خبير عقاري يبشر بتراجع حاد لاسعار السكن الخاص ...

[bnyder2002]

في الإحصائية الأسبوعية لحركة تداول العقار بوزارة العدل


تداول 200 عقار بقيمة 67 مليون دينار الأسبوع الماضي بانخفاض 50 في المئة




إعداد- محمود شندي:
اشارت الاحصائية الاسبوعية لحركة تداول العقار بوزارة العدل الى تراجع عدد العقارات المتداولة الاسبوع الماضي بنحو 50 في المئة مقارنة بالاسبوع الاسبق حيث بلغ عدد العقارات الخاصة التي تم تداولها للفترة من 17-21 فبراير الماضي غير نظام العقود بلغت 125 عقاراً بقيمة 22.4 مليون دينار في حين بلغ العقار الاستثماري 29 عقاراً بقيمة 19.2 مليون دينار هذا ولم يشهد العقار التجاري او المخازن او الصناعي اي تحرك.
اما فيما يتعلق بالصفقات عبر نظام الوكالات فبلغ العقار الخاص 26 عقاراً بقيمة 8.6 مليون دينار في حين بلغ العقار الاستثماري 19 عقاراً بقيمة 16.1 مليون دينار اما عقار المخازن تشهد تداول عقار واحد بقيمة 410 آلاف دينار ولم يشهد القطاع التجاري او الصناعي اي تحرك.
ولفت التقرير الى ان اجمالي العقارات التي تم تداولها خلال تلك الفترة عبر العقود بلغ 154 عقار بينما كان في الفترة السابقة لذلك 423 عقاراً حيث انخفض المؤشر بواقع 269 عقاراً حيث انخفض العقار الخاص بواقع 260 عقاراً اما الاستثماري فقد ارتفع بواقع 3 عقارات والتجاري انخفض بواقع 12 عقاراً وستقر قطاع المخازن من دون تغيير.
اما اجمالي العقارات المتداولة عبر الوكالات فكانت 46 عقاراً بينما كانت الاسبوع السابق لتلك الفترة 41 عقاراً بارتفاع 5 عقارات حيث ارتفع العقار الخاص بواقع 4 عقارات والاستثماري بواقع عقار واحد اما التجاري فقد انخفض بواقع عقار واحد.
واشار التقرير الى ان متوسط سعر المتر في منطقة الشهداء بلغ 680 ديناراً اما في الفروانية فبلغ 610 دنانير اما في المسيلة فكان سعره 638 ديناراً بينما بلغ 405 دنانير في ابو حليفة.
في حين كانت صفقة بيع بناية استثمارية في منطقة الشعب ومساحتها 1046 متراً وبقيمة 1.5 مليون دينار اكبر الصفقات التي ابرمت في تلك الفترة عبر نظام العقود وتلاها صفقة بيع بناية استثمارية في بنيد القار ومساحتها 1014 متراً بنفس القيمة 1.5 مليون دينار, تم صفقة بيع بناية استثمارية في شرق ومساحتها 500 متر بقيمة 1.3 مليون دينار وتم صفقة بيع بناية استثمارية في السالمية على مساحة 728 متراً بقيمة 1.1 مليون دينار.
اما اكبر الصفقات التي تمت عبر نظام الوكالات فكانت صفقة بيع ارض خاصة في الفنطاس على مساحة 2597 متراً بقيمة 1.9 مليون دينار وتلاها بناية استثمارية في الفنطاس على مساحة 968 متراً وبقيمة 1.3 مليون دينار تم بيع بناية استثمارية في المهبولة على مساحة 800 متر بقيمة 1.1 مليون دينار.
ولفت التقرير الى ان محافظة الاحمدي احتلت المركز الاول من حيث حجم التداولات باجمالي 70 عقاراً وتلاها الفروانية ب¯ 65 عقاراً ثم محافظة حولي باجمالي 38 عقاراً ثم العاصمة ب¯ 14 عقاراً ومبارك الكبير ب¯ 11 عقاراً ثم جاء في المركز الاخير محافظة الجهراء بعقار واحد.

 

[bnyder2002]

شهدت التداولات العقارية خلال الاسبوع الماضي انخفاض التداولات مع بدء احتفالات البلاد بأعياد التحرير حيث انخفضت التداولات الى 200 عقار بفارق 264 عقاراً عن الاسبوع الذي سبقه ورغم هذا الفارق الكبير الا ان انخفاض قيمة التداولات لم تتدن الى هذا المستوى وظلت عند حاجز 67 مليوناً تقريبا اي بانخفاض لم يتجاوز 27 ديناراً وهو ما يوضح ان صفقات هذا الاسبوع من العيار الثقيل لتتجاوز انخفاض العدد من التداولات العقارية.
واكدت الاحصائية الاسبوعية لقسم المعلومات الآلية في ادارة التسجيل العقاري والتوثيق في وزارة العدل ان تداولات العقار بالخاص بلغت 151 عقاراً واستحوذ على نسبة 75.5 في المئة من التداولات العقارية اما القطاع الاستثماري فقد شهد تداول 48 عقارا بنسبة 24 في المئة من التداولات كما تم تداول عقار واحد مخازن بنسبة 5 في المئة من التداولات ولم تشهد قطاعات التجاري والصناعي اي تداول خلال هذا الاسبوع.
كما كشفت الاحصائية ان قيمة التداولات بلغت في العقار الخاص 31.074 مليون دينار بنسبة 46.37 في المئة من قيمة التداولات الكلية اما تداولات العقار الاستثماري فبلغت 35.45 مليون دينار بنسبة 52.92 في المئة في حين بلغت تداولات العقار المخازن 410 الاف دينار بنسبة 0.62 في المئة.
وعن تداولات المحافظات فقد احتلت محافظة الاحمدي المركز الاول بالتداولات بعدد 70عقاراً بنسبة 35 في المئة منها 54 عقاراً خاصاً و16 عقارا استثماريا تليها محافظة الفروانية بتداول 66 عقاراً بنسبة 33 في المئة من العقارات المتداولة في العقود المسجلة والوكالات من خلال تداول 51 عقاراً خاصا و14 عقارا استثماريا وعقار مخازن وفي المركز الثالث محافظة حولي التي شهدت تداول 38 عقاراً بنسبة تقدر 19 في المئة حيث تم تداول 23 عقارا خاصا ونحو 15 عقاريا استثماريا اما المركز الرابع فكان من نصيب محافظة العاصمة بتداول 14 عقاراً بنسبة 7 في المئة من التداولات وتتوزع هذه التداولات بين 11 عقاراً خاصاً و3 عقارات استثماري وجاءت بعدهم محافظة مبارك الكبير في المركز الخامس بتداول 11 عقاراً خاصا بنسبة 5.5 في المئة وفي المركز الاخير محافظة الجهراء بتداول عقار واحد بنسبة 0.5 في المئة.

قد شهد هذا الاسبوع انخفاض نسبة تداول القطاع الخاص عن الاسبوع الذي سبقه بالنسبة للقطاع الخاص 256 بنسبة 62.9 في المئة اما القطاع الاستثماري فقد زادت التداولات فيه هذا الاسبوع عن الا سبوع الذي سبقه بفارق 4 عقارات بنسبة 9.4 في المئة في حين ارتفعت تداولات قطاع المخازن بواقع عقار عن الاسبوع الذي سبقه في حين شهد الاسبوع الماضي تداول 13 عقارا تجاريا ولم يشهد هذا الاسبوع اي تداول عليه.

وقد شهدت تداولات العقود المسجلة 154 عقاراً بقيمة 41.74 مليون دينار حيث بلغت تداولات العقار الخاص 125 عقاراً بمبلغ 22.445 مليون دينار اما العقار الاستثماري 29 عقارا بمبلغ 19.295 مليون دينار ولم يتم عقار التجاري او المخازن او الصناعي اي تحرك لهذا الاسبوع.

وشهدت حركة تداول العقار بمخلتف انواعه تراجعا فقد كان اجمالي العقارات المتداولة للاسبوع الحالي 154 في حين الاسبوع الماضي 423 عقاراً حيث انخفض المؤشر للاسبوع الحالي عن الماضي بواقع 67.5 عقاراً في حين انخفض المؤشر لهذا الاسبوع عن الاسبوع الماضي بواقع 260 عقاراً للخاص اما بالنسبة للاستثمار فقد ارتفع بواقع 3 عقارات.

وعن تداولات المحافظات في العقود المسجلة فقد احتلت محافظة الاحمدي المركز الاول بالتداولات بعدد 51 عقاراً بنسبة 33.11 في المئة منها 10 عقارات خاص و3 عقارات استثماري تليها محافظة الفروانية بتداول 48 عقاراً بنسبة 31.16 في المئة من العقارات المتداولة في العقود المسجلة من خلال تداول 39 عقاراً خاصاً و9 عقارات استثماري وفي المركز الثالث محافظة حولي التي شهدت تداول 30 عقاراً بنسبة تقدر 20.13 في المئة حيث تم تداول 21 عقاراً خاصاً و9 عقارات استثماري اما المركز الرابع فكان من نصيب محافظة العاصمة بتداول 13 عقاراً بنسبة 8.45 في المئة من تداولات العقود المسجلة وتتوزع هذه التداولات بين 10 عقارات خاص و3 عقارات استثماري وجاءت بعدهم محافـظة مبارك الكبير بتداول 11 عقارا خاصا فقط بنسبة 7.1 في المئة وفي المركز السادس والاخير محافظة الجهراء بتداول عقار واحد خاص بنسبة 0.65 في المئة.

اما تداولات العقار عن طريق الوكالات العقارية فقد شهدت تداول 46 عقارا بقيمة 25.194 مليون دينار بزيادة تفوق 8.9 في المئة عن الاسبوع الذي سبقه واستحوذ العقار الخاص على النصيب الاكبر في التداولات بتداول 26 عقاراً بمبلغ 8.629 ملايين دينار اما العقار الاستثماري قد شهد تداول 19 عقارا بمبلغ وقدره 16.155 مليون دينار كما تم تداول عقار واحد مخازن في الفروانية بقيمة 410 آلاف دينار ولم تشهد تداولات التجاري او الصناعي اي تحرك خلال هذا الاسبوع.

وقد شهدت حركة التداولات للوكالات العقارية لهذا الاسبوع ارتفاعا عن الاسبوع الذي سبقه بنسبة بلغت ما يقارب 8.9 في المئة، وقد اثر هذا ايجابا على تداولات العقار الخاص بنسبة 15.4 في المئة عن الاسبوع الذي سبقه في حين ارتفعت تداولات الاستثماري بنسبة 5.3 في المئة كما ارتفعت تداولات العقار المخازن بنسبة 100 في المئة وكانت حركة التداولات العقارية في الوكالات في مختلف انواعها قد زادت من 41 عقارا في الاسبوع إلى 460 عقارا وذلك بفارق 5 عقارات حيث ارتفع مؤشر العقار الخاص للاسبوع الحالي عن الاسبوع الماضي بواقع 4 عقارات كما ارتفع المؤشر لهذا الاسبوع عن الاسبوع الماضي للعقار الاستثماري بواقع 1 عقار للخاص اما بالنسبة للمخازن فقد ارتفع بواقع عقار واحد فقط عن الاسبوع الذي سبقه. اما عن تداولات المحافظات العقارية عن طريق الوكالات فقد احتلت محافظة الاحمدي المركز الاول في التداولات 39 عقارا بنسبة 39.1 في المئة منها 11 عقارا خاصا و8 عقارات استثماري تليها محافظة الفروانية التي شهدت تداول 18 عقارا بنسبة 17.4 في المئة منها 12 عقارا خاصا و5 عقارات استثماري وعقار مخازن وفي المركز الثالث محافظة حولي التي شهدت تداولات بلغت 8 عقارات منها عقاران خاص و6 عقارات استثماري وذلك بنسبة 17.4 في المئة في حين كانت تداولات العاصمة في المركز الرابع حيث تم تداول عقارا واحد خاص بنسبة 2.2 في المئة في حين لم تشهد محافظات مبارك الكبير والجهراء اي تداولات عقارية في الوكالات.

 

[abualbanen]

أدى إلى تجميد القروض العقارية للمواطنين ومنع البنوك والشركات من الرهن
قانون السكن الخاص الجديد ساهم في خفض أسعار الأراضي لكنه بدد أحلام المواطن

حزمة من المشاكل خلقها صدور القانون رقم (8) لسنة 2008 الخاص بتعديل بعض احكام القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن تنظيم استغلال الاراضي الفضاء، الذي صدر اخيرا واحدث ارباكا للسوق العقاري المحلي وامتد الى العديد من الاطراف التي يأتي في مقدمتها المواطن البسيط الذي يطمح في الحصول على »منزل العمر« حيث يقضي التعديل بمنع البنوك والشركات من بيع وشراء ورهن العقارات السكنية كما ادى الى تجميد تقديم القروض الشخصية الخاصة بالعقار السكني، حيث اطاح القانون الجديد بأحلام المواطن في الحصول على منزله في ظل عدم توافر الجهات التمويلية التي من شأنها المساهمة في تحقيق حلمه حتى وان شهدت الاسعار انخفاضا في ظل تعذر حصوله على الخدمات التمويلية وفقا للقانون الجديد.
وامتد التأثير السلبي للقانون الى البنوك والمؤسسات التمويلية التي فقدت منفذاً مهماً للقيام بدورها.
يضاف الى ذلك تخوف وتحفظ الشركات المعنية بالتطوير العقاري في السوق المحلي من الاقدام على مساهمتها في حل المشكلة الاسكانية للمواطن في ظل إرباك القانون الجديد لمسيرة السوق العقاري.
وقد يرى البعض ان حل المشكلة يكمن في انخفاض اسعار الاراضي والبيوت السكنية »السكن الخاص« وهذا ما حدث بالفعل خلال الايام الماضية غير ان ذلك فاقم من اصل المشكلة والتي اساسها قدرة المواطن على الحصول على بيت خاص نتيجة انطلاق المشرّع لتخفيض القيمة وحسب دون النظر الى عزوف ذلك المواطن عن الشراء نتيجة عدم مقدرته على الشراء في ظل عدم توافر الجهات التمويلية ومنعها من اقراضه بما يتيح له سهولة البناء والتشييد وايضا السداد.

تجميد تقديم القروض

ويرى المراقبون ان المشكلة التي خلفها القانون تتمثل في امتناع البنوك التجارية والمؤسسات التمويلية في تقديم القروض الشخصية الخاصة بالعقار السكني والتي كان من شأنها توفير 70 الف دينار للمساهمة في شراء العقار مما افقد البنوك شريانا مهما في الاستفادة من اموال البنك او المؤسسة التمويلية، يضاف الى ذلك اضعاف قدرة المواطن الراغب في الشراء على مواجهة التزاماته بالحصول على البيت.
ومهما تراجعت الاسعار في ظل القانون الجديد فانها ستظل اقل من مبلغ الـ 70 الف دينار وبالتالي فان القانون سيصبح ماحققه فعليا هو التضييق على المواطن في شراء البيت وهو الهدف الاساسي لصدور القانون الذي كان من المفترض ان يحل المشكلة الاسكانية وليس زيادتها تعقيداً.
وفي ظل تحديد القرض الشخصي بغرض السكن الخاص والبالغ 70 الف دينار كحد اقصى والذي تم العمل به منذ يونيو من العام 2004، ففي المقابل فان الارتفاع الذي شهدته الاسعار منذ العام 2004 الى الآن لم يكن يمثل عائقا امام الراغبين في الحصول على السكن الخاص ولكنه اصبح الآن عائقاً في الدفعة الاولى المقدمة للشراء مما يؤكد ان العائق امامهم ليس مرتبطا بقضية الائتمان بقدر ارتباطه بقيمة الدفعة المقدمة، مع الوضع في الحسبان عدم تأثير قرض بنك التسليف والادخار على المواطن وعلى افتراض توفر بيت بقيمة 200 الف دينار قبل صدور القانون الاخير فان سيناريو الشراء كان سيتم من خلال مبلغ الـ 70 الف دينار من بنك التسليف يضاف اليه مبلغ 70 الف دينار من البنوك التجارية او شركات التمويل اضافة الى ما يتوفر من سيولة مع المواطن ولتكون الدفعة المقدمة نحو 60 الف دينار.
ولكن بعد صدور القانون (8) لسنة 2008 ورغم تراجع الاسعار فعلى اقتراض تراجع قيمة البيت من 200 الف دينار الى 170 الف فان المتوفر للمواطن يظل الـ 70 الف دينار من بنك التسليف فقط وعليه دفع مبلغ 100 الف دينار الباقية مباشرة والتي ستصبح معضلة في ظل عدم قدرته على الاقتراض من البنوك او شركات التمويل.
وجاء ضمن نص القانون الجديد يحظر على جميع الشركات والمؤسسات الفردية التعامل بالبيع او الشراء او الرهن او اصدار حوالة حق او اصدار توكيل بالتصرف للغير او قبول وكالة بالتصرف عن الغير في القسائم او البيوت المخصصة لاغراض السكن الخاص في اي موقع وضمن اي مشروع كان سواء ذلك بشكل مباشر او غير مباشر ويعتبر باطلا بطلانا مطلقا وكأن لم يكن كل تعامل من هذا القبيل وكل اجراء من شأنه نقل ملكية القسائم والبيوت المخصصة لاغراض السكن الخاص يجري بالمخالفة لاحكام هذا القانون.

أهمية الرهن العقاري

وهنا يؤكد المراقبون على اهمية »الرهن« فمنذ ازمة سوق المناخ الشهيرة في العام 1982 فقد تم منع الاستحواذ على السكن الخاص بسبب الرهن الا ان اهمية الرهن بقيت فاعلة كونها اداة منعت تصرف المدين بالاصل المرهون، مما يبقى هذا الاصل مملوكا له.
ففي حالة تعثر المدين عن السداد يحق له عن طريق القضاء بيع الاصل وقد يختار المدين بيع العقار بنفسه وتسديد المبالغ المستحقة سواء لبنك التسليف والادخار او للبنوك والشركات التمويلية ومن ثم توفير مبالغ نقدية له.
ولكن عدم وجود الرهن سيتيح للمدين مالك العقار بيع العقار مع تسديد مديونية قرض بنك التسليف بغض النظر عن اي مديونية اخرى والحصول على قيمة المنزل نقدا فاذا استمر في تسديد الاقساط فلا بأس من ذلك ولكن في حال تعثره عن السداد لاي سبب وكان قد قام بالتصرف في هذه الاموال فلا يوجد في هذه الحالة اصل يطالب الممول بالحجز عليه مما حدا بالبنوك التجارية وشركات التمويل بوقف عمليات تمويل العقار السكني.

إرباك السوق العقاري

وجه آخر من أوجه ارباك السوق العقاري الذي ولده القانون الأخير ألا وهو تخوف العديد من المستثمرين في القطاع العقاري نتيجة تغيير القوانين والقرارات المنظمة وتقلبها، فقد شكل الاستثمار في العقار السكني ومنذ ما بعد أزمة المناخ حتى الان استثمارا وصف بانه الأكثر أمانا وتناميا قياسا بقطاعات اخرى في السوق المحلي، إلا أن القانون الاخير أحدث ارباكا قد يؤدي إلى تخوف رؤوس الأموال في الدخول إلى هذا المجال ليخلق نوعا من خروج الناشطين في السوق عن تطوير الأراضي السكنية واستغلالها والذين يشكلون أكد أكبر مصادر توفير المنازل المتاحة للبيع في السوق المحلي مما يدعو إلى القول إن اثر تطبيق القانون قد يكون معاكسا للهدف الأساسي منه.
من جانب آخر فإن القانون بصيغته الحالية أدى إلى منع الشركات والمؤسسات من نشاطها في تطوير السكن الخاص وذلك نتيجة منع تسجيل الأراضي أو رهنها لها، اضافة إلى التأثير في المطورين الافراد الذين يمثلون اكبر ثاني شريحة توفر المنازل للمواطن بسبب ان دورهم يعتمد على شراء الاراضي بصيغة »الاجارة التمويلية« لمدة تتراوح من 12 إلى 18 شهرا، ومع القانون الجديد بوقف »الاجارة« فانه يتعين عليهم توجيه اموالهم في قيمة أراضي في سوق بات منقلبا وأسعار تتجه نحو الانخفاض ما يزيد من عامل المخاطرة لديهم وتقليل فرص الربح أمامهم وتكون المحصلة خروجهم من هذا السوق، الذي سيفقد حتما عددا من المنازل التي كانت تشيد ويتم بيعها للمواطن نتيجة خروج هؤلاء المطورين سواء أكانوا شركات أو مؤسسات أو أفرادا.

طبقة المتقاعدين

ويرى الخبراء ان القانون بصيغته الأخيرة استطاع أن يقضي على أحد الحلول البسيطة التي كان بالامكان الاستفادة منها عن طريق المطورين الافراد سواء عن طريق الاستثمار الفردي أو الجماعي وخصوصا الاقارب عن طريق شراء الأراضي ثم تشييدها كبيوت للسكن الخاص ومن ثم بيعها بهامش ربح منطقي ومعقول ويتراوح من 15ـ25 ألف دينار للمنزل الواحد.
ويرى الخبراء ان هذا الاسلوب يمثل فرصة للنشطاء في الاستثمار العقاري من الطبقة المتوسطة وطبقة المتقاعدين لتحسين وضعهم المعيشي وتحقيق ثروة صغيرة لابنائهم من بعدهم، ولكن هذا القانون قد يقضي على هذا التوجه.
ويشير احد خبراء العقار ان القانون بصيغته الحالية وضع هذه الفئة التي قامت بشراء اراض بهدف تشييد المنازل في موقف لا يحسدون عليه، ضاربا مثالا لقيام عددا من المتقاعدين ببيع نسبة من معاشاتهم وتكوين رأس مال على اقتراض بنحو 330 الف دينار، وشراء 3 اراضي سكنية بقيمة سوقية في حينها بـ500 الف دينار مستهدفين بناء 3 فلل وبيعها بربحية تقدر بنحو 20 الف دينار للفيلا الواحدة، مفترضا ان الطريق الذي كانوا يسلكونه في هذه الحالة شراء الاراضي السكنية بصيغة »الاجارة التمويلية« »المنتهية بالتملك« بحيث يتم دفع نحو 150 الف دينار من قيمتها مقدما ثم الحصول على 350 الف كتمويل يضاف اليها %10 »35 الف دينار« تمثل قيمة الربح الذي يحصل عليه الممول ليكون اجمالي مديونيتهم 385 الفا، وكانوا يستهدفون بناء الفلل الثلاث بتكلفة نحو 60 الفا للواحدة، وبالتالي تكون تكلفة كل منزل شاملة تكلفة التمويل نحو 238 الفا، وبالتالي بيع المنزل بنحو 255 الفا وتحقيق نحو 17 الفا للمنزل الواحد، وبذلك يكون العائد على استثمارهم نحو %15 سنويا او يزيد غير ان هذه الفئة والتي اشترت فعليا الاراضي قبل صدور القانون قد تبددت احلامها، وبات تشييد المنازل استثمارا يمثل مخاطرة في ظل عدم وجود طلب كاف اثر توقف عمليات التمويل من البنوك وشركات التمويل للمستفيد النهائي للمنزل »المشتري«.
ويؤكد الخبر ان تخارجهم الان وبعد صدور القانون اصبح مكلفا ويتعرض لخسارة كبيرة في رؤوس اموالهم نتيجة تراجع سعر الاراضي التي تم شراؤها بنحو 500 الفا وبات سعرها نحو 400 الفا وبالتالي اصبح تسييل هذه الاراضي سيرجع لسهم 15 الف دينار فقط، اي ان خسارتهم في الارض قد تبلغ نحو %90 من رأس المال المستثمر في عملية شراء الاراضي نفسها، بينما تبقى من قيمة محفظتهم الأصلية البالغة 330 ألفاً، نحو 195 ألفاً، أي أنهم خسروا نتيجة القانون الجديد وفور صدوره، نحو %40 من اموال المحفظة.

تراجع الأسعار وصعوبة الشراء

ويؤكد المراقبون ان المشرع انطلق في القانون الجديد ونصب عينيه تخفيض قيمة العقارات السكنية والاراضي فقط، ولم يراع ان حل المشكلة الاسكانية يكمن في تعزيز قدرة المواطن في الحصول على المنزل، مما ادى الى زيادة ارتفاع الحاجز امام شراء المنزل نتيجة ارتفاع قيمة المقدم رغم انخفاض قيمة العقار بسبب غياب التمويل من البنوك وشركات التمويل المختصة.
يضاف الى ذلك ان كبار تجار العقار والشركات الكبرى المعنية هم الاقدر ـ بالنظر الى تاريخهم في التعامل مع تقلبات السوق وايجاد المخارج والحلول ـ مقارنة بقدرات اعضاء مجلس الامة، حيث كان الاجدى اصغاء اعضاء المجلس الى آراء الخبراء والمختصين في هذا المجال بدلاً من جر السوق الى اوضاع اسوأ مما كانت عليه.
ويؤكد المراقبون ان القانون الجديد الذي استبدل بقانون كان قد صدر قبل 14 عاماً، قد يحتاج الى فترة طويلة لإصلاح ما احدثه من خلل، بينما الشركات والمستثمرون الذين استهدف القانون اخراجهم من السوق سيجدون طريقهم للتعامل مع الاوضاع الجديدة خلال فترة وجيزة ليبقى المتضرر الحقيقي هو المواطن البسيط والمستثمر الصغير.
وذلك بعد ان اوقفت ايضاً ادارة التسجيل العقاري في وزارة العدل توثيق وتسجيل عقود رهن السكن الخاص.






سلبيات القانون (8) لسنة 2008

ـ أدت تداعيات صدور القانون الى اضعاف قدرة المستفيد النهائي »المشتري« من شراء الارض او السكن الخاص بهدف شراء منزل العمر، وبالنتيجة تقليص عدد المواطنين الذين يتمكنون من الشراء مما يعظم من اثر الازمة الاسكانية وصعوبة حلها.
ـ المنع المباشر بالقانون الجديد للشركات والمؤسسات بما فيها الصغيرة في تطوير العقار السكني، والمنع غير المباشر للافراد العاملين في هذا المجال من خلال منع »الاجارة« و»الرهن« مما يؤدي الى انحسار عدد المنازل المشيدة الجاهزة للسكن والمعروضة للبيع.
ـ أضر القانون بشريحة من المواطنين يمتلكون الآن اراضي سكنية بهدف المتاجرة او بهدف التطوير او بهدف البناء نتيجة انخفاض قيمتها.
ـ لم يعالج القانون بل غفل تماما عن الفئة التي قامت بشراء اراض بنظام »الاجارة« خلال الفترة التي سبقت صدور القانون وبالتالي وضعهم في وضع يحتم عليهم اما التسييل والحصول على نحو نصف رؤوس أموالهم، او الاستمرار وتعظيم المخاطر في سوق بات لونه رماديا لا يعرف احد اتجاهه الصحيح.
ـ كثرة التشريعات المرتبطة بالعقار السكني يؤدي الى تخوف وتحفظ الشركات المعنية بالتطوير العقاري ومدى استمرار عملها في هذا المجال، مما يمثل ضررا محققا، حتى لو تم الغاء القانون في دور الانعقاد المقبل.

جريدة الوطن
تاريخ النشر: الاحد 16/3/2008

 

[التكانة]

أدى إلى تجميد القروض العقارية للمواطنين ومنع البنوك والشركات من الرهن
قانون السكن الخاص الجديد ساهم في خفض أسعار الأراضي لكنه بدد أحلام المواطن

حزمة من المشاكل خلقها صدور القانون رقم (8) لسنة 2008 الخاص بتعديل بعض احكام القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن تنظيم استغلال الاراضي الفضاء، الذي صدر اخيرا واحدث ارباكا للسوق العقاري المحلي وامتد الى العديد من الاطراف التي يأتي في مقدمتها المواطن البسيط الذي يطمح في الحصول على »منزل العمر« حيث يقضي التعديل بمنع البنوك والشركات من بيع وشراء ورهن العقارات السكنية كما ادى الى تجميد تقديم القروض الشخصية الخاصة بالعقار السكني، حيث اطاح القانون الجديد بأحلام المواطن في الحصول على منزله في ظل عدم توافر الجهات التمويلية التي من شأنها المساهمة في تحقيق حلمه حتى وان شهدت الاسعار انخفاضا في ظل تعذر حصوله على الخدمات التمويلية وفقا للقانون الجديد.
وامتد التأثير السلبي للقانون الى البنوك والمؤسسات التمويلية التي فقدت منفذاً مهماً للقيام بدورها.
يضاف الى ذلك تخوف وتحفظ الشركات المعنية بالتطوير العقاري في السوق المحلي من الاقدام على مساهمتها في حل المشكلة الاسكانية للمواطن في ظل إرباك القانون الجديد لمسيرة السوق العقاري.
وقد يرى البعض ان حل المشكلة يكمن في انخفاض اسعار الاراضي والبيوت السكنية »السكن الخاص« وهذا ما حدث بالفعل خلال الايام الماضية غير ان ذلك فاقم من اصل المشكلة والتي اساسها قدرة المواطن على الحصول على بيت خاص نتيجة انطلاق المشرّع لتخفيض القيمة وحسب دون النظر الى عزوف ذلك المواطن عن الشراء نتيجة عدم مقدرته على الشراء في ظل عدم توافر الجهات التمويلية ومنعها من اقراضه بما يتيح له سهولة البناء والتشييد وايضا السداد.

تجميد تقديم القروض

ويرى المراقبون ان المشكلة التي خلفها القانون تتمثل في امتناع البنوك التجارية والمؤسسات التمويلية في تقديم القروض الشخصية الخاصة بالعقار السكني والتي كان من شأنها توفير 70 الف دينار للمساهمة في شراء العقار مما افقد البنوك شريانا مهما في الاستفادة من اموال البنك او المؤسسة التمويلية، يضاف الى ذلك اضعاف قدرة المواطن الراغب في الشراء على مواجهة التزاماته بالحصول على البيت.
ومهما تراجعت الاسعار في ظل القانون الجديد فانها ستظل اقل من مبلغ الـ 70 الف دينار وبالتالي فان القانون سيصبح ماحققه فعليا هو التضييق على المواطن في شراء البيت وهو الهدف الاساسي لصدور القانون الذي كان من المفترض ان يحل المشكلة الاسكانية وليس زيادتها تعقيداً.
وفي ظل تحديد القرض الشخصي بغرض السكن الخاص والبالغ 70 الف دينار كحد اقصى والذي تم العمل به منذ يونيو من العام 2004، ففي المقابل فان الارتفاع الذي شهدته الاسعار منذ العام 2004 الى الآن لم يكن يمثل عائقا امام الراغبين في الحصول على السكن الخاص ولكنه اصبح الآن عائقاً في الدفعة الاولى المقدمة للشراء مما يؤكد ان العائق امامهم ليس مرتبطا بقضية الائتمان بقدر ارتباطه بقيمة الدفعة المقدمة، مع الوضع في الحسبان عدم تأثير قرض بنك التسليف والادخار على المواطن وعلى افتراض توفر بيت بقيمة 200 الف دينار قبل صدور القانون الاخير فان سيناريو الشراء كان سيتم من خلال مبلغ الـ 70 الف دينار من بنك التسليف يضاف اليه مبلغ 70 الف دينار من البنوك التجارية او شركات التمويل اضافة الى ما يتوفر من سيولة مع المواطن ولتكون الدفعة المقدمة نحو 60 الف دينار.
ولكن بعد صدور القانون (8) لسنة 2008 ورغم تراجع الاسعار فعلى اقتراض تراجع قيمة البيت من 200 الف دينار الى 170 الف فان المتوفر للمواطن يظل الـ 70 الف دينار من بنك التسليف فقط وعليه دفع مبلغ 100 الف دينار الباقية مباشرة والتي ستصبح معضلة في ظل عدم قدرته على الاقتراض من البنوك او شركات التمويل.
وجاء ضمن نص القانون الجديد يحظر على جميع الشركات والمؤسسات الفردية التعامل بالبيع او الشراء او الرهن او اصدار حوالة حق او اصدار توكيل بالتصرف للغير او قبول وكالة بالتصرف عن الغير في القسائم او البيوت المخصصة لاغراض السكن الخاص في اي موقع وضمن اي مشروع كان سواء ذلك بشكل مباشر او غير مباشر ويعتبر باطلا بطلانا مطلقا وكأن لم يكن كل تعامل من هذا القبيل وكل اجراء من شأنه نقل ملكية القسائم والبيوت المخصصة لاغراض السكن الخاص يجري بالمخالفة لاحكام هذا القانون.

أهمية الرهن العقاري

وهنا يؤكد المراقبون على اهمية »الرهن« فمنذ ازمة سوق المناخ الشهيرة في العام 1982 فقد تم منع الاستحواذ على السكن الخاص بسبب الرهن الا ان اهمية الرهن بقيت فاعلة كونها اداة منعت تصرف المدين بالاصل المرهون، مما يبقى هذا الاصل مملوكا له.
ففي حالة تعثر المدين عن السداد يحق له عن طريق القضاء بيع الاصل وقد يختار المدين بيع العقار بنفسه وتسديد المبالغ المستحقة سواء لبنك التسليف والادخار او للبنوك والشركات التمويلية ومن ثم توفير مبالغ نقدية له.
ولكن عدم وجود الرهن سيتيح للمدين مالك العقار بيع العقار مع تسديد مديونية قرض بنك التسليف بغض النظر عن اي مديونية اخرى والحصول على قيمة المنزل نقدا فاذا استمر في تسديد الاقساط فلا بأس من ذلك ولكن في حال تعثره عن السداد لاي سبب وكان قد قام بالتصرف في هذه الاموال فلا يوجد في هذه الحالة اصل يطالب الممول بالحجز عليه مما حدا بالبنوك التجارية وشركات التمويل بوقف عمليات تمويل العقار السكني.

إرباك السوق العقاري

وجه آخر من أوجه ارباك السوق العقاري الذي ولده القانون الأخير ألا وهو تخوف العديد من المستثمرين في القطاع العقاري نتيجة تغيير القوانين والقرارات المنظمة وتقلبها، فقد شكل الاستثمار في العقار السكني ومنذ ما بعد أزمة المناخ حتى الان استثمارا وصف بانه الأكثر أمانا وتناميا قياسا بقطاعات اخرى في السوق المحلي، إلا أن القانون الاخير أحدث ارباكا قد يؤدي إلى تخوف رؤوس الأموال في الدخول إلى هذا المجال ليخلق نوعا من خروج الناشطين في السوق عن تطوير الأراضي السكنية واستغلالها والذين يشكلون أكد أكبر مصادر توفير المنازل المتاحة للبيع في السوق المحلي مما يدعو إلى القول إن اثر تطبيق القانون قد يكون معاكسا للهدف الأساسي منه.
من جانب آخر فإن القانون بصيغته الحالية أدى إلى منع الشركات والمؤسسات من نشاطها في تطوير السكن الخاص وذلك نتيجة منع تسجيل الأراضي أو رهنها لها، اضافة إلى التأثير في المطورين الافراد الذين يمثلون اكبر ثاني شريحة توفر المنازل للمواطن بسبب ان دورهم يعتمد على شراء الاراضي بصيغة »الاجارة التمويلية« لمدة تتراوح من 12 إلى 18 شهرا، ومع القانون الجديد بوقف »الاجارة« فانه يتعين عليهم توجيه اموالهم في قيمة أراضي في سوق بات منقلبا وأسعار تتجه نحو الانخفاض ما يزيد من عامل المخاطرة لديهم وتقليل فرص الربح أمامهم وتكون المحصلة خروجهم من هذا السوق، الذي سيفقد حتما عددا من المنازل التي كانت تشيد ويتم بيعها للمواطن نتيجة خروج هؤلاء المطورين سواء أكانوا شركات أو مؤسسات أو أفرادا.

طبقة المتقاعدين

ويرى الخبراء ان القانون بصيغته الأخيرة استطاع أن يقضي على أحد الحلول البسيطة التي كان بالامكان الاستفادة منها عن طريق المطورين الافراد سواء عن طريق الاستثمار الفردي أو الجماعي وخصوصا الاقارب عن طريق شراء الأراضي ثم تشييدها كبيوت للسكن الخاص ومن ثم بيعها بهامش ربح منطقي ومعقول ويتراوح من 15ـ25 ألف دينار للمنزل الواحد.
ويرى الخبراء ان هذا الاسلوب يمثل فرصة للنشطاء في الاستثمار العقاري من الطبقة المتوسطة وطبقة المتقاعدين لتحسين وضعهم المعيشي وتحقيق ثروة صغيرة لابنائهم من بعدهم، ولكن هذا القانون قد يقضي على هذا التوجه.
ويشير احد خبراء العقار ان القانون بصيغته الحالية وضع هذه الفئة التي قامت بشراء اراض بهدف تشييد المنازل في موقف لا يحسدون عليه، ضاربا مثالا لقيام عددا من المتقاعدين ببيع نسبة من معاشاتهم وتكوين رأس مال على اقتراض بنحو 330 الف دينار، وشراء 3 اراضي سكنية بقيمة سوقية في حينها بـ500 الف دينار مستهدفين بناء 3 فلل وبيعها بربحية تقدر بنحو 20 الف دينار للفيلا الواحدة، مفترضا ان الطريق الذي كانوا يسلكونه في هذه الحالة شراء الاراضي السكنية بصيغة »الاجارة التمويلية« »المنتهية بالتملك« بحيث يتم دفع نحو 150 الف دينار من قيمتها مقدما ثم الحصول على 350 الف كتمويل يضاف اليها %10 »35 الف دينار« تمثل قيمة الربح الذي يحصل عليه الممول ليكون اجمالي مديونيتهم 385 الفا، وكانوا يستهدفون بناء الفلل الثلاث بتكلفة نحو 60 الفا للواحدة، وبالتالي تكون تكلفة كل منزل شاملة تكلفة التمويل نحو 238 الفا، وبالتالي بيع المنزل بنحو 255 الفا وتحقيق نحو 17 الفا للمنزل الواحد، وبذلك يكون العائد على استثمارهم نحو %15 سنويا او يزيد غير ان هذه الفئة والتي اشترت فعليا الاراضي قبل صدور القانون قد تبددت احلامها، وبات تشييد المنازل استثمارا يمثل مخاطرة في ظل عدم وجود طلب كاف اثر توقف عمليات التمويل من البنوك وشركات التمويل للمستفيد النهائي للمنزل »المشتري«.
ويؤكد الخبر ان تخارجهم الان وبعد صدور القانون اصبح مكلفا ويتعرض لخسارة كبيرة في رؤوس اموالهم نتيجة تراجع سعر الاراضي التي تم شراؤها بنحو 500 الفا وبات سعرها نحو 400 الفا وبالتالي اصبح تسييل هذه الاراضي سيرجع لسهم 15 الف دينار فقط، اي ان خسارتهم في الارض قد تبلغ نحو %90 من رأس المال المستثمر في عملية شراء الاراضي نفسها، بينما تبقى من قيمة محفظتهم الأصلية البالغة 330 ألفاً، نحو 195 ألفاً، أي أنهم خسروا نتيجة القانون الجديد وفور صدوره، نحو %40 من اموال المحفظة.

تراجع الأسعار وصعوبة الشراء

ويؤكد المراقبون ان المشرع انطلق في القانون الجديد ونصب عينيه تخفيض قيمة العقارات السكنية والاراضي فقط، ولم يراع ان حل المشكلة الاسكانية يكمن في تعزيز قدرة المواطن في الحصول على المنزل، مما ادى الى زيادة ارتفاع الحاجز امام شراء المنزل نتيجة ارتفاع قيمة المقدم رغم انخفاض قيمة العقار بسبب غياب التمويل من البنوك وشركات التمويل المختصة.
يضاف الى ذلك ان كبار تجار العقار والشركات الكبرى المعنية هم الاقدر ـ بالنظر الى تاريخهم في التعامل مع تقلبات السوق وايجاد المخارج والحلول ـ مقارنة بقدرات اعضاء مجلس الامة، حيث كان الاجدى اصغاء اعضاء المجلس الى آراء الخبراء والمختصين في هذا المجال بدلاً من جر السوق الى اوضاع اسوأ مما كانت عليه.
ويؤكد المراقبون ان القانون الجديد الذي استبدل بقانون كان قد صدر قبل 14 عاماً، قد يحتاج الى فترة طويلة لإصلاح ما احدثه من خلل، بينما الشركات والمستثمرون الذين استهدف القانون اخراجهم من السوق سيجدون طريقهم للتعامل مع الاوضاع الجديدة خلال فترة وجيزة ليبقى المتضرر الحقيقي هو المواطن البسيط والمستثمر الصغير.
وذلك بعد ان اوقفت ايضاً ادارة التسجيل العقاري في وزارة العدل توثيق وتسجيل عقود رهن السكن الخاص.






سلبيات القانون (8) لسنة 2008

ـ أدت تداعيات صدور القانون الى اضعاف قدرة المستفيد النهائي »المشتري« من شراء الارض او السكن الخاص بهدف شراء منزل العمر، وبالنتيجة تقليص عدد المواطنين الذين يتمكنون من الشراء مما يعظم من اثر الازمة الاسكانية وصعوبة حلها.
ـ المنع المباشر بالقانون الجديد للشركات والمؤسسات بما فيها الصغيرة في تطوير العقار السكني، والمنع غير المباشر للافراد العاملين في هذا المجال من خلال منع »الاجارة« و»الرهن« مما يؤدي الى انحسار عدد المنازل المشيدة الجاهزة للسكن والمعروضة للبيع.
ـ أضر القانون بشريحة من المواطنين يمتلكون الآن اراضي سكنية بهدف المتاجرة او بهدف التطوير او بهدف البناء نتيجة انخفاض قيمتها.
ـ لم يعالج القانون بل غفل تماما عن الفئة التي قامت بشراء اراض بنظام »الاجارة« خلال الفترة التي سبقت صدور القانون وبالتالي وضعهم في وضع يحتم عليهم اما التسييل والحصول على نحو نصف رؤوس أموالهم، او الاستمرار وتعظيم المخاطر في سوق بات لونه رماديا لا يعرف احد اتجاهه الصحيح.
ـ كثرة التشريعات المرتبطة بالعقار السكني يؤدي الى تخوف وتحفظ الشركات المعنية بالتطوير العقاري ومدى استمرار عملها في هذا المجال، مما يمثل ضررا محققا، حتى لو تم الغاء القانون في دور الانعقاد المقبل.

جريدة الوطن
تاريخ النشر: الاحد 16/3/2008

هذا كلام إما تاجر أو واحد يمثل شركة أو مؤسسة مالية تورطت بعقارات سكنية ، والكلام المكتوب كله غير منطقي ، والقانون بالعكس مفيد مفيد مفيد لكل مواطن الحمدلله

 

[العوضى]

هذا كلام إما تاجر أو واحد يمثل شركة أو مؤسسة مالية تورطت بعقارات سكنية ، والكلام المكتوب كله غير منطقي ، والقانون بالعكس مفيد مفيد مفيد لكل مواطن الحمدلله

انا نفسك , لمن قريت الموضوع قلت كلام احد تجار العقار , لكن الفضول خلانى اقرأ الموضوع مره ثانيه و بركاده , لاحظت فعلا كلامه منطقى , لكن هذى ضريبه لازم تندفع للصالح العام , وأى قانون جديد لازم له ضحاياه فى سبيل المصلحه العامه .

 

[makandari]

هذا كلام إما تاجر أو واحد يمثل شركة أو مؤسسة مالية تورطت بعقارات سكنية ، والكلام المكتوب كله غير منطقي ، والقانون بالعكس مفيد مفيد مفيد لكل مواطن الحمدلله

طبعا كلام تاجر او مؤسسه ماليه ولكن هل الكلام منطقي يا اخوي. انا اليوم كلمت بيتك وقالوا انهم موقفين معاملات السكني تماما في هل الفتره. و اما بخصوص تحديد الاستقطاع ب 30% من الراتب فقالوا للحين ما وصلهم شي رسمي و انهم سمعوا ان في مراسله من المركزي للبنوك بهذا الشان. الحين من وين نقدر نييب فلوس نشتري بيوت. البيوت راح تنزل و الي راح يشتري بالنازل طبعا هم الي عندهم فلوس من الكبار و الشركات و المضاربين. طبعا انا شخصيا ما راح اقدر تحت هل الظروف اشتري بيت حتى لو نزلت الاسعار. يالله الحمد لله الحمد لله الحمد لله.

 

[masakeen]

طبعا كلام تاجر او مؤسسه ماليه ولكن هل الكلام منطقي يا اخوي. انا اليوم كلمت بيتك وقالوا انهم موقفين معاملات السكني تماما في هل الفتره. و اما بخصوص تحديد الاستقطاع ب 30% من الراتب فقالوا للحين ما وصلهم شي رسمي و انهم سمعوا ان في مراسله من المركزي للبنوك بهذا الشان. الحين من وين نقدر نييب فلوس نشتري بيوت. البيوت راح تنزل و الي راح يشتري بالنازل طبعا هم الي عندهم فلوس من الكبار و الشركات و المضاربين. طبعا انا شخصيا ما راح اقدر تحت هل الظروف اشتري بيت حتى لو نزلت الاسعار. يالله الحمد لله الحمد لله الحمد لله.

انا اؤيد كلامك لانه تعبنا من القرارات الحكوميه الغير مدروسه
مره سحب مشاريع بي او تى و مره تحييد اسهم و مره منع دمج الشركات
و الان منع القروض و تمويل الشراء عن الشركات و البنوك
الشركات وين تولي مو مساهمينهم اغلبهم مواطنين يبون يترزقون و حاطين
حلالهم بالبورصه الي كلما طلعت من ازمه دخلوها بازمه ثانيه لغرض في
نفس يعقوب
مالنا غير الصبر

 

[ابو حمزة]

بشارة اراضى اشبيلية نزلت 50 دينار للمتر

 

[العبدلى نايف]

طبعا كلام تاجر او مؤسسه ماليه ولكن هل الكلام منطقي يا اخوي. انا اليوم كلمت بيتك وقالوا انهم موقفين معاملات السكني تماما في هل الفتره. و اما بخصوص تحديد الاستقطاع ب 30% من الراتب فقالوا للحين ما وصلهم شي رسمي و انهم سمعوا ان في مراسله من المركزي للبنوك بهذا الشان. الحين من وين نقدر نييب فلوس نشتري بيوت. البيوت راح تنزل و الي راح يشتري بالنازل طبعا هم الي عندهم فلوس من الكبار و الشركات و المضاربين. طبعا انا شخصيا ما راح اقدر تحت هل الظروف اشتري بيت حتى لو نزلت الاسعار. يالله الحمد لله الحمد لله الحمد لله.

خلك على دورك.....والحكومة تعطيك بدل اجار....لاتكون مثلى بائع ايام الرخص...ولا فيه بدل إجار...............القانون ممتاز..علشان يقضى على اثرياء العقار الجدد اللى لعبوا على الناس

 

[مستثمر 2008]

كون الاراضي السكنيه في طريقها الى الانخفاض

كون اسعار الاراضي السكنية في طريقها بالانخفاض فنقدر انه نقول انه هناك علاقه طرديه بين اسعار الاراضي السكنيه والايجارات الشهريه للشقق او الادوار على الاراضي السكنيه فافتراض انه سعر الارض انخفض فجب ان يكون سعر الايجار منخفض وتكون نسبه العائد من بين 7.5% الى 10% واذا صاحب الملك لم يخفض قيمة الايجار فالمستاجر راح يشتري بيت ويطلع من الايجار

ف فرض ضريبه على الاراضي السكنيه راح يسهم في :
1- انخفاض قيمة الايجار الشهريه للشقق والادوار المبنيه على الاراضي السكنيه
2- انخفضاض قيمة الاراضي

انه الاراضي الان تنخفض الى وصولها الى نقطة التعادل او التوازن
اي توازن العرض معه الشراء

في الوقت الحال توجد عروض للبيع عند اسعر والطلبات عند اسعار اقل

نصيجه اللي يبي يشتري ارض او بيت خل ينطر اشوي لين يتوازن السوق


والاراضي التجاريه والاستثماريه راح ترتفع كونها راح يزيد عليها الطلب وتكون علاقتها عكسيه معه الاراضي السكنيه

 

[بوفراس]

الاراضي بجبوب السرة بنزول قوي

اللهم زيد وبارك


نبيها دمار

 

[Cha3bar]

السلام عليكم

لا يوجد تأثير كبير بالنسبة لأسعار السكني على قيمة الإيجارات

 

[بوفراس]

السلام عليكم

لا يوجد تأثير كبير بالنسبة لأسعار السكني على قيمة الإيجارات

ياي بالطريج ان شاء الله

كلها مسأله وقت

 

[اليوفى]

الاراضي بجبوب السرة بنزول قوي

اللهم زيد وبارك


نبيها دمار

يا اخوى

نسمع بالنزول ولا نشوفه

نبي ارقام

375 م كم

400 م كم

500 م كم

وسلامتكم ::verymad::

 

[abualbanen]

الثلاثاء 18 مارس 2008 - كونا



تسبب ارتفاع الاسعار وزيادة نسبة التضخم وندرة الاراضي في الكويت في دفع المواطنين ممن ينتمون الى الطبقة الوسطى للبحث عن فرص لاستثمار مالديهم من سيولة عن طريق شراء العقارات خارج بلادهم.

وخلال السنوات القليلة الماضية وتحديدا منذ العام 2003 اخذت اسعار العقارات في الارتفاع المتواصل في الكويت وبنسب متفاوتة بسبب ندرة الاراضي والطلب المتزايد على جميع انواع العقار السكنية والتجارية والاستثمارية وتواكب ذلك مع زيادة عدد السكان وانتهاج سياسة اكثر انفتاحا تجاه الشركات وتجاه استقدام العمالة من الخارج.

«كونا» التقت ببعض المسؤولين خلال معرض الاستثمارت العقارية الذي عقد في الكويت اخيرا.

يقول رئيس مجلس ادارة شركة الامراء الدولية العقارية حسين دشتي ان المواطن البسيط الراغب في الاستثمار برأسمال بسيط لا سبيل امامه سوى التوجه للخارج بسبب ارتفاع الاسعار في الكويت.

واوضح دشتي، على سبيل المثال، ان قطعة ارض مساحتها 400 متر مربع في الكويت تباع بـ300 الف دينار بينما يمكن ان يشتري المواطن بنفس هذا المبلغ منطقة كاملة في دولة مجاورة.

ويشير الى ان 60% من العقارات والاراضي التي يشتريها المستثمر الكويتي الصغير والمتوسط في الخارج تعود في الاساس الى مستثمرين كويتيين كبار اشتروا في الخارج وبنوا مشاريع ضخمة في دول قريبة مثل البحرين والاردن ودبي.

واوضح ان 80% من المواطنين يشترون العقارات في الخارج بغرض الاستثمار وليس الاستخدام او السياحة مؤكدا ان السوق الكويتي مكبل بارتفاع اسعار الاراضي وهو الان يعاني ايضا من ارتفاع اسعار مواد البناء بشكل كبير اضافة الى توقف البنوك عن تمويل عقارات السكن الخاص.

اما رئيس مجلس ادارة شركة السراج المنير العقارية الكويتية مهلهل المضف فيقول ان الفرص الاستثمارية في الخارج اكثر وارخص والعائد منها اكبر مشيرا الى ان شركته التي تأسست حديثا تدرس حاليا عدة مشروعات في دول الخليج وجنوب شرق اسيا.

وقال انه سيسافر قريبا الى اندونيسيا للتفاوض حول مشاريع اسكانية ستطلقها الشركة هناك وتستهدف بها المواطن الاندونيسي موضحا ان تكلفة المشاريع هناك منخفضة للغاية وهذا ما يدفعه الى الاستثمار هناك.

من جانبه اوضح مدير التسويق في الشركة محمد العامر ان المستثمر الصغير يستطيع البدء باستثمار مبلغ يصل الى 10 او 15 الف دينار في عمان ورأس الخيمة مشيرا الى ان العائد السنوي يتراوح بين 40 و50% وبعض الاراضي في مسقط كان عائدها 100% خلال عام.

اما مدير المبيعات في شركة امار سيتي للعقارات الكويتية فيقول ان شركته وسعيا منها لتلبية رغبات المواطنين في شراء العقارات في الخارج قدمت لهم العديد من الفرص الاستثمارية في الاردن والولايات المتحدة.

واشار الى ان اسعار الاراضي في الولايات المتحدة اصبحت ارخص بعد ازمة الرهون العقارية وهي اكثر مناسبة للاستثمار موضحا ان هناك اقبالا من المواطنين على هذه النوعية من الاراضي فالمواطن البسيط يستطيع شراء قطعة ارض واحدة واستثمارها والمواطن متوسط الدخل يستطيع ان يشتري قطعتين او اكثر والمستثمر يمكنه شراء «بلوكات» كاملة واستثمارها.

وقال المدير العام لشركة البستان الاردنية محمد النوباني ان الشركة التي جاءت لتعرض منتجاتها في الكويت تحالفت مع شركة كويتية من اجل تسهيل دخول السوق الكويتي موضحا ان الاستثمار الكويتي يأتي في المرتبة الاولى في العقارات بالاردن وبحجم وصل 6 مليارات دينار اردني خلال العام 2007.

واضاف ان هناك مناطق كاملة في الاردن مثل منطقة الاردن اقبل عليها الكويتيون بشكل كبير خلال السنوات الماضية ما يشير الى ان علاقة المواطن الكويتي بالاردن علاقة ممتدة الجذور.

واوضح ان سبب اقبال الشركات العربية على الكويت يكمن في توافر درجة عالية من السيولة في السوق الكويتي مشيرا الى انه فوجئ بالاقبال الكبير من الموظفين والنساء خصوصا بحثا عن عقار في الخارج يستثمرون فيه اموالهم.

واشار الى ان بعض المناطق في الاردن بلغ عائد الاستثمار فيها 300% خلال عام لكن هذه حالات لا يقاس عليها بينما متوسط العائد المتوقع يتراوح عادة بين 30 و45% سنويا.

اما مدير شركة «آنة.جروب» التي نظمت المعرض مساعد الحداد فيقول ان 85% من الشركات المشاركة كانت كويتية لكن 80% من المشروعات المعروضة كانت خارج الكويت موضحا ان هذا التركيز على مشروعات الخارج كان مقصودا لانه يلبي احتياجات المواطن.

واشار الحداد الى وجود توجه في دول الخليج المجاورة لتنمية المناطق النائية وهو ما يمنح الكويتي البسيط الفرصة للاستثمار في تلك المناطق بمبالغ معقولة موضحا ان حالة الغلاء العامة في الكويت دفعت بالمواطنين البسطاء للبحث عن فرصة لزيادة الرزق بعيدا عن راتب الحكومة.

واوضح ان المواطنين يقبلون حاليا بكثافة على الشراء في دبي وعمان ومصر والاردن بينما حدث تراجع للشراء في لبنان وسورية بسبب الظروف السياسية والامنية التي تعانيها المنطقة.

واشار الحداد الى ان الاسعار في الخارج ترتفع وتنخفض لاسباب منطقية وظاهرة بينما في الكويت هناك نوع من التضخم الوهمي الذي لا يرتبط بالظروف والعوامل الاقتصادية الموضوعية وهذا سبب اخر يدفع المواطنين لاستثمار أموالهم في الخارج وقال خالد الزامل وهو مواطن كويتي متقاعد كان خارجا من جناح احدى الشركات في المعرض بعد ان تفاوض على شراء عقار في دولة خليجية ان الكويتي يستطيع ان يشتري بيتا او شقة في دولة خليجية ويؤجرها ويحصل على عائد يفوق ما يمكن ان يحصل عليه من البنوك او البورصة.

ونصح الزامل المواطنين باستغلال مالديهم من سيولة مالية في شراء وبيع العقارات محذرا اياهم من الاقتراض من البنوك من اجل الاستثمار لانها عملية «غير مضمونة» على حد قوله.

ويقول مشعل الحداد وهو مواطن كويتي ايضا ان الاستثمار في الخارج مربح بشكل كبير فقد اشتريت منذ عام تقريبا شقة في مصر بما يعادل 11 الف دينار وهي اليوم تساوي 21 الفا أي ضعف الثمن تقريبا مؤكدا انه لا يملك الاموال الكافية للاستثمار في الكويت.

 

[فارس777]

الاراضي بجبوب السرة بنزول قوي

اللهم زيد وبارك



الحمدلله وانشاء الله تنزل حد ادنى ونشتري بالقرض الاسكاني بيتين

 

[فارس777]

[ابو حمزة;بشارة اراضى اشبيلية نزلت 50 دينار للمتر

مافي احد يشتري الكل يبي يبيع

 

[maseela77]

الاراضي بجبوب السرة بنزول قوي

اللهم زيد وبارك



الحمدلله وانشاء الله تنزل حد ادنى ونشتري بالقرض الاسكاني بيتين

إذا عندك شي سعره مغري إحا شراية .

في نزول بس مو بالصورة التي تصورها لنا ليلحين في ناس ماسكة

 

[maseela77]

[ابو حمزة;بشارة اراضى اشبيلية نزلت 50 دينار للمتر

مافي احد يشتري الكل يبي يبيع

قصدك المتر بخمسين ؟ يعني 1000 ب خمسين الف

إذا عندك بهالسعر ييب لي واخذ دلالة دبل

 

[بووعبدالله]

قصدك المتر بخمسين ؟ يعني 1000 ب خمسين الف

إذا عندك بهالسعر ييب لي واخذ دلالة دبل

صج بخيل

يبا انت جيبلي بهالسعر وخليك جاري

========================

الاخ يقصد نزل 50 دينار من قيمة المتر بالسابق وصل المتر 450 - 400

الحين وكل ماله ينزل ( اذا عندك شئ بيع ) ودعيلي