250 مليون دينار لكل منهما في المحفظة الوطنية العقارية
انطلاق المنافسة بين «بيت التمويل» و«المركز المالي»
أبراج العاصمة تنتظر الفرج! تصوير حسن يونس
عيسى عبدالسلام ومحمد شعبان
انطلقت المنافسة بين «بيت التمويل» وشركة «المركز المالي» في عمل المحفظة الوطنية العقارية التي خصصت لها الهيئة العامة للاستثمار مليار دينار، أعطت منها بيت التمويل 250 مليوناً في الفصل الأول من 2011، كما حصلت شركة المركز على مبلغ مماثل الأسبوع الماضي، أي بعد 18شهراً على انطلاق عمل تلك المحفظة التي لم تترك أثراً موجباً كبيراً بعد.
مصادر مطلعة قالت: مع المنافسة ربما ستجد جديداً على هذا الصعيد لا سيما في قطاع العقار التجاري الذي صب اهتمامات المحفظة الى جانب «الاستثماري» ولكن بجزء أقل.
وذكرت مصادر ان السوق يتطلع الى مرونة إضافية في عمل المحفظة، فالى جانب الشروط السابقة التي أعلنتها الهيئة، هناك الآن تسهيلات من نوع:
1 - العامل الزمني في ملكية العقار بالنسبة للبائع، حيث كان يشترط مرور 3 سنوات على الملكية قبل البيع وتم تخفيض المدة لتكون عاما واحدا فقط.
2 - توسعة للشريحة المستهدفة من العقارات بحيث لا يتم تركيز عمل المحفظة في قطاع محدد، وبالتالي اصطناع أسعار ترتفع نتيجة الطلب والتركيز على قطاع دون آخر.
3 - في ما يخص العائد المطلوب سيكون الحد الأدنى في حدود %5 فيما الأقصى مفتوح.
وقالت مصادر عليمة: ان الهدف الأول هو اقتناص فرص تحقق عائداً للمال العام، علماً بان لاشتداد المنافسة المرتقبة بين «بيتك» و «المركز» اثر نفسي إيجابي على السوق عموماً.
وقالت مصادر مطلعة لــ القبس ان الهيئة العامة للاستثمار تدرس توسيع قاعدة عمل المحفظة العقارية، مشيرة إلى أنه لا تعديل جوهرياً على شروط واهداف عمل المحفظة الا بناء على التوصيات التي سترفعها اللجنة التنفيذية لادارة عمل المحفظة في حال ارتأت ذلك.
وقالت المصادر ان اختيار شركة المركز المالي كمدير ثان بعد بنك بيت التمويل الكويتي لادارة جزء من المحفظة العقارية، جاء بعد تقارير اولية رفعتها اللجنة الاشرافية على المحفظة العقارية.
تعديلات جوهرية
واضافت المصادر ان العلة لا تكمن في اختيار مديرين جدد للمحفظة العقارية، بل ان هناك مطالب بضرورة اجراء بعض التعديلات الجوهرية على طريقة عملها، حيث تهدف المحفظة اولاً واخيراً الى تحقيق الربح بدلا من دعم السوق العقاري كهدف اساسي اسست من أجله، حيث اعلنت الهيئة العامة للاستثمار في وقت تأسيس هذه المحفظة أن الهدف الأساسي اقتناص الفرص ذات العوائد لخدمة الاحتياطي العام وموازنة الكويت، وبالتالي هناك تضارب بين مطالب السوق بضرورة وجود دعم للقطاع العقاري، والضوابط التي وضعتها الهيئة لعمل المحفظة.
وذكرت ان اللجنة المديرة للمحفظة بادرت الفترة الماضية بالدخول على بعض الفرص إلا ان الاسعار التي عرضتها على ملاك العقارات تقل عن سعر التكلفة احياناً وبالتالي لم تنجح المحفظة في عملها كما يجب.
ولفتت إلى انه من المفترض تعديل نمط وطريقة عمل المحفظة العقارية وجعلها اكثر مرونة والاستغناء عن تحقيق ارباح الا على المدى الطويل.
وزادت ان هناك جهات اقترحت تعديل العائد المحدد من قبل ادارة المحفظة وتخفيضه الى مستويات دون %6، بالاضافة الى امكانية الدخول على تملك الاراضي بنسبة أكبر من النسبة المحددة، فضلا عن الدخول على العقارات دون تحديد مدة للتملك. وقال مصدر في «بيت التمويل الكويتي» انه لا يوجد تغيير جوهري على شروط الاستثمار للمحفظة العقارية المليارية حتى الآن، وان اتمام صفقة واحدة بقيمة 6 ملايين دينار لا يعتبر تفعيلا حقيقيا للمحفظة.
اسئلة عدة يترقب السوق العقاري الاجابة عنها مع قلق بشأن البطء الشديد الذي عانت منه المحفظة طوال الفترة الماضية والتي تشهد حزمة من التعقيدات والروتين والبيروقراطية، ناهيك عن شروط قاسية على السوق وحرص زائد عن الحدود اللازمة للعائد وكأن الهيئة العامة للاستثمار تاجر قناص للفرص التي افرزتها أزمة العقار التجاري والأزمة المالية بشكل عام، حيث يرى البعض ان تلك المحفظة لم تأت لمساعدة المستثمرين والشركات والسوق ككل. مصادر القبس أكدت ان هناك لقاء سابقاً عقد مع وزير التجارة الحالي انس الصالح تم خلاله عرض مطالبات لتعديل شروط المحفظة العقارية المليارية والتي كان ابرزها زيادة النسبة المحددة لشراء الاراضي الفضاء التجارية والاستثمارية من 20 الى 40 في المائة لاتاحة الفرصة لمزيد من المساندة لبعض الشركات والمستثمرين المتعثرين في المرحلة الحالية، لا سيما أن المحفظة ووفقاً لنظامها الاساسي يحق لها الشراء بطريقة «الريبو»، اي الشراء من مستثمر يحق له الاسترداد لاحقاً مع ربح يحقق للمال العام، الى جانب ضرورة تخفيض العائد الى ما يتراوح بين 4 و%5.5، والذي كانت الهيئة العامة للاستثمار قد حددته مسبقاً بنحو %6، وذلك حتى يكون هناك حافز امام الملاك للاقبال على البيع، خصوصاً انهم اشتروا وطوروا عقاراتهم في ذروة ارتفاع الاسعار.
واعربت المصادر عن تفاؤلها بدخول المركز المالي في ادارة المحفظة لما لذلك من دور في تسريع الحركة البطيئة التي تسير بها وتيرة ابرام الصفقات في المحفظة. وعن شروط الاستثمار في المحفظة، اكدت المصادر ان المحفظة ستقوم بالشراء بسعر السوق الحالي وانها لن تتجه الى شراء اسهم في عقارات محددة، كذلك يمنع عليها شراء القسائم في الشويخ الصناعية لكونها قسائم حق انتفاع، كما يمنع عليها شراء العقارات السكنية، بالاضافة الى انها لا تستأجر بل تشتري فقط، على ان تستثمر الاموال في شراء الابراج التجارية والبنايات والمجمعات الاستثمارية غير المخالفة لقانون البناء، بالاضافة الى الاراضي الفضاء «استثماري» و«تجاري»، غير أن معظم الفرص الاستثمارية المستهدفة من قبل المحفظة قد تكون داخل العاصمة، خصوصا عقارات المكاتب الادارية التجارية التي تشهد تأثراً كبيراً بقلة الطلب منذ سنوات، والتوجه جاء بعد دراسة موضوعية للسوق من قبل الهيئة والقائمين على ادارتها.
فرص عدة
وحول آثار هذا الانطلاق الجديد على سوق العقار التجاري، خصوصا داخل العاصمة، اكدت المصادر ان المحفظة ستعدل من مستوى الاسعار في هذا القطاع، لا سيما ان الطلب في السوق سيشهد تحركا في ظل مضاعفة الميزانية المتاحة الى 500 مليون دينار، الى جانب دخول مدير جديد يساهم في رفع مستوى التفاعل مع السوق، حيث تؤكد المصادر ان في السوق العديد من الفرص بأسعار لن تتكرر فيما بعد لكون اغلبها يعرض بأسعار قريبة جداً من كلفة بنائها. ويتراوح سعر المتر المربع للأراضي في العاصمة الآن ما بين 3.5 و6.5 آلاف دينار كويتي، بمتوسط 5 آلاف دينار، بعدما كانت تصل الى 12 و14 الف دينار في فترة انتعاش السوق في السنوات التي سبقت 2008، ويسجل شارع فهد السالم معدل اسعار يتراوح ما بين 6 و6.5 آلاف دينار كويتي للقسائم مساحة 500 متر مربع وبنسبة بناء 620 في المائة، وشارع احمد الجابر في منطقة شرق بأسعار بين 5.5 و6.5 آلاف دينار للمتر وبنسبة بناء 520 في المائة، ثم شارع السور الذي بلغ سعر المتر المربع فيه ما بين 5 و6 آلاف دينار بنسبة بناء %620.
في حين بلغ سعر المتر في منطقة القبلة شارع علي السالم ما بين 5.5 و6.5 آلاف دينار للمتر بنسبة بناء 520 في المائة لمساحة ارض 500 متر مربع، خاصة بعد انتهاء اعمال الجسور وتطوير امتداد الدائري الاول، اما شارع جابر المبارك في شرق فقد تراوحت فيه الاسعار للمواصفات نفسها ما بين 5.5 و6.1 آلاف دينار للمتر المربع بينما تعرض بعض الابراج التجارية بقيم تتراوح ما بين 5 و25 مليون دينار بارتفاعات تبدأ من 18 طابقا في عدد من شوارع العاصمة. الجدير بالذكر ان هناك بعض النواب الذين كانوا قد اشاروا بأصابع الاتهام للمحفظة العقارية المليارية عندما اكدوا سابقاً في اتهاماتهم انها جاءت لمساعدة اشخاص بأعينهم ومؤسسات بعينها، سواء كانت مؤسسات مالية او مصرفية او استثمارية، وأنها لم تأت لمساعدة السوق العقاري والنهوض به، حيث لا تزال تلك الاتهامات تحيط بآلية عمل المحفظة التي تبقى من دون رقابة حازمة وفق نواب سابقين، تضمن عدم تحول الاتهامات الى حقيقة.
