الشركات العقارية

[حديث النفس]

استمرار منع تسجيل عقارات شركات مُدرجة.. تقييد للاقتصاد

رغم أن بيئة الأعمال الكويتية تتطور يوما بعد يوم، ورغم القوانين والقرارات المشجعة للاستثمار وحرية ممارسة الأنشطة الاقتصادية والمنافسة العادلة، الا ان عشرات الشركات المساهمة بحسب مصادر عقارية تتعرض حالياً لضياع حقوقها، وتقل حظوظها في اقتناص فرص واعدة قد تسهم في تعزيز وجودها بالسوق، وذلك بسبب التضارب التشريعي بين إصرار وزارة العدل على تطبيق قانون يحظر تسجيل الشركات التجارية لعقاراتها إذا كان أحد مساهميها أجنبياً، بعد تجميد هذا القانون لمدة 44 عاما مع التمييز بين من ينطبق عليهم، وبين قوانين وقرارات وزارية مشجعة للاستثمار صدرت منذ عام 2000 تسمح للأجنبي بتملك الأسهم في الشركات المدرجة والتي تمارس أنشطتها في تملك العقار.

وقالت المصادر ذاتها،ان الشركات المدرجة ستتوقف عن ممارسة انشطتها العقارية عند شراء أجنبي لسهم واحد بالشركة.

وبينت ان وزارة العدل عادت للعمل بالمادة الثامنة من المرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979، التي تنص على أن يُحظر على الشركات التجارية التي يشترك فيها غير كويتيين تملك العقارات، وعلى الشركات التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين عند العمل بهذا القانون التصرف في ما تملكه من عقارات خلال سنة من تاريخ العمل به، أما الشركات التي ينتقل فيها نصيب شريك كويتي إلى غير كويتي بعد العمل بهذا القانون فعليها التصرف في ما تملكه من عقارات خلال سنة من تاريخ انتقال نصيب الشريك الكويتي وإلا بيعت جبراً عنها في الحالتين، لافتة الى ان استثناء من أحكام الفقرتين السابقتين يجوز للشركات المساهمة التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين، ولا يكون من بين أغراضها التعامل في العقارات، تملك العقار اللازم لإدارتها أو لتحقيق أغراضها، إذ صدر مرسوم بمنحها هذا الحق.

عقبة التسجيل
وتابعت: من ثم يتعين على أن يكون من بين المستندات التي تقدمها الشركات لتسجيل عقاراتها داخل الكويت ما يفيد جنسية المساهمين بالشركة وعدد أسهمهم حتى يتسنى لتسجيل ذلك العقار باسم الشركة، ويصعب ذلك على الشركات المدرجة في بورصة الكويت إذ ان دخول وخروج المساهمين في سجلاتها يكون تلقائيا دون تدخل من الشركة عبر آليات السوق والتداول في البورصة، الأمر الذي يعرضها لمشكلات عدم القدرة على تسجيل عقارات جديدة في قائمة ممتلكاتها، ويجعلها تحت طائلة البيع الإجباري نتيجة التغيير في قاعدة مساهمي الشركة بعد انضمام مساهم غير كويتي.

ونوهت المصادر الى انه عند صدور هذا القانون كانت نصوص قانون الشركات المعمول بها في حينها (القانون رقم 15 لسنة 1960) لا تسمح بتملك غير الكويتيين أسهما في الشركات المساهمة والتي كان لزاماً لتأسيسها أن تكوين شركة كويتية بشركاء كويتيين فقط والمركز الرئيسي لها الكويت، وقد استثنى هذا القانون مشاركة غير الكويتيين في حال الحاجة إلى استثمار أجنبي أو خبرة أجنبية على ألا تقل نسبة ملكية الكويتيين في رأسمال الشركة عن %51 وبشرط الحصول على ترخيص من الجهة الحكومية المختصة، وبالتالي فهنا نتحدث عن شريك استراتيجي ولفترة طويلة نسبياً، وذلك كان يتناغم مع المرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979 بتحديد ملكية غير الكويتيين للعقار.

مرونة التملك
ولفتت المصادر الى انه قد تغير الوضع بالنسبة للشركات المدرجة بعد صدور القانون رقم 20 لسنة 2000 بشأن السماح لغير الكويتيين بتملك الأسهم في شركات المساهمة الكويتية، حيث أجازت المادة رقم 1 من هذا القانون لغير الكويتيين تملك الأسهم، ونصت على أنه «يجوز لغير الكويتيين تملك الأسهم في شركات المساهمة الكويتية القائمة وقت العمل بهذا القانون أو التي تُؤسس بعد العمل به، كما يجوز لهم الاشتراك في تأسيس هذه الشركات».

وزادت: كما نصت المادة 2 من القانون على أنه «تُحدد بقرار من وزيرالتجارة والصناعة بعد موافقة مجلس الوزراء ضوابط مساهمة غير الكويتيين في شركات المساهمة الكويتية بما في ذلك الحد الأقصى لما يمتلكونه من أسهمها والحقوق المُترتبة على ذلك». وترتيباً على التفويض التشريعي الممنوح لوزير التجارة والصناعة بشأن إصدار الضوابط المُتعلقة بمساهمة غير الكويتيين في شركات المساهمة، فقد أصدر قرار رقم 205 لعام 2000 بشأن ضوابط مساهمة غير الكويتيين في شركات المساهمة الكويتية، حيث نص هذا القرار في المادة رقم 2 على أنه «مع مراعاة حكم المادة الثالثة من هذا القرار يسمح لغير الكويتيين بتملك وتداول أسهم الشركات المساهمة المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية وفقاً للضوابط المبينة في هذا القرار، كما يُسمح لهم بالاشتراك في تأسيس شركات المساهمة العامة وفقاً للإجراءات المقررة في هذا الشأن بالنسبة للكويتيين».

وذكرت بينما سُمح لغير الكويتيين بتملك وتداول أسهم الشركات المدرجة في بورصة الكويت، وبالتالي يتبع ذلك تطبيق آليات التداول في البورصة التي تتسم بالتغير المستمر، حيث تجري عمليات البيع والشراء في البورصة على أسهم الشركات وفق نظم آلية غاية في السرعة، وتتغير الملكيات في تلك الشركات بشكل مستمر ويومي.

أعباء إضافية
وافادت المصادر أن عددا من الشركات العقارية المدرجة في بورصة الكويت قد راسلت الجهات الرقابية في البورصة وهيئة أسواق المال ووزارة التجارة لبيان عوار تطبيق هذا القرار والمشكلات التي تواجهها في تسجيل عقارات تم شراؤها بالفعل وتسديد قيمة الصفقة، كما تم الإفصاح عن ذلك لدى تلك الجهات، حيث ان الشركات المدرجة ملزمة بالإفصاح عن جميع الصفقات التي تؤثر في مركزها المالي سلبا وإيجابا، إلا أن الكثير من تلك الشركات قد واجه تبعات تطبيق هذا القرار وصعوبة إتمام نقل الملكية، ما يضع تلك الشركات في مأزق التراجع عن الصفقة أو استبدال الملكية المباشرة بملكية غير مباشرة، أو اللجوء لإبرام اتفاقيات حد إجارة منتهية بالتملك مع البنوك الإسلامية فقط.

وتابعت: في كل ما سبق تتكبد الشركة إما خسائر الغاء الصفقة أو تحميل الشركة مصاريف وتكاليف صفقات غير مباشرة لتملك العقار تزيد من تكلفة الأصل وتضيف أعباء مالية غير مبررة.

التعديل المقترح
كشفت المصادر أن وزارة العدل قامت بإعداد اقتراح لتعديل القانون رقم 74 لسنة 1979 والخاص بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات وذلك بالسماح للشركات التي يمتلك فيها غير الكويتيين أسهماً بتملك العقارات على أنه لا يجوز لتلك الشركات وبكافة أنواعها سواء أثناء قيام الشركة أو عند تصفيتها توزيع أصولها العقارية على الشركاء أو المساهمين فيها من غير الكويتيين وإلا بيعت جبراً على ان يتقاضى غير الكويتي مقابل العقار نقداً.

واشارت الى انه تم رفع هذا المقترح إلى مجلس الوزراء، الذي بدوره قام برفع الموضوع إلى اللجنة القانونية التابعة لمجلس الوزراء، وبعد الإفادة تم رد الموضوع لوزارة العدل لبيان رأي الفتوى والتشريع بهذا الخصوص.

واضافت: قد تمت مخاطبة الفتوى والتشريع والتي طلبت بدورها رأي وزارة التجارة والصناعة وهيئة أسواق المال حول تعديل القانون المقترح، حيث جاء رد وزارة التجارة والصناعة وهيئة أسواق المال بالموافقة بشكل عام على القانون المقترح وتم إرسال الردود إلى وزارة العدل، وحالياً بانتظار رد الفتوى والتشريع بهذا الخصوص.

تساؤلات مشروعة
تساءلت المصادر حول ماهية تطبيق وزارة العدل قرار صدر منذ عشرات السنوات وتأثيره المستمر إلى الان على القطاع العقاري في الكويت وعلى الوضع الاقتصادي ككل ؟ خاصة مع الترقيات التي حصلت عليها بورصة الكويت ضمن المؤشرات العالمية، والتي جاءت تكليلا لجهود مخلصة لتحقيق رؤية كويت 2035، تتماشي مع البيئة الصحية للاستثمار وجذب أكبر قدر من الأموال والاستثمارات الأجنبية، وكذلك أين التكامل بين جهات ووزارات الدولة لتحقيق تلك الرؤية بينما تتضارب القرارات والقوانين ويكون تطبيق القرارات الوزارية بشكل ارتجالي لا يراعي حاجات السوق ومن دون تنسيق مع الجهات ذات الصلة؟

استثناء البنوك
كشفت المصادر ان إدارة التسجيل والتوثيق العقاري توقفت عن نقل أي عقار إلى أي شركة مساهمة عامة إلا بعد أن يتم احضار كشف بمساهمي الشركة عند تأسيسها وكشف بمساهميها الحاليين وذلك تطبيقاً للمادة الثامنة من المرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979، في حين أن هذا الأمر ينطبق على البنوك الكويتية حيث إنها شركات مساهمة عامة إلا أن وزارة العدل قد استثنت البنوك فقط من هذا القانون.

تشريعات متجددة في دول الجوار
قالت المصادر ان بعض الدول المجاورة في الخليج قد سنت مؤخراً قوانين وتشريعات تتيح حرية التملك والاستثمار العقاري وفق اشتراطات وقيود، كذلك فتحت المجال لغير المواطنين التملك والاستثمار العقاري والتجاري.

واضافت: اهتمت دول التعاون بإصدار قوانين تدعم الخطط الحكومية للتنويع الاقتصادي، وإرساء منظومة تشريعية متكاملة تحقق الأهداف والرؤى المستقبلية لكل دولة في مختلف جوانبها الاجتماعية والاقتصادية، حيث إن مثل هذه القرارات والقوانين ستحدث نقلة نوعية في تطوير القطاع العقاري وستعزز من جاذبيته الاستثمارية في المنطقة.

تشاور حكومي
أفادت المصادر بان الجهات المهتمة والمعنية بهذه القضية، شهدت اجتماعات ولقاءات تم فيها تبادل وجهات النظر وشرح سلبيات تطبيق ذلك القرار وأثاره السيئة على بيئة الاستثمار، لا سيما الشركات العقارية وغيرها من الشركات التي تبنى قاعدة أصولها من خلال الاستثمار العقاري داخل الكويت.

السماح للشركات المساهم فيها أجانب بتملك العقارات..

علمت القبس أن إدارة الفتوى والتشريع انتهت من صياغة التعديلات المطلوبة على المرسوم رقم (1959/5) بشأن التسجيل العقاري وتعديلاته.

وكشفت مصادر مطلعة أن التعديلات الجديدة على القانون القديم الذي مضى عليه أكثر من 65 عاماً، ستجعل من عملية التسجيل العقاري مواكبة للتطورات الاقتصادية والتكنولوجية التي طرأت على طريقة انجاز المعاملات واتمام عمليات التسجيل والبيع العقارية.

وأجازت التعديلات الجديدة للشركات التجارية التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين تملك العقارات وفي حال تصفية الشركة أو حلها أو فسخها لأي سبب من الأسباب وجب على الشركاء غيـر الكويتيين التصرف في العقارات خلال سـنـة مـن تاريخ الحل أو التصفية أو الفسخ وإلا بيعت جبرا.

وكذلك تم إلغاء المواد من 22 الى 28 والمتعلقة في «دفاتر التسجيل»، اذ لن يكون هناك حاجة للدفاتر طالما كانت هناك سجلات إلكترونية.

أبرز التعديلات
وفي ما يلي أبرز التعديلات التي من المقرر أن تحدث على قانون التسجيل العقاري:

1- المادة رقم 6 تنص على: «يمكن التأكد مـن جنسية طالب التسجيل بموجب جوازات السفر أو بناء على أي مستند رسمي آخر تراه الدائرة كافياً لإثبات الجنسية».

-التعديل المطلوب: التأكد من جنسية طالب التسجيل بموجب البطاقة المدنية أو بموجب شهادة إلكترونية صادرة عن التطبيق الحكومي «هويتي».

2- المادة رقم 17 تنص على: تكتب المحررات بمعرفة موظفي الدائرة باللغة العربية بخط واضح غير مشتمل على إضافة أو تحشير أو كشط ويصادق على توقيعات ذوي الشأن فيها، بحضور شاهدین بالغين عاقلين وتتم مراجعتها ثم تسجيلها في الدفاتر المعدة لذلك.

-التعديل المطلوب: إلغاء المادة.

3- الباب السادس (دفاتر التسجيل) المواد مـن 22 حتى المادة 28.

-التعديل المطلوب: إلغاء المواد سالفة الذكر.

4- المادة رقم 29 تنص على: يقوم الموظف المختص بالتصديق على توقيعات ذوي الشأن بعد التأكد من شخصياتهم بشهادة شاهدين بالغين عاقلين معروفين له أو أن تكون شخصيتهما ثابتة بمستند رسمي. وعلى الشاهدين التوقيع على المحرر والسجل إثباتا لصحة شخصية المتعاقدين وصحة ما اشتمله المحرر من بيانات.

-التعديل المطلوب: على أن يقوم الموظف المختص بالتصديق على توقيعات ذوي الشأن بعد التأكد من شخصيتهم بموجب البطاقة المدنية أو بموجب شهادة الكترونية (هويتي).

5- المادة رقم 30: أوجبت على كل موظف أن يتأكد من المتعاقدين على موضوع المحرر الذي يرغبون في التوقيع عليه وأن يعاونهم فـي ذلك بقراءة المحرر عليهم بصـوت مسموع وتبصيرهم بالموضوع الذي يشتمل عليه وذلك دون أن يؤثر على إرادتهم بل يجب أن يترك لهم كامل الحرية في التوقيع أو الامتناع عنه إذا رأوا أن موضوع المحرر يخالف ما سبق أن اتفقوا عليه.

-التعديل المطلوب: على كل موظف أن يتأكد من المتعاقدين على موضوع المحرر الذي يرغبون في التوقيع عليـه وأن يعاونهم في ذلك بقراءة المحرر عليهم بصوت مسموع وتبصيرهم بالموضوع الذي يشتمل عليه وذلك دون أن يؤثر على إرادتهم بل يجب أن يترك لهم كامل الحرية في التوقيع أو الامتناع عنه إذا رأوا أن موضوع المحرر يخالف ما سبق أن اتفقوا عليه وأن يكون ذلك بحضور المتعاقدين أو عن طريق أي وسيلة من وسائل الاتصال المرئي الالكتروني المؤتمت التي تمكن الموثق وأصحاب الشأن من الاتصال المرئي والمشاهدة وعرض كل المستندات والوثائق والتحقق من اشخاصهم وصفاتهم والايجاب والقبول واجراء التوثيق للمحرر وتوقيع أصحاب الشأن عليه وتلاوة محتواه عليهم.

6- المادة رقم 32: «أوجبت هذه المادة على الموظف الذي يباشر توقيعات المتعاقدين على هذه المحررات أن يتأكد قبل التوقيع على هذه المحررات من أهليتهم الكاملة ورضائهم بالتعاقد وله أن يطلب اثباتـاً لذلك ما يؤيـد هذه الأهلية مـن أوراق ومستندات مثل شهادة الميلاد أو شهادة طبية أو قرار من المحكمة الشرعية أو ما شابه ذلك مما يعتبر كافياً في اثبات الأهلية».

-التعديل المطلوب: على الموظف الذي يباشر توقيعات المتعاقدين على هذه المحررات أن يتأكد قبل التوقيع على هذه المحررات من أهليتهم الكاملة ورضائهم بالتعاقد وله أن يطلب اثباتاً لذلك ما يؤيد هذه الأهلية مـن أوراق ومستندات مثل شهادة الميلاد أو شهادة طبية أو قرار من المحكمة الشرعية أو ما شابه ذلك مما يعتبر كافياً في اثبات الأهلية بحضور المتعاقدين أو عن طريق أي وسيلة من وسائل الاتصال المرئي الالكتروني التي تمكن الموثق وأصحاب الشأن من الاتصال المرئي والمشاهدة وعرض كل المستندات والوثائق والتحقق مـن اشخاصهم وصفاتهم والايجاب والقبول وإجراء التوثيق للمحرر وتوقيع أصحاب الشأن عليه وتلاوة محتواه عليهم.

7- المادة (36) تنص على أن القاصر مـن لم يبلغ سن الرشد وتحدد سن الرشد بثماني عشرة سـنة ميلادية.

-التعديل المطلوب: تحدد سن الرشد باحدى وعشرين سنة ميلادية استناداً للمادة (96/فقرة 2) من القانون المدني.

8- المادة رقم (43) تنص على «إذا كان أحد المتعاقدين ضريراً أو ضعيف البصر أو أصم أو أبكم وتعذر عليه بسبب ذلك التعبير عن إرادته جاز للمحكمة أن تعين مساعداً قضائياً يعاونه في التصرفات التي تقتضي مصلحته فيهـا فإذا لم يكن هناك مساعد قضائي استعان هذا المتعاقد بمعين يوقع العقد معه».

-التعديل المطلوب: إذا كان بالشخص عجز جسماني شديد أصم أبكم أو أعمى أصم أو أعمى أبكم جاز للمحكمة أن تعين له مساعداً قضائياً يعاونه في التصرفات التي ترى أن مصلحته تقتضي المساعدة فيها.

وفي حال إذا كان لديه عاهة واحدة (أصم – أبكم -أعمى) يتم الاستعانة بمعين.

9- المادة رقم (48) تنص على «لا يجوز للوكيل أن يتعاقد مع نفسه باسم الموكل إلا إذا نص على ذلك صراحة في الوكالة إلا أنه يجوز للموكل الموافقة على تصرفات الوكيـل فـي هـذه الحالة فتصبح صحيحة فالاجازة اللاحقة كالوكالة السابقة».

-التعديل المطلوب: لا يجوز للوكيل أن يتعاقد مع نفسه باسم الموكل إلا إذا نص على ذلك صراحة في الوكالة.

10- تضاف مادة جديدة على القانون الجديد، اذ لابد من الاشارة في الديباجة إلى المرسوم بقانون رقم (1979/74) بشأن تنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات.

-التعديل المطلوب: يجوز للشركات التجارية التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين تملك العقارات وفي حال تصفية الشركة أو حلها أو فسخها لأي سبب من الأسباب وجب على الشركاء غيـر الكويتيين التصرف في العقارات خلال سـنـة مـن تاريخ الحل أو التصفية أو الفسخ وإلا بيعت جبرا.

مراجعة رد الرسوم
شملت التعديلات ايضا مراجعة المادة (58) من الباب الحادي عشر الخاص بالرسوم على غرار قانون التوثيق رقم (2020/10) ولائحته التنفيذية. والمادة رقم 60 التي تنص على انه «لا يترتب على بطلان المحررات أو فسخها أو إلغائها أو الرجوع فيها - أيا كان نوعها- رد شيء مما تحصل من المرسوم. ويستثنى من ذلك الرسوم المدفوعة نظير تسجيل قسيمة من قسائم مناطق السكن الحكومية إذا قررت الحكومة سحب هذه القسيمة وذلك بشرط الا يكون سحبها راجعا إلى مخالفة من سجلت باسمه لشرط من الشروط التي وضعتها الحكومة للتملك».

والتعديل المطلوب: مراجعة ما ورد في المادة في ما يخص رد الرسوم حيث اقتصرت على حالتين فقط.

 

[الاسمنت الابيض]

السماح للشركات المساهم فيها أجانب بتملك العقارات..

علمت القبس أن إدارة الفتوى والتشريع انتهت من صياغة التعديلات المطلوبة على المرسوم رقم (1959/5) بشأن التسجيل العقاري وتعديلاته.

وكشفت مصادر مطلعة أن التعديلات الجديدة على القانون القديم الذي مضى عليه أكثر من 65 عاماً، ستجعل من عملية التسجيل العقاري مواكبة للتطورات الاقتصادية والتكنولوجية التي طرأت على طريقة انجاز المعاملات واتمام عمليات التسجيل والبيع العقارية.

وأجازت التعديلات الجديدة للشركات التجارية التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين تملك العقارات وفي حال تصفية الشركة أو حلها أو فسخها لأي سبب من الأسباب وجب على الشركاء غيـر الكويتيين التصرف في العقارات خلال سـنـة مـن تاريخ الحل أو التصفية أو الفسخ وإلا بيعت جبرا.

وكذلك تم إلغاء المواد من 22 الى 28 والمتعلقة في «دفاتر التسجيل»، اذ لن يكون هناك حاجة للدفاتر طالما كانت هناك سجلات إلكترونية.

أبرز التعديلات
وفي ما يلي أبرز التعديلات التي من المقرر أن تحدث على قانون التسجيل العقاري:

1- المادة رقم 6 تنص على: «يمكن التأكد مـن جنسية طالب التسجيل بموجب جوازات السفر أو بناء على أي مستند رسمي آخر تراه الدائرة كافياً لإثبات الجنسية».

-التعديل المطلوب: التأكد من جنسية طالب التسجيل بموجب البطاقة المدنية أو بموجب شهادة إلكترونية صادرة عن التطبيق الحكومي «هويتي».

2- المادة رقم 17 تنص على: تكتب المحررات بمعرفة موظفي الدائرة باللغة العربية بخط واضح غير مشتمل على إضافة أو تحشير أو كشط ويصادق على توقيعات ذوي الشأن فيها، بحضور شاهدین بالغين عاقلين وتتم مراجعتها ثم تسجيلها في الدفاتر المعدة لذلك.

-التعديل المطلوب: إلغاء المادة.

3- الباب السادس (دفاتر التسجيل) المواد مـن 22 حتى المادة 28.

-التعديل المطلوب: إلغاء المواد سالفة الذكر.

4- المادة رقم 29 تنص على: يقوم الموظف المختص بالتصديق على توقيعات ذوي الشأن بعد التأكد من شخصياتهم بشهادة شاهدين بالغين عاقلين معروفين له أو أن تكون شخصيتهما ثابتة بمستند رسمي. وعلى الشاهدين التوقيع على المحرر والسجل إثباتا لصحة شخصية المتعاقدين وصحة ما اشتمله المحرر من بيانات.

-التعديل المطلوب: على أن يقوم الموظف المختص بالتصديق على توقيعات ذوي الشأن بعد التأكد من شخصيتهم بموجب البطاقة المدنية أو بموجب شهادة الكترونية (هويتي).

5- المادة رقم 30: أوجبت على كل موظف أن يتأكد من المتعاقدين على موضوع المحرر الذي يرغبون في التوقيع عليه وأن يعاونهم فـي ذلك بقراءة المحرر عليهم بصـوت مسموع وتبصيرهم بالموضوع الذي يشتمل عليه وذلك دون أن يؤثر على إرادتهم بل يجب أن يترك لهم كامل الحرية في التوقيع أو الامتناع عنه إذا رأوا أن موضوع المحرر يخالف ما سبق أن اتفقوا عليه.

-التعديل المطلوب: على كل موظف أن يتأكد من المتعاقدين على موضوع المحرر الذي يرغبون في التوقيع عليـه وأن يعاونهم في ذلك بقراءة المحرر عليهم بصوت مسموع وتبصيرهم بالموضوع الذي يشتمل عليه وذلك دون أن يؤثر على إرادتهم بل يجب أن يترك لهم كامل الحرية في التوقيع أو الامتناع عنه إذا رأوا أن موضوع المحرر يخالف ما سبق أن اتفقوا عليه وأن يكون ذلك بحضور المتعاقدين أو عن طريق أي وسيلة من وسائل الاتصال المرئي الالكتروني المؤتمت التي تمكن الموثق وأصحاب الشأن من الاتصال المرئي والمشاهدة وعرض كل المستندات والوثائق والتحقق من اشخاصهم وصفاتهم والايجاب والقبول واجراء التوثيق للمحرر وتوقيع أصحاب الشأن عليه وتلاوة محتواه عليهم.

6- المادة رقم 32: «أوجبت هذه المادة على الموظف الذي يباشر توقيعات المتعاقدين على هذه المحررات أن يتأكد قبل التوقيع على هذه المحررات من أهليتهم الكاملة ورضائهم بالتعاقد وله أن يطلب اثباتـاً لذلك ما يؤيـد هذه الأهلية مـن أوراق ومستندات مثل شهادة الميلاد أو شهادة طبية أو قرار من المحكمة الشرعية أو ما شابه ذلك مما يعتبر كافياً في اثبات الأهلية».

-التعديل المطلوب: على الموظف الذي يباشر توقيعات المتعاقدين على هذه المحررات أن يتأكد قبل التوقيع على هذه المحررات من أهليتهم الكاملة ورضائهم بالتعاقد وله أن يطلب اثباتاً لذلك ما يؤيد هذه الأهلية مـن أوراق ومستندات مثل شهادة الميلاد أو شهادة طبية أو قرار من المحكمة الشرعية أو ما شابه ذلك مما يعتبر كافياً في اثبات الأهلية بحضور المتعاقدين أو عن طريق أي وسيلة من وسائل الاتصال المرئي الالكتروني التي تمكن الموثق وأصحاب الشأن من الاتصال المرئي والمشاهدة وعرض كل المستندات والوثائق والتحقق مـن اشخاصهم وصفاتهم والايجاب والقبول وإجراء التوثيق للمحرر وتوقيع أصحاب الشأن عليه وتلاوة محتواه عليهم.

7- المادة (36) تنص على أن القاصر مـن لم يبلغ سن الرشد وتحدد سن الرشد بثماني عشرة سـنة ميلادية.

-التعديل المطلوب: تحدد سن الرشد باحدى وعشرين سنة ميلادية استناداً للمادة (96/فقرة 2) من القانون المدني.

8- المادة رقم (43) تنص على «إذا كان أحد المتعاقدين ضريراً أو ضعيف البصر أو أصم أو أبكم وتعذر عليه بسبب ذلك التعبير عن إرادته جاز للمحكمة أن تعين مساعداً قضائياً يعاونه في التصرفات التي تقتضي مصلحته فيهـا فإذا لم يكن هناك مساعد قضائي استعان هذا المتعاقد بمعين يوقع العقد معه».

-التعديل المطلوب: إذا كان بالشخص عجز جسماني شديد أصم أبكم أو أعمى أصم أو أعمى أبكم جاز للمحكمة أن تعين له مساعداً قضائياً يعاونه في التصرفات التي ترى أن مصلحته تقتضي المساعدة فيها.

وفي حال إذا كان لديه عاهة واحدة (أصم – أبكم -أعمى) يتم الاستعانة بمعين.

9- المادة رقم (48) تنص على «لا يجوز للوكيل أن يتعاقد مع نفسه باسم الموكل إلا إذا نص على ذلك صراحة في الوكالة إلا أنه يجوز للموكل الموافقة على تصرفات الوكيـل فـي هـذه الحالة فتصبح صحيحة فالاجازة اللاحقة كالوكالة السابقة».

-التعديل المطلوب: لا يجوز للوكيل أن يتعاقد مع نفسه باسم الموكل إلا إذا نص على ذلك صراحة في الوكالة.

10- تضاف مادة جديدة على القانون الجديد، اذ لابد من الاشارة في الديباجة إلى المرسوم بقانون رقم (1979/74) بشأن تنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات.

-التعديل المطلوب: يجوز للشركات التجارية التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين تملك العقارات وفي حال تصفية الشركة أو حلها أو فسخها لأي سبب من الأسباب وجب على الشركاء غيـر الكويتيين التصرف في العقارات خلال سـنـة مـن تاريخ الحل أو التصفية أو الفسخ وإلا بيعت جبرا.

مراجعة رد الرسوم
شملت التعديلات ايضا مراجعة المادة (58) من الباب الحادي عشر الخاص بالرسوم على غرار قانون التوثيق رقم (2020/10) ولائحته التنفيذية. والمادة رقم 60 التي تنص على انه «لا يترتب على بطلان المحررات أو فسخها أو إلغائها أو الرجوع فيها - أيا كان نوعها- رد شيء مما تحصل من المرسوم. ويستثنى من ذلك الرسوم المدفوعة نظير تسجيل قسيمة من قسائم مناطق السكن الحكومية إذا قررت الحكومة سحب هذه القسيمة وذلك بشرط الا يكون سحبها راجعا إلى مخالفة من سجلت باسمه لشرط من الشروط التي وضعتها الحكومة للتملك».

والتعديل المطلوب: مراجعة ما ورد في المادة في ما يخص رد الرسوم حيث اقتصرت على حالتين فقط.

هل يعتبر من صالح الشركات العقاريه؟

 

[حديث النفس]

%27 نمو تمويل البنوك الكويتية للعقار إلى 6.2 مليار دينار في 2023م..​

قفز إجمالي التمويل المقدم من البنوك المحلية إلى القطاع العقاري خلال عام 2023 بنسبة 27.6% وبقيمة 1.34مليار دينار، ليرتفع من 4.88 مليار دينار خلال عام 2022 إلى 6.22 مليار دينار في العام الماضي.

وحسب الإحصائية الشهرية الصادرة عن بنك الكويت المركزي لعام 2023، ارتفع التمويل العقاري المقدم خلال شهر ديسمبر 2023 على أساس سنوى بنحو 83.4 مليون دينار ليرتفع من 454.8 مليون دينار في ديسمبر 2022 الي 538.2 مليون دينار فى ديسمبر 2023، الا انه انخفض على اساس شهر بواقع 110.5 مليون دينار وبنسبة 17% ليصل الى 538.2 مليون دينار مقابل 648.7 مليون دينار في شهر نوفمبر 2023.

التمويل العقاري
وكان التمويل العقاري قد شهد تراجعاً كبيراً خلال 2020 ليشهد أدني مستوى له منذ 15 عاماً في نوفمبر 2020، ليبلغ التمويل المقدم خلال هذا الشهر 41.5 مليون دينار، لكنه عاود الارتفاع في 2021 ليبلغ أعلى مستوى له منذ عامين في شهر مارس الماضي، الذي بلغ فيه نحو 563.2 مليون دينار.

ويعتبر التمويل العقاري خدمة تقدمها البنوك المحلية لتمويل شراء السكن الخاص عبر مجموعة حلول متكاملة للتمويل العقاري تناسب احتياجات العملاء لتسهيل شراء العقار السكني والاستثماري والتجاري، سواء داخل الكويت أو خارجها، ويتيح التمويل العقاري شراء العقار بحد أعلى 70 الف دينار لكل عميل.

التمويلات المتراكمة
في المقابل شهد الرصيد المتراكم للتمويلات العقارية التي تقدمها البنوك المحلية تراجعا خلال شهر ديسمبر2023 على اساس شهرى بنسبة 1.1 % وبقيمة 115 مليون دينارلتبلغ 9.629 مليار دينار مقابل 9.744 مليار دينار في نوفمبر 2023، وزاد هذا الرصيد بنسبة 1.3 في المئة وبقيمة 132 مليون دينار على أساس سنوى، وذلك بعد أن كان 9.497 مليار دينار في ديسمبر2022.

وشهد إجمالي التمويل المقدم (المجمع) من البنوك المحلية إلى القطاع الإنشائي خلال عام 2023 ارتفاعا بنسبة 0.7 % وبقيمة 14 مليون دينار، ليرتفع من 1.740مليار دينار فى 2022 إلى 1.754 مليار دينار في عام 2023، وارتفعت التمويلات الإنشائية على أساس شهري بنسبة 29.1 في المئة وبقيمة 36.9 مليون دينار من 126.6 مليون دينار في نوفمبر إلى 163.5 مليون دينار في ديسمبر الماضي، كما ارتفعت على أساس سنوي بنسبة 45% وبقيمة 50.7 مليون دينار بعد أن كانت 112.8 مليون دينار في ديسمبر 2022.

عودة النشاط العقاري
من جانبهم أعرب خبراء عقار في السوق المحلي عن تفاؤلهم بعودة النشاط إلى سوق العقار، مؤكدين أن عجلة النشاط الاقتصادي عادت مرة أخرى للدوران من بداية 2022 بشكل تدريجي وخاصة في القطاع العقاري بكل قطاعاته.

وتوقعوا استمرار نمو النشاط على قطاع العقار الاستثماري في 2024، موضحين أنه على صعيد العقار السكني فقد شهد ارتفاعا كبيرا خلال الفترة الماضية بسبب شح المعروض وارتفـــــــاع الطلب، حيث لم يتأثر هذا القطاع بالجائحة بل قد يواصل ارتفاعه على نفس الوتيرة مع استمرار تراجع العرض وارتفاع الطلب، مبينين أن التمويلات العقارية للقطاع السكني لم تشهد أي انخفاض خلال العام الماضي، بل على العكس فهي زادت لاستمرار أوضاع أغلب المواطنين دون تغير حقيقي.

وأضافوا أن قطاع العقار التجاري أيضاً سيشهد طفرة كبيرة مع فتح كافة الأنشطة التجارية بشكل كامل وفق الضوابط والاشتراطات الصحية التي حددتها الحكومة.

 

[حديث النفس]

7 كويتيين ضمن قادة الشركات العقارية الأكثر تأثيراً​

كشفت فوربس الشرق الأوسط عن قائمة «قادة الشركات العقارية الأكثر تأثيراً في الشرق الأوسط» لعام 2024، حيث حلّ 7 كويتيين ضمن القائمة، التي ضمت 100 مُطور عقاري في المنطقة، ممن يعتمدون على الابتكار ويعملون على بناء المستقبل.

وشملت القائمة كلاً من نائب رئيس مجلس الإدارة الرئيس التنفيذي لشركة عقارات الكويت طلال جاسم البحر، والرئيس التنفيذي لشركة المباني وليد خالد الشريعان، ونائب رئيس مجلس الإدارة الرئيس التنفيذي لشركة الأرجان العالمية العقارية خالد المشعان. ونائب رئيس مجلس الإدارة الرئيس التنفيذي للشركة الوطنية العقارية فيصل جميل سلطان العيسى، والرئيس التنفيذي لشركة التمدين العقارية محمود داود المرزوق، والرئيس التنفيذي للشركة التجارية العقارية عبدالمطلب معرفي، والرئيس التنفيذي لشركة الصالحية العقارية عبدالعزيز غازي النفيسي.

منهجية التصنيف
لإعداد القائمة، صُنفت الشركات وفقاً لعوامل عدة، شملت: البيانات المالية من إجمالي الأصول، والقيمة السوقية، والإيرادات، وقيمة المشاريع التي تم إنجازها، والمشاريع قيد الإنشاء، كذلك سمعة الشركة في تسليم العقارات للمشترين، ومساحة محفظة الأراضي، وعدد الوحدات التي تملكها الشركة.

وتمثل الشركات المدرجة في التصنيف 9 دول من المنطقة، تتصدرها الإمارات بواقع 33 شركة، 6 منها ضمن أول 10 شركات في القائمة، تليها السعودية بـ23 شركة، ومصر بـ20 شركة.

ويُعد سوق العقارات حجر الزاوية في أي اقتصاد، ويؤثر من خلال تحولاته في عدد كبير من الأفراد، وفي عام 2024 يواصل القطاع العقاري تمتعه بإمكانات واعدة. ومن المتوقع أن يُسهم النمو الاقتصادي القوي، والتوسع السكاني، والاستثمار الحكومي، في زيادة الطلب على العقارات.

استثمارات حكومية
من جانبها، تستثمر الحكومات والشركات الحكومية والخاصة في المشروعات العقارية في جميع أنحاء المنطقة، لا سيما في السعودية ومصر والإمارات. وتُعد هذه المشروعات دافعاً قوياً لتعزيز قطاع البناء والإنشاء على المستوى الإقليمي، الذي يتمتع أيضاً بنظرة مستقبلية إيجابية. كذلك، بلغت قيمة الصفقات العقارية في دول الخليج خلال الفترة، من يناير إلى أكتوبر من عام 2023، نحو 171.6 مليار دولار، مسجلة زيادة قدرها %21.1 على أساس سنوي، وفقاً لتقرير أصدرته شركة كامكو إنفست. وشهدت الصفقات العقارية في دبي ارتفاعاً نسبته %57 خلال الفترة نفسها، لتسهم بنسبة %52.1 من إجمالي قيمة الصفقات في منطقة الخليج.

 

[حديث النفس]

بنهاية 2023.. و1063 ديناراً متوسط متر السكن الخاص​

(بيتك): 1609 دنانير متوسط سعر متر العقار الاستثماري في الكويت​

قال تقرير صادر عن بيت التمويل الكويتي (بيتك)، إن أسعار السكن الخاص انخفضت على مستوى الكويت رغم ارتفاع الطلب عليه بنهاية الربع الرابع من 2023 في معظم المناطق السكنية، وذلك بعد استقرارها في الربع الثالث من 2023، وفق بيانات «بيتك».

وأوضح التقرير أن متوسط سعر متر السكن الخاص انخفض مسجلا 1063 دينارا بنهاية 2023 بشكل محدود نسبته 1% عن الربع الثالث 2023، في حين يلاحظ تسجيل تراجع سنوي لمتوسط السعر العام بنسبة 1.9% مقابل زيادات سنوية متواصلة وصلت 9.6% بنهاية الربع الرابع من 2022.

وأشار «بيتك» إلى أن متوسط سعر المتر المربع سجل في نهاية الربع الرابع 2023 انخفاضا عن الربع الثالث 2023، مع تراجع في أسعار السكن الخاص على أساس سنوي بمعظم محافظات الكويت، ففي محافظة العاصمة انخفض متوسط السعر بشكل طفيف عن الربع الثالث 2023، وبنسبة قريبة على أساس سنوي.

كذلك انخفض متوسط سعر المتر في حولي بحدود 1.9% عن الربع الثالث لعام 2023، وفي محافظة الفروانية وفي مبارك الكبير بنسبة 0.7% على أساس ربع سنوي، وبنسبة وصلت في محافظة الأحمدي إلى 1.8% وفي الجهراء بحدود 1% على أساس ربع سنوي، في حين انخفضت في معظم المحافظات بحدود 2.2% على أساس سنوي وبنسبة تقترب من 2.9% في الجهراء.

الأراضي الاستثمارية
وعلى صعيد أسعار الأراضي الاستثمارية، قال تقرير «بيتك» إن البيئة الاستثمارية ما زالت محاطة بالعديد من المخاطر، منها احتمالات تفاقم الآثار السلبية للتوترات الجيوسياسية في المنطقة من ناحية ومن ناحية أخرى المخاوف العالمية من استمرار معدلات التضخم عند حدود مرتفعة لم يشهدها السوق منذ سنوات.

إلا أنه يلاحظ أن مستويات التضخم تسير نحو التراجع مؤخرا، ويتجه العديد من المستثمرين إلى القطاع العقاري كملاذ آمن ومستودع للثروة، وهو ما يسهم في صمود العقار أمام الأزمات، حيث يلاحظ زيادة متفاوتة بين القطاعات العقارية ومنها العقار الاستثماري.

وأشار «بيتك» إلى أن متوسط السعر في أراضي العقار الاستثماري ارتفع بنهاية 2023، وسجل متوسط السعر حدود 1609 دنانير على مستوى المحافظات، بزيادة 1% على أساس ربع سنوي مدفوعا بزيادة في أغلب المناطق الاستثمارية في محافظات الكويت.

ويلاحظ تباطؤ نسب الزيادة السنوية في أسعار العقار الاستثماري حتى وصلت إلى 1.6% بنهاية الربع الرابع 2023 مقابل حوالي 6% في نهاية الربع الرابع من عام 2022، وقد ارتفع متوسط السعر للمتر الاستثماري بنهاية الربع الرابع من عام 2023 في محافظة العاصمة بنسبة 1.3% عن الربع الثالث من عام 2023.

وفي محافظة حولي بنسبة 1.5%، وفي محافظة الفروانية بنسبة 0.7% وفي مبارك الكبير بنسبة 1.2%، كذلك في الجهراء التي زادت بأعلى نسبة بين المحافظات وقدرها 1.7% عن الربع الثالث 2023، في حين انخفض متوسط السعر في الأحمدي بنسبة 0.1% عن الربع الثالث من عام 2023.

أما على أساس سنوي، فقد تسارعت نسبة الزيادة في متوسط السعر لأغلب المحافظات، وسجلت في محافظة العاصمة 2.8%، فيما وصلت نسبة الزيادة في محافظة حولي إلى 1.5% وفي الفروانية إلى حدود 1.4%، بينما ارتفع متوسط السعر في الجهراء بنسبة قدرها 3.1% على أساس سنوي، وفي مبارك الكبير 3.2% لذات الفترة.

العقارات التجارية
وفيما يخص أسعار العقار التجاري، فقد أشار تقرير «بيتك» إلى أن ارتفاع معدلات الاستهلاك مع انتعاش الطلب الاستهلاكي في الأسواق والمجمعات التجارية، قد يسهمان في ارتفاع إيرادات تلك العقارات، فيما يتجه بعضها نحو وسائل ترشيد التكاليف ومنها أساليب البيع والتشغيل عبر مواقع الإنترنت والتطبيقات الإلكترونية، وقد يؤثر ذلك على إيرادات العقار التجاري والمباني والمجمعات التجارية على المديين المتوسط والطويل ومن ثم قيمتها السوقية.

سجل مستويات أسعار الأراضي التجارية 4.482 دينار للمتر المربع على مستوى المحافظات بنهاية الربع الرابع 2023 بعد إدراج معدلات جديدة لمساحات تجارية يتم تداولها في السوق العقاري، مرتفعة بنسبة 2.8% عن الربع الثالث.

وقد ارتفعت مستويات أسعار الأراضي التجارية بنهاية الربع الرابع 2023 في بعض المحافظات عن الربع السابق له، منها محافظة العاصمة بحدود 3.2% عن الربع الثالث 2023. كما زادت الأسعار في محافظة حولي بنسبة 1.6%، في حين ارتفعت بنسبة أعلى في محافظتي الفروانية والجهراء مسجلة 3.2% على أساس ربع سنوي، فيما زادت في الأحمدي بنسبة أقل قدرها 1.4% عن الربع الثالث 2023.

أما على أساس سنوي، فقد تباينت تحركات ومستويات الأسعار في بعض المحافظات مع إدراج معدلات جديدة لمساحات تجارية يتم تداولها في السوق العقاري.

أسعار المزارع
وقد استقرت مستويات الأسعار في مناطق المزارع بنهاية الربع الرابع من 2023 دون تغير عن الربع الثالث 2023 الذي لم يسجل تغيرا عن الربع السابق له، ويبلغ السعر التقديري لحق الانتفاع من المتر المربع 4.8 دنانير في مزارع محافظات الكويت، ويلاحظ انخفاض مستويات الأسعار على أساس سنوي بنهاية الربع الرابع بنسبة قدرها 2.4% لمتوسط السعر التقديري مع تباطؤ الأسعار في أغلب المواقع والمساحات، وكانت تسجل زيادة وصلت إلى 10% في نهاية العام 2022.

استقرت الأسعار في المواقع ذات مساحة 50 ألف متر مربع في المناطق الزراعية عند حدود 4.6 دنانير للمتر المربع دون تغير على أساس ربع سنوي في حين انخفضت بنسبة 7.1% على أساس سنوي، ولم تشهد الأراضي مساحة 100 ألف متر مربع تغيرا ربع سنويا في الربع الرابع 2023 مسجلة 4.2 دنانير للمتر المربع ودون تغير سنوي أيضا. أما المواقع ذات مساحة 150 ألف متر مربع فقد سجلت 7.8 دنانير للمتر المربع دون تغير على أساس ربع سنوي أو سنوي، وما زالت مستويات الأسعار في الأراضي في المواقع ذات مساحة مليون متر مربع تصل إلى حدود 3.7 دنانير للمتر الواحد دون تغير ربع سنوي أو سنوي بنهاية الربع الرابع 2023.

وقد استقر متوسط سعر المتر على مستوى محافظة الأحمدي عند حدود 4.6 دنانير مع تسجيلها لثلاثة أرباع متتالية ثالث تراجع سنوي نسبته 4.2%، وفي الجهراء ما زال متوسط السعر عند حدود 5 دنانير دون تغير ربع سنوي في حين انخفض بنسبة 1.5% على أساس سنوي.

وقد استقرت مستويات الأسعار في بعض مناطق المزارع بمحافظة الجهراء، ويبلغ متوسط السعر للمتر حق الانتفاع ذات مساحة مليون متر مربع في مواقع مزارع الأبقار بمنطقة الصليبية حوالي 3.7 دنانير للمتر المربع أي يقترب متوسط سعر حق الانتفاع لهذه المساحة من حوالي 3.7 ملايين دينار، كما يبلغ متوسط سعر حق الانتفاع في مواقع مزارع الأبقار ذات مساحة 150 ألف متر مربع ما يقارب 1.2 مليون دينار لتلك المساحة، أما مواقع المزارع في منطقة العبدلي طريق المطلاع فإن متوسط السعر التقديري يبلغ حوالي 400 ألف دينار لحق الانتفاع للأرض مساحة 100 ألف متر مربع وحوالي 220 ألف دينار للأرض لمساحة 50 ألف متر مربع.

استقرار متر أراضي الجواخير بالأحمدي عند 37.7 ديناراً
قال تقرير بيت التمويل الكويتي (بيتك)، إن متوسط الأسعار في أراضي الجواخير بمحافظة الأحمدي سجل بنهاية الربع الرابع 37.7 دينارا للمتر دون تغير عن الربع السابق له، فيما يعد مرتفعا بنسبة 1.4% على أساس سنوي.

وقد استقرت مستويات الأسعار في بعض مواقع المحافظة على أساس ربع سنوي، منها متوسط السعر التقديري للمتر المربع من الأرض حق الانتفاع في المواقع ذات مساحة 2.500 متر مربع من جواخير كبد عند حدود 36.8 دينارا للمتر المربع بنهاية الربع الرابع 2023 دون تغير عن الربع الثالث 2023، ويبلغ متوسط سعر هذه الأرض نحو 92 ألف دينار في هذه المنطقة، واستقر متوسط السعر في المواقع مساحة 1.250 متر مربع من جواخير كبد مسجلا 52 دينارا للمتر المربع دون تغير ربع سنوي، وفي منطقة الهجن «رجم خشمان» كما في المواقع مساحة 1.600 متر مربع بلغ متوسط السعر التقديري للمتر المربع بنهاية الربع الرابع 63.4 دينارا دون تغير عن الربع السابق له.

واستقرت مستويات الأسعار في الأراضي حق الانتفاع بمنطقة جواخير الوفرة وبلغ السعر التقديري للأرض مساحة 2.500 متر مربع حوالي 42.5 ألف دينار في الشوارع الداخلية وإلى 50 ألف دينار في الشوارع الرئيسية دون تغير على أساس ربع سنوي أو سنوي.