبر، و15.616 مليار في أكتوبر، وإلى 15.7 مليار في نوفمبر، وإلى 15.74 مليار في ديسمبر.

وشهد رصيد التمويلات الإسكانية التي تقدمها البنوك نمواً كبيراً خلال الخمس سنوات الماضية، لتقفز بنسبة 30.3 في المئة وبنحو 4.767 مليار دينار من 10.972 مليار دينار في ديسمبر 2017 إلى 15.74 مليار دينار في ديسمبر 2022، حيث ارتفعت من 10.972 مليار دينار في ديسمبر 2017 إلى 11.723 مليار دينار في 2018 بنمو 6.8 في المئة، ثم إلى 11.959 مليار دينار في 2019 بنمو 2 في المئة، ثم إلى 12.710 مليار دينار في 2020 بنمو 6.2 في المئة، ثم إلى 14.39 مليار دينار في 2021 بنمو 13.2 في المئة إلى 15.74 مليار دينار في نهاية 2022.

تمويل السكن الخاص
ومن جانب أخر تراجع رصيد تمويلات “السكن الخاص والنموذجي” خلال شهر فبراير الماضي بنسبة 0.7% وبقيمة 2.4 مليون دينار من 326.2 مليون دينار في نهاية ينايرر إلى 323.8 مليون دينار في فبراير، كما انخفضت بنسبة 0.2% وبقيمة 600 ألف دينار على أساس سنوي، وذلك بعد أن كانت 324.4 مليون دينار في يناير 2022.

وتشهد أسعار السكن ارتفاعاً متواصلاً في الأسعار، حيث ارتفع متوسط سعر متر المربع لأراضي السكن الخاص في الكويت بنسبة 16.4% خلال 2022 إلى 1.274 ألف دينار، ورغم ذلك فقد حققت سيولة نشاط السكن الخاص انخفاضاً بنسبة 32% عام 2022 مقارنة بعــام 2021، حيث بلغ حجمها عقوداً ووكالات نحو 2.009 مليار دينار، وبلغت مساهمتها النسبية نحو 53.4% من سيولة السوق، وهي أدنى من نسبة مساهمتها عام 2021 والبالغة نحو 75.1%، بينما ارتفعت سيولة نشاط السكن الاستثماري إلى نحو 1.116 مليار وبنسبة 43.3% مقارنة بعام 2021، مع ارتفاع في نسبة مساهمته في سيولة السوق إلى نحو 29.6%، فيما كان نصيبه نحو 19.8% من سيولة السوق عام 2021.

 

[حديث النفس]

%70 تراجع قيمة تداولات القطاع العقاري خلال الشهر الماضي
استقرار متوسط قيمة الصفقة الواحدة للعقار السكني عند 434 ألف دينار


تراجع قيمة تداولات القطاع العقاري بلغت قيمة تداولات القطاع العقاري عقوداً ووكالات خلال شهر أبريل من العام الحالي 138.6 مليون دينار، مقارنة بتداولات قيمتها 460 مليوناً، خلال الفترة ذاتها من العام 2022، أي بتراجع نسبته 69.8%.

وبحسب الإحصائية، التي أصدرتها إدارة التسجيل العقاري والتوثيق في وزارة العدل، فقد بلغت قيمته تداولات السكن الخاص عقوداً ووكالات 57.2 مليون دينار، بعدد 132 عقاراً، مقارنة بـ 147 مليوناً، بعدد 339 عقاراً بتراجع نسبته 61%، بمتوسط 434 ألفاً قيمة الصفقة الواحدة، دون تغير عن الفترة المماثلة من العام 2022.

فيما بلغ إجمالي تداولات القطاع الاستثماري عقوداً 55.5 مليون دينار خلال شهر أبريل من عام 2023، بعدد 76 عقاراً مقارنة بـ 83.2 مليون دينار بعدد 107 عقارات، أي بتراجع نسبته 33.2% فيما بلغ إجمالي تداولات القطاع التجاري 12.06 مليوناً، بعدد 4 عقارات، مقارنة مع 161.2 مليوناً، بعدد 49 عقاراً.

وتم تداول 7 عقارات حرفية بقيمة 10.6 ملايين دينار، مقارنة بعدد 9 عقارات قيمتها 12.04 مليون دينار، خلال شهر أبريل من العام 2022، أي بانخفاض نسبته 11.5%، وتم تداول عقار على الشريط الساحلي يقع في محافظة حولي بقيمة 1.02 مليون دينار، ولم يشهد شهر أبريل 2023 تداول أي من عقارات المخازن والصناعي.

واستحوذت محافظة الأحمدي على الحصة الأكبر من تداولات السكن الخاص بعدد 51 عقاراً، تليها محافظة العاصمة بعدد 29، ثم محافظة حولي بـ 19 عقاراً، ثم الفروانية بـ 16 عقاراً، ومبارك الكبير بعدد 8 عقارات، وأخيراً محافظة الجهراء بعدد 6 عقارات سكنية.

فيما تصدرت محافظة حولي باقي المحافظات لناحية الأكثر تداولات بالنسبة للعقارات الاستثمارية، إذ تم بيع عدد 29 عقاراً، تليها محافظة مبارك الكبير بعدد 20 عقاراً استثمارياً، ثم محافظة الأحمدي بـ 18، والفروانية بـ 6 عقارات، والعاصمة 3 عقارات.

وتم بيع عقارين تجاريين في محافظة العاصمة، وعقارين في كل من حولي والفروانية، فيما تم بيع عدد 6 عقارات حرفية تقع في الفروانية وآخر في مبارك الكبير.

 

[حديث النفس]

الوطني - الموجز الاقتصادي - سوق العقار - الربع الأول 2023م

 

[حديث النفس]

بوحمد: تصحيح صحي للأسعار يشهده القطاع العقاري

قال مدير الإدارة العقارية بشركة بازار ريل استيت العقارية، عبدالله بوحمد، إنه بعد ارتفاع معدلات الفائدة من الفدرالي الأميركي، وتوقّع دخول الاقتصاد العالمي في الركود الاقتصادي، فقد تفاعل سوق العقارات المحلي سلباً لقرارات رفع الفائدة، وعليه، فقد بلغت قيمة تداولات العقارات السكنية للربع الأول من العام الحالي 372 مليون دينار، بانخفاض 45%، مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، التي كانت 542 مليوناً، كما انخفض عدد صفقات العقارات السكنية للربع الأول من العام الحالي إلى 782 صفقة، وبنسبة تقدر 77%، مقارنة بنفس الفترة من العام السابق، الذي كان فيه عدد الصفقات 1387 صفقة.

وأفاد بوحمد، بأن عدد صفقات القطاع العقاري بشكل عام تراجع إلى 1122 صفقة، بانخفاض 54% عن نفس الفترة من العام السابق، والتي كانت 1734 صفقة خلال الربع الأول من عام 2022.

وتوقّع أن يستمر تراجع أداء القطاع العقاري خلال العام الحالي، مدفوعاً بالقرارات التشددية لـ الفدرالي الأميركي، والتوقعات التي تشير إلى ارتفاع مرتقب للفائدة البنكية، مما سيزيد من احتمالية تراجع قيمة التداولات، بالتالي انخفاض الأسعار.

وأوضح أنه ينبغي على المهتمين بالسوق العقاري متابعة الوضع الاقتصادي بشكل دقيق وعدم التسّرع باتخاذ قرارات استثمارية من دون دراستها بشكل كاف، مؤكداً أن هذا التصحيح يعد صحيّاً للأسعار، بعد الارتفاعات الصاروخية في قيمة العقارات خلال السنوات الثلاث الأخيرة.

وعن عدد الصفقات من حيث المحافظات، أوضح بوحمد أن محافظة الأحمدي جاءت في المرتبة الأولى بـ 206 صفقات، بانخفاض أكثر من 200% من نفس الفترة من العام السابق، تلتها محافظة حولي بـ 183 صفقة، منخفضة بنسبة 12%، مقارنة بنفس الفترة من العام السابق، وثالثاً محافظة العاصمة بـ 68 صفقة، منخفضة بنسبة 142%، مقارنة بنفس الفترة من العام السابق.

أما عن بقية القطاعات الأخرى، فأوضح أنها لم تسجل تغيّراً ملحوظاً، سواء على مستوى عدد الصفقات أو قيمة التداولات، وعليه، فإن العقارات السكنية كان لها النصيب الأكبر في الانخفاض، ويُعزى هذا لعدة أسباب، أهمها ارتفاع معدل الفائدة وتضخّم أسعار العقارات خلال السنوات الثلاث الأخيرة، ووصولها إلى معدلات قياسية لم يشهدها سوق العقارات السكنية إطلاقاً.

 

[حديث النفس]

«الإعفاء من عقد الإيجار».. يُربك قطاع المكاتب

لا شك أن قطاع تأجير المكاتب يعد جزءاً من النشاط العقاري الذي يعتبر من أهم أركان الاقتصاد، بما يمثله كقاطرة للعديد من القطاعات الحيوية، فيما يبدو أن قرار وزارة التجارة والصناعة بشأن إعفاء 54 نشاطاً من عقد الايجار لتصدير الرخصة التجارية ومن دون الحاجة إلى تأجير مقر، سيلقي بظلاله على معدلات أشغال قطاع المكاتب، في حال استغنت بعض الأعمال التجارية عن مواقعها المؤجرة واتجهت للعمل من المنزل أو عن بعد.

عقاريون لـ القبس اعتبروا أن القرار سيؤثر بشكل مباشر في المكاتب ذات المساحات التي لا تتعدى 30 أو 40 متراً مربعاً، والتي أغلبها تتمركز خارج حدود مدينة الكويت، فيما تبقى المكاتب الكبيرة، لا سيما الموجودة بالأبراج التجارية بعيدة عن تداعيات القرار وستحافظ بشكل عام على نسب أشغالها، فيما يرى آخرون أن الوقت مبكر لمعرفة تداعيات القرار على قطاع المكاتب.

تأثير مباشر
أكد رئيس اتحاد العقاريين إبراهيم العوضي أن قرار «التجارة» بإعفاء بعض الأنشطة التجارية من عقد الإيجار سيؤثر بشكل مباشر في سوق إيجارات قطاع المكاتب وعلى معدلات الإشغال.

وقال إن قطاع المكاتب في الكويت مصنف إلى أقسام منها التي تقع في أبراج تجارية وتضم مساحات كبيرة جداً، حيث تقوم الشركات باستئجارها وممارسة نشاطها من خلال دوام رسمي، وهذه يصعب تأثرها بالقرار.

فيما اعتبر العوضي أن سوق المكاتب صغيرة الحجم التي تقدر مساحاتها بنحو 30 أو 40 متراً مربعاً أو ما دون هي التي قد تتأثر بالقرار، والتي عادة ما يلجأ إليها الراغب في إنشاء نشاط جديد أو صاحب الرخصة التجارية الذي يضطر إلى تأجير مقر مؤقت لاستكمال اجراءات الترخيص وبعد حصوله على جميع الموافقات اللازمة يقوم بإلغاء عقد الإيجار.

وأشار إلى أن أغلب المكاتب الصغيرة تتمركز خارج حدود مدينة الكويت، وبالتالي فإن مكاتب العاصمة عموماً لن تتأثر بالقرار، فيما يبقى التأثير الأكبر على المكاتب التي تقع ضمن مناطق أخرى، مثل حولي والسالمية والفروانية وخيطان وغيرها، والتي عادة ما تكون صغيرة الحجم.

إعادة ترتيب الاستثمارات
توقع العوضي أن تتراجع نسب اشغال قطاع المكاتب، كون أن نموذج العمل لبعض الأبراج مبنية على أساس احتوائها لمكاتب صغيرة تعتمد على حاجة أصحاب الرخص، وبالتالي يجب عليها اليوم أن تعيد تشكيل وترتيب استثماراتها بما يتواءم مع القرار والبحث على أنشطة أخرى، خصوصاً فيما يتعلق بالمكاتب الواقعة في السراديب والميزانين بالمجمعات المنتشرة في المناطق المذكورة، التي بعضها يستغل للترخيص عليها ثم التخلي عنها، وهذا ما ينطبق بشكل كبير على الأنشطة التي لا تحتاج إلى مقر أو لتسجيل عمالة، وهي تمثل نسبة لا بأس بها.

ورأى بأن هناك بعض المحال أو المكاتب الصغيرة ستستمر بعملها كالمعتاد، كون مستأجريها لا يحتاجون إلى مساحات كبيرة لممارسة نشاطهم التجاري.

وختم العوضي بالقول: «يصعب عموماً معرفة مدى تأثير القرار على قطاع المكاتب حالياً، لأنه مازال في مراحله الأولى، ولم نشاهد حتى الآن أي ردات فعل، سواء سلبية أو إيجابية من السوق، واعتقد أنه في المقبل من الأيام ستتضح الصورة بشكل أكبر».

السمسرة العقارية
قال نائب رئيس اتحاد وسطاء العقار عماد حيدر إنه لا بد من إعادة النظر في القرار الوزاري 86 / 2023 بشأن الأنشطه ذات الطبيعة الخاصة ومراجعته، خصوصاً فيما يتعلق بأعمال «السمسرة العقارية».

وأضاف «نحن كاتحاد وسطاء العقار قطعنا شوطاً كبيراً على مدار 6 سنوات في تنظيم مهنة الوساطة العقارية، فتم التعاون مع إدارة مكافحة غسل الأموال وإدارة العقار بوزارة التجارة لسد باب من أبواب غسل الأموال والنصب العقاري ومنع الدخلاء على المهنة والجائلين من الإساءة الى سوق العقار الكويتي وعمل ورش عمل ودورات مراقب الالتزام وارشيف لمدة خمس سنوات لكل مكتب عقاري له مقر رسمي ليأتي القرار ويلغي المقر الرسمي ويبدله بعنوان البيت في البطاقة المدنية».

وأردف «من المعروف أن معظم العناوين في البطاقة المدنية غير صحيحة وهذه حقيقة لا تخفى على أحد وحتى الإجراءات الأمنيه والرقابية على المنازل معقدة وتختلف عن الرقابة على المحال والمكاتب، ولا شك أن القرار سيزيد من الوسطاء الجائلين والدخلاء على المهنة».

صفقات «قهوة الدلالوة»
أوضح حيدر أنه حالياً بصدد تدشين عقد الوسيط الالكتروني الذي يحتاج الى كمبيوتر وبرنت وسكنر، ومن غير المعقول أن يحمل الوسيط هذه الأجهزه من مكان إلى آخر ليعقد صفقة، في الوقت أن الدول الأخرى تتباهى بمكاتبها العقارية وبقاعة الاجتماعات وغرف العرض وطاقم العمل الاحترافي، فيما القرار المذكور يشجع على العوده الى عقد الصفقات في «قهوة الدلالوة بسوق الجت».

الوقت مبكر
أفاد الخبير العقاري سليمان الدليجان بأن الوقت مبكر لمعرفة تداعيات قرار «التجارة» على قطاع المكاتب بشأن اعفاء 54 نشاطاً من عقد الإيجار.

وقال «تجب معرفة عدد الأشخاص الذين سيعملون في المنازل قبل أن نرى مدى تأثير القرار في سوق المكاتب، ولكن حالياً من الصعب التوقع، ويتوقف ذلك على الاقبال والشروط الموضوعة لذلك».

فائدة للمبادرين
قال مدير شركة اللهيب العقارية سليمان اللهيب إن قرار «التجارة» بإعفاء بعض الأنشطة من عقد الإيجار سيكون له أثر إيجابي في الشباب الكويتي والمبادرين الراغبين في البدء بممارسة نشاط تجاري جديد.

أما من الناحية العقارية، فرأى اللهيب أن القرار سيؤثر في معدلات إشغال قطاع المكاتب، الذي أساساً يعاني من ارتفاع معدلات الشواغر بنحو %15 تقريباً، وربما تصل إلى %20 خلال المرحلة المقبلة، نتيجة الصعوبات الاقتصادية والزيادة الحادة في المساحات المكتبية المتاحة في السوق.

واقترح بأن يكون هناك تنسيق مشترك بين بلدية الكويت ووزارة التجارة للخروج بقوانين وقرارات توازن بين العرض والطلب من خلال تحويل بعض رخص المكاتب إلى محال تجارية في عدد من المناطق التجارية الحرفية، مثل منطقة الأسواق (المباركية)، والشويخ والري والعارضية... إلخ، وذلك لتقليص المعروض من المكاتب.

وأكد أنه لا بد من وضع حلول عملية لتجاوز هذه الأزمة من خلال خفض الإيجارات للمحافظة على المستأجرين، والتوقف عن بناء المزيد من العقارات المكتبية لعدم الجدوى الاقتصادية منها في الوقت الحالي.

وفي ختام تصريحه، أثنى اللهيب على جهود وزارة التجارة والجهات المختصة على مساهمتهم بتعظيم دور القطاع العقاري في دعم الاقتصاد الوطني.

 

[حديث النفس]

بنهاية الربع الأول من 2023
(بيتك): 278 ديناراً... إيجار الغرفتين وصالة

- نسب إشغال القطاع الاستثماري بين 80 و85%
- و6.7% انخفاضاً بمتوسط إيجار المتر التجاري للدور الأرضي عند 23.6 دينار

أفاد تقرير بيت التمويل الكويتي (بيتك) بأن نسب الإشغال استقرت عند معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية، حيث سجلت تلك النسبة بين 80 و85%.

وأوضح التقرير أن متوسط القيمة الإيجارية انخفض في الدور الثاني 3 غرف وصالة مساحة 135 متراً مربعاً على مستوى المحافظات في بناء السكن الخاص مساحة 400 متر إلى حدود 482 ديناراً بنهاية الربع الأول 2023 بنسبة 0.3 في المئة على أساس سنوي، ويصل المتوسط في محافظة العاصمة إلى 570 ديناراً، بالتالي انخفض متوسط القيمة الإيجارية 0.8 في المئة بنهاية الربع الأول 2023 بعدما سجل زيادة 8.4 في المئة خلال الربع الرابع 2022.

وذكر أنه يبلغ في محافظة حولي 513 ديناراً، وفي محافظة الفروانية 402 دينار دون تغير على أساس ربع سنوي في حين تعد أعلى بنسبة 3.2 في المئة على أساس سنوي، وفي محافظة مبارك الكبير ارتفع متوسط القيمة الإيجارية إلى 437 ديناراً لذات المساحة بزيادة سنوية 0.8 في المئة، كما يبلغ متوسط القيمة الإيجارية في الأحمدي 375 ديناراً دون تغير على أساس ربع سنوي أو سنوي، أما في محافظة الجهراء فيبلغ متوسط السعر 348 ديناراً دون تغير ربع سنوي أو سنوي.

ولفت إلى أن القيمة الإيجارية للدور الكامل الأرضي من عقار السكن الخاص مساحة 400 متر، سجل متوسط القيمة الإيجارية لهذه الفئة على مستوى المحافظات 890 ديناراً منخفضاً بحدود 0.6 في المئة عن الربع الرابع 2022 الذي سجل زيادة سنوية بحدود 3.1 في المئة، فيما يصل في محافظة العاصمة إلى حدود 1045 ديناراً منخفضاً 0.9 في المئة على أساس سنوي، في حين يصل متوسط القيمة الإيجارية في محافظة حولي إلى 940 ديناراً منخفضاً 1.9 في المئة على أساس سنوي، وفي محافظة الفروانية تسجل 754 ديناراً بزيادة سنوية 3.3 في المئة.

إيجارات «الاستثماري»
وبيّن التقرير أن متوسط القيمة الايجارية انخفض قليلاً للشقة المكونة من غرفتين وصالة مساحة 60 متراً مربعاً على مستوى المحافظات إلى حدود 278 ديناراً بنهاية الربع الأول 2023 بنسبة طفيفة قدرها 0.4 في المئة عن الربع الرابع 2022 فيما يعد أعلى بشكل طفيف نسبته 0.6 في المئة على أساس سنوي.

وذكر أن الشقق غرفتين وصالة مساحة 70 إلى 74 متراً مربعاً ارتفع متوسط قيمتها الايجارية على مستوى الكويت إلى 208 دنانير بنسبة 0.6 في المئة على أساس سنوي فيما يعد أدنى بنحو 0.3 في المئة عن الربع الرابع 2022.

وأشار التقرير إلى أن الشقق الاستثمارية مساحة من 80 إلى 85 متراً مربعاً ارتفع متوسط قيمتها الإيجارية على مستوى المحافظات إلى 338 ديناراً بنسبة 0.5 في المئة على أساس سنوي فيما يعد منخفضاً بنسبة 0.3 في المئة عن الربع الرابع 2022، وسجل متوسط القيمة الايجارية على مستوى محافظة العاصمة 361 ديناراً بنهاية الربع الأول 2023 دون تغير ربع سنوي أو سنوي مع استقرار معظم مناطقها.

إيجارات «التجارية»
ونوه التقرير إلى أن متوسط قيمة إيجار المتر التجاري للدور الأرضي سجل 23.6 دينار للمتر المربع منخفضاً 6.7 في المئة على أساس سنوي وبنسبة 5.3 في المئة على أساس ربع سنوي، ويتراوح من 10 إلى 26 ديناراً في معظم المناطق على مستوى المحافظات ويزيد على ذلك إلى 29 ديناراً في مواقع متميزة، ويصل المتوسط في منطقة وسط المدينة بمحافظة العاصمة إلى 29 ديناراً للمتر المربع منخفضاً 3.3 في المئة على أساس سنوي.

وبيّن أن متوسط إيجار المتر المربع من العقار التجاري في الميزانين سجل 10.3 دينار بنهاية الربع الأول 2023 على مستوى المحافظات مرتفعاً 13 في المئة مقابل متوسط قدره 9.2 دينار للمتر المربع في الربع الأول 2022، ويصل في بعض مناطق محافظة العاصمة 12.5 دينار بزيادة 13.6 في المئة على أساس سنوي.

 

[حديث النفس]

ضريبة سنوية على الأملاك العقارية​

سعياً للحد من ارتفاع أسعار السكن الخاص، قدم النواب الدكتور عبدالعزيز الصقعبي والدكتور عبدالكريم الكندري ومهند الساير وعبدالله المضف وبدر نشمي، اقتراحاً بقانون في شأن ضريبة الأملاك العقارية، نص في مادته الأولى على أن «تفرض ضريبة سنوية على قسائم السكن الخاص المملوكة لشخص واحد، على أن تسري أحكام الفقرة السابقة على القسائم المملوكة لشركاء، إذا كان إجمالي ما يملكه أحدهم 2000 متر مربع فأكثر، سواء كان ذلك في موقع واحد أو مواقع متعددة، وفي مشروع واحد أو مشاريع متعددة».

وألزمت المادة الثانية في الاقتراح «إدارة التسجيل العقاري، فور صدور القانون، بإرسال كشوف الأشخاص الذين تنطبق عليهم المادة السابقة، وتجدد هذه الكشوف قبل شهر من بداية السنة المالية. ولا يعتد بعمليات البيع والشراء التي تتم على القسيمة من المالك نفسه أثناء السنة المالية الواحدة».

وفي المادة الثالثة «يكون استحقاق الضريبة الواردة في هذا القانون سنوياً، ويلتزم بدفع الضريبة مالك القسيمة أو ملاكها بالتضامن في ما بينهم، وتسري في شأنهم أحكام المادة 1072 من القانون المدني، ويحظر إتمام أي معاملة في القسائم التي لم يُسدد عنها الضريبة. ولوزارة المالية الطلب من الجهات الحكومية الأخرى حظر معاملات مالكي هذه القسائم».

واستثنت المادة الرابعة من الضريبة قسائم السكن الخاص المملوكة للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة الأخرى، والقسائم الاستثمارية والتجارية والصناعية والحرفية والزراعية، وقسائم السكن الخاص التي لم يصل إليها التيار الكهربائي.

ونصت المادة الخامسة إلى أن تضع اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد حساب الضريبة وإجراءات تحصيلها، والأحكام الأخرى الواجبة لتنفيذ القانون، وتصدر بقرار من وزير المالية خلال ستة أشهر من صدور القانون.

وفي تفاصيل الرسوم، كما جاءت في الاقتراح، فإن الرسوم تبدأ من ملكية الشخص للعقار الثالث، مع إعفاء العقارين الأول والثاني من الرسوم، فيكون رسم العقار الثالث 2.5%، ويرتفع إلى 5% للعقارالرابع، ثم 7.5% للعقار الخامس، و10% للعقار السادس فأكثر.

رفع تعرفة الكهرباء على السكن الثاني والثالث
تقدم النواب الدكتور عبدالعزيز الصقعبي والدكتور عبدالكريم الكندري ومهند الساير وعبدالله المضف وبدر نشمي، باقتراح بقانون بإضافة مادة جديدة برقم «3 مكرراً» إلى القانون 20 /2016، في شأن تحديد تعرفة وحدتي الكهرباء والماء، تقضي برفع قيمتهما على صاحب السكن الثالث، إضافة إلى صاحب السكن الثاني الأكثر استهلاكاً.

وجاء في التعديل أن «تضاف مادة جديدة برقم 3 مكرراً إلى القانون 20 /2016 المشار إليه نصها: يعامل السكن الخاص الثالث فأكثر لأي مالك معاملة السكن التجاري، وفقاً لأحكام هذا القانون، كما يعامل السكن الثاني الأكثر استهلاكاً للماء والكهرباء معاملة السكن التجاري،إذا ما كانت المساحة الإجمالية للسكن الأول والثاني مجتمعة تتجاوز 2000 متر مربع».

 

[حديث النفس]

انخفاض الصفقات العقارية السكنية في النصف الأول من العام الحالي إلى 736 مليون دينار​

2023/07/09-- كونا

انخفض عدد الصفقات العقارية السكنية خلال النصف الأول من العام الحالي في وتيرة متواصلة منذ الفترة ذاتها من 2022 فيما ارتفع معدل قيمة أسعار تلك العقارات لاسيما في محافظتي العاصمة وحولي حسب آخر إحصائيات وزارة العدل الكويتية.

وأظهرت الأرقام الصادرة عن إدارة التسجيل العقاري والتوثيق لدى وزارة العدل أن القطاع السكني شهد خلال النصف الأول من العام الحالي نحو 1526 صفقة بإجمالي 736 مليون دينار كويتي (نحو 2.3 مليار دولار أمريكي) مقارنة بـ 2592 صفقة بإجمالي مليار و75 مليون دينار (نحو 5.3 مليار دولار) لنفس الفترة من 2022 بانخفاض واضح نسبته 41 في المئة بعدد الصفقات.

وعلى الرغم من انخفاض عدد الصفقات في القطاع السكني فإن معدل قيمة الصفقة الواحدة ارتفع في النصف الأول من العام الحالي ليصل إلى 483 ألف دينار للصفقة الواحدة مقارنة بـ 414 ألف دينار خلال النصف الأول من 2022 بارتفاع قدره 16.6 في المئة مما يشير إلى صعود أسعار السكن الخاص لاسيما في المناطق الواقعة بمحافظتي العاصمة وحولي مع تماسك الأسعار في باقي المناطق.

وكشفت أرقام وزارة العدل أن القطاع الاستثماري شهد 589 صفقة بقيمة 454 مليون دينار في النصف الأول من 2023 مقارنة بـ 687 صفقة بقيمة 587 مليون دينار خلال نفس الفترة من العام الماضي بانخفاض نسبته 14.2 في المئة.

كما انخفض معدل قيمة الصفقة الواحدة في القطاع الاستثماري خلال النصف الأول من العام الحالي ليبلغ 770 ألف دينار مقارنة بمتوسط 854 ألفا للصفقة في النصف الأول من 2022 بانخفاض قدره 9.8 في المئة.

وسجل القطاع التجاري (الأبراج التجارية والمحلات والمجمعات) انخفاضا في عدد الصفقات بنسبة 74 في المئة ليبلغ 39 صفقة في النصف الأول 2023 مقارنة بـ 111 صفقة لنفس الفترة من 2022 مع ارتفاع في معدل قيمة الصفقة الواحدة من ثلاثة ملايين و513 ألف دينار في العام الماضي إلى أكثر من خمسة ملايين دينار للصفقة الواحدة للعام 2023.

وتعليقا على أداء السوق العقاري خلال النصف الأول 2023 قال الخبير العقاري محمد الصغير لوكالة الأنباء الكويتية (كونا) اليوم الأحد إن المناطق الأكثر تداولا في الكويت (شرق القرين وجنوب السرة وصباح الأحمد البحرية) شهدت انخفاضا في عدد الصفقات بسبب انخفاض عدد الأراضي والعقارات المعروضة للبيع مقارنة مع النصف الأول من العام الماضي.

وعزا الصغير نزول عدد الصفقات إلى عدة أسباب أهمها انخفاض حاد في العرض بتلك المناطق إضافة إلى عدم وجود أراض جديدة مطروحة للبيع لتنشيط قطاع العقار السكني سواء في المناطق المذكورة أو غيرها.

وأضاف أن شح المعروض يعتبر سببا رئيسيا في عدم نزول الأسعار بالشكل الكبير الذي توقعه بعض مراقبي السوق بل على العكس من ذلك فإن الأسعار في مناطق العاصمة وما حولها ارتفعت بحدة لم يشهدها السوق من قبل.

ودلل الصغير على ذلك بأسعار لم يشهدها السوق حيث وصل سعر المتر المربع الواحد في منطقة ضاحية عبدالله السالم لنحو 4 آلاف دينار وفي الشامية إلى 3700 دينار للمتر المربع فيما شهدت النزهة صفقات بحوالي 3500 دينار للمتر المربع "وهذا يؤكد أن المناطق الداخلية أصبحت بعيدة عن تحليلات السوق وأنها تغرد خارج السرب".

من جانبه قال المدير العام لشركة المؤشر العقارية أحمد النبهان ل(كونا) إن هناك انخفاضا كبيرا في عدد الصفقات لأسباب أهمها ارتفاع أسعار الفائدة على الدينار الكويتي مما يجعل المضاربين في قطاع السكن الخاص يتحولون إلى ودائع البنوك المحلية بدل شراء بيوت سكنية وتقسيمها لشقق للإيجار.

وأضاف النبهان أن السبب الاخر لانخفاض الصفقات لاسيما في محافظتي العاصمة وحولي (المناطق الداخلية أو النموذجية) هو شح المعروض بالسوق العقاري ووصول الأسعار لأعلى مستوى لها ما يجعلها غير مجدية في حالة الاستثمار بالبيوت السكنية.

وأوضح ان أسعار العقارات الواقعة على الشوارع الرئيسية بنوعيها السكني والاستثماري لم تشهد انخفاضات سعرية كبيرة بالرغم من نزول عدد الصفقات مؤكدا أن الأسعار في أغلب حالاتها لم تنخفض بأكثر من 10 في المئة لبعض المناطق في حين شهدت مناطق نموذجية قريبة من العاصمة ارتفاعا في الأسعار.

وعن المناطق الاستثمارية البعيدة عن العاصمة كمحافظتي الأحمدي والفروانية أفاد بأنها شهدت انخفاضا في أسعار العقارات بحدود 20 إلى 25 في المئة إلى جانب انخفاض حاد في القيمة الإيجارية لتلك المناطق مع عزوف المقيمين عن الشقق الكبيرة نسبيا (غرفتان أو ثلاث غرف).

وأفاد النبهان بأن الشقق ذات الغرفتين في مناطق استثمارية مثل المهبولة انخفضت بشدة حيث وصلت في بعض الأحيان إلى 160 دينارا شهريا أو أقل مؤكدا أن العقار الاستثماري في محافظة حولي أيضا تأثر بالقرارات المرتبطة بتأشيرات الإقامة لكن بنسبة أقل من المحافظات الأخرى.

وفيما يتعلق بالتوقعات عن السوق العقاري في الأشهر الستة المقبلة قال النبهان إن "الصورة ضبابية" مع ترقب أغلب المستثمرين والمراقبين لما ستؤول إليه أسعار الفائدة الأمريكية مع تكهنات في استمرار البنك الفيدرالي الأمريكي في رفعها حتى نهاية العام الحالي.

وبين أنه من الممكن أن تعود الصفقات العقارية في السوق الكويتي إلى الانتعاش مرة أخرى في حال أوقفت الولايات المتحدة سياسة رفع الفائدة بنهاية الربع الثاني من عام 2024 إذ ستنخفض أسعار الفائدة محليا بالتدريج ما يجعل الودائع غير مغرية للمستثمرين وبالتالي تحولهم الى أسواق أكثر نشاطا كالسوق العقاري وأسواق الأسهم.

 

[حديث النفس]

توزعت بين 209.3 ملايين دينار عقوداً.. و789 ألف دينار وكالات​

الشال: 210 ملايين دينار تداولات العقار الكويتي في يونيو..​

قال تقرير الشال الأسبوعي، إن آخر البيانات المتوافرة في وزارة العدل بإدارة التسجيل العقاري والتوثيق، تشير إلى انخفاض سيولة سوق العقار الكويت خلال يونيو الماضي مقارنة بسيولة مايو، حيث بلغت جملة قيمة تداولات العقود والوكالات لشهر يونيو نحو 210.1 ملايين دينار، وهي قيمة أدنى بما نسبته 38.7% عن مستوى سيولة مايو البالغة نحو 342.7 مليون دينار.

وأشار التقرير إلى أن تداولات يونيو توزعت ما بين نحو 209.3 ملايين دينار عقودا، ونحو 789 ألف دينار وكالات. وبلغ عدد الصفقات العقارية لهذا الشهر 335 صفقة، توزعت ما بين 333 عقودا وصفقتين وكالات.

وحصدت محافظة الأحمدي أعلى عدد من الصفقات بـ 127 صفقة وممثلة بنحو 37.9% من إجمالي عدد الصفقات العقارية، تليها محافظة حولي بـ 80 صفقة وتمثل نحو 23.9%، في حين حظيت محافظة الجهراء على أدنى عدد من الصفقات بـ 13 صفقة ممثلة بنحو 3.9%.

وبلغت قيمة تداولات نشاط السكن الخاص نحو 121.7 مليون دينار، منخفضة بنحو 33.3% مقارنة مع مايو عندما بلغت نحو 182.4 مليون دينار، في حين ارتفعت نسبة مساهمتها إلى نحو 57.9% من جملة قيمة تداولات العقار مقارنة بما نسبته 53.2% في مايو.

وبلغ المعدل الشهري لقيمة تداولات السكن الخاص خلال آخر 12 شهرا نحو 139.2 مليون دينار، أي أن قيمة تداولات شهر يونيو أدنى بما نسبته 12.6% مقارنة بالمعدل، وانخفض عدد الصفقات لهذا النشاط إلى 244 صفقة مقارنة بـ 366 صفقة في مايو، وبذلك بلغ معدل قيمة الصفقة الواحدة لنشاط السكن الخاص نحو 499 ألف دينار مقارنة بنحو 498 ألف دينار في مايو، أي بارتفاع ضئيل بحدود 0.1%.

وبلغت قيمة تداولات نشاط السكن الاستثماري نحو 55 مليون دينار أي بانخفاض بنحو 38.6% مقارنة بالشهر السابق (مايو 2023) حين بلغت نحو 89.6 مليون دينار، وارتفعت قليلا مساهمتها من جملة السيولة إلى نحو 26.2% مقارنة بما نسبته 26.1% في مايو.

وبلغ المعدل الشهري لقيمة تداولات نشاط السكن الاستثماري بآخر 12 شهرا نحو 82.2 مليون دينار، أي أن قيمة تداولات يونيو أدنى بما نسبته 33.1% مقارنة بمعدل 12 شهرا، وانخفض عدد صفقاته إلى 83 صفقة مقارنة بـ 121 صفقة في مايو، وبذلك بلغ معدل قيمة الصفقة الواحدة لنشاط السكن الاستثماري نحو 663 ألف دينار مقارنة بنحو 740 ألف دينار في مايو، أي بانخفاض بحدود -10.5%.

وانخفضت قيمة تداولات النشاط التجاري إلى نحو 33.4 مليون دينار، أي انخفضت بنحو -51.4% مقارنة مع مايو 2023 حين بلغت نحو 68.6 مليون دينار. وانخفضت مساهمته في قيمة التداولات العقارية إلى نحو 15.9% مقارنة بما نسبته 20.0% في مايو.

وبلغ قيمة تداولات النشاط التجاري بآخر 12 شهرا نحو 35.5 مليون دينار، أي أن قيمة تداولات شهر يونيو أدنى بنحو -5.9% عن متوسط آخر 12 شهرا. وبلغ عدد صفقاته 8 صفقات مقارنة بالعدد ذاته لشهر مايو، وبذلك بلغ معدل قيمة الصفقة الواحدة لشهر يونيو نحو 4.2 ملايين دينار مقارنة بمعدل مايو والبالغ نحو 8.6 ملايين دينار، أي بانخفاض بحدود -51.4%.

 

[حديث النفس]

(هيئة الاستثمار) تتخارج من 117 استثماراً عقارياً

كشفت الهيئة العامة للاستثمار عن نجاحها في التخارج من 117 استثمارا عقاريا بقيمة إجمالية بلغت 97 مليون دينار، وذلك على الرغم من الصعوبات التي اعترضت عمليات التخارج من بعض الأصول المذكورة نتيجة للأوضاع السياسية والأمنية والاقتصادية في الدول العربية المستضيفة لتلك الاستثمارات.

وأشارت «الهيئة» في ردها على تقرير رقابي إلى أن إدارة العقار باشرت عملية التخارج من الأصول العقارية المحلية والعربية غير المتوافقة مع الاستراتيجية الاستثمارية لقطاع الاحتياطي العام المعدة من قبل «BCG» والمعتمدة من قبل مجلس إدارة الهيئة العامة للاستثمار، إلا ان التطبيق اتخذ طابع الحذر ومراعاة ظروف السوق وبيئة العمل.

تخصيص الأصول
وتابعت «الهيئة»: تحرص الهيئة على تحديث الاستراتيجية الاستثمارية للمستشار BCG، خصوصا بعد الممارسة العملية لها لمدة ما يقارب 6 سنوات، وبالنسبة لإدارة الأصول تمت إعادة هيكلة الاستثمارات السائلة وتم التخارج من المحافظ وإعادة استثمارها، وفقاً لتخصيص الأصول الإستراتيجي الجديد المعتمد من قبل مجلس الإدارة، كما نصت الإستراتيجية أن الطبيعة السائلة لهذه الاستثمارات تمكن من إعادة الهيكلة بشكل أسرع مقارنة للاستثمارات المباشرة غير السائلة.

وقالت «الهيئة»: باشرت إدارة العقار عملية التخارج من الأصول العقارية المحلية والعربية غير المتوافقة مع الاستراتيجية، حيث نجحت الإدارة حتى الآن بالتخارج من 117 استثمارا عقاريا بقيمة إجمالية بلغت 97 مليون دينار كويتي، وذلك على الرغم من الصعوبات التي اعترضت عمليات التخارج من بعض الأصول المذكورة نتيجة للأوضاع السياسية والأمنية والاقتصادية في الدول العربية المستضيفة لتلك الاستثمارات، إضافة إلى التوقف القسري المؤقت عن العمل نتيجة لتداعيات جائحة كورونا، وانعكاس القرارات الرسمية المتخذة للحد من انتشار فايروس كورونا على الأوضاع الاقتصادية بصفة عامة، وقطاع العقار بصفة خاصة.

قواعد وإجراءات
أكدت «الهيئة» جدية تنفيذ الإستراتيجية مع مراعاة أوضاع السوق، وعلى سبيل المثال، أسست إدارة المساهمة المحافظ العينية كأداة للتخارج في مراحل تراعي ظروف السوق والتحديات الأخرى في عملية التخارج، وأنها تحكمها قواعد وإجراءات تنظم مسألة التخارج من استثماراتها، وهذه القواعد خاضعة لعدة اعتبارات أبرزها:

- مراعاة ظروف السوق
- الفرص المتاحة
- البحث عن مشتر إستراتيجي
- تحقيق أعلى عائد للمال العام

وتجدر الاشارة الى أن استراتيجية الهيئة العامة للاستثمار تُحدث، حسبما تراه، انسجاما مع قانون انشائها ومواكبة لظروف الأسواق التي تعمل بها.

خطط واضحة
أفادت «هيئة الاستثمار» بأن الشركات القابضة تقوم بإعداد خطط واضحة للتخارج من المساهمات يتم تضمينها في تقارير متابعة المحفظة وتحديثها دورياً، مشيرة الى ان طبيعة المساهمات وحجمها لا تسَهل تنفيذ خطة التخارج، خاصة في ظل الأوضاع الاقتصادية والمالية الصعبة التي تمر بها الدول التي تستضيف تلك الاستثمارات.

إستراتيجية التخارج
أكدت «الهيئة» التزام قطاع الاحتياطي العام بتطبيق استراتيجية التخارج من تلك الاستثمارات من خلال الشركات القابضة، موضحة أنها تولي اهتماما بالغا في تنفيذ استراتيجية قطاع الاحتياطي العام بالتخارج من مساهمتها في الوطن العربي، علما بأن عملية التخارج مرتبطة بالعوامل الاقتصادية والسياسية في تلك الدول.

قواعد إجراءات التخارج
1 - مراعاة ظروف السوق
2 - الفرص المتاحة
3 - البحث عن مشتر إستراتيجي
4 - تحقيق أعلى عائد للمال العام.

 

[حديث النفس]

استمرار منع تسجيل عقارت شركات مُدرجة.. تقييد للاقتصاد

رغم أن بيئة الأعمال الكويتية تتطور يوما بعد يوم، ورغم القوانين والقرارات المشجعة للاستثمار وحرية ممارسة الأنشطة الاقتصادية والمنافسة العادلة، الا ان عشرات الشركات المساهمة بحسب مصادر عقارية تتعرض حالياً لضياع حقوقها، وتقل حظوظها في اقتناص فرص واعدة قد تسهم في تعزيز وجودها بالسوق، وذلك بسبب التضارب التشريعي بين إصرار وزارة العدل على تطبيق قانون يحظر تسجيل الشركات التجارية لعقاراتها إذا كان أحد مساهميها أجنبياً، بعد تجميد هذا القانون لمدة 44 عاما مع التمييز بين من ينطبق عليهم، وبين قوانين وقرارات وزارية مشجعة للاستثمار صدرت منذ عام 2000 تسمح للأجنبي بتملك الأسهم في الشركات المدرجة والتي تمارس أنشطتها في تملك العقار.

وقالت المصادر ذاتها،ان الشركات المدرجة ستتوقف عن ممارسة انشطتها العقارية عند شراء أجنبي لسهم واحد بالشركة.

وبينت ان وزارة العدل عادت للعمل بالمادة الثامنة من المرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979، التي تنص على أن يُحظر على الشركات التجارية التي يشترك فيها غير كويتيين تملك العقارات، وعلى الشركات التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين عند العمل بهذا القانون التصرف في ما تملكه من عقارات خلال سنة من تاريخ العمل به، أما الشركات التي ينتقل فيها نصيب شريك كويتي إلى غير كويتي بعد العمل بهذا القانون فعليها التصرف في ما تملكه من عقارات خلال سنة من تاريخ انتقال نصيب الشريك الكويتي وإلا بيعت جبراً عنها في الحالتين، لافتة الى ان استثناء من أحكام الفقرتين السابقتين يجوز للشركات المساهمة التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين، ولا يكون من بين أغراضها التعامل في العقارات، تملك العقار اللازم لإدارتها أو لتحقيق أغراضها، إذ صدر مرسوم بمنحها هذا الحق.

عقبة التسجيل
وتابعت: من ثم يتعين على أن يكون من بين المستندات التي تقدمها الشركات لتسجيل عقاراتها داخل الكويت ما يفيد جنسية المساهمين بالشركة وعدد أسهمهم حتى يتسنى لتسجيل ذلك العقار باسم الشركة، ويصعب ذلك على الشركات المدرجة في بورصة الكويت إذ ان دخول وخروج المساهمين في سجلاتها يكون تلقائيا دون تدخل من الشركة عبر آليات السوق والتداول في البورصة، الأمر الذي يعرضها لمشكلات عدم القدرة على تسجيل عقارات جديدة في قائمة ممتلكاتها، ويجعلها تحت طائلة البيع الإجباري نتيجة التغيير في قاعدة مساهمي الشركة بعد انضمام مساهم غير كويتي.

ونوهت المصادر الى انه عند صدور هذا القانون كانت نصوص قانون الشركات المعمول بها في حينها (القانون رقم 15 لسنة 1960) لا تسمح بتملك غير الكويتيين أسهما في الشركات المساهمة والتي كان لزاماً لتأسيسها أن تكوين شركة كويتية بشركاء كويتيين فقط والمركز الرئيسي لها الكويت، وقد استثنى هذا القانون مشاركة غير الكويتيين في حال الحاجة إلى استثمار أجنبي أو خبرة أجنبية على ألا تقل نسبة ملكية الكويتيين في رأسمال الشركة عن %51 وبشرط الحصول على ترخيص من الجهة الحكومية المختصة، وبالتالي فهنا نتحدث عن شريك استراتيجي ولفترة طويلة نسبياً، وذلك كان يتناغم مع المرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979 بتحديد ملكية غير الكويتيين للعقار.

مرونة التملك
ولفتت المصادر الى انه قد تغير الوضع بالنسبة للشركات المدرجة بعد صدور القانون رقم 20 لسنة 2000 بشأن السماح لغير الكويتيين بتملك الأسهم في شركات المساهمة الكويتية، حيث أجازت المادة رقم 1 من هذا القانون لغير الكويتيين تملك الأسهم، ونصت على أنه «يجوز لغير الكويتيين تملك الأسهم في شركات المساهمة الكويتية القائمة وقت العمل بهذا القانون أو التي تُؤسس بعد العمل به، كما يجوز لهم الاشتراك في تأسيس هذه الشركات».

وزادت: كما نصت المادة 2 من القانون على أنه «تُحدد بقرار من وزيرالتجارة والصناعة بعد موافقة مجلس الوزراء ضوابط مساهمة غير الكويتيين في شركات المساهمة الكويتية بما في ذلك الحد الأقصى لما يمتلكونه من أسهمها والحقوق المُترتبة على ذلك». وترتيباً على التفويض التشريعي الممنوح لوزير التجارة والصناعة بشأن إصدار الضوابط المُتعلقة بمساهمة غير الكويتيين في شركات المساهمة، فقد أصدر قرار رقم 205 لعام 2000 بشأن ضوابط مساهمة غير الكويتيين في شركات المساهمة الكويتية، حيث نص هذا القرار في المادة رقم 2 على أنه «مع مراعاة حكم المادة الثالثة من هذا القرار يسمح لغير الكويتيين بتملك وتداول أسهم الشركات المساهمة المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية وفقاً للضوابط المبينة في هذا القرار، كما يُسمح لهم بالاشتراك في تأسيس شركات المساهمة العامة وفقاً للإجراءات المقررة في هذا الشأن بالنسبة للكويتيين».

وذكرت بينما سُمح لغير الكويتيين بتملك وتداول أسهم الشركات المدرجة في بورصة الكويت، وبالتالي يتبع ذلك تطبيق آليات التداول في البورصة التي تتسم بالتغير المستمر، حيث تجري عمليات البيع والشراء في البورصة على أسهم الشركات وفق نظم آلية غاية في السرعة، وتتغير الملكيات في تلك الشركات بشكل مستمر ويومي.

أعباء إضافية
وافادت المصادر أن عددا من الشركات العقارية المدرجة في بورصة الكويت قد راسلت الجهات الرقابية في البورصة وهيئة أسواق المال ووزارة التجارة لبيان عوار تطبيق هذا القرار والمشكلات التي تواجهها في تسجيل عقارات تم شراؤها بالفعل وتسديد قيمة الصفقة، كما تم الإفصاح عن ذلك لدى تلك الجهات، حيث ان الشركات المدرجة ملزمة بالإفصاح عن جميع الصفقات التي تؤثر في مركزها المالي سلبا وإيجابا، إلا أن الكثير من تلك الشركات قد واجه تبعات تطبيق هذا القرار وصعوبة إتمام نقل الملكية، ما يضع تلك الشركات في مأزق التراجع عن الصفقة أو استبدال الملكية المباشرة بملكية غير مباشرة، أو اللجوء لإبرام اتفاقيات حد إجارة منتهية بالتملك مع البنوك الإسلامية فقط.

وتابعت: في كل ما سبق تتكبد الشركة إما خسائر الغاء الصفقة أو تحميل الشركة مصاريف وتكاليف صفقات غير مباشرة لتملك العقار تزيد من تكلفة الأصل وتضيف أعباء مالية غير مبررة.

التعديل المقترح
كشفت المصادر أن وزارة العدل قامت بإعداد اقتراح لتعديل القانون رقم 74 لسنة 1979 والخاص بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات وذلك بالسماح للشركات التي يمتلك فيها غير الكويتيين أسهماً بتملك العقارات على أنه لا يجوز لتلك الشركات وبكافة أنواعها سواء أثناء قيام الشركة أو عند تصفيتها توزيع أصولها العقارية على الشركاء أو المساهمين فيها من غير الكويتيين وإلا بيعت جبراً على ان يتقاضى غير الكويتي مقابل العقار نقداً.

واشارت الى انه تم رفع هذا المقترح إلى مجلس الوزراء، الذي بدوره قام برفع الموضوع إلى اللجنة القانونية التابعة لمجلس الوزراء، وبعد الإفادة تم رد الموضوع لوزارة العدل لبيان رأي الفتوى والتشريع بهذا الخصوص.

واضافت: قد تمت مخاطبة الفتوى والتشريع والتي طلبت بدورها رأي وزارة التجارة والصناعة وهيئة أسواق المال حول تعديل القانون المقترح، حيث جاء رد وزارة التجارة والصناعة وهيئة أسواق المال بالموافقة بشكل عام على القانون المقترح وتم إرسال الردود إلى وزارة العدل، وحالياً بانتظار رد الفتوى والتشريع بهذا الخصوص.

تساؤلات مشروعة
تساءلت المصادر حول ماهية تطبيق وزارة العدل قرار صدر منذ عشرات السنوات وتأثيره المستمر إلى الان على القطاع العقاري في الكويت وعلى الوضع الاقتصادي ككل ؟ خاصة مع الترقيات التي حصلت عليها بورصة الكويت ضمن المؤشرات العالمية، والتي جاءت تكليلا لجهود مخلصة لتحقيق رؤية كويت 2035، تتماشي مع البيئة الصحية للاستثمار وجذب أكبر قدر من الأموال والاستثمارات الأجنبية، وكذلك أين التكامل بين جهات ووزارات الدولة لتحقيق تلك الرؤية بينما تتضارب القرارات والقوانين ويكون تطبيق القرارات الوزارية بشكل ارتجالي لا يراعي حاجات السوق ومن دون تنسيق مع الجهات ذات الصلة؟

استثناء البنوك
كشفت المصادر ان إدارة التسجيل والتوثيق العقاري توقفت عن نقل أي عقار إلى أي شركة مساهمة عامة إلا بعد أن يتم احضار كشف بمساهمي الشركة عند تأسيسها وكشف بمساهميها الحاليين وذلك تطبيقاً للمادة الثامنة من المرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979، في حين أن هذا الأمر ينطبق على البنوك الكويتية حيث إنها شركات مساهمة عامة إلا أن وزارة العدل قد استثنت البنوك فقط من هذا القانون.

تشريعات متجددة في دول الجوار
قالت المصادر ان بعض الدول المجاورة في الخليج قد سنت مؤخراً قوانين وتشريعات تتيح حرية التملك والاستثمار العقاري وفق اشتراطات وقيود، كذلك فتحت المجال لغير المواطنين التملك والاستثمار العقاري والتجاري.

واضافت: اهتمت دول التعاون بإصدار قوانين تدعم الخطط الحكومية للتنويع الاقتصادي، وإرساء منظومة تشريعية متكاملة تحقق الأهداف والرؤى المستقبلية لكل دولة في مختلف جوانبها الاجتماعية والاقتصادية، حيث إن مثل هذه القرارات والقوانين ستحدث نقلة نوعية في تطوير القطاع العقاري وستعزز من جاذبيته الاستثمارية في المنطقة.

تشاور حكومي
أفادت المصادر بان الجهات المهتمة والمعنية بهذه القضية، شهدت اجتماعات ولقاءات تم فيها تبادل وجهات النظر وشرح سلبيات تطبيق ذلك القرار وأثاره السيئة على بيئة الاستثمار، لا سيما الشركات العقارية وغيرها من الشركات التي تبنى قاعدة أصولها من خلال الاستثمار العقاري داخل الكويت.

 

[حديث النفس]

7.5 % نمو الإيرادات التشغيلية للشركات العقارية خلال 9 أشهر
حيث بلغت 346.2 مليون دينار... و«المباني» في الصدارة

ارتفعت الإيرادات التشغيلية للشركات العقارية المدرجة في بورصة الكويت 7.5%، خلال فترة الأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2023، إذ بلغ إجماليها 346.2 مليون دينار، مقارنة بـ 321.8 مليوناً خلال الفترة المماثلة من العام 2022، أي بزيادة قدرها 24.3 مليوناً.

وأما عن الإيرادات التشغيلية المحققة للشركات العقارية في نهاية فترة الأشهر التسعة من العام الحالي، تصدرت شركة المباني باقي الشركات من حيث الأعلى تحقيقاً للإيرادات فقد بلغت 91.6 مليون دينار، مقارنة بإيرادات قيمتها 82.5 مليوناً في الفترة المماثفة من العام الماضي، أي بارتفاع نسبته 11.3%.

وجاءت شركة العقارات المتحدة ثانياً بإيرادات تشغيلية قيمتها 62.1 مليون دينار، مقارنة مع 61 مليوناً، بنمو نسبته 1.7%، تليها شركة الصالحية العقارية بإيرادت بلغت 30.3 مليون دينار، مقارنة مع 26.3 مليوناً، أي بارتفاع نسبته 15.2%.

فيما حلت شركة منشآت للمشاريع العقارية رابعاً بإيرادات تشغيلية قيمتها 24.3 مليون دينار، مقارنة بإيرادات قيمتها 11.1 مليوناً، بنمو نسبته 117.9%، ثم تأتي شركة التجارية العقارية بإجمالي إيرادات تشغيلية بلغت قيمتها 22.2 مليون دينار، مقارنة بـ 21.8 مليوناً، بنمو 1.8%.

وعن الشركات الأكثر نمواً في حجم إيراداتها التشغيلية، فقد تصدرت شركة منشآت للمشاريع العقارية بارتفاع نسبته 117.9%، تليها شركة سنام العقارية، بنمو نسبته 70.8%، حيث بلغت هذه الأخيرة 205 آلاف دينار، مقارنة مع 120 ألفاً.

وارتفعت إيرادات شركة أعيان العقارية بما نسبته 57.5%، لتحل بذلك بالمركز الثالث، إذ نمت ايراداتها التشغيلية من 4.06 ملايين دينار، لتبلغ 6.4 ملايين، تليها شركة أجيال العقارية الترفيهية بنمو في إيراداتها التشغيلية نسبته 50.5%، إذ بلغت 5.6 ملايين دينار، مقارنة بـ 3.7 ملايين، ثم تليها شركة الصالحية العقارية بنمو نسبته 15.2%.

وحول الشركات الأكثر انخفاضاً في إيراداتها التشغيلية، جاءت شركة الكويتية العقارية القابضة في صدارة الشركات المدرجة بتراجع نسبته 66.3%، إذ انخفضت من 846 ألف دينار، خلال الفترة المنتهية في 30 سبتمبر 2022، لتصل إلى 285 ألفاً، خلال الفترة ذاتها من العام الحالي.

أما ثاني الشركات المتراجعة، فكانت شركة الوطنية العقارية بنسبه 47.8%، إذ بلغت 9.7 ملايين دينار، مقارنة بـ 18.7 مليوناً، تليها شركة التجارة والاستثمار العقاري، بانخفاض نسبته 18.2%، إذ تراجعت من 3.8 ملايين دينار، مقارنة مع 3.1 ملايين.

فيما جاءت شركة مدينة الأعمال الكويتية العقارية رابعاً بتراجع نسبته 15.4%، إذ انخفضت إيراداتها التشغيلية من 6.4 ملايين دينار، لتبلغ 5.4 ملايين، فيما تأتي خامساً شركة إنجازات للتنمية العقارية بنسبة 10.8%، حيث بلغت 4.1 ملايين دينار، مقارنة بـ 4.6 ملايين.

 

[حديث النفس]

هيئة أسواق المال: إلزام شركات مدرجة بإعادة تقييم أصول عقارية​

طلبت هيئة أسواق المال أخيراً من بعض الشركات المدرجة تزويدها خلال البيانات المالية المرسلة لها بتقرير يحتوي على الأطراف ذات الصلة مع تبيان الحسابات والعلاقة فيما بينهما، للتأكد من مدى سلامة وصحة هذه التعاملات.

وقالت مصادر مطلعة، إن هيئة الأسواق ألزمت بعض الشركات بإعادة تقييم بعض الأصول العقارية، التي تم شراؤها خلال الفترة الماضية، خصوصاً التي تمّت مع أطراف ذات صلة، بعدما لاحظت وجود تضخيم في قيم بعض هذه الأصول.

وذكرت المصادر، أن هناك شركات مدرجة أتمت عمليات شراء أصول عقارية استثمارية تعود ملكيتها لأطراف ذات صلة، وتبين من خلال عملية التدقيق شراء هذه العقارات بقيمة أعلى من قيمتها السوقية، مما ترتب عليه تكبد خسائر انخفاض في القيمة العادلة للعقار.

وبينت أن الجهات الرقابية على الشركات المدرجة في البورصة خالفت عدداً كبيراً من تلك الشركات بقيد مخالفة مشتركة تتمثل في تسجيل أصول واستثمارات تخص الشركة بأسماء أطراف ذات صلة أو مسؤولين وقيادات في الشركة، وأن هذا السلوك خلّف مشكلات كبيرة في العديد من الشركات المدرجة عندما وقعت خلافات بين أعضاء مجالس إدارات عديدة والإدارات التنفيذية في هذه الشركات، ووصل الأمر إلى الاستيلاء على بعض هذه الأصول.

وأضافت أن هيئة أسواق المال باتت تلزم جميع الشركات، التي تندرج تحت رقابتها بضرورة الإفصاح عن تأثير أي معلومة يتم الإفصاح عنها، سواء على الشركة الأم، أو الشركات التابعة والزميلة في حال الصفقات، وفقاً لآليات الإفصاح الجديدة، التي باتت تطبقها هيئة أسواق المال أخيراً، كذلك إفصاح مجلس الإدارة وموظفي الشركة عن ملكياتهم، وتزويد الهيئة به سنوياً، وضرورة الحصول على موافقة مسبقة، قبل إتمام أي عمليات بيع وشراء على أسهمهم في الشركة، فضلاً عن الإفصاح عن المطلعين على المعلومات والبيانات.

ولفتت المصادر إلى أن وزارة التجارة والصناعة، هي الأخرى بادرت مسبقاً بضرورة توضيح كل التعاملات بين الأطراف ذات العلاقة مع الشركة صاحبة الميزانية، مع توضيح كل التعاملات بين الطرفين، وتحديد نوع العلاقة، موضحة أن الأمر ينسحب على تقديم الميزانيات العمومية للشركات، التي تعمل وفق نشاط الأوراق المالية، والشركات الأخرى المدرجة غير المدرجة.

وقالت إن الشركات المدرجة باتت ملزمة بالكشف عن طبيعة العلاقة بين الأطراف ذات الصلة، بإجبار من هيئة أسواق المال، مشيرة إلى أن هناك شركات تفوقت تعاملاتها مع الأطراف ذات الصلة بنشاط الشركة نفسه، وممارستها للأغراض والأنشطة، التي أسست من أجلها، وكلما زادت التعاملات بين الأطراف ذات الصلة، كلما زادت الشبهات.

وبحسب المصادر، فإن الفترة الماضية شهدت تعاملات مكثفة بين شركات وأطراف ذات صلة، دون توضيح ماهية هذه التعاملات، مما دفع بهيئة الأسواق إلى طلب المزيد من الإيضاحات والإفصاحات التكميلية أمام المستثمرين لتبيان ماهية هذه التعاملات، خصوصاً مع الأطراف ذات الصلة، والذين يمثلون الشركات التابعة، والزميلة، والهيكل الإداري والتنفيذي في الشركة، وكذلك الملاك.

ولفتت إلى أن الجمعيات العمومية مطالبة بالكشف عن طبيعة العلاقة بين الأطراف ذات الصلة عند مناقشة بند الموافقة على التعامل مع الأطراف ذات الصلة، خصوصاً أن هناك شركات سبق أن حققت أرباحاً وهمية من خلال تسجيل أصول، أو نقل أصول بين الشركات التابعة والزميلة، بحجة عمليات هيكلة أو عمليات بيع وشراء صورية، إضافة إلى أن هناك مشكلات كثيرة تجري بين شركات، وبعض أعضاء مجالس إداراتها، بسبب تسجيل أصول بأسماء أعضاء مجلس الإدارة، ورفض هؤلاء الأعضاء التنازل عن هذه الأصول نتيجة تفاقم مشكلات.

 

[حديث النفس]

بيع 34 قسيمة حرفية بـ 52.5 مليون دينار خلال 2023 وفق بيانات (التسجيل العقاري)..

بلغ إجمالي قيمة القسائم والمباني الحرفية المتداولة خلال عام 2023 ما قيمته 52.5 مليون دينار، وفق البيانات المتوافرة في وزارة العدل - إدارة التسجيل العقاري.

وتم بيع 34 قسيمة ومبنى وثائق حرة واقعة في كل من منطقة العارضية الحرفية وغرب أبوفطيرة الحرفية «أسواق القرين»، وتراوحت الأسعار ما بين 750 ألفاً و2.3 مليون دينار، بمساحات تراوحت بين 250 و500 مترمربع، فيما بلغ متوسط الصفقة 1.5 مليون.

وتختلف القسائم الحرفية، حق انتفاع، عن الوثائق الحرة، فالأولى هي ملك الدولة، ويشتري المستثمر حق الانتفاع من القسيمة، أما الثانية فهي ملك خاص وفي حال شرائها يتم امتلاكها بشكل كاملة، وتعتبر المنطقتان المذكورتان «خدمية وحرفية صناعية» بوثائق تملك منذ نشأتهما عام 2006.

وشهد هذا القطاع خلال السنوات الماضية ارتفاعاً كبيراً من المستثمرين، خصوصاً مع الدعم المقدم من الدولة للمبادرين أصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة والطلب المرتفع من المستثمرين عموماً.

وساهم ارتفاع الطلب على العقارات الحرفية في ارتفاع القيم الإيجارية للمحلات، إذ يدر هذا القطاع عوائد تتراوح ما بين 7% و8.5%، بحسب مساحة العقار وموقعه.

وتنافس المناطق الحرفية وخصوصاً في تلك المنطقتين العقارات التجارية الأخرى لتقديمها العديد من الخدمات وقربها من المناطق السكنية، إضافة إلى وجود جهات ودوائر حكومية.

وشهدت تلك العقارات انتعاشاً، خصوصاً بعد قيام هيئة الصناعة برفع رسوم الدولة على قطاعات «حق الانتفاع» ووضع شروط وضوابط ساهمت في تقليل تداولها.

 

[حديث النفس]

تجميد قروض السكن الخاص.. يسبب ربكة للبنوك​

كشفت مصادر مصرفية بأن هناك ربكة مصرفية بخصوص حدود تطبيق قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء تمويلياً، للدرجة التي استدعت من البنوك وقف عمليات رهن العقارات السكنية أو تملّكها بغرض تمويل المواطنين المستحقين، حتى إشعار آخر، وتحديداً حتى تلقّي تعليمات بنك الكويت المركزي أو صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون، التي يفترض أن تضع أحكامها وتفسيراتها خارطة طريق للبنوك تُجلي قانونياً نقاط الالتباس في جميع طلبات التمويل المقدمة والمحتملة، خصوصاً الرمادية.

ومن المقرر أن تصدر اللائحة التنفيذية للقانون بقرار من وزير المالية خلال 3 أشهر من صدور القانون الذي بدأ سريانه بداية يناير الجاري.

ويشترط القانون رقم 126 لسنة 2023 لرهن العقارات السكنية أو تملكها بغرض تمويل عملائها المواطنين، أن يكون التمويل لعقار سكني واحد لكل عميل لا يملك عقاراً، ويقف احتساب الرسم المقرر على القسيمة متى اكتمل البناء وتم إيصال التيار الكهربائي، فيما لا تعتبر القسيمة مبنية وفقاً لأحكام القانون الا إذا بلغت مساحة البناء نسبة 50 في المئة من مساحة القسيمة.

تأجيل الصرف
وذكرت المصادر أن البنوك جمّدت منح التمويل العقاري للسكن الخاص لمجموعة واسعة من الطلبات، وغالبيتها مستوفية بالفعل شروط المنح، حيث فضلت إرجاء إقرارها لأنها ترى أن الشيطان لا يزال في تفاصيل تطبيق هذا القانون بالنسبة لها، وأن هناك عدم وضوح قانوني لبعض بنوده، ما يستوجب مصرفياً انتظار المذكرة التفسيرية، وبناءً عليها يتم اتخاذ قرارات التمويل المستقبلية، تفادياً للوقوع بأي مخالفة بهذا الشأن، مرجحة في أحسن الأحوال الحد من النمو المشهود في هذا القطاع.

وما يستحق الإشارة إلى أن القانون لا ينطبق على عمليات رهن العقارات السكنية أو تملّكها بغرض تمويل المواطنين المقرّة قبل 1 يناير الجاري.

منح تمويلات
وقدّرت المصادر حجم الخفض بخطوط ائتمان 5 بنوك كويتية للسكن الخاص بنحو 90 مليون دينار سنوياً موجهة لتمويل العمليات المباشرة للسكن الخاص، بما يقارب نحو 2 إلى 3 في المئة من إجمالي محافظها التمويلية، ما يجعل تأثير ذلك محدوداً، خصوصاً أن عمليات تمويل السكن الخاص ستظل قائمة، لكنها ستُحدّد أكثر بأصحاب السكن الواحد.

في الوقت نفسه، توقعت المصادر أن يصل حجم تمويلات البنوك للسكن غير المباشر لأضعاف هذا الرقم، باعتبار أن كفة تمويل عمليات شراء السكن الخاص كانت تميل لأغراض المتاجرة والاستثمار، والتي تسجل عادة أحجام تمويل عالية لتضمّنها بلوكات أراضٍ، تجعلها قياساً بتمويلات البيت الأول تشكل الكتلة الأكبر في محافظ البنوك المخصصة لهذا القطاع، والتي تعتمد في منحها على صافي التدفقات النقدية للعميل أخذاً في الاعتبار أي التزامات مالية أخرى عليه تؤثر على هذه التدفقات.

لكن لماذا الأثر السلبي سينعكس تحديداً على البنوك التي تعمل وفقاً للشريعة الإسلامية؟

باختصار، فإنه ووفقاً للقانونين 8 و9 لعام 2009، تُمنع البنوك وشركات التمويل من رهن عقارات السكن الخاص باستثناء البنوك التي تعمل وفقاً للشريعة الإسلامية، وعددها حالياً 5 مصارف من أصل 10 يحق لها منح تمويلات بنظام الرهونات العقارية، فيما فتح إقرار قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء نافذة تمويلية جديدة كانت مغلقة على البنوك التقليدية تجاه هذه النوعية من التمويلات.

ويعني هذا مصرفياً أن هناك مسارين لتقدير الأثر التمويلي، الأول سلبي ويتعلق بالبنوك التي تعمل وفقاً للشريعة الإسلامية والتي تعمل حالياً على تقدير نسب تراجع محافظها بسبب القانون، وآخر إيجابي ذو صلة بالبنوك التقليدية التي تتحضر لتوسيع دائرة تمويلاتها بمنتج كانت محرومة من مشاركة قروضه.

وبينت المصادر أن كل بنك من المصارف الخمسة يعمل حالياً على جرد محافظه لتحديد المبالغ التمويلية التقديرية سواء المباشرة أو غير المباشرة في هذا الخصوص، مع البحث عن بدائل تمويلية تعوّض هذا الفاقد التمويلي، متوقعة تأثر محافظ البنوك بهذا القانون وأن تزداد حدّة الأثر في حال استمر تباطؤ النمو الائتماني خلال العام الجاري والمقدر عن 2023 بواقع 4 في المئة على أساس سنوي وواحد في المئة على أساس ربع سنوي، حيث جاء نمو الائتمان في الكويت الأقل خليجياً.

وأكدت المصادر قدرة المصارف المحلية على امتصاص هذا الأثر الذي سيكون غالباً في نطاق ضيّق وذلك بحكم محافظها متنوعة القطاعات، فيما يُعوَّل كثيراً على إمكانية طرح مشاريع تنموية كبرى تدعم النشاط الائتماني المحلي بـ2024.

27 مليون دينار نمواً بقروض السكن
شهدت القروض الإسكانية، وهي قروض شخصية طويلة الأجل لا تتجاوز مدتها 15 سنة، تُقدّم للعميل بغرض شراء أو بناء أو ترميم سكن خاص، ارتفاعاً على أساس شهري في نوفمبر الماضي بنحو 27 مليون دينار (+0.17 في المئة) لتبلغ 16.056 مليار مقارنة بـ16.029 مليار في أكتوبر.

وسجلت هذه القروض ارتفاعاً بنحو 316 مليوناً (+2.01 في المئة) خلال الـ11 شهراً الأولى من العام الماضي مقارنة بـ15.74 مليار في نهاية 2022، فيما بلغت زيادتها 356 مليوناً (+2.27 في المئة) على أساس سنوي مقارنة بـ15.7 مليار في نوفمبر 2022.

 

[حديث النفس]

عقاريون: صفقات العقار السكني مستمرة بالانخفاض في 2024 بعد تراجعها %30 العام الماضي..​

2024/01/22م -- كونا

توقع خبراء عقاريون استمرار الصفقات العقارية السكنية في الانخفاض خلال العام الحالي في وتيرة متواصلة منذ عام 2023 الذي شهد انخفاضا بنسبة %30 مقارنة بصفقات عام 2022.

وقال هؤلاء الخبراء إن احصائيات إدارة التسجيل العقاري والتوثيق لدى وزارة العدل أظهرت انخفاضا بنسبة الثلث للعقارات السكنية العام الماضي (عقود البيع دون الوكالات) والذي سجل 3039 صفقة مقارنة ب4362 صفقة لعام 2022.

وبحسب إدارة التسجيل العقاري والتوثيق لدى وزارة العدل فان إجمالي القيمة المتداولة انخفض من مليار و927 مليون دينار (نحو 5.9 مليار دولار أمريكي) إلى نحو مليار و287 مليون دينار (نحو 3.9 مليار دولار) في نزول قدره %33 في قيمة الصفقات.

وانخفض عدد صفقات القطاع الاستثماري (العمارات والشقق) بنسبة %16 العام الماضي مقارنة مع 2022 من 1369 صفقة إلى 1140 فيما انخفضت القيمة الاجمالية المسجلة من مليار و98 مليون دينار (نحو 3.34كما تراجع عدد صفقات القطاع التجاري (المكاتب والمحال والمجمعات) بنسبة %27 العام الماضي حيث سجل 116 صفقة مقارنة ب161 صفقة في 2022 فيما انخفضت القيمة الاجمالية المتداولة بنسبة %29 من 605 ملايين دينار الى 425 مليون دينار تقريبا.

وفي هذا الصدد قال الخبير العقاري قيس الغانم لوكالة الأنباء الكويتية (كونا) اليوم الاثنين إن هناك عدة أسباب لاستمرار انخفاض التداول في السوق العقاري الكويتي خلال العام الحالي أهمها استمرار نزوح الأموال من القطاعات العقارية المختلفة إلى الودائع في البنوك التي لاتزال تقدم فوائد مغرية.

وأضاف الغانم أن قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء الصادر أخيرا من الممكن أن يساعد في خفض الأسعار خلال السنوات القادمة مستبعدا أن يكون له تأثير فوري موضحا أن هناك عوامل أخرى تؤثر على نشاط السوق العقاري.

وأكد أنه بالتوازي مع هذا القانون يجب أن يتم طرح المزيد من الأراضي السكنية وإنشاء مناطق سكنية جديدة يكون للقطاع الخاص دور رئيسي فيها لاسيما من خلال المطور العقاري "وهو شيء ليس بجديد ومعمول به في أغلب الدول الخليجية".

وتوقع عودة النشاط لهذا القطاع من جديد مع طرح أراض جديدة أمام المواطنين بالتوازي مع القوانين المنظمة لعملية امتلاك الأرض السكنية وطرحها بأسعار معقولة لافتا إلى أن السوق يحتاج إلى المزيد من التنظيم.

وأثنى الغانم على قرار البنوك بشأن عدم تمويل أكثر من بيتين في القطاع السكني ما يجعل المضاربة فيه أقل ونزوح المضاربين عن هذا القطاع وبالتالي نزول الأسعار في المستقبل.

ومن جانبه قال مدير مكتب (الدليجان العقاري) سليمان الدليجان في تصريح مماثل لـ(كونا) إن التوقعات تشير إلى استمرار انخفاض "رتم" الصفقات العقارية لاسيما في القطاع السكني الذي استحدثت له قوانين جديدة منظمة للحد من المضاربات العقارية فيه.

وأضاف الدليجان أن عام 2023 شهد انخفاضات سعرية بلغت 5% إلى 15% لقيمة العقارات السكنية لاسيما في المناطق التي ينشط فيها التداول مثل مدينة صباح الأحمد البحرية ومناطق أبوفطيرة والفنيطيس والمسايل وسلوى والرميثية.

وأوضح أن هذه الانخفاضات تشهدها المناطق البعيدة نسبيا من العاصمة في حين أنه من غير المرجح أن تشهد المناطق القريبة من العاصمة أي انخفاضات إضافية حتى بوجود قوانين جديدة بشأن احتكار الأراضي الفضاء.

ولفت إلى أن القانون الخاص بمكافحة احتكار الأراضي الفضاء لا يشمل جميع العقارات بل الأراضي الفضاء فقط "وهذه ليس لها تأثير كبير في المناطق السكنية النموذجية".

وأفاد الدليجان أن المناطق الجديدة نسبيا والتي تتركز فيها الأراضي الفضاء هي التي ستتأثر بشكل أكبر لأنه سيلزم كل من لديه أراض تزيد عن 1500 متر مربع أن يدفع للدولة رسوما سنوية متزايدة لكل أرض فضاء غير مبنية.

وذكر أن هناك انحسارا بدأ يظهر في نشاط المضاربين داخل المناطق السكنية في ظل عدم إقراض البنوك لمن لديه أكثر من بيت سكني وبالتالي خروج أموال المضاربين من هذا القطاع الى قطاعات أخرى كالاستثماري أو الحرفي او غيرهما.

وأكد أن العقار الاستثماري يشهد نشاطا متزايدا في الآونة الأخيرة ولكنه هو الأخر يعاني حاليا من انخفاض ملحوظ في القيمة الإيجارية في ظل فتور الطلب من قبل المقيمين "خاصة بعد منع إصدار الإقامة لبعض الجنسيات ما يعني ان هذا القطاع سيظل متذبذبا في الفترة القادمة".

ولفت إلى أن الأسعار في المناطق الواقعة بين الدائري الأول إلى الدائري الرابع لاتزال مرتفعة مقارنة بباقي المناطق مشيرا إلى انخفاض في عدد صفقاتها ولكن تظل أسعارها شبه متماسكة.

من جانبه قال المدير العام في شركة (أبراج بهبهاني) العقارية علاء بهبهاني ل(كونا) إن هناك فجوة كبيرة بين أسعار الطلب والعرض "وهذا ما جعل الكثير من الراغبين بالشراء إلى الابتعاد".

وأضاف بهبهاني أن الانخفاض الذي أصاب السوق العقاري لاسيما القطاع السكني "أمر طبيعي في ظل التضخم السعري الحاد الذي أصاب السوق بعد جائحة كورونا" موضحا أن ارتفاع عوائد الودائع لدى البنوك ساهم في العزوف المستمر للشراء في القطاعات العقارية المختلفة.

وذكر أن أكثر المناطق انخفاضا في عدد الصفقات ومتوسط قيمة الصفقة كانت مدينة صباح الأحمد البحرية والتي شهدت طفرة "مصطنعة مضاربية" للأسعار خلال فترة جائحة كورونا.

وأوضح أن السوق العقاري السكني منذ الربع الثالث من عام 2021 شهد هبوطا كبيرا بالقيمة الإجمالية المتداولة في حين استمر العقار الاستثماري في الارتفاع الطفيف بينما حافظ العقار التجاري على توازنه بالقيم المتداولة.

وتوقع أن تستمر التداولات "الهادئة" في كل قطاعات السوق العقاري خلال العام الحالي خصوصا مع الأوضاع الجيوسياسية والاقتصادية الحالية وامتناع الكثير من المواطنين عن الشراء في المناطق الداخلية التي تشهد تضخما في الأسعار.

 

[حديث النفس]

بنك الكويت الوطني - التحليل الاقتصادي: تحسن المبيعات العقارية في الربع الرابع من عام 2023م..

للمزيد من المعلومات: اضغط هنـــا