حركة «تكييش» للإفادة من طفرة الأسهم
البورصة تشفط سيولة العقار الاستثماري
متى تبدأ الأسعار بالتصحيح المنتظر منذ أشهر طويلة؟
عبدالرحمن الحبيب
سعد البيدان
عبدالعزيز الدغيشيم
عبدالهادي الصقران
نهى فتحي
عقب عامين من الارتفاع المستمر للعقارات الاستثمارية التي بلغت أسعارها معدلات خيالية لدرجة أن سعر المتر للشوارع الرئيسية بلغ نحو ألفي دينار، والشوارع الداخلية المميزة نحو 1600 دينار.. فقد شهد سوق الاستثماري تراجعا ملحوظا في حجم التداول بنسب قدرها خبراء العقار بنحو %50 إلى %60 من حجم التداول السابق، مؤكدين أن الهدوء الذي يشهده سوق العقارات الاستثمارية حاليا بدأ بالتوازي مع انتعاش سوق الكويت للأوراق المالية ومنذ أكثر من شهر، في حين ارتفع حجم المعروض في السوق من البنايات، ولكنه لم يعد يلقى مقابله طلبا بالأسعار المعروضة، حيث باتت العروض غير متوافقة مع الطلبات.
فيما تراجع العائد لبعض العقارات الاستثمارية ليصل إلى 5 و5.5 في المائة من دون خصم نسب الصيانة ومصاريف العقار ونسب الوحدات الشاغرة.
وأكد خبراء السوق أن أسعار العقارات الاستثمارية بلغت معدلات لا تحتمل مزيدا من الصعود، وأن حركة سوق الأسهم باتت البديل الآن أمام شريحة كبيرة من المستثمرين والتجار الذين سعوا وراء تحقيق مكاسب سريعة، وبعد ارتفاع قيمة العقار الاستثماري لدرجة أن البناية التقليدية مساحة ألف متر بات سعرها لا يقل عن مليوني دينار.
وأشاروا إلى أن حركة المضاربات على العقارات الاستثمارية باتت شبه متوقفة، حيث فضل كثير من المضاربين الخروج قبل الحركة التصحيحية التي يتوقعها الجميع.
قال رئيس اتحاد سماسرة العقار عبدالرحمن الحبيب ان أسعار العقارات الاستثمارية بلغت مراحل لم تصل اليها من قبل، في حين تراجعت العوائد لتتراوح ما بين 5 و5.5 في المائة، وهو ما يشير إلى أن العائد الحقيقي يبلغ 4.5 في المائة، لاسيما بعد خصم مصاريف العقار من صيانة واستهلاك ونسب وحدات شاغرة، ناهيك عن إدارة العقار التي تأخذ جهدا، ولكن يبقى «الاستثماري» أفضل من العوائد المصرفية حتى مع تراجع العوائد لهذا المستوى.
وبين أنه خلال فترة العامين الماضيين كان هناك كثير من التجار الذين استفادوا من وضع الاستثماري الذي كان مستمرا في الصعود، لاسيما في المنطقة العاشرة التي شهدت تضاعفا لأسعار العقارات الاستثمارية، منبها إلى أن هناك حركة توجه ملحوظة حاليا من العقار إلى البورصة لتحقيق ربح سريع والاستفادة من انتعاش السوق، حيث بدأ بعض التجار في سحب الكاش من السوق العقاري من خلال بيع البنايات الاستثمارية والقسائم السكنية التي تم شراؤها بغرض المضاربة وتوجيه الأموال إلى الأسهم.
وأوضح أن الاستثماري عاش فترة رواج على مدى العامين الماضيين، وما كان يعززه هو ثبات المدخول واستمرار ارتفاع الأسعار، في حين كانت أسعار الأراضي مقبولة وكان تطوير البنايات الاستثمارية أمرا مربحا، أما الآن فالاسعار وصلت معدلات خيالية، فيما تدنت العوائد بشكل كبير، لاسيما مع ارتفاع أسعار مواد البناء والأراضي وكذلك الأيدي العاملة، فيما بلغ الحد الأدنى لسعر المتر الاستثماري للأراضي 1600 دينار، ويرتفع على حسب الموقع، حيث بلغ 3 آلاف دينار في القسائم الاستثمارية على البحر، التي كان سعر المتر فيها في السابق بحدود ألفي دينار.
البيدان
من جانبه، قال أمين سر اتحاد سماسرة العقار سعد البيدان ان سعر المتر الاستثماري في الفروانية بلغ 1800 دينار، وفي خيطان بلغ 1850 وفي السالمية هناك مواقع بلغت ألفي دينار، وهي معدلات جديدة على السوق ولم يكن يشهدها من قبل، مشيرا إلى أن هذا الارتفاع أدى إلى هدوء التداول على الاستثماري، في حين جاءت حركة انتعاش سوق الكويت للأوراق المالية لتجذب أنظار التجار والمستثمرين الذين باتوا خلال الفترة الأخيرة التي لا تتعدى شهرا يفضلون الاستثمار في البورصة عن العقار الاستثماري، بسبب ارتفاع أسعاره من ناحية «الأجواء» المشجعة جدا في سوق الأسهم حاليا، والتي تنذر بتحقيق أرباح كبيرة في وقت قياسي.
ولفت البيدان الى أنه في حال استمرار انتعاش البورصة فإن كثيرا من الاستثمارات ستتحول إليها مما ينعكس تراجعا لأسعار العقارات، فعلى سبيل المثال كلما شهدت البورصة ارتفاعا بنسبة %10 سنجد تراجعا لأسعار العقار بنسبة %5 وهكذا.
وقال البيدان: ما يجعل أسعار العقار الاستثماري متماسكة حتى الآن هو ندرة الأراضي المتاحة من ناحية، إلى جانب ندرة الفرص الاستثمارية الأخرى في ظل تدني مستوى العوائد على الودائع المصرفية.
الصقران
من ناحيته قال السمسار العقاري عبد الهادي صقر الصقران أن الحد الأدنى لسعر المتر الاستثماري في مختلف المناطق سواء السالمية، حولي والجابرية وغيرها بات 1500 إلى 1600دينار، بعدما كان قبل عام يتراوح ما بين ألف و1200دينار وفي المنطقة العاشرة بلغ سعر المتر 1200 دينار بعدما كان يصل إلى 700 دينار خلال عام، مشيرا إلى أن الطلب على شراء الاستثماري تراجع بشكل ملحوظ بسبب تلك الأسعار المبالغ فيها.
وبين أن ارتفاع سوق الكويت للأوراق المالية كان له أيضا بالغ الأثر في تراجع الطلب على الاستثماري، حيث تراجع حجم التداول عليه في السوق بنسبة %60، واتجه البعض إلى الاستثمار في الأسهم منذ قرابة الشهر، متوقعا أن تكون تلك الحركة تصحيحا للمعدلات المبالغ فيها التي شهدها العقار الاستثماري على مدى الفترة السابقة.
ولفت الصقران إلى أن «الاستثماري» وصل الى مرحلة لا بد من التصحيح فيها، حيث بلغ سعر البناية العادية مليوني دينار، مشيرا إلى أنه في حال استمرار حركة انتعاش سوق الكويت للأوراق المالية فإن أسعار العقار ستتراجع ليس أقل من 30 في المائة، وهذا توقع الجميع الآن.
واشار إلى أن هناك بعض التجار الذين يقومون ببيع البنايات الاستثمارية الآن تخوفا من حركة التصحيح ونزول السوق، خصوصا أن الاستثماري وصل إلى حدوده القصوى، ولم يعد هناك مجال لمزيد من الارتفاع. وهناك من يفضل الإبقاء على إدارة ما لدية من بنايات، وذلك على الرغم من تراجع العوائد التي باتت تتراوح ما بين 5 و6.5 في المائة، في حين تصل عوائد البنايات القديمة الآن إلى نحو 4.5 في المائة.
وبين الصقران أن القسيمة مساحة ألف متر مربع بات سعرها مليونا ونصف المليون دينار فيما تبلغ كلفة بناؤها ما لا يقل عن 400 ألف دينار، إذا فإن البناية تتكلف مليوني دينار، ناهيك عن رغبة المطور في الربح لذلك باتت الأسعار أكثر من خيالية، لذلك بات التطوير غير مجزٍ.
وأشار إلى تراجع حركة البيع في مكاتب السمسرة العقارية بنسبة كبيرة بلغت بنسب تتراوح ما بين 60 إلى 70 في المائة، لافتا إلى أن هناك شريحة بدأت تتجه إلى تحقيق الربح السريع المحدود من خلال المتاجرة في القسائم السكنية في مناطق مثل منطقة صباح الأحمد البحرية.
وأعرب عن أسفه قائلا: في حال تراجع أسعار العقار واتجاه السوق إلى مزيد من التحول إلى البورصة فإن ذلك سيكون تأثيره سلبيا على المستثمرين المقترضين بغرض شراء العقارات الاستثمارية الذين سيكون موقفهم سيئ لعدم قدرتهم على السداد.
الدغيشيم
من جانبه قال عضو مجلس إدارة شركة المناخ الوطنية لتقدير العقارات عبد العزيز الدغيشيم إن أسعار الاستثماري باتت عالية جدا وأصبح هناك تحفظ على الشراء من قبل التجار والمستثمرين وتراجع التداول بنسبة لا تقل عن 50 في المائة وذلك بسبب توقف حركة المضاربات بشكل ملحوظ، حيث لم يعد هناك مجال لمزيد من الارتفاع للأسعار، وذلك على عكس الفترة السابقة التي شهدت تداولا قويا على العقارات الاستثمارية، وهو الأمر الذي تسبب في بلوغ أسعاره تلك المعدلات.
وبين أن هناك تخوفا لدى الملاك حاليا من نزول الأسعار، لذلك بات السوق يضم عروضا كثيرة لبنايات، ولكن ما يلاحظ أن العروض المتوافرة في السوق لا تتوافق مع رغبات المشترين الذين يطلبون الاستثماري بأسعار أقل من المعروضة، حيث فشلت صفقات عدة لعدم توافق رغبة البائع مع المشتري.
توقعات
حكم لمصلحة «بيتك» يهبط بأسعار العقار السكني
قال عبد الرحمن الحبيب انه يتوقع نزول أسعار العقارات السكنية، خاصة بعد الحكم النهائي في قضية بيت التمويل الكويتي، التي تشير التوقعات الى أنه قد يكسبها، لذلك فإن كثير من التجار بدأوا بالفعل في تكييش القسائم، تخوفا من ان يطرح بيتك ما لديه من قسائم، ويرتفع حجم العرض في السوق، مما ينعكس على الاسعار التي قد تشهد تراجعا بشكل تدريجي.
ولفت الى أن أسعار السكني وصلت إلى معدلات خيالية وغير منطقية، فلا يعقل أن سعر المتر في شرق القرين بلغ ما بين 600 و700 دينار، بعدما كان سعره لا يتعدى 200 دينار.
من جانبه، قال عبدالعزيز الدغيشيم ان «السكني» ارتفع خلال الفترة الماضية ارتفاعا سريعا، وهو يشهد الآن هدوءا مؤقتا بسبب ترقب الحكم النهائي الخاص ببيت التمويل الكويتي، حيث ينتظر التجار، مع توقعات شبه أكيدة في السوق بأن بيتك سيقوم بطرح كميات كبيرة من القسائم السكنية، فعلى سبيل المثال لو طرح بيتك بلوكاً سكنياً واحداً فإن ذلك سيكون له تأثير قوي جدا على السوق، لذلك هناك حركة بيع تتم منذ أسبوعين للقسائم السكنية في مناطق شرق القرين، خصوصا أبو فطيرة بأسعار تقل عن أسعار السوق بمبالغ تتراوح ما بين 5 إلى 10 آلاف دينار في القسيمة الواحدة، وباتت هناك حالة من التخوف لدى البعض الذين فضلوا التخارج من السكني قبل التراجع الذي ينتظره السوق، لا سيما في ظل الانتعاش الذي يشهده سوق الكويت للأوراق المالية، حيث أرتأى البعض تحويل الأموال للاستفادة من تحرك البورصة.
ولفت الدغيشيم الى أن السيناريو المتوقع أن يقوم «بيتك» بطرح القسائم السكنية بأسعار تقل عن المعروض في السوق بنسبة %5، وذلك لضمان بيعها، وهو بذلك لن يحقق خسارة، خصوصا أنه اشترى في وقت كان سعر القسيمة لا يتعدى 110 آلاف، أما الآن فالسعر بلغ 220 ألفاً.
.
