دورة المؤشرنت للتحليل الفني
50 دينار كويتي
ابو فطيرة
- بادئ الموضوع عذبي 71
- تاريخ البدء
- الحالة
ودي اربح
عضو نشط
السلام عليكم 
ودي اربح
عضو نشط
هلا بالغالي سبيد
هلا تحاتي طال عمرك وافتكر انه الماى لفحص التربه وان شاء الله يدش عذبي ويعطينه الخبر اليقين
هلا تحاتي طال عمرك وافتكر انه الماى لفحص التربه وان شاء الله يدش عذبي ويعطينه الخبر اليقين
المنظور الشامل
عضو نشط
- التسجيل
- 30 مايو 2009
- المشاركات
- 1,161
صباح الخير شباب
مجهود جبار ياودي أربح وعطيك العافية
عذبي الجريدة ليش انقطعة من صفحتنا أخاف ماعندك تصريح بس
بعدين تعال شسالفة الماي إلى بالحفره
أخاف بس مسوين حمام سباحه أهناك من وراي وطايحيله سباحه أنت والربع
خلنا بالموضوع أقول شسالفة الماي ناطر أجابه
مجهود جبار ياودي أربح وعطيك العافية
عذبي الجريدة ليش انقطعة من صفحتنا أخاف ماعندك تصريح بس
بعدين تعال شسالفة الماي إلى بالحفره
أخاف بس مسوين حمام سباحه أهناك من وراي وطايحيله سباحه أنت والربع
خلنا بالموضوع أقول شسالفة الماي ناطر أجابه
ودي اربح
عضو نشط
هلا بالغالي
صبحك الله بالنور والكرامة
صبحك الله بالنور والكرامة
q8-speed
عضو نشط
- التسجيل
- 24 يناير 2009
- المشاركات
- 1,502
انا مستغرب شلون طافكم هالخبر يا عذبي71 ويا ودي اربح والمنظور الشامل ؟؟؟؟؟؟؟؟
افتح الرابط واقرو الخبر
http://www.alraimedia.com/Alrai/Article.aspx?id=147580
افتح الرابط واقرو الخبر
http://www.alraimedia.com/Alrai/Article.aspx?id=147580
ودي اربح
عضو نشط
الله يعطيك العافية
ما طافنا طال عمرك انته موجود وتنقلة وانت واحد منه يا سبيد
ما طافنا طال عمرك انته موجود وتنقلة وانت واحد منه يا سبيد
ودي اربح
عضو نشط
للرفع
المنظور الشامل
عضو نشط
- التسجيل
- 30 مايو 2009
- المشاركات
- 1,161
حوار قديم لكن مفيد
الوقيان لـ الجريدة: خفض القيمة الإيجارية خير من انتظار انفراج الأزمة
من الضروري سَن قانون يلزم مشتري العقار السكني بالبناء عليه
عيسى الحمصي
قال الوقيان إن خفض الإيجارات بالنسبة للمباني القديمة سيصل إلى 40 في المئة، بينما في الحديثة إلى 10 في المئة، مع أخذ مواصفات البناء في الاعتبار. حوار مقتضب اختص به رئيس مجلس إدارة شركة أعيان العقارية سليمان الوقيان 'الجريدة'، علّق فيه على جملة من النقاط الحساسة في وقت أكثر حساسية، خصوصاً في ما يتعلق بشؤون العقار.
وقد تناول الوقيان في معرض حواره بعض القوانين التي طفت على السطح أخيراً، بينما لم تكن سوى صادات لجملة من المشاريع التي كانت الكويت بشكل عام والقطاع الخاص تحديداً يقبلان على إنجازها.
وعرج الوقيان على الحديث عن قانون معاملة الخليجيين معاملة المواطن الكويتي من حيث تملك الأراضي والعقارات، إضافة إلى القانونين
8/ 9/ 2008 الخاصين بالسكن الخاص وحكم محكمة الاستئناف الصادر أخيراً، والذي يعتبر نافذة تفاؤل للبنوك وشركات التمويل الإسلامية في أن يجد طريقه إلى التمييز، وهو الأمر الذي من شأنه إعادة سوق عقار السكن الاستثماري بشكل خاص والعقار بشكل عام، إلى سابق عهده من النشاط والحيوية، وأمور أخرى تناولها الوقيان في حوارنا التالي:
• ما رأيك في قانون معاملة الخليجيين معاملة الكويتيين في ما يتعلق بتملك الأراضي والعقارات؟
- القانون قديم وليس جديداً ولكن تفعيله هو الجديد، ولكنه حتى لو صدر الآن فإنه لا يشكل دافعاً للمستثمر الخليجي على دخول سوق العقار الكويتي، لأن هذا الأخير وصل إلى حد من الارتفاعات السعرية فاقت نظيراته في دول مجلس التعاون الخليجي، أي أن انخفاض أسعار سوق العقار في دول الخليج العربي يشجع الشركات الكويتية على الاستثمار هناك وليس العكس.
• تكلمنا كثيراً عن قانون الاستقرار المالي ماذا تتوقع أن تكون انعكاساته على القطاع العقاري طالما أنه ركز على القطاع المصرفي فقط؟
- قانون الاستقرار المالي يساعد ويدعم شركات التمويل، وهذه الأخرى ستصب منفعتها في السوق العقاري بتوفير التمويل لها، وهذا يساعد على تنشيط عمليات البيع والشراء والتطوير للشركات العقارية.
•حكم محكمة الاستئناف في ما يخص عمليات الرهن للبنوك الإسلامية، في حال تم استصدار قانون يجيز لهذا النوع من البنوك وشركات التمويل الإسلامية التعامل بيعاً ورهناً وشراء بالعقار السكني، ما هي انعكاساته على سوق عقار السكن الخاص خصوصاً والعقار عموما؟
- إذا صدر حكم التمييز موافقاً لحكم محكمة الاستئناف أعتقد أن سوق العقار السكني سيرتفع أكثر مما هو عليه الآن.
ولاحظنا في أعيان الأم استقبال طلبات شراء على بعض عقاراتها السكنية في منطقة أبوفطيرة بأسعار بدأت بـ75 ألف دينار كويتي، ثم وصلت إلى 95 ألفاً للقسيمة ذات المساحة البالغة 400 متر مربع، ثم ارتفع إلى 110 آلاف و'أعيان الأم' رفضت البيع.
ومن المؤكد أن إصدار الحكم إذا توافق مع حكم الاستئناف سيسهم في رفع أسعار السكن الخاص إلى حدود تزيد على 110 آلاف دينار كويتي للمساحة سالفة الذكر.
أما بالنسبة للأسعار فإن هذا يتحكم فيه أولا وأخيراً الموقع، ففي منطقة الزهراء بجنوب السرة قطعة بيعت بنحو 200 ألف دينار كويتي، والخدمات تلعب دوراً كبيراً أيضاً في تحديد السعر، وسوق العقار السكني يشهد طلباً دائماً عليه أكثر من أي قطاع من قطاعات السوق نفسه التجاري أو الاستثماري أو غيرهما.
وصحيح أن السعر قد يفوق أحياناً طاقة العميل، ولكن هذا الأمر إذا بقي على السماح للموظفين بالحصول على التمويل والقروض، فإن هذا من شأنه أن يحرك السوق بشكل جيد في فترة قريبة.
من الأمور الواجب لفت النظر إليها أن سوق عقار السكن الخاص سيعود إلى التعافي بعد تعديل القانون رقم 8 /9 /2008 ولكن بشرط عدم السماح بالأجواء المضاربية إلى العودة لتسود الموقف، ما سيرجع الأمر إلى سابق عهده من الارتفاعات السعرية غير المنطقية، وهذا يتطلب سن قانون لا يجيز لأي جهة، شركة كانت أم أفراداً شراء القسائم إلا للبناء عليها، وأن يوجب على كل جهة البناء على القسائم التي يحصلون عليها، وحينها سوف يشهد سوق العقار السكني في الكويت استقراراً في الأسعار لا يُشهد له مثيل مع إتاحة المجال للراغبين في الحصول على سكن خاص، ضمن الإمكانات المتاحة.
وعلى الجهات المعنية صياغة نوع من العقود تبنى عليها عمليات البيع والشراء والتوثيق والتسجيل، وإذا تم اكتشاف أي عمليات احتيال أو التفاف على الشروط يعتبر العقد لاغياً وتبطل العملية، وليس هذا فحسب بل يتم تغريم الجهات المشتركة في العملية.
• هناك شح في السيولة بالسوق عموماً وفي السوق العقاري، ما هي الحلول برأيك للخروج من حالة الشح الراهنة؟
- السيولة موجودة في البنوك وليس هناك شح في السيولة، وإذ نظرنا إلى 'المركزي' وعملياته مع البنوك نجده يصدر سندات لـ3 أشهر قصيرة الأجل وتشتريها البنوك، يعني العملية بالعكس بالنسبة لدول الغرب، إذ إن 'المركزي' على سبيل المثال في الولايات المتحدة هو الذي يشتري السندات لضخ السيولة، أما لدينا فالسيولة موجودة ولكن هناك غياب لعمليات التمويل، والنظام المفتوح الذي كان سائداً في الفترة السابقة من قبل البنوك تلاشى اليوم، ولو حاول 'المركزي' الكويتي الضغط على البنوك كي تبدأ بتقديم التمويلات لكان أفضل، والأفضل في الوقت الراهن للبنوك أن ترفع من رأسمالها كأحسن حل لها.
• أنت تعلم أن سوق مواد البناء مرتبط اربتاطا وثيقا بسوق العقار بكل أنواعه؛ الاستثماري والسكني والتجاري والصناعي، فما هي الحلول لإخراج هذا السوق من حالة الركود التي بعضها انعكاس لركود سوق العقار والآخر لقلة التمويل؟
- انخفضت أسعار مواد البناء في الفترة الماضية نتيجة إلى عدة عوامل، ربما بعضها يرجع إلى انخفاض أسعار النفط وأجور النقل المترتبة على ذلك، وبعضها يرجع إلى حالة الركود في السوق العقاري، فأما العقار التجاري الذي هو قيد الإنجاز فإنه سيتمم بناءه، وأما 'الاستثماري' فإن العائد الذي يراه المستثمر لا يصل إلى 6 في المئة هو عائد لا يرقى إلى الهدف المنشود الذي به القدرة على ضخ سيولة في هذا المشروع الاستثماري أو ذاك، وهو مستقر عند حدود معينة.
أما الحل بالنسبة لسوق مواد البناء فإن فتح باب العقار السكني سينشط السوق العقاري وسوق مواد البناء على وجه العموم.
• هل تتوقع في القريب أن تنخفض أسعار الإيجارات للشقق السكنية في معظم مناطق الكويت، وما هي نسبة الانخفاض المتوقعة؟
- أعتقد جازماً أن أسعار الإيجارات بالنسبة للعقار الاستثماري ستنخفض لا محالة في الفترة المقبلة من بين 5 في المئة إلى 10 في المئة، هذا بالنسبة للمباني الجديدة، أما المباني القديمة فإن الانخفاض سيتراوح بين 30 في المئة إلى 40 في المئة على أقل تقدير.
وتلعب طبيعة العمارات الجديدة أيضاً وما تحتويه من مواصفات عصرية دوراً في تحديد القيمة الإيجارية للشقة، أما الشقق التجارية نظام غرفة واحدة فستشهد انخفاضاً كبيراً في الفترة المقبلة.
• هناك عدد من الشركات تم إعلانها قيل إنها قد قامت بعمليات تزوير شهادات بنكية، وعدد الشركات يبلغ نحو 1250 شركة، وتلك الشركات نفت ما قد قيل عنها ثم انه يتبعها عدد من العمال يبلغ نحو 22 ألف عامل، وهؤلاء العمال وضعوا على قائمة الإبعاد، هذا يعني أن خروجهم من البلاد سيولد شاغراً في الشقق المشغولة بهم، فما هو رأيك في هذا وانعكاساته على الوضع العقاري؟
- من المؤكد أن العمارات التي تؤوي هؤلاء العمال ستشهد إفراغا للشقق التي كانوا يقطنونها، وفي أبعد تقدير ستشهد انحساراً في الطلب على هذا النوع من الشقق، ما يؤدي إلى زيادة المعروض مقابل المطلوب، وهو أمر سينعكس انخفاضاً على هذا النوع من العمارات ولاشك في ذلك.
• شركة أعيان العقارية هل تعاني تحصيلاً ما لها من مستحقات على شركات المقاولات؟
- لا نعاني أي مشاكل مع شركات المقاولات التي تنجز لنا مشاريعنا على الإطلاق، ولدينا مشاريع ليست متوقفة بالمعنى المطلق، ولكن تشهد حالة انتظار لعمليات التمويل وانفراجها بشكل عام، ولدينا مشروع استثماري وفق نظام الغرفة والغرفتين في الفنظاس سينتهي في نهاية السنة.
• صف لي سوق العقار الكويتي؟
- سوق العقار الكويتي ليس جاذباً للاستثمار الأجنبي، أما في المستقبل فهذا متوقع والأراضي لاتزال خالية ونظام الـ'بي أو تي' جعلنا نقف أمام سد مانع لمجموعة المشاريع التي كنا نراها قبل صدوره، ومنذ صدوره إلى اليوم لم نشهد مشروعاً واحداً خرج إلى واقع الوجود.
• متى ترى أن الأزمة المالية في العالم بشكل عام وفي منطقة الخليج بشكل خاص ستنفرج، وما هي مؤشرات ذلك؟
- متوقع انحسار الأزمة في نهاية الربع الثاني من عام 2010 المقبل وفق المؤشرات الأولية والتي منها ارتفاع أسعار النفط، وانخفاض الفائدة، وتقريباً عدم وجود عمليات تضخم في السوق على المستوى العالمي، وعمليات تسريح الموظفين بدأت تنحسر على المستويين العالمي والخليجي. والشركات والمؤسسات تواءمت مع الوضع الحالي وبدأت بإعلان تحقيقها أرباحاً متفاوتة الاحجام، غير أنها تسمى أرباحاً في نهاية المطاف، وهذا مؤشر جيد للخروج من الأزمة.
• هل ترى أن ثمة حاجة إلى إلغاء أو تعديل قانون الـ 'بي أو تي' الأخير؟
- الحاجة ماسة إلى إلغاء القانون أو استبداله بجديد مغر وجاذب للقطاع الخاص ليقوم بدوره بإنجاز المشاريع التي كنا نشهد إقبالا عليها قبل صدوره.
• هناك تحفظات شديدة وتشدد في تقديم البنوك التقليدية أو الإسلامية خدمات القروض والخدمات التمويلية إلى عملائها من الشركات لإنجاز مشاريعها، هل تعاني 'أعيان العقارية' مثل هذه التحفظات البنكية؟
- رغم أن 'أعيان العقارية' ذات موقع قوي لدى البنوك، فإن التحفظات لا تخلو من طريقها للحصول على تمويل، ففي الفترة الماضية كان الوضع بسهولة ويسر أكثر مما هو عليه في الفترة الحالية، والضمانات التي كانت تؤخذ من قبلها لم تكن تصل إلى حدود الـ100 في المئة بل أقل من ذلك، أما في هذه الأيام فتصل إلى حدود الـ200 في المئة، ولكن البنوك ستقف أمام مشكلة هنا وهي انخفاض نسبة الأرباح، إذ إن الاعتماد في مجمله على خدمات التمويل والإقراض لذم عليها ألا تخفض نسبة التحفظات لتنشيط حركتها وزيادة أرباحها.
• الإيجارات بالنسبة للعقار التجاري قيل إن ثمة توجهاً لدى الشركات نحو اعتماد سياسة المحافظة على المستأجر ولو بخفض القيمة الإيجارية، فـ'الرمد أفضل من العمى'، يعني أن الخفض في الإيجار أفضل من خروج المستأجر الى السوق، أنت ماذا ترى بالنسبة لهذا النوع من العقار؟
- أي مشروع سواء كان استثمارياً أو تجارياً فعلى الشركة المالكة دراسة وضع السوق، وإذا تطلب الأمر تخفيض نسبة الإيجارات فما عليها إلا المبادرة باتخاذ هذا السبيل، لأن خفض نسبة الإيجارات أفضل من عدمها بالكامل.
والسوق عرض وطلب وإذا لم أتماش مع الوضع الطارئ فقد يخرج المستأجر والمعروض أمامه كثير، فالمحافظة عليه خير من خسرانه.
• بعض العقاريين قال إن مرحلة الركود العقاري كويتياً في طريقها إلى التحول إلى مرحلة الكساد، وهو ما يخشى منه في ظل خروج العديد من العائلات الوافدة خارج البلاد، فما هو رأيك؟
- لا أتوقع تحول السوق العقاري على المستوى الكويتي من مرحلة الركود إلى مرحلة الكساد، خصوصا في الكويت، فقد ينخفض حجم التداول ولكن الكساد مرحلة لن يصل إليها سوق العقار الكويتي.
والأمر هذا يعزى إلى أن الطلب على العقار أضحى في الكفة الثانية المقابلة من حيث العوائد، أي قطاع البنوك، إذ إن المستثمر في السوق العقاري يرى أن العائد الذي لم يقل عن 6 في المئة الناتج عن استثماره في هذا القطاع أفضل من العائد عليه من استثماره في قطاعات أخرى تبلغ نسبة المردود فيها 3 في المئة.
• قالوا درهم وقاية خير من قنطار علاج، فهل ترى أن درهم الوقاية المتمثل في خفض القيمة الإيجارية أفضل من قنطار الانتظار للحصول على المستأجر الذي يرضي نهم المالك بدفع الإيجار المرتفع، ما يترك العمارات المترامية الارتفاعات خاوية تعصف بها الريح؟
- خفض القيمة الإيجارية ضروري، وحقا درهم وقاية خير من قنطار علاج انتظار انفراج الأزمة، إذ إن الفائدة التي تحققها الشركة المستثمرة في القطاع العقاري التي كانت قد وصلت إلى حدود 12 في المئة انخفضت إلى حدود 9 في المئة، ولكن هذا قابله انخفاض في نسبة الفائدة البنكية إلى مستويات أكبر من ذلك، لذا عملية تخفيض الإيجارات خطوة في الاتجاه الصحيح، مع العمل على المحافظة على المستأجر ولو خفض العائد إلى حدود الـ7 في المئة.
البيع على الخريطة
إن ما حدث في وضع ضوابط جديدة لعمليات بيع الوحدات السكنية والمكتبية والصناعية، أي العقارية بشكل عام، في بعض الدول الخليجية يقابله في الكويت تأسيس شركة المقاصة العقارية.
ولو أن كل عمليات البيع والشراء العقارية عبر شركة المقاصة العقارية لكانت هناك حماية للبائع والمشتري على حد سواء. ويكون لدينا حماية للبائع والمشتري في ظل قانون يحمي جميع الأطراف من أي عملية تلاعب.
السعودية وضعت ضابطاً لمثل هذا الأمر يتضمن فتح حساب لكل مشروع على حدة، بعد الحصول على موافقة اللجنة المشكلة لهذا الغرض يسمى حساب الضمان في مصرف من مصارف السعودية، ويكون مخصصاً لاستقبال الدفعات التي يدفعها المشتري على الخريطة أو الممولون لهذا المشاريع، فلماذا الكويت لا تحذو حذوها في ما أقدمت عليه من تأسيس لجنة من وزارة التجارة والبلدية وبنك الكويت المركزي وفتح مثل هذا الحساب لحماية مواطنيها من الوقوع في مثل عمليات البيع الوهمية تلك؟
أتمنى أن يكون مثل هذا الأمر موجوداً داخل الكويت فيكون أماناً للمواطن الراغب في الشراء على الخريطة، سواء كان داخل السوق الكويتي أو خارجه.
العقار ومواد البناء
الوقيان لـ الجريدة: خفض القيمة الإيجارية خير من انتظار انفراج الأزمة
من الضروري سَن قانون يلزم مشتري العقار السكني بالبناء عليه
عيسى الحمصي
قال الوقيان إن خفض الإيجارات بالنسبة للمباني القديمة سيصل إلى 40 في المئة، بينما في الحديثة إلى 10 في المئة، مع أخذ مواصفات البناء في الاعتبار. حوار مقتضب اختص به رئيس مجلس إدارة شركة أعيان العقارية سليمان الوقيان 'الجريدة'، علّق فيه على جملة من النقاط الحساسة في وقت أكثر حساسية، خصوصاً في ما يتعلق بشؤون العقار.
وقد تناول الوقيان في معرض حواره بعض القوانين التي طفت على السطح أخيراً، بينما لم تكن سوى صادات لجملة من المشاريع التي كانت الكويت بشكل عام والقطاع الخاص تحديداً يقبلان على إنجازها.
وعرج الوقيان على الحديث عن قانون معاملة الخليجيين معاملة المواطن الكويتي من حيث تملك الأراضي والعقارات، إضافة إلى القانونين
8/ 9/ 2008 الخاصين بالسكن الخاص وحكم محكمة الاستئناف الصادر أخيراً، والذي يعتبر نافذة تفاؤل للبنوك وشركات التمويل الإسلامية في أن يجد طريقه إلى التمييز، وهو الأمر الذي من شأنه إعادة سوق عقار السكن الاستثماري بشكل خاص والعقار بشكل عام، إلى سابق عهده من النشاط والحيوية، وأمور أخرى تناولها الوقيان في حوارنا التالي:
• ما رأيك في قانون معاملة الخليجيين معاملة الكويتيين في ما يتعلق بتملك الأراضي والعقارات؟
- القانون قديم وليس جديداً ولكن تفعيله هو الجديد، ولكنه حتى لو صدر الآن فإنه لا يشكل دافعاً للمستثمر الخليجي على دخول سوق العقار الكويتي، لأن هذا الأخير وصل إلى حد من الارتفاعات السعرية فاقت نظيراته في دول مجلس التعاون الخليجي، أي أن انخفاض أسعار سوق العقار في دول الخليج العربي يشجع الشركات الكويتية على الاستثمار هناك وليس العكس.
• تكلمنا كثيراً عن قانون الاستقرار المالي ماذا تتوقع أن تكون انعكاساته على القطاع العقاري طالما أنه ركز على القطاع المصرفي فقط؟
- قانون الاستقرار المالي يساعد ويدعم شركات التمويل، وهذه الأخرى ستصب منفعتها في السوق العقاري بتوفير التمويل لها، وهذا يساعد على تنشيط عمليات البيع والشراء والتطوير للشركات العقارية.
•حكم محكمة الاستئناف في ما يخص عمليات الرهن للبنوك الإسلامية، في حال تم استصدار قانون يجيز لهذا النوع من البنوك وشركات التمويل الإسلامية التعامل بيعاً ورهناً وشراء بالعقار السكني، ما هي انعكاساته على سوق عقار السكن الخاص خصوصاً والعقار عموما؟
- إذا صدر حكم التمييز موافقاً لحكم محكمة الاستئناف أعتقد أن سوق العقار السكني سيرتفع أكثر مما هو عليه الآن.
ولاحظنا في أعيان الأم استقبال طلبات شراء على بعض عقاراتها السكنية في منطقة أبوفطيرة بأسعار بدأت بـ75 ألف دينار كويتي، ثم وصلت إلى 95 ألفاً للقسيمة ذات المساحة البالغة 400 متر مربع، ثم ارتفع إلى 110 آلاف و'أعيان الأم' رفضت البيع.
ومن المؤكد أن إصدار الحكم إذا توافق مع حكم الاستئناف سيسهم في رفع أسعار السكن الخاص إلى حدود تزيد على 110 آلاف دينار كويتي للمساحة سالفة الذكر.
أما بالنسبة للأسعار فإن هذا يتحكم فيه أولا وأخيراً الموقع، ففي منطقة الزهراء بجنوب السرة قطعة بيعت بنحو 200 ألف دينار كويتي، والخدمات تلعب دوراً كبيراً أيضاً في تحديد السعر، وسوق العقار السكني يشهد طلباً دائماً عليه أكثر من أي قطاع من قطاعات السوق نفسه التجاري أو الاستثماري أو غيرهما.
وصحيح أن السعر قد يفوق أحياناً طاقة العميل، ولكن هذا الأمر إذا بقي على السماح للموظفين بالحصول على التمويل والقروض، فإن هذا من شأنه أن يحرك السوق بشكل جيد في فترة قريبة.
من الأمور الواجب لفت النظر إليها أن سوق عقار السكن الخاص سيعود إلى التعافي بعد تعديل القانون رقم 8 /9 /2008 ولكن بشرط عدم السماح بالأجواء المضاربية إلى العودة لتسود الموقف، ما سيرجع الأمر إلى سابق عهده من الارتفاعات السعرية غير المنطقية، وهذا يتطلب سن قانون لا يجيز لأي جهة، شركة كانت أم أفراداً شراء القسائم إلا للبناء عليها، وأن يوجب على كل جهة البناء على القسائم التي يحصلون عليها، وحينها سوف يشهد سوق العقار السكني في الكويت استقراراً في الأسعار لا يُشهد له مثيل مع إتاحة المجال للراغبين في الحصول على سكن خاص، ضمن الإمكانات المتاحة.
وعلى الجهات المعنية صياغة نوع من العقود تبنى عليها عمليات البيع والشراء والتوثيق والتسجيل، وإذا تم اكتشاف أي عمليات احتيال أو التفاف على الشروط يعتبر العقد لاغياً وتبطل العملية، وليس هذا فحسب بل يتم تغريم الجهات المشتركة في العملية.
• هناك شح في السيولة بالسوق عموماً وفي السوق العقاري، ما هي الحلول برأيك للخروج من حالة الشح الراهنة؟
- السيولة موجودة في البنوك وليس هناك شح في السيولة، وإذ نظرنا إلى 'المركزي' وعملياته مع البنوك نجده يصدر سندات لـ3 أشهر قصيرة الأجل وتشتريها البنوك، يعني العملية بالعكس بالنسبة لدول الغرب، إذ إن 'المركزي' على سبيل المثال في الولايات المتحدة هو الذي يشتري السندات لضخ السيولة، أما لدينا فالسيولة موجودة ولكن هناك غياب لعمليات التمويل، والنظام المفتوح الذي كان سائداً في الفترة السابقة من قبل البنوك تلاشى اليوم، ولو حاول 'المركزي' الكويتي الضغط على البنوك كي تبدأ بتقديم التمويلات لكان أفضل، والأفضل في الوقت الراهن للبنوك أن ترفع من رأسمالها كأحسن حل لها.
• أنت تعلم أن سوق مواد البناء مرتبط اربتاطا وثيقا بسوق العقار بكل أنواعه؛ الاستثماري والسكني والتجاري والصناعي، فما هي الحلول لإخراج هذا السوق من حالة الركود التي بعضها انعكاس لركود سوق العقار والآخر لقلة التمويل؟
- انخفضت أسعار مواد البناء في الفترة الماضية نتيجة إلى عدة عوامل، ربما بعضها يرجع إلى انخفاض أسعار النفط وأجور النقل المترتبة على ذلك، وبعضها يرجع إلى حالة الركود في السوق العقاري، فأما العقار التجاري الذي هو قيد الإنجاز فإنه سيتمم بناءه، وأما 'الاستثماري' فإن العائد الذي يراه المستثمر لا يصل إلى 6 في المئة هو عائد لا يرقى إلى الهدف المنشود الذي به القدرة على ضخ سيولة في هذا المشروع الاستثماري أو ذاك، وهو مستقر عند حدود معينة.
أما الحل بالنسبة لسوق مواد البناء فإن فتح باب العقار السكني سينشط السوق العقاري وسوق مواد البناء على وجه العموم.
• هل تتوقع في القريب أن تنخفض أسعار الإيجارات للشقق السكنية في معظم مناطق الكويت، وما هي نسبة الانخفاض المتوقعة؟
- أعتقد جازماً أن أسعار الإيجارات بالنسبة للعقار الاستثماري ستنخفض لا محالة في الفترة المقبلة من بين 5 في المئة إلى 10 في المئة، هذا بالنسبة للمباني الجديدة، أما المباني القديمة فإن الانخفاض سيتراوح بين 30 في المئة إلى 40 في المئة على أقل تقدير.
وتلعب طبيعة العمارات الجديدة أيضاً وما تحتويه من مواصفات عصرية دوراً في تحديد القيمة الإيجارية للشقة، أما الشقق التجارية نظام غرفة واحدة فستشهد انخفاضاً كبيراً في الفترة المقبلة.
• هناك عدد من الشركات تم إعلانها قيل إنها قد قامت بعمليات تزوير شهادات بنكية، وعدد الشركات يبلغ نحو 1250 شركة، وتلك الشركات نفت ما قد قيل عنها ثم انه يتبعها عدد من العمال يبلغ نحو 22 ألف عامل، وهؤلاء العمال وضعوا على قائمة الإبعاد، هذا يعني أن خروجهم من البلاد سيولد شاغراً في الشقق المشغولة بهم، فما هو رأيك في هذا وانعكاساته على الوضع العقاري؟
- من المؤكد أن العمارات التي تؤوي هؤلاء العمال ستشهد إفراغا للشقق التي كانوا يقطنونها، وفي أبعد تقدير ستشهد انحساراً في الطلب على هذا النوع من الشقق، ما يؤدي إلى زيادة المعروض مقابل المطلوب، وهو أمر سينعكس انخفاضاً على هذا النوع من العمارات ولاشك في ذلك.
• شركة أعيان العقارية هل تعاني تحصيلاً ما لها من مستحقات على شركات المقاولات؟
- لا نعاني أي مشاكل مع شركات المقاولات التي تنجز لنا مشاريعنا على الإطلاق، ولدينا مشاريع ليست متوقفة بالمعنى المطلق، ولكن تشهد حالة انتظار لعمليات التمويل وانفراجها بشكل عام، ولدينا مشروع استثماري وفق نظام الغرفة والغرفتين في الفنظاس سينتهي في نهاية السنة.
• صف لي سوق العقار الكويتي؟
- سوق العقار الكويتي ليس جاذباً للاستثمار الأجنبي، أما في المستقبل فهذا متوقع والأراضي لاتزال خالية ونظام الـ'بي أو تي' جعلنا نقف أمام سد مانع لمجموعة المشاريع التي كنا نراها قبل صدوره، ومنذ صدوره إلى اليوم لم نشهد مشروعاً واحداً خرج إلى واقع الوجود.
• متى ترى أن الأزمة المالية في العالم بشكل عام وفي منطقة الخليج بشكل خاص ستنفرج، وما هي مؤشرات ذلك؟
- متوقع انحسار الأزمة في نهاية الربع الثاني من عام 2010 المقبل وفق المؤشرات الأولية والتي منها ارتفاع أسعار النفط، وانخفاض الفائدة، وتقريباً عدم وجود عمليات تضخم في السوق على المستوى العالمي، وعمليات تسريح الموظفين بدأت تنحسر على المستويين العالمي والخليجي. والشركات والمؤسسات تواءمت مع الوضع الحالي وبدأت بإعلان تحقيقها أرباحاً متفاوتة الاحجام، غير أنها تسمى أرباحاً في نهاية المطاف، وهذا مؤشر جيد للخروج من الأزمة.
• هل ترى أن ثمة حاجة إلى إلغاء أو تعديل قانون الـ 'بي أو تي' الأخير؟
- الحاجة ماسة إلى إلغاء القانون أو استبداله بجديد مغر وجاذب للقطاع الخاص ليقوم بدوره بإنجاز المشاريع التي كنا نشهد إقبالا عليها قبل صدوره.
• هناك تحفظات شديدة وتشدد في تقديم البنوك التقليدية أو الإسلامية خدمات القروض والخدمات التمويلية إلى عملائها من الشركات لإنجاز مشاريعها، هل تعاني 'أعيان العقارية' مثل هذه التحفظات البنكية؟
- رغم أن 'أعيان العقارية' ذات موقع قوي لدى البنوك، فإن التحفظات لا تخلو من طريقها للحصول على تمويل، ففي الفترة الماضية كان الوضع بسهولة ويسر أكثر مما هو عليه في الفترة الحالية، والضمانات التي كانت تؤخذ من قبلها لم تكن تصل إلى حدود الـ100 في المئة بل أقل من ذلك، أما في هذه الأيام فتصل إلى حدود الـ200 في المئة، ولكن البنوك ستقف أمام مشكلة هنا وهي انخفاض نسبة الأرباح، إذ إن الاعتماد في مجمله على خدمات التمويل والإقراض لذم عليها ألا تخفض نسبة التحفظات لتنشيط حركتها وزيادة أرباحها.
• الإيجارات بالنسبة للعقار التجاري قيل إن ثمة توجهاً لدى الشركات نحو اعتماد سياسة المحافظة على المستأجر ولو بخفض القيمة الإيجارية، فـ'الرمد أفضل من العمى'، يعني أن الخفض في الإيجار أفضل من خروج المستأجر الى السوق، أنت ماذا ترى بالنسبة لهذا النوع من العقار؟
- أي مشروع سواء كان استثمارياً أو تجارياً فعلى الشركة المالكة دراسة وضع السوق، وإذا تطلب الأمر تخفيض نسبة الإيجارات فما عليها إلا المبادرة باتخاذ هذا السبيل، لأن خفض نسبة الإيجارات أفضل من عدمها بالكامل.
والسوق عرض وطلب وإذا لم أتماش مع الوضع الطارئ فقد يخرج المستأجر والمعروض أمامه كثير، فالمحافظة عليه خير من خسرانه.
• بعض العقاريين قال إن مرحلة الركود العقاري كويتياً في طريقها إلى التحول إلى مرحلة الكساد، وهو ما يخشى منه في ظل خروج العديد من العائلات الوافدة خارج البلاد، فما هو رأيك؟
- لا أتوقع تحول السوق العقاري على المستوى الكويتي من مرحلة الركود إلى مرحلة الكساد، خصوصا في الكويت، فقد ينخفض حجم التداول ولكن الكساد مرحلة لن يصل إليها سوق العقار الكويتي.
والأمر هذا يعزى إلى أن الطلب على العقار أضحى في الكفة الثانية المقابلة من حيث العوائد، أي قطاع البنوك، إذ إن المستثمر في السوق العقاري يرى أن العائد الذي لم يقل عن 6 في المئة الناتج عن استثماره في هذا القطاع أفضل من العائد عليه من استثماره في قطاعات أخرى تبلغ نسبة المردود فيها 3 في المئة.
• قالوا درهم وقاية خير من قنطار علاج، فهل ترى أن درهم الوقاية المتمثل في خفض القيمة الإيجارية أفضل من قنطار الانتظار للحصول على المستأجر الذي يرضي نهم المالك بدفع الإيجار المرتفع، ما يترك العمارات المترامية الارتفاعات خاوية تعصف بها الريح؟
- خفض القيمة الإيجارية ضروري، وحقا درهم وقاية خير من قنطار علاج انتظار انفراج الأزمة، إذ إن الفائدة التي تحققها الشركة المستثمرة في القطاع العقاري التي كانت قد وصلت إلى حدود 12 في المئة انخفضت إلى حدود 9 في المئة، ولكن هذا قابله انخفاض في نسبة الفائدة البنكية إلى مستويات أكبر من ذلك، لذا عملية تخفيض الإيجارات خطوة في الاتجاه الصحيح، مع العمل على المحافظة على المستأجر ولو خفض العائد إلى حدود الـ7 في المئة.
البيع على الخريطة
إن ما حدث في وضع ضوابط جديدة لعمليات بيع الوحدات السكنية والمكتبية والصناعية، أي العقارية بشكل عام، في بعض الدول الخليجية يقابله في الكويت تأسيس شركة المقاصة العقارية.
ولو أن كل عمليات البيع والشراء العقارية عبر شركة المقاصة العقارية لكانت هناك حماية للبائع والمشتري على حد سواء. ويكون لدينا حماية للبائع والمشتري في ظل قانون يحمي جميع الأطراف من أي عملية تلاعب.
السعودية وضعت ضابطاً لمثل هذا الأمر يتضمن فتح حساب لكل مشروع على حدة، بعد الحصول على موافقة اللجنة المشكلة لهذا الغرض يسمى حساب الضمان في مصرف من مصارف السعودية، ويكون مخصصاً لاستقبال الدفعات التي يدفعها المشتري على الخريطة أو الممولون لهذا المشاريع، فلماذا الكويت لا تحذو حذوها في ما أقدمت عليه من تأسيس لجنة من وزارة التجارة والبلدية وبنك الكويت المركزي وفتح مثل هذا الحساب لحماية مواطنيها من الوقوع في مثل عمليات البيع الوهمية تلك؟
أتمنى أن يكون مثل هذا الأمر موجوداً داخل الكويت فيكون أماناً للمواطن الراغب في الشراء على الخريطة، سواء كان داخل السوق الكويتي أو خارجه.
ودي اربح
عضو نشط
هلا بالغالي
انا عن نفسي ما عندي اخبار عن الفنيطيس الشقيقة بس ان شاء الله اى معلومه راح تمر على راح اكون اول من ينقلها باذن الله
انا عن نفسي ما عندي اخبار عن الفنيطيس الشقيقة بس ان شاء الله اى معلومه راح تمر على راح اكون اول من ينقلها باذن الله
ودي اربح
عضو نشط
--------------------------------------------------------------------------------
«بيتك» ينفذ 14 عملية رهن عقاري
كتبت نهى فتحي:
علم من مصادر في بيت التمويل الكويتي أنه تم تنفيذ جميع الرهونات العقارية التي كانت معطلة لدى «بيتك» البالغ عددها 14 معاملة، بتعليمات من وكيل وزارة العدل. إلى جانب ذلك، أبلغت الوزارة بيت التمويل بأنها مستعدة لاستقبال جميع معاملات الرهونات العقارية للسكن الخاص.
ويأتي ذلك عقب ثبات الحكم القضائي الذي حصل عليه «بيتك» ضد قانون منع الرهن العقاري. ومن المتوقع أن يتفاعل سوق العقار السكني مع تنفيذ هذا الحكم، الأمر الذي سيعتبر متنفسا، سواء للمواطنين الراغبين في شراء السكن الخاص من ناحية أو الشركات العقارية التي تمتلك عقارات سكنية وترغب في التخلص منها، حتى تتوافق مع قانوني 8 و9 لسنة 2008 قبل انتهاء المهلة من ناحية أخرى.
«بيتك» ينفذ 14 عملية رهن عقاري
كتبت نهى فتحي:
علم من مصادر في بيت التمويل الكويتي أنه تم تنفيذ جميع الرهونات العقارية التي كانت معطلة لدى «بيتك» البالغ عددها 14 معاملة، بتعليمات من وكيل وزارة العدل. إلى جانب ذلك، أبلغت الوزارة بيت التمويل بأنها مستعدة لاستقبال جميع معاملات الرهونات العقارية للسكن الخاص.
ويأتي ذلك عقب ثبات الحكم القضائي الذي حصل عليه «بيتك» ضد قانون منع الرهن العقاري. ومن المتوقع أن يتفاعل سوق العقار السكني مع تنفيذ هذا الحكم، الأمر الذي سيعتبر متنفسا، سواء للمواطنين الراغبين في شراء السكن الخاص من ناحية أو الشركات العقارية التي تمتلك عقارات سكنية وترغب في التخلص منها، حتى تتوافق مع قانوني 8 و9 لسنة 2008 قبل انتهاء المهلة من ناحية أخرى.
عذبي 71
عضو نشط
- التسجيل
- 21 أبريل 2009
- المشاركات
- 1,617
شكرا لك ياهدب العين وحشاشة اليوف يا ودي اربح
ولا حرمنا الله من دقات صبعك الكريم على ازرار كيبوردك الثمين
الذي لا تصدر منه الا الكلمات الموزونه بجرامات الالماس والدر
تعليقا على ما نقلته يا ودي اربح يا ابو علي دايم علي بحق محمد وعلي
ان عودة الرهونات تنفس للمواطن
بالتأكيد ان كثير من الطامحين للشراء بقصد السكن ستتاح لهم الفرصة مجددا
للتعامل مع بيت التمويل خصوصا اصحاب الرؤيا الشرعية الذين لا يقبلون بالشراء عبر
التعامل مع البنوك
وهذا سيكون له انعكاس على حركة التداول بالسوق العقاري
بالرغم من سلبيات عقد الرهن في بيتك من ثبات الفائدة وحجز الوثيقة مقابل التمويل
وعدم الانتفاع بميزة الجدولة في حال خفض نسبة الفائدة
ولا حرمنا الله من دقات صبعك الكريم على ازرار كيبوردك الثمين
الذي لا تصدر منه الا الكلمات الموزونه بجرامات الالماس والدر
تعليقا على ما نقلته يا ودي اربح يا ابو علي دايم علي بحق محمد وعلي
ان عودة الرهونات تنفس للمواطن
بالتأكيد ان كثير من الطامحين للشراء بقصد السكن ستتاح لهم الفرصة مجددا
للتعامل مع بيت التمويل خصوصا اصحاب الرؤيا الشرعية الذين لا يقبلون بالشراء عبر
التعامل مع البنوك
وهذا سيكون له انعكاس على حركة التداول بالسوق العقاري
بالرغم من سلبيات عقد الرهن في بيتك من ثبات الفائدة وحجز الوثيقة مقابل التمويل
وعدم الانتفاع بميزة الجدولة في حال خفض نسبة الفائدة
ودي اربح
عضو نشط
تسلم يا عذبي
اشلونك يا الغالي بشرنى عنك
اشلونك يا الغالي بشرنى عنك
عذبي 71
عضو نشط
- التسجيل
- 21 أبريل 2009
- المشاركات
- 1,617
ودي اربح
عضو نشط
تسلم الايادي يا عذبي ويستاهلون اهل الفنيطيس
عذبي 71
عضو نشط
- التسجيل
- 21 أبريل 2009
- المشاركات
- 1,617
تعليق:
ما سبق هو من محاضر اجتماع لجنة المناقصات بخصوص الفنيطيس
طبعا من التوصيه المذكورة في المحضر يتبين ان هناك نقاط فنية ومالية
في عروض الاسعار المقدمة من الشركات تحتاج لتوضيح،
وكون لجنة المناقصات هي الجهة الرسمية الطارحة للمناقصة
فان لها الحق بدعوة الشركات المتنافسة للاستيضاح منها عن البنود المذكورة
في العروض ، وان لزم الامر يتم اعادة طرح المناقصة ، او القبول بالموافقة مع تعديل البنود
وهنا طبعا تم قبول العروض دون الحاجة لاعادة الطرح وعدم تعديل البنود
ما سبق هو من محاضر اجتماع لجنة المناقصات بخصوص الفنيطيس
طبعا من التوصيه المذكورة في المحضر يتبين ان هناك نقاط فنية ومالية
في عروض الاسعار المقدمة من الشركات تحتاج لتوضيح،
وكون لجنة المناقصات هي الجهة الرسمية الطارحة للمناقصة
فان لها الحق بدعوة الشركات المتنافسة للاستيضاح منها عن البنود المذكورة
في العروض ، وان لزم الامر يتم اعادة طرح المناقصة ، او القبول بالموافقة مع تعديل البنود
وهنا طبعا تم قبول العروض دون الحاجة لاعادة الطرح وعدم تعديل البنود
- الحالة
دورة المؤشرنت للتحليل الفني
50 دينار كويتي