essa_ibokhald
عضو نشط
- التسجيل
- 25 يناير 2012
- المشاركات
- 220
مصادر مصرفية: القرار استباقي ومؤقت لمعالجة ممارسات مرحلية قد تؤدي لفقاعات عقارية وأزمات مجتمعية
تدخل «المركزي» ينبع من كونه الرقيب الأمين الذي يحمي البنوك والمجتمع استراتيجياً بعيدا عن المكاسب المؤقتة
قياس الائتمان على قيمة العقار المتغيرة يحوي مخاطر ائتمانية.. والمركز المالي للعميل هو الأساس
فوضى القروض تؤدي لتضخم الأسعار وسوء الاستغلال وترفع احتمالات سقوط الأسعار
الأزمة السكنية تحتاج لنظام الإجارة الذي ينتهي بتملك العقار بناء على الجدارة الائتمانية للعميل
أوساط تتحفظ على القرار:
يقطع على الأفراد فرصة تملك سكن خاص ويقلل قنوات التمويل ويجب الإسراع في اعادته بعد ضبطه
هل تدخل «المركزي» لمنع «أزمة محتملة» بإيقافه التمويل الإسلامي للعقار السكني.. «مؤقت»؟!
آراء متباينة للعقاريين.. تتراوح ما بين القرارين «الصائب» و«الصادم»
قيس الغانم: خطوة تنظيمية تحافظ على السوق وتحارب المضاربين وتمنع الشراء العشوائي
حسين الغيص: شكَّل «صدمة» للسوق العقاري الذي كان ينتظر «تسهيلات» لا «تعقيدات»
عبدالعزيز الدغيشم: صائب %100 ومهم جداً لتهدئة السوق العقاري في الكويت
بدا قرار بنك الكويت المركزي القاضي بايقاف منتج البنوك الاسلامية لتمويل السكن الخاص للأفراد وكأنه استباقي لمنع أزمة كانت تتشكل على ما يبدو في ظل تسابق الأفراد على الاقتراض وفق هذه الصيغة التمويلية وهو الأمر الذي عزز احتمال ظهور فقاعات سعرية في سوق العقار.
أوساط القطاع المصرفي التي فاجأها القرار أظهر ردود أفعال متباينة ما بين المؤيد والمتحفظ والمتوقع لاعادة هذه الصيغة التمويلية لكن باشتراطات وضوابط تضمن صيانة الأمن الاقتصادي والمجتمعي من تداعيات يمكن ان تتسبب فيها أي قروض غير محسوبة ائتمانياً.
أصحاب الرأي المتحفظ علي قرار المركزي تستند على ان ايقاف هذه الصيغة حرم الأفراد من فرص حقيقية في تملك سكن خاص كما أنه حرم قطاع العقار السكني من قناة تمويلية «كبيرة» سيؤدي قطعها الى اهتزاز الأسعار.
ويتحفظ هؤلاء على ان القرار دخل حيز التنفيذ بصورة آنية دون اعطاء فرصة يمكن من خلالها ترتيب وضع المعاملات التي هي في طور التنفيذ في الوقت الراهن في ظل رؤية تعتقد بأن الايقاف كان يمكن تأجيله حتى انجاز دراسة المركزي واشتراطاته لهذه الصيغة التمويلية بما يضمن عدم توقف هذه القناة التمويلية.
ويطالب أصحاب هذه الرؤية بضرورة الاسراع في ضبط هذه القناة التمويلية بسرعة اعادتها وفق الاشتراطات التي يراها المركزي شرط ألا تكون عائقاً أو مانعاً أمام هذا الرافد التمويلي الذي يسند قطاع العقار السكني في الوقت الراهن.
آراء مؤيدة
في الجهة المقابلة يبدو أصحاب الرؤية المؤيدة لقرار المركزي بالوقف المؤقت لهذه الصيغة التمويلية لحين ضبطها ووزنها بمعايير واشتراطات لا تؤذي الممول ولا المقترض ولا تأتي بأزمات مالية ومجتمعية في مرحلة لاحقة.
أصحاب هذا الرأي يعتقدون ان ثمة شوائب عملية واجرائية واكبت هذه الصيغة التمويلية أدت الى ضرورة تدخل الرقيب لضبط الأمر قبل ان يتفاقم ويتحول الى أزمة تولد أزمات وهو ما يبدو اشادة بقرار المركزي باعتباره الرقيب الأمين على البنوك بما يضمن مصالحها الاستراتيجية بعيدا عن المكاسب المؤقتة.
ويرى هؤلاء بأن الصيغة التمويلية الموقوفة مؤقتاً من قبل المركزي كانت تعتمد على الدخل الشهري للعقار الممول شراؤه دون النظر الى متانة المركز المالي للعميل وهو ما يعني ان احتمالية التعثر قائمة في حال تعرض احدى الوحدات المؤجرة أو أدوار منه أو كامل وحدات العقار للشغور.
وفوق هذا وذاك فانه يجب الانتباه الى ان العوائد العقارية المحسوبة في الوقت الراهن هي في أساسها قابلة للحركة زيادة أو نقصاناً بما يعني ان مقياس التمويل في حال النقصان معرض لفقد جزء من قيمته في حال انخفاض هذه العوائد.
ويجب الانتباه الى ان العوائد العقارية للوحدات المؤجرة مرتبطة في الوقت الحالي بتراجع عوائد الاستثمار في السوق المالي وانخفاض العوائد البنكية في ظل انخفاض مستوى الفائدة بما يعني ان أي انتعاش في البورصة او ارتفاع في العوائد البنكية من شأنه ان يعرض العوائد الشهرية للعقارات المؤجرة لاحتمال الانخفاض وبالتالي فان الضمانات البنكية يمكن لها ان تتعرض لما يعرف بالتآكل.
آراء مصرفية وصفت قرار المركزي بأنه جيد من زاويتين الأولى تمثل في ايقاف الصيغ التمويلية التي تمنح قروضاً وفق قدرات العميل من ناحية والثانية تتمثل في ان الايقاف جاء مؤقتاً لحين انتهاء المركزي من دراسته الفنية في هذا الشأن.
ووفقاً لآراء هؤلاء فان التعثر في التمويل العقاري يبدو ثقيلاً ومرهقاً على العميل والبنك وقد يفرز أزمات ومشاكل مجتمعية تبدو كنتائج طبيعية للمشاكل الاقتصادية التي قد تواكب مثل هذا التعثر في حال حدوثه.
المخاطر والسلبيات
ووفقاً لتحليل مصرفي يعي جيداً الاجراءات وحجم الائتمان المقدم في هذا الاطار فان ثمة سلبيات كثيرة واكبت هذه الصيغة التمويلية قبل ان يتخذ المركزي قراره في هذ الصدد أخيرا يمكن رصدها في التالي:
- تضخم وارتفاع اسعار البيوت المؤجره نتيجة السهولة في الحصول على التمويل (مقدم %25) يؤدي بدوره حتماً الى ارتفاع اسعار الاراضي السكنية الفضاء وهو ما قد ينتج عليه في مرحلة معينة لما يعرف بالفقاعات السعرية التي يؤدي انفجارها لأزمات تؤذي البنك الممول والعميل والاقتصاد برمته قبل ان تؤدي الى أزمات مجتمعية مرهقة.
- اعتماد الضمانات البنكية المطلوبة لاجازة التمويل على العوائد الشهرية المتوقعة للعقار المراد تمويله يحمل مخاطر ائتمانية على أكثر من مستوى من بينها عدم أمانة تقدير حالة الجدوى الاستثمارية التي قد تضخم العوائد وتقلل هوامش المخاطرة بهدف الحصول على التمويل بأي صورة كانت وهو ما من شأنه ان يرفع مستوى احتمالات التعثر في مرحلة مقبلة اضافة الى ان أي خلل في العوائد الشهرية بعد اتمام الأمر سواء باخلاء وحدات أو أدوار من العقار المعني من شأنه يربك كافة حسابات القدرة على الايفاء بمتطلبات الدين.
ووفقاً لهذا الأمر فان الضمانات التي تبدو كافية للأخذ بها عند منح التمويل تقوم على قياس المركز المالي للعميل على أساس ان ارتفاع مستوى الجدارة الائتمانية للعميل تؤمن البنك الممول من الوقوع في شرك تعثر هذ العميل أو ذاك لأن تحت أيدي البنك ما يكفي من ضمانات لسد فجوات التعثر.
- تضخم العقارات المؤجرة بمستويات تفوق مستوى الأسعار العادلة خصوصاً في حال بقاء تدفق القنوات التمويلية بما يجعل مستوى السيولة تفوق مستوى التداولات وهو ما يعني ارتفاع الأسعار بصورة لا تعتمد على أساسيات العرض والطلب وبالتالي ارتفاع احتمال السقوط في مرحلة لاحقة.
- عدم وجود ضوابط حقيقية ومنظمة لهذه الصيغ التمويلية قد تفتح الباب أمام سوء الاستغلال بما يعني ان المعايير والاشتراطات تبدو رادعة ومانعة لحالات سوء الاستغلال.
وخلص أصحاب هذه الرؤية الى ان معالجة الأزمة السكنية تتطلب عملياً ايجاد قنوات تمويلية للعملاء لنظام الاجارة التي تنتهي بتملك العقار السكني بناء على المركز المالي للعميل وتدفقاته النقدية الاخرى وليس بناء على دخل العقار الممول فقط.
إلى ذلك، تباينت آراء العقاريين بشأن قرار «المركزي» وقف القروض التمويلية التي تمنحها البنوك الاسلامية لتمويل السكن الخاص ما بين من اعتبره قراراً صائباً %100 ومهماً جداً لتهدئة السوق العقاري ومن يراه «صدمة» للسوق الذي كان ينتظر «تسهيلات» لا «تعقيدات».
وقالوا في تصريحات متفرقة لـ«الوطن» ان السوق العقاري كان ينتظر وبشغف مثل تلك القرارات تعيد اليه الهدوء وتمنحه الفرصة من جديد للعمل بروية بعيداً عن المؤثرات الحالية.
واكدوا ان القرار الصادر عن المركزي «مؤقت» ولن يكون له تأثير في أسعار العقار السكني مضيفين انه من غير المعقول السكوت أمام تحويل القسائم السكنية الى شقق مشاع.
واشاروا الى ان منتج «الاجارة» هو المتهم الرئيسي في ارتفاع أسعار العقارين السكني والاستثماري منوهين في الوقت نفسه بأن نظام الاجارة الذي طبقته بعض البنوك الاسلامية قد جعلها عرضة لمعضلة الضريبة العقارية التي نظمها القانون العقاري رقم 8 لسنة 2008 والذي راكم على تلك البنوك ضرائب مالية ضخمة.
وعلى الجانب الآخر قال المعترضون ان تعميم «المركزي» لم يعط مهلة كافية للبنوك الاسلامية لتسوية أوضاعها وانهاء تعاملاتها مع المواطنين متسائلين لماذا سكت «المركزي» عن قيام بعض البنوك الاسلامية بطرح منتج تمويل عقاري للأفراد للسكن الخاص، خارج اطار تعليماته الصادرة بتاريخ 24 مارس 2008 وحتى يومنا هذا؟!
بداية قال أمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم ان الخطوة الأخيرة التي اتخذها بنك الكويت المركزي بوقف القروض التمويلية التي تمنحها البنوك الاسلامية لتمويل السكن الخاص انما هي خطوة تنظيمية تدخل في صميم عمل البنك، خاصة بعد ان كان نظام الاجارة الذي طبقته بعض البنوك الاسلامية قد جعلها عرضة لمعضلة الضريبة العقارية التي نظمها القانون العقاري رقم 8 لسنة 2008 والذي راكم على تلك البنوك ضرائب مالية ضخمة.
وأضاف الغانم خطوة من هذا النوع من شأنها تنظيم منح القروض ومنع الشراء العشوائي للعقارات من قبل بعض المضاربين، خاصة بعد ان لوحظ في الآونة الأخيرة دخول العديد من الشركات على خط التطوير العقاري من خلال الحصول على قروض لتملك أراض سكنية بأسماء أعضاء مجلس الادارة وبنائها على شكل شقق تمليك وبيعها وفق نظام «المشاع»، مما يشكل مخالفة لأنظمة الدولة وأنظمة البلدية، مما حدا بالبنك المركزي التدخل للحد من هذه الظاهرة قبل تفاقمها.
الأسعار لن تتأثر
وأكد ان مثل هذا القرار المؤقت لن يكون له تأثير في أسعار العقار السكني، مشيراً الى ان من حق «المركزي» العمل على منع المخالفات التي يلاحظها وتحجيمها وفقاً للأطر القانونية المتاحة، مضيفاً في الوقت نفسه انه من غير المعقول السكوت أمام تحويل القسائم السكنية الى شقق مشاع، وأن هذا الأمر يجب ان يقابله قانون صارم يمنع مثل هذا الأمر ويجرمه، وانه على الحكومة ان تبدأ اليوم قبل الغد بسن قانون يمنع مثل هذه الأعمال.
ولفت الى ان البعض قام بتحويل العقار السكني الى أدوات استثمارية من خلال هذه الأعمال، مما ساهم في ارتفاع أسعار العقارات والأراضي السكنية بشكل كبير في الآونة الأخيرة، ومن هنا فلابد من التصدي لهم بكل حزم وقوة، مع التفكير جدياً في اشراك القطاع الخاص في حل قضية الرعاية السكنية ورفع معدل العرض الحالي في السوق مما سيقضي وبشكل نهائي على مثل هذه التجاوزات.
صدمة للسوق
ومن جانبه استغرب الخبير العقاري حسين الغيص قيام «المركزي» باصدار التعميم الذي أوقف بموجبه منح القروض الاسكانية للمواطنين، لحين انتهائه من اعداد دراسة حول هذا الأمر، مؤكداً ان مثل هذا الأمر شكل «صدمة» للسوق العقاري الكويتي الذي كان ينتظر «تسهيلات» عقارية لا «تعقيدات» اضافية.
وقال الغيص اذا كانت الدولة راغبة في تنظيم عملية تمويل العقار السكني في الكويت، فان هذا الأمر مرحب به، لكن يجب أولاً تدارك الآثار السلبية التي قد تنتج عن مثل هذا القرار، كما أنه يجب على «المركزي» الاسراع في انجاز الدراسة التي يعمل عليها حالياً، والاستعانة بأهل الخبرة والاختصاص في هذا المجال من خبراء ومختصين الى جانب الاستعانة باتحادات «المقيّمين العقاريين» و«تجار العقار» و«وسطاء العقار».
توقيت خاطئ
واستغرب الغيص اختيار التوقيت الحالي لتطبيق مثل هذا القرار وبشكل فوري، علماً بأن التعميم قد أشار في مقدمته الى قيام بعض البنوك الاسلامية بطرح منتج تمويل عقاري للأفراد للسكن الخاص، خارج اطار تعليمات «المركزي» الصادرة بتاريخ 24 مارس 2008، متسائلاً لماذا سكت بنك الكويت المركزي منذ ذلك التاريخ وحتى يومنا هذا؟!
لا مهلة
وأشار الى ان المستغرب كذلك ان تعميم «المركزي» لم يعط مهلة كافية للبنوك الاسلامية لتسوية أوضاعها وانهاء تعاملاتها مع المواطنين، وذلك حتى لا تقع هذه البنوك في حرج أو تكون عرضة لقضايا هي في غنى عنها، لاسيما ان هناك مجموعة كبيرة من المعاملات التي هي في طور الانجاز بعد ان حصلت على الموافقات اللازمة لها.
وقال الغيص ان خطوة من هذا النوع من شأنها المساهمة في المزيد من الضرر للقطاع العقاري، كما أنها ستتسبب في المزيد العقبات أمام المواطن الكويتي الباحث عن السكن، خاصة في ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقار السكني في الكويت، متسائلاً كيف سيتمكن المواطن من شراء بيت في المرحلة المقبلة في ظل تكبيله بالمزيد من القيود والتعقيدات؟!
قرار صائب
ومن جانبه رحب الخبير العقاري عبدالعزيز الدغيشم بقرار البنك المركزي وقف القروض التمويلية التي تمنحها البنوك الكويتية للمواطنين مؤقتاً بهدف مراجعة آلياتها الحالية، مؤكداً ان هذا القرار صائب %100 ومهم جداً لتهدئة السوق العقاري المتضخم، والعمل على تقليل حدة الارتفاع الحالية فيه.
وأضاف ان السوق العقاري كان ينتظر وبشغف مثل هذه القرارات التي ستعيد الهدوء اليه وتمنحه الفرصة من جديد للعمل بروية بعيداً عن المؤثرات الحالية، وبالتالي فان من يملك المال سيستطيع شراء العقار بعيداً عن المضاربات التي كانت تتم في السابق.
وقال انه حتى لو كان هناك تأثير سلبي لمثل هذا القرار فبالتأكيد ان هذا التأثير سيكون محدودا جداً، كما أنه سيكون تأثيراً مؤقتاً، لكن الأمر الأكيد هو ان النتيجة النهائية ستكون في صالح السوق وصالح المواطن الكويتي الذي عانى كثيراً من تضخم أسعار العقار السكني في السنوات الأخيرة.
منتج الإجارة
واشار الى ان منتج «الاجارة» هو المتهم الرئيسي في ارتفاع أسعار العقارين السكني والاستثماري في الكويت، اذ وبعد ان كان ارتفاع اسعار العقار يتم تدريجياً وبشكل منطقي، فان منتج الاجارة جعل الاسعار تقفز قفزات سريعة ومتتالية، حتى بات سعر العقار السكني بعيداً جداً عن متناول المواطن العادي، وذلك على عكس منتج المرابحة الاسلامية الذي كان يقدم قروضاً للمواطن وفق شروط معينة من أهمها عدم امكانية بيع العقار السكني خلال فترة قصيرة، أي بمعنى آخر عدم امكانية الاستفادة من منتج المرابحة من أجل المضاربة العقارية.
http://alwatan.kuwait.tt/ArticleDetails.aspx?Id=315034&YearQuarter=20134
تدخل «المركزي» ينبع من كونه الرقيب الأمين الذي يحمي البنوك والمجتمع استراتيجياً بعيدا عن المكاسب المؤقتة
قياس الائتمان على قيمة العقار المتغيرة يحوي مخاطر ائتمانية.. والمركز المالي للعميل هو الأساس
فوضى القروض تؤدي لتضخم الأسعار وسوء الاستغلال وترفع احتمالات سقوط الأسعار
الأزمة السكنية تحتاج لنظام الإجارة الذي ينتهي بتملك العقار بناء على الجدارة الائتمانية للعميل
أوساط تتحفظ على القرار:
يقطع على الأفراد فرصة تملك سكن خاص ويقلل قنوات التمويل ويجب الإسراع في اعادته بعد ضبطه
هل تدخل «المركزي» لمنع «أزمة محتملة» بإيقافه التمويل الإسلامي للعقار السكني.. «مؤقت»؟!
آراء متباينة للعقاريين.. تتراوح ما بين القرارين «الصائب» و«الصادم»
قيس الغانم: خطوة تنظيمية تحافظ على السوق وتحارب المضاربين وتمنع الشراء العشوائي
حسين الغيص: شكَّل «صدمة» للسوق العقاري الذي كان ينتظر «تسهيلات» لا «تعقيدات»
عبدالعزيز الدغيشم: صائب %100 ومهم جداً لتهدئة السوق العقاري في الكويت
بدا قرار بنك الكويت المركزي القاضي بايقاف منتج البنوك الاسلامية لتمويل السكن الخاص للأفراد وكأنه استباقي لمنع أزمة كانت تتشكل على ما يبدو في ظل تسابق الأفراد على الاقتراض وفق هذه الصيغة التمويلية وهو الأمر الذي عزز احتمال ظهور فقاعات سعرية في سوق العقار.
أوساط القطاع المصرفي التي فاجأها القرار أظهر ردود أفعال متباينة ما بين المؤيد والمتحفظ والمتوقع لاعادة هذه الصيغة التمويلية لكن باشتراطات وضوابط تضمن صيانة الأمن الاقتصادي والمجتمعي من تداعيات يمكن ان تتسبب فيها أي قروض غير محسوبة ائتمانياً.
أصحاب الرأي المتحفظ علي قرار المركزي تستند على ان ايقاف هذه الصيغة حرم الأفراد من فرص حقيقية في تملك سكن خاص كما أنه حرم قطاع العقار السكني من قناة تمويلية «كبيرة» سيؤدي قطعها الى اهتزاز الأسعار.
ويتحفظ هؤلاء على ان القرار دخل حيز التنفيذ بصورة آنية دون اعطاء فرصة يمكن من خلالها ترتيب وضع المعاملات التي هي في طور التنفيذ في الوقت الراهن في ظل رؤية تعتقد بأن الايقاف كان يمكن تأجيله حتى انجاز دراسة المركزي واشتراطاته لهذه الصيغة التمويلية بما يضمن عدم توقف هذه القناة التمويلية.
ويطالب أصحاب هذه الرؤية بضرورة الاسراع في ضبط هذه القناة التمويلية بسرعة اعادتها وفق الاشتراطات التي يراها المركزي شرط ألا تكون عائقاً أو مانعاً أمام هذا الرافد التمويلي الذي يسند قطاع العقار السكني في الوقت الراهن.
آراء مؤيدة
في الجهة المقابلة يبدو أصحاب الرؤية المؤيدة لقرار المركزي بالوقف المؤقت لهذه الصيغة التمويلية لحين ضبطها ووزنها بمعايير واشتراطات لا تؤذي الممول ولا المقترض ولا تأتي بأزمات مالية ومجتمعية في مرحلة لاحقة.
أصحاب هذا الرأي يعتقدون ان ثمة شوائب عملية واجرائية واكبت هذه الصيغة التمويلية أدت الى ضرورة تدخل الرقيب لضبط الأمر قبل ان يتفاقم ويتحول الى أزمة تولد أزمات وهو ما يبدو اشادة بقرار المركزي باعتباره الرقيب الأمين على البنوك بما يضمن مصالحها الاستراتيجية بعيدا عن المكاسب المؤقتة.
ويرى هؤلاء بأن الصيغة التمويلية الموقوفة مؤقتاً من قبل المركزي كانت تعتمد على الدخل الشهري للعقار الممول شراؤه دون النظر الى متانة المركز المالي للعميل وهو ما يعني ان احتمالية التعثر قائمة في حال تعرض احدى الوحدات المؤجرة أو أدوار منه أو كامل وحدات العقار للشغور.
وفوق هذا وذاك فانه يجب الانتباه الى ان العوائد العقارية المحسوبة في الوقت الراهن هي في أساسها قابلة للحركة زيادة أو نقصاناً بما يعني ان مقياس التمويل في حال النقصان معرض لفقد جزء من قيمته في حال انخفاض هذه العوائد.
ويجب الانتباه الى ان العوائد العقارية للوحدات المؤجرة مرتبطة في الوقت الحالي بتراجع عوائد الاستثمار في السوق المالي وانخفاض العوائد البنكية في ظل انخفاض مستوى الفائدة بما يعني ان أي انتعاش في البورصة او ارتفاع في العوائد البنكية من شأنه ان يعرض العوائد الشهرية للعقارات المؤجرة لاحتمال الانخفاض وبالتالي فان الضمانات البنكية يمكن لها ان تتعرض لما يعرف بالتآكل.
آراء مصرفية وصفت قرار المركزي بأنه جيد من زاويتين الأولى تمثل في ايقاف الصيغ التمويلية التي تمنح قروضاً وفق قدرات العميل من ناحية والثانية تتمثل في ان الايقاف جاء مؤقتاً لحين انتهاء المركزي من دراسته الفنية في هذا الشأن.
ووفقاً لآراء هؤلاء فان التعثر في التمويل العقاري يبدو ثقيلاً ومرهقاً على العميل والبنك وقد يفرز أزمات ومشاكل مجتمعية تبدو كنتائج طبيعية للمشاكل الاقتصادية التي قد تواكب مثل هذا التعثر في حال حدوثه.
المخاطر والسلبيات
ووفقاً لتحليل مصرفي يعي جيداً الاجراءات وحجم الائتمان المقدم في هذا الاطار فان ثمة سلبيات كثيرة واكبت هذه الصيغة التمويلية قبل ان يتخذ المركزي قراره في هذ الصدد أخيرا يمكن رصدها في التالي:
- تضخم وارتفاع اسعار البيوت المؤجره نتيجة السهولة في الحصول على التمويل (مقدم %25) يؤدي بدوره حتماً الى ارتفاع اسعار الاراضي السكنية الفضاء وهو ما قد ينتج عليه في مرحلة معينة لما يعرف بالفقاعات السعرية التي يؤدي انفجارها لأزمات تؤذي البنك الممول والعميل والاقتصاد برمته قبل ان تؤدي الى أزمات مجتمعية مرهقة.
- اعتماد الضمانات البنكية المطلوبة لاجازة التمويل على العوائد الشهرية المتوقعة للعقار المراد تمويله يحمل مخاطر ائتمانية على أكثر من مستوى من بينها عدم أمانة تقدير حالة الجدوى الاستثمارية التي قد تضخم العوائد وتقلل هوامش المخاطرة بهدف الحصول على التمويل بأي صورة كانت وهو ما من شأنه ان يرفع مستوى احتمالات التعثر في مرحلة مقبلة اضافة الى ان أي خلل في العوائد الشهرية بعد اتمام الأمر سواء باخلاء وحدات أو أدوار من العقار المعني من شأنه يربك كافة حسابات القدرة على الايفاء بمتطلبات الدين.
ووفقاً لهذا الأمر فان الضمانات التي تبدو كافية للأخذ بها عند منح التمويل تقوم على قياس المركز المالي للعميل على أساس ان ارتفاع مستوى الجدارة الائتمانية للعميل تؤمن البنك الممول من الوقوع في شرك تعثر هذ العميل أو ذاك لأن تحت أيدي البنك ما يكفي من ضمانات لسد فجوات التعثر.
- تضخم العقارات المؤجرة بمستويات تفوق مستوى الأسعار العادلة خصوصاً في حال بقاء تدفق القنوات التمويلية بما يجعل مستوى السيولة تفوق مستوى التداولات وهو ما يعني ارتفاع الأسعار بصورة لا تعتمد على أساسيات العرض والطلب وبالتالي ارتفاع احتمال السقوط في مرحلة لاحقة.
- عدم وجود ضوابط حقيقية ومنظمة لهذه الصيغ التمويلية قد تفتح الباب أمام سوء الاستغلال بما يعني ان المعايير والاشتراطات تبدو رادعة ومانعة لحالات سوء الاستغلال.
وخلص أصحاب هذه الرؤية الى ان معالجة الأزمة السكنية تتطلب عملياً ايجاد قنوات تمويلية للعملاء لنظام الاجارة التي تنتهي بتملك العقار السكني بناء على المركز المالي للعميل وتدفقاته النقدية الاخرى وليس بناء على دخل العقار الممول فقط.
إلى ذلك، تباينت آراء العقاريين بشأن قرار «المركزي» وقف القروض التمويلية التي تمنحها البنوك الاسلامية لتمويل السكن الخاص ما بين من اعتبره قراراً صائباً %100 ومهماً جداً لتهدئة السوق العقاري ومن يراه «صدمة» للسوق الذي كان ينتظر «تسهيلات» لا «تعقيدات».
وقالوا في تصريحات متفرقة لـ«الوطن» ان السوق العقاري كان ينتظر وبشغف مثل تلك القرارات تعيد اليه الهدوء وتمنحه الفرصة من جديد للعمل بروية بعيداً عن المؤثرات الحالية.
واكدوا ان القرار الصادر عن المركزي «مؤقت» ولن يكون له تأثير في أسعار العقار السكني مضيفين انه من غير المعقول السكوت أمام تحويل القسائم السكنية الى شقق مشاع.
واشاروا الى ان منتج «الاجارة» هو المتهم الرئيسي في ارتفاع أسعار العقارين السكني والاستثماري منوهين في الوقت نفسه بأن نظام الاجارة الذي طبقته بعض البنوك الاسلامية قد جعلها عرضة لمعضلة الضريبة العقارية التي نظمها القانون العقاري رقم 8 لسنة 2008 والذي راكم على تلك البنوك ضرائب مالية ضخمة.
وعلى الجانب الآخر قال المعترضون ان تعميم «المركزي» لم يعط مهلة كافية للبنوك الاسلامية لتسوية أوضاعها وانهاء تعاملاتها مع المواطنين متسائلين لماذا سكت «المركزي» عن قيام بعض البنوك الاسلامية بطرح منتج تمويل عقاري للأفراد للسكن الخاص، خارج اطار تعليماته الصادرة بتاريخ 24 مارس 2008 وحتى يومنا هذا؟!
بداية قال أمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم ان الخطوة الأخيرة التي اتخذها بنك الكويت المركزي بوقف القروض التمويلية التي تمنحها البنوك الاسلامية لتمويل السكن الخاص انما هي خطوة تنظيمية تدخل في صميم عمل البنك، خاصة بعد ان كان نظام الاجارة الذي طبقته بعض البنوك الاسلامية قد جعلها عرضة لمعضلة الضريبة العقارية التي نظمها القانون العقاري رقم 8 لسنة 2008 والذي راكم على تلك البنوك ضرائب مالية ضخمة.
وأضاف الغانم خطوة من هذا النوع من شأنها تنظيم منح القروض ومنع الشراء العشوائي للعقارات من قبل بعض المضاربين، خاصة بعد ان لوحظ في الآونة الأخيرة دخول العديد من الشركات على خط التطوير العقاري من خلال الحصول على قروض لتملك أراض سكنية بأسماء أعضاء مجلس الادارة وبنائها على شكل شقق تمليك وبيعها وفق نظام «المشاع»، مما يشكل مخالفة لأنظمة الدولة وأنظمة البلدية، مما حدا بالبنك المركزي التدخل للحد من هذه الظاهرة قبل تفاقمها.
الأسعار لن تتأثر
وأكد ان مثل هذا القرار المؤقت لن يكون له تأثير في أسعار العقار السكني، مشيراً الى ان من حق «المركزي» العمل على منع المخالفات التي يلاحظها وتحجيمها وفقاً للأطر القانونية المتاحة، مضيفاً في الوقت نفسه انه من غير المعقول السكوت أمام تحويل القسائم السكنية الى شقق مشاع، وأن هذا الأمر يجب ان يقابله قانون صارم يمنع مثل هذا الأمر ويجرمه، وانه على الحكومة ان تبدأ اليوم قبل الغد بسن قانون يمنع مثل هذه الأعمال.
ولفت الى ان البعض قام بتحويل العقار السكني الى أدوات استثمارية من خلال هذه الأعمال، مما ساهم في ارتفاع أسعار العقارات والأراضي السكنية بشكل كبير في الآونة الأخيرة، ومن هنا فلابد من التصدي لهم بكل حزم وقوة، مع التفكير جدياً في اشراك القطاع الخاص في حل قضية الرعاية السكنية ورفع معدل العرض الحالي في السوق مما سيقضي وبشكل نهائي على مثل هذه التجاوزات.
صدمة للسوق
ومن جانبه استغرب الخبير العقاري حسين الغيص قيام «المركزي» باصدار التعميم الذي أوقف بموجبه منح القروض الاسكانية للمواطنين، لحين انتهائه من اعداد دراسة حول هذا الأمر، مؤكداً ان مثل هذا الأمر شكل «صدمة» للسوق العقاري الكويتي الذي كان ينتظر «تسهيلات» عقارية لا «تعقيدات» اضافية.
وقال الغيص اذا كانت الدولة راغبة في تنظيم عملية تمويل العقار السكني في الكويت، فان هذا الأمر مرحب به، لكن يجب أولاً تدارك الآثار السلبية التي قد تنتج عن مثل هذا القرار، كما أنه يجب على «المركزي» الاسراع في انجاز الدراسة التي يعمل عليها حالياً، والاستعانة بأهل الخبرة والاختصاص في هذا المجال من خبراء ومختصين الى جانب الاستعانة باتحادات «المقيّمين العقاريين» و«تجار العقار» و«وسطاء العقار».
توقيت خاطئ
واستغرب الغيص اختيار التوقيت الحالي لتطبيق مثل هذا القرار وبشكل فوري، علماً بأن التعميم قد أشار في مقدمته الى قيام بعض البنوك الاسلامية بطرح منتج تمويل عقاري للأفراد للسكن الخاص، خارج اطار تعليمات «المركزي» الصادرة بتاريخ 24 مارس 2008، متسائلاً لماذا سكت بنك الكويت المركزي منذ ذلك التاريخ وحتى يومنا هذا؟!
لا مهلة
وأشار الى ان المستغرب كذلك ان تعميم «المركزي» لم يعط مهلة كافية للبنوك الاسلامية لتسوية أوضاعها وانهاء تعاملاتها مع المواطنين، وذلك حتى لا تقع هذه البنوك في حرج أو تكون عرضة لقضايا هي في غنى عنها، لاسيما ان هناك مجموعة كبيرة من المعاملات التي هي في طور الانجاز بعد ان حصلت على الموافقات اللازمة لها.
وقال الغيص ان خطوة من هذا النوع من شأنها المساهمة في المزيد من الضرر للقطاع العقاري، كما أنها ستتسبب في المزيد العقبات أمام المواطن الكويتي الباحث عن السكن، خاصة في ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقار السكني في الكويت، متسائلاً كيف سيتمكن المواطن من شراء بيت في المرحلة المقبلة في ظل تكبيله بالمزيد من القيود والتعقيدات؟!
قرار صائب
ومن جانبه رحب الخبير العقاري عبدالعزيز الدغيشم بقرار البنك المركزي وقف القروض التمويلية التي تمنحها البنوك الكويتية للمواطنين مؤقتاً بهدف مراجعة آلياتها الحالية، مؤكداً ان هذا القرار صائب %100 ومهم جداً لتهدئة السوق العقاري المتضخم، والعمل على تقليل حدة الارتفاع الحالية فيه.
وأضاف ان السوق العقاري كان ينتظر وبشغف مثل هذه القرارات التي ستعيد الهدوء اليه وتمنحه الفرصة من جديد للعمل بروية بعيداً عن المؤثرات الحالية، وبالتالي فان من يملك المال سيستطيع شراء العقار بعيداً عن المضاربات التي كانت تتم في السابق.
وقال انه حتى لو كان هناك تأثير سلبي لمثل هذا القرار فبالتأكيد ان هذا التأثير سيكون محدودا جداً، كما أنه سيكون تأثيراً مؤقتاً، لكن الأمر الأكيد هو ان النتيجة النهائية ستكون في صالح السوق وصالح المواطن الكويتي الذي عانى كثيراً من تضخم أسعار العقار السكني في السنوات الأخيرة.
منتج الإجارة
واشار الى ان منتج «الاجارة» هو المتهم الرئيسي في ارتفاع أسعار العقارين السكني والاستثماري في الكويت، اذ وبعد ان كان ارتفاع اسعار العقار يتم تدريجياً وبشكل منطقي، فان منتج الاجارة جعل الاسعار تقفز قفزات سريعة ومتتالية، حتى بات سعر العقار السكني بعيداً جداً عن متناول المواطن العادي، وذلك على عكس منتج المرابحة الاسلامية الذي كان يقدم قروضاً للمواطن وفق شروط معينة من أهمها عدم امكانية بيع العقار السكني خلال فترة قصيرة، أي بمعنى آخر عدم امكانية الاستفادة من منتج المرابحة من أجل المضاربة العقارية.
http://alwatan.kuwait.tt/ArticleDetails.aspx?Id=315034&YearQuarter=20134