%70 من الصفقات تعود لإيرانيين وروس ويونانيين
حقائب «الكاش» تغزو دبي وتنعش عقاراتها من جديد
هل ستعود الفقاعة مجدداً؟
خالد كبي
لا تزال تذكر موظفة شركة دبي العقارية لورا آدمز ذاك اليوم الذي جاء فيه شخص إيراني يريد أن يشتري منزلا في دبي، من طريقة الدفع التي أراد أن يسدد من خلالها قيمة المنزل. اذ وضع على الطاولة بجانبها حقيبة مملوءة بالدراهم من فئة الألف درهم، عندها طلبت منه أن يذهب إلى الجانب الآخر من الطريق حيث يتواجد فرع لشركة ويسترن يونيون لتحويل المبلغ إلى شيك يمكن تداوله بشكل أسهل خاصة أن هناك نصف مليون درهم في الحقيبة أي ما يعادل 136 ألف دولار.
وفي تحقيق نشره الموقع الإخباري بلومبرغ يقول: الكاش هو الملك في الخليج والسبب الأساسي في انتعاش السوق العقاري الإماراتي والسبب الرئيس الذي يحد من قوة المنظمين والمشرعين للسوق في السيطرة على ارتفاع الأسعار التي كونت فقاعة عقارية في الأعوام الماضية، وفرضت قيودا على قروض الرهن العقاري الخاصة بالأجانب.
وأشارت بلومبرغ إلى ان 70 في المائة من عمليات الشراء العقارية التي تتم في دبي تعود لكل من الإيرانيين والروس واليونانيين، بعد أن كانت نسبتهم في عام 2007 تصل إلى 49 في المائة.
وفي الشهر الماضي، اصدر البنك المركزي الإماراتي تعليمات خاصة تحد من القروض العقارية للمغتربين، في محاولة لمنع هذا النوع من المضاربات التي خلق في السابق فقاعة عقارية انفجرت في عام 2008، وانخفضت الأسعار على أثرها بنسبة 65 في المائة.
وأشارت بلومبرغ إلى أن المقرضين يسعون إلى دحر هذه القيود التي تحد من إقراض المغتربين الذين يمثلون الشريحة الأكبر للمشترين و80 في المائة من الكثافة السكانية.
صدمة مصرفية
وأعرب مصرفيون في الإمارات عن صدمتهم بالتعميم، متوقعين أنه سيضر بالثقة في انتعاش السوق العقاري وأسعار أسهم شركات التطوير العقاري والبنوك.
وقال مسؤول كبير في بنك محلي «إنهم يحاولون تنظيم البنوك لكنهم يتحكمون في المستهلكين من خلال الحد من الخيارات المتاحة لهم، وسيدفع هذا المستخدم النهائي إلى تقليل استثماره».
ووفقا للقوانين الجديدة تمنح المصارف للمغتربين رهونا عقارية بنسبة 50 في المائة من قيمة العقار الجديد، و40 في المائة للعقار الثاني، فيما للمواطنين بنسبة 70 و60 في المائة.
أما في السابق فلم يكن هناك أي قيود، وكانت البنوك تقرض إلى أكثر من 85 في المائة.
وفي هذا السياق، يقول العضو المنتدب لشركة CBRE نيكولاس ماكلين: ما يؤثر بشكل أساسي على السوق هو الشراء نقدا، وهؤلاء المشترون نسبتهم قليلة.
وأشار احد موظفي شركة اعمار العقارية الذي فضل عدم الكشف عن اسمه ان 15 في المائة من المنازل التي تم بيعها في العام الماضي كانت من خلال رهون عقارية.
من جهته، قال علي راشد لوتاه رئيس مجلس إدارة شركة نخيل أن غالبية مبيعاتهم تمول نقدا وأن تأثير التشريعات سيكون ضئيلا.
وبالعودة إلى آدمز، فقد أشارت بلومبرغ إلى أن غالبية عمليات التمويل تسدد من فئة 500 درهم، فيما قال لها احد المشترين: للتو أتممت صفقة الماس، ولا أريد أن ابقي النقد في البنك كي لا يوقفها. في الوقت الذي دفع تاجرا روسيا مبلغ 336 ألف دولار دفعة أولى لشقة في برج خليفة، فيما معظم التسديدات تتم من خلال شيك بالمبلغ كاملا.
ارتفاع الأسعار
وفي التحقيق الصحفي الذي نشرته بلومبرغ، يشير رئيس جمعية مصارف الإمارات عبدالعزيز الغرير إلى أن أسعار المساكن عادت الى الارتفاع من جديد في ظل زيادة حدة المنافسة في السوق، وهناك تخوف من المضاربات العقارية، اذ ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 19 في المائة العام الماضي، فيما شهدت أسعار المنازل ارتفاعا بنسبة 24 في المائة. وقال: «إن معدلات الفائدة المنخفضة والشروط السهلة المفروضة على الرهون العقارية قد تؤدي إلى المقامرة».
ويشير التقرير إلى أن القروض العقارية والسكنية قد شهدت ارتفاعا بنسبة 24 في المائة عن قيمتها في الربع الثالث من العام الماضي إلى 1.19 مليار درهم، وهي نسبة اقل بمقدار الثلث عن الفترة ذاتها من عام 2008 عندما بدأت أسعار العقار في دبي بالتراجع.
ووفقا لشركة CBRE فان عمليات شراء المنازل في دبي خلال السنوات الست الماضية كانت بنسبة 80 في المائة منها كاش، فيما عام 2007 كان عاما استثنائيا حيث أن 33 في المائة من المنازل تم تمويلها من خلال الرهون العقارية.
حصص القروض
ووفقا للتقرير، فان مصرف ابوظبي التجاري لديه اكبر حصة من الرهون العقارية في الإمارات وتبلغ حصته من إجمالي الرهون العقارية 24.3 في المائة، فيما تبلغ حصة بنك الإمارات 19.2 في المائة ومصرف ابوظبي الوطني 14.3 في المائة، بينما حصة بنك الخليج الأول تبلغ 12.9 في المائة.
ووفقا للمحلل مراد الأنصاري من هيرمس القابضة فان دفع 50 في المائة من قيمة العقار تعتبر «مقيدة جدا» في الوقت الذي تتراوح فيه أسعار الشقق بين 1.5 و3.5 مليون درهم.
وحتى نهاية عام 2011، تشكل العقارات 22 في المائة من القروض، فيما 18 في المائة من هذه النسبة هي من قبل الوافدين حسب قول ديجفيجاي سينغ المحلل الاقتصادي في دي بي كابيتال.
ووفقا للتقرير، شهدت الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2012 عودة ملحوظة للمضاربين في السوق الذين يأملون ركوب موجة الانتعاش التي استفادت دبي منها من المنطقة.
