حركة تداول العقار الاستثماري شبه متوقفة نشر في : 19/04/2015 القبس

[M-JABER]

رغم محاولة ملاك إخفاء أزمتهم
حركة تداول العقار الاستثماري شبه متوقفة

نشر في : 19/04/2015 12:00 AM
">نهى فتحي
يرفض ملاك العقارات الاستثمارية الاعتراف بالأزمة التي يعانيها السوق، أو الإفصاح عنها، أملاً في تحسن الأوضاع، لكن على عكس ما تمنوه بدأت الأزمة في التفاقم بسبب حركة التصحيح التي يشهدها السوق على صعيد أسعار البنايات الاستثمارية وكذلك الإيجارات، مع دخول المزيد من البنايات الجديدة في مختلف المناطق الاستثمارية، مما ساهم وبشكل ملحوظ في مزيد من الإرباك إلى السوق.
خبراء العقار أكدوا أن حركة تداول العقارات الاستثمارية شبه متوقفة وأن سعر تقييم المتر تراجع في مختلف المناطق، حتى في حولي والسالمية التي عادة ما كانت تشهد إقبالا كبيرا وطلبات مستمرة للشراء، إذ تراجع سعر تقييم المتر المتميز الذي يحظى بموقع زاوية وارتدادات في السالمية وحولي من 2200 دينار إلى 1800 دينار، فيما هبط سعر المتر المطل على شارع واحد في السالمية وحولي من 1700 دينار إلى 1400 دينار، ناهيك عن الجمود الذي شهدته القيم الإيجارية والتي بدأت تشهد انخفاضاً، لا سيما في بنايات الملاك المدينين والذين لديهم التزامات مالية تجاه البنوك والذين يمثلون نسبة تفوق %60 من ملاك العقارات الاستثمارية، حيث يلجأ هؤلاء إلى تخفيض القيمة الإيجارية ما بين 10 و12 في المائة لجذب المستأجرين، خصوصا أن البنايات الحديثة باتت تنتظر فترة تتراوح بين 6 أشهر وعام كامل حتى يتم تأجيرها، مما ينعكس سلبا على قدرة الملاك المدينين على سداد التزاماتهم.
أما الملاك غير المدينين، فبعضهم ينتظر التأجير دون تخفيض للقيم الإيجارية.

أسعار الأراضي
وتراجعت أسعار الأراضي بنسب وصلت إلى %20 في المواقع الداخلية، وذلك نظرا لارتفاع تكلفة التطوير وصعوبة التمويل، وتفضيل البعض للبناء القائم المدر للدخل حتى وإن كان محدودا.
ويشير خبراء إلى أن هناك تعثرا في تأجير نسبة كبيرة من البنايات الاستثمارية، لاسيما في المناطق البعيدة، ومنها المهبولة، وكذلك في خيطان والفروانية، فيما تشهد مناطق حولي والسالمية نسبة معروض جديد ضخمة، لدرجة ان الشارع الواحد يضم أكثر من 5 بنايات جديدة، الأمر الذي دفع الملاك إلى توفير أعلى سبل الراحة للمستأجر على عكس الوضع في السابق، حيث كانت شريحة كبيرة من الملاك تهمل طلبات المستأجر من صيانة وخلاف ذلك، فيما يلجأ بعض الملاك حاليا إلى تحمل قيم رسوم الكهرباء والماء لجذب المستأجرين.
وفي ظل كل ما يعانيه السوق حاليا من تراجع للأسعار وجمود للقيم الإيجارية ونسب معروضة تفوق الطلب، تستمر حركة البناء والتطوير لبنايات جديدة تستعد خلال الأشهر القليلة المقبلة لدخول السوق، وهو ما ينذر بتفاقم أزمة المعروض الحالية.
ويفسر خبراء السوق ما يشهده قطاع العقار الاستثماري حاليا من تخبط، بضعف الرؤية لدى المستثمرين من ناحية، ونقص المعلومة في السوق العقاري من ناحية أخرى، مؤكدين أن السوق يفتقد للمرجعية التي يحتاج إليها المستثمر قبل البدء في تنفيذ مشروعه، بغض النظر عن نوعية المشروع بناية كانت أو مجمعا، حتى يتسنى له معرفة حاجة السوق إلى هذا المشروع وقدرة السوق على استيعابه.

ضرورة التصحيح
وبين خبراء أن هناك عدة عوامل ساهمت في الوضع الذي يعاني منه سوق العقارات الاستثمارية حاليا، أهمها الوضع الاقتصادي العام في البلاد مع تراجع النفط، إضافة إلى وصول الأسعار إلى معدلات مبالغ فيها، وهو ما يحتم ضرورة التصحيح للأسعار التي باتت غير منطقية، مع العلم بأن هناك توازيا دائما ما بين ارتفاع الأسعار والقيم الإيجارية، وكذلك الأمر عند تراجع الأسعار، حيث تتراجع معها القيم الإيجارية بالتبعية.
وهناك عوامل ساهمت بشكل غير مباشر في وضع السوق الحالي، أهمها توجه الكويتيين إلى التأجير في مناطق السكن الخاص، والتي انتشرت بها ظاهرة تأجير الشقق والأدوار، حيث ساهم ذلك في فقدان العقار الاستثماري ما لا يقل عن %15 من حجم الطلب على التأجير فيه، مع العلم بأن نسبة الكويتيين المستأجرين حاليا في العقارات الاستثمارية تعادل %10 تقريباً، كما تتوقع مصادر عقارية أن تتجه شريحة إضافية منهم أيضا خلال الفترة المقبلة إلى مناطق السكن الخاص التي توفر لهم مزيدا من الخصوصية والامتيازات التي لا تتوافر في السكن الاستثماري.
والجدير بالذكر هنا أن طفرة صعود الأسعار في قطاع العقار الاستثماري التي استمرت ما يزيد عن ثلاث سنوات جرّت معها مختلف المناطق الاستثمارية، حيث تساوت الأسعار في كثير من المناطق بغض النظر عن قربها أو بعدها عن العاصمة، واليوم في ظل الركود نرى أيضا تراجعاً، لكنه سيختلف من منطقة إلى أخرى على حسب المعروض والطلب على التأجير ونسب الشاغر، لذلك من المتوقع أن يكون التراجع ملحوظاً في المناطق الخارجية، مثل المهبولة والمنقف، وبنسب أقل في المناطق الداخلية مثال حولي والسالمية.

تراجع العوائد
وعلى صعيد عوائد البنايات الاستثمارية، فإنها تراجعت لتتراوح ما بين 4.5 و5 في المئة، فيما يشير الخبراء إلى أن بعض العقارات باتت عوائدها الصافية بعد احتساب مصاريف العقار من صيانة وحراسة ونسب شاغر، وكذلك نسبة الزكاة متدنية جدا، ولا تصل إلى %4، إذ وصل السوق إلى مرحلة المخاطرة بالأموال، مؤكدين أن من يشتري اليوم يخاطر بأمواله، وهو ما يجعل وضع القطاع في خطر كبير إذا ما صدقت توقعات رفع أسعار الفائدة المصرفية، إذ سيفضل المستثمر وقتها الودائع على مشاكل ومصاريف العقار الاستثماري. ويتوقع الخبراء أن تحقق أسعار الاستثماري في ذاك الوقت نزولاً قد يصل %35 عن الأسعار الحالية.
ويشير خبراء السوق إلى ارتفاع حجم المعروض من البنايات الاستثمارية في السوق حاليا، من دون رغبة في الشراء، حيث توجد بنايات معروضة للبيع منذ بداية العام لم يتم بيعها حتى يومنا هذا، في حين يرفض المتقدم للشراء الأسعار المعروضة، ويطلب تخفيضها بنسب تفوق الـ%20، لذلك يشهد السوق حالة من الجمود لعدم توافق الرغبات بين البائع والمشتري.
ولفتوا إلى أن السوق يضم اليوم فوائض مالية كبيرة لدى بعض الشركات العقارية والاستثمارية التي حققت أرباحا خلال عام 2014، كما أن هناك سيولة لدى ملاك العقار، لكنهم لا يرغبون في الاستثمار بالبنايات الاستثمارية، ويتجهون إلى البحث عن فرص بديلة، حيث يلجأ البعض إلى الاستثمار في الخارج، خصوصا في دول مجلس التعاون الخليجي وعدد من الدول الأوروبية، نظرا للأوضاع التي يمر بها السوق المحلي وحركة تصحيح الأسعار التي لا تزال مستمرة، لا سيما وأن السوق العقاري في الكويت يفتقد آلية التنظيم والشفافية وتواجد المؤسسات المتخصصة في التقييم الدوري لأسعار الأراضي والقيم الإيجارية، على عكس الوضع في الأسواق العقارية المحيطة، الأكثر شفافية.