essa_ibokhald
عضو نشط
- التسجيل
- 25 يناير 2012
- المشاركات
- 220
لا تجيد فن تنشيط الاقتصاد وتفتقد معايير توزيع الأراضي على القطاعات
الحمود: سياسات الحكومة تجاه العقار تأتي من طرف واحد
الأحد, 29 سبتمبر 2013
حوار أحمد حسن:
أكد رئيس مجلس ادارة شركة المستثمر العقاري عبدالرحمن الحمود أن السوق العقاري يشهد الآن حالة من الركود، حيث أن معظم المشاريع السكنية الكبيرة شواغر،كما ان أسعار الايجارات ما زالت في انحدار مستمر، ضيفا أن الفترة التي شهدت نقصا في السكن قبل الأزمة المالية شهدت حركة بناء غير طبيعية من قبل الجميع سواء شركات حكومية أو شركات قطاع خاص أو أفراداً وهو ما كان سببا في خلل القطاع السكني بالكامل .
واضاف الحمود في حوار لــ »الشاهد« إنه رغم حالة التشاؤم التي تسيطر على السوق فإنه سيشهد بوادر انتعاش مع نهاية العام الحالي قد تعيده الى حالة التوازن والاستقرار وتنقذه من حالة الركود التي يمر بها حاليا لكن يمكن القول أن السوق لن تعود الى وضعها القائم قبل الأزمة العالمية التي طالت أضرارها السوق المحلية خلال الأعوام القادمة.
وأضاف أن الأزمة تكمن في غياب نقطة تلاقي واضحة بين الجهات الحكومية والمطورين العقاريين وهو الأمر الذي يؤدي لإصدار تشريعات وقوانين من طرف واحد وهو الطرف الحكومي وهو ما لايرضي العاملين بالسوق لذا أرى أن هناك ضرورة لإيجاد نقطة التقاء بين واضعي التشريعات الحكومية، وشركات التطوير، والمستثمرين لأجل صياغة خطة استراتيجية تستند إلى قواعد محددة من شأنها أن تحكم مشاريع التطوير العقاري والتخطيط العمراني على المديين المنظور والبعيد في خلق نطاق واسع من الفرص المجزية للمستثمرين في قطاع العقار تقود إلى إنجاز مشاريع كبيرة بحلول العقد القادم، ما يفتح الباب واسعا أمام المستثمرين والمطورين للاستفادة من هذه الفرص التي تزخر بها البلاد حاليا.
{ ما الذي يركز عليه المطورون العقاريون؟
وأوضح الحمود أن الشركات والمطورين العقاريين ما زالوا يفضلون النوع الباهظ التكاليف الغالي الثمن نظرا لأنه الأكثر ربحية لكنها نظرة قاصرة تسبب فيها غياب التنظيم عن السوق ورغبة المجموع في المكسب السريع، مؤكدا أنه لو أن شركة واحدة فكرت في التخصص في بناء المساكن قليلة التكلفة التي تباع بأثمان أقل فستجد أنها تحقق مكاسب تفوق شركات الإسكان الفخم لكن المشكلة أن الكل يسعى إلى المكسب السريع دون استراتيجية وهو ما أدى إلى وجود سوق لا يتم خدمتها بصورة صحيحة، كما أن هناك نقطة في غاية الأهمية وهي ضرورة تعزيز التعاون بين القطاعين العام والخاص في هذا الصدد فهناك أهمية قصوى لأن يكون هناك تعاون بين القطاع العام والخاص من أجل توفير هذه المساكن ولتقليل الفجوة بين الطلب والعرض، وتخفيض مدة الانتظار وهو ما يساهم في الاستقرار بالمنطقة، كما أنه سيقلل الجهد على الدولة ويحولها إلى جهة إشرافية على هذا السوق . وفي ما يلي تفاصيل الحوار بالكامل:
{ برأيك تدني قيم الاصول العقارية هل بسبب الازمة المالية ام اسباب اخرى؟
- من الواضح انه بعد انقضاء خمس سنوات من عمر الازمة المالية فإن انخفاض أسعار العقارات بالصورة التي حدثت لم يكن بسبب الأزمة المالية فقط وإنما كانت الأسواق بحاجة إلى استراحة محارب بعد الارتفاع الكبير الذي ساد خلال فترة ما قبل الازمة المالية لتعود الأسعار إلى مستوياتها الطبيعية خاصة وأنها شهدت طفرة كبيرة ووصلت إلى مستويات غير سليمة فالمستويات المبالغ فيها التي وصلت الأسعار إليها كانت غير معبرة عن القيمة الحقيقية للعقار وهو ما أدى إلى وجود خلل كبير في سوق العقار من خلال طفرة سعرية غير معبرة عن واقع و لا تستند إلى مبرر اقتصادي واضح.
{ في ضوء هكذا واقع كيف تقرأ مستقبل السوق العقاري خلال المرحلة القادمة؟
- القطاع يعاني من مشاكل كثيرة مثل الانخفاض في الاشغال للعقارات الادارية، حيث يبلغ 59٪ على مستوى الكويت وفي العاصمة 55٪ حيث يبلغ اجمالي المعروض حاليا 817 الف متر مربع، كما يعاني القطاع السكني من الارتفاع الخيالي في الاسعار وهذه تمثل ظاهرة سلبية، وربما تكون الأسواق في الوقت الحالي في أسوأ وضعية لها بالشكل الذي لا يوحي بأي انفراجة قريبة لكن هنالك بوادر على بداية التعافي والخروج من المأزق لكن ذلك سوف يتم بالتدريج ومن خلال عدة مراحل يمكن أن تستغرق وقتا قد يصل لعام فمن غير المعقول أن يظل السوق في حالة انحسار وانحدار غير مسبوقة ثم يستفيق بشكل مفاجىء .
واعتقد أن السوق قد ينفض غبار الركود خلال النصف الثاني من 2014 أما العام الحالي فيمكن التعامل معه باعتباره فرصة لاستعادة الأنفاس وتقييم لما حصل في الأسواق وإعادة ترتيب الاوراق استعدادا للانطلاق مجددا.
{ هناك من يرى ان الكويت قادرة على ان تكون بلدا جاذبا للسياحة، هل تتفق مع هذا الرأي ولماذا؟
- ان الكويت لديها الكثير من المقومات لكي تصبح بلدا سياحيا من الطراز الأول وأن يصبح القطاع السياحي رافدا مهما للاقتصاد الوطني ومنفذا لتوظيف آلاف الشباب وتوفير الوظائف،من هنا ادعو الحكومة إلى ضرورة الاسراع في انشاء مجلس أعلى للسياحة كي يكون الجهة الراعية.
وأعتقد ان الفنادق بالكويت جيدة ولكنها تفتقد إلى الزبائن ويجب اعادة هيكلتها مرة اخرى، خاصة وان نسب الاشغال بالكويت اقل من 50٪ نتيجة غياب عوامل الجذب السياحي وقلة الاهتمام بهذا القطاع الحيوي في كثير من دول المنطقة.
{ هل هناك رؤية حكومية بشان استثمارات القطاع الخاص في هذا المجال؟
- للأسف لا يوجد لدى الحكومة رؤية واضحة في تشجيع القطاع الخاص ولم يتم اعتماد اي استراتيجية واضحة بشأن استثمار القطاع الخاص في المشاريع السياحية، لذا يجب على الحكومة ان توفر اراضي للمستثمرين وبأسعار منخفضة لأن القطاع الخاص بدون توفير اراض بأسعار مناسبة لن يستطيع خلق مشاريع سياحية جاذبة.
ومن الممكن ان تكون السياحة رافدا مهما للاقتصاد الوطني لاسيما ان الكويت لديها العديد من المقومات التي تؤهلها لكي تصبح بلدا سياحيا مهما في المنطقة، كما ان قطاع السياحة من الممكن ان يعتبر منفذا للتوظيف خلال السنوات المقبلة.
وتعتبر السياحة في الكويت موضوعا حديث الولادة وكل بلد في العالم له مميزاته والكويت من البلاد التي لها مناخ جيد وهناك اوقات في السنة تتميز بجوها الجميل في بعض اشهر العام بالاضافة الى موقعها الجغرافي الممتاز، والسياحة قطاع ينمو بسرعة ونسبة نموه ارتفعت خلال الفترة الاخيرة بشكل كبير، فإذا نظرنا الى قطاع السياحة في بعض الدول الاوروبية نجد انه يلعب دورا بارزا وكبيرا في الناتج القومي وهناك دول مثل اسبانيا وفرنسا واميركا تمثل فيها السياحة من 6 إلى 7٪ من اجمالي الناتج القومي ودولة مثل اسبانيا يأتي إليها نحو 45 مليون سائح كل عام وتركيا 30 مليون سائح.
{ الاطر والآليات التي ترونها لتنمية قطاع السياحة؟
- لقيام نشاط سياحي بمعنى الكلمة اولا لا بد من انشاء هيئة عامة للسياحة أو مجلس اعلى للسياحة ويجب ان يكون القطاع السياحي له »اب وأم« فعندما يكون القطاع ما بين وزارة الاعلام ووزارة التجارة فلن تكون هناك تنمية لهذا القطاع وسيقل الاهتمام به وسيزداد إهماله ولا بد من تطوير وتنمية القطاع المسرحي والفني والتراثي والآثار و على الحكومة تشجيع الشباب بأن يكون لديهم فرق مسرحية تخلق نوعا من الجذب للكويت وتدعم القطاع السياحي بقوة.
وينبغي الاهتمام بالسائح الخليجي ولاسيما السعودي، حيث يأتي سنويا 200 ألف سعودي للكويت للسياحة والأنشطة التجارية وفي حال تم الاهتمام أكثر بالسياحة العائلية اتوقع ان يصل الى مليون زائر خلال السنوات المقبلة، ويجب ان يكون لوزير الاعلام دور فعال في تنشيط السياحة من خلال الاعلانات والبرامج السياحية و ان يكون هناك ارشاد سياحي عن اهمية الكويت وثقافتها وحضارتها.
ولا ننسي ان تجديد المرافق السياحية القديمة وتطويرها وتوسيع سبل نطاق السياحة بالإضافة الى زيادة عقد المؤتمرات والمعارض والفعاليات الرياضية والاهتمام بها من قبل وسائل الاعلام يوفر دعما مناسبا للسياحة الكويتية .
{ ماذا عن الخطة الاستراتيجية الوطنية للسياحة؟
- قام مكتب الانماء الاجتماعي التابع للأمم المتحدة بوضع دراسة للخطة الاستراتيجية الوطنية للقطاع السياحي منذ عام 2005 وقد قدرت تكلفة تنفيذ هذه الخطة بنحو 8 ملايين دينار ومدة تنفيذها 4 سنوات وقدرت الدراسة ان قطاع السياحة بإمكانه ان يوفر ما بين 10 آلاف الى 30 الف وظيفة بحلول عام 2025 ولا ارى ان 8 ملايين دينار لها تأثير على ميزانية الدولة، بل بالعكس سيكون هناك عائد كثير عليها وتخلق فرصا استثمارية وتنوع الدخل القومي للدولة.
وتتمثل تكاليف تلك الدراسة في تسويق الوجهة السياحية للكويت والترويج لها بالاضافة الى عرض المنتجات وتطويرها وتطوير الموارد البشرية وايضا التوعية السياحية ومعلومات عن السوق الكويتي بالاضافة الى الدعم المؤسسي وبناء القدرات، علما ان تكلفة الخطة الاستراتيجية الوطنية تساوي تكلفة مؤتمر واحد.
{ ما رايك في القوانين المنظمة لمشاريع بي او تي وابرز مثالب القانون ؟
- بعد التحرير كانت أسعار النفط منخفضة وبالتالي كانت الحكومة تعاني عجوزات في الميزانية العامة ولديها مشاريع تريد تنفيذها، فلذلك نشطت المطالبات بمشاريع . B.o.T خاصة في بلدية الكويت وكانت تجربة لا بأس بها وبسبب قلة الفرص المتاحة كان هناك تنافس حاد بين شركات القطاع الخاص على هذه المشاريع ونظرا لهذا التنافس ظهرت بعض المشاكل في مشاريع الـ B.O.T وفي عام 2006 كان هناك تدخل من مجلس الأمة لإصدار قانون ينظم هذه النوعية من المشاريع B.O.T ويضمن الشفافية والمنافسة العادلة، ولكن جرت الأمور بما لا تشتهي السفن وصدر قانون رقم 7 لعام 2008 مشوه وغير عملي وغير قابل للتطبيق.
{ ماذا عن المدن السكنية للعمالة الوافدة ؟ وتأثيرها على القطاع العقاري؟
- الحكومة تريد ان تقوم بعمل مشاريع لسكن العمالة الوافدة وتريد ان يكون المشروع كبيرا وأرى ان الأرض كبيرة فيجب ان تقسم وتباع للمستثمرين ويتم تجزئتها حتى يستفيد منها جميع قطاعات القطاع الخاص ولكن تفكير الحكومة محدود جدا ولا يوجد إبداع في تنشيط الاقتصاد وتوزيع الأراضي على كل القطاعات داخل البلاد.
{ برأيك هل حققت خطة التنمية شيئا من أهدافها حتى الآن؟
- خطة التنمية عبارة عن إنفاق رأسمالي ضخم للغاية هدفها تحريك الوضع الاقتصادي العام في البلد من الضعف الذي أصابه من تداعيات الأزمة المالية العالمية، ولكن كما ترى فإن خطة التنمية لم تركز على المشاريع التي تولد الدخل فأغلب المشاريع خدمية وهذا سيؤدي الى تفاقم وتضخم القطاع الخاص، نحن نحتاج الى مشاريع تولد الدخل خصوصا في القطاع النفطي ومشاريع تخصص لتعزز من حجم مساهمة القطاع الخاص في الناتج القومي وتخلق فرصا وظيفية.
{ ما الحلول المناسبة لخروج القطاع العقاري من أزمته؟
- القطاع العقاري كلمة مطاطية كبيرة لها مشاكلها الكثيرة والإشكالية الأساسية في العقارات تحتاج الى رؤية واضحة حيال المستقبل، والحكومة تقوم الآن بوضع حلول لتلك المشكلة وقد قامت بتأجير مبان بالفعل، وهذا شيء جيد وأدعو الحكومة لأن تفعل برنامج التأجير، فسوق العقار الإداري يعاني بشدة، حيث ان نسب الإشغال فيه 59٪ وحجم المعروض منه 817 ألف متر مربع، والمستثمرون صدقوا الحكومة عندما قالت »مركز تجاري« واشتروا بأسعار عالية والآن يدفعون الفاتورة ولا يوجد أحد يؤجر تلك المباني وعندما وقعت الأزمة المالية تفاقمت معاناتهم.
{وماذا عن العقار الاستثماري والسكني؟
- العقار الاستثماري حالته جيدة جدا وأدعو المستثمرين الى ان يطوروه ويهتموا به وان يستثمروا فيه، كما ان العقار السكني يشهد ارتفاعا في إيجارات الشقق لأن السكن عليه طلبات كثيرة ويوجد ندرة في الأراضي، فهناك أكثر من 100 ألف طلب سكن، ولتلبية طلبات المواطنين مطلوب بناء كويت أخرى، والكويت من أول تأسيسها الى الآن يوجد بها 120 ألف بيت، وحتى نوفر هذا العدد من البيوت نحتاج لمدة طويلة لتوفيرها واستثمارات في البنية التحتية، الكهرباء على وجه الخصوص، وستزيد من المخصصات خاصة بدعم الكهرباء وهذا سيشكل عبئا على الحكومة، لذا لابد من تميز الفلسفة الإسكانية وتقديم حلول مبتكرة لحل المشكلة الإسكانية وهذا لن يتم إلا من خلال اشتراك القطاع الخاص، وتحرير الأراضي وتعديل القوانين وتوفير الفلسفة الإسكانية وتقديم بدائل لمستحقي الإسكان حسب احتياجاتهم الحقيقية.
{كيف ترى تراجع أرباح البنوك وإلى متى ستستمر في أخذ المخصصات؟ - المشكلة متعلقة بالاقتصاد الكويتي وبالنهاية البنوك تخدم القطاع الاقتصادي وبما ان الاقتصاد الحقيقي مريض فإن البنوك ستكون مريضة.
{ كيف تقيم دور المحفظة العقارية في دعم السوق؟
- المحفظة العقارية بطيئة جدا وبحاجة الى ان يزيد من نشاطها أكثر وان تفصح عن اليات الدخول والخروج في السوق لبث روح الطمأنينة من جديد في نفوس المستثمرين وان تبتعد عن الشراء الانتقائي اذا كانت تريد دعما حقيقيا للسوق وليس تحقيق المكاسب فقط وعلى حساب الاسهم المتدنية نتيجة الوضع العام في السوق.
{ التشريعات الحكومية هل تراها ساهمت في تطوير السوق أم تراجعه؟
- التشريعات الحكومية كان الغرض منها خدمة العقار، لكن بعضا منها تسبب في أزمة للسوق العقاري، يمكن القول أن الأزمة تكمن في غياب نقطة تلاقي واضحة بين الجهات الحكومية والمطورين العقاريين وهو الأمر الذي يؤدي لإصدار تشريعات وقوانين من طرف واحد وهو الطرف الحكومي وهو ما لايرضي العاملين بالسوق، لذا أرى أن هناك ضرورة لإيجاد نقطة التقاء بين واضعي التشريعات الحكومية، وشركات التطوير، والمستثمرين لأجل صياغة خطة استراتيجية تستند إلى قواعد محددة من شأنها أن تحكم مشاريع التطوير العقاري والتخطيط العمراني على المديين المنظور والبعيد في خلق نطاق واسع من الفرص المجزية للمستثمرين في قطاع العقار تقود إلى إنجاز مشاريع كبيرة بحلول العقد القادم، ما يفتح الباب واسعا أمام المستثمرين والمطورين للاستفادة من هذه الفرص التي تزخر بها البلاد حاليا.
{ أين شركات التطوير العقاري من بناء المساكن المتوسطة المستوى، أم أن التركيز سيبقى فقط على العقارات الفخمة؟
- لا شك أن الشركات والمطورين العقاريين يفضلون النوع الباهظ التكاليف الغالي الثمن نظرا لأنه الأكثر ربحية لكن تلك في رأيي نظرة قاصرة تسبب فيها غياب التنظيم عن السوق ورغبة المجموع في المكسب السريع فلو أن شركة واحدة فكرت في التخصص في بناء المساكن قليلة التكلفة التي تباع بأثمان أقل فستجد أنها تحقق مكاسب تفوق شركات الإسكان الفخم لكن المشكلة أن الكل يسعى إلى المكسب السريع دون استراتيجية وهو ما أدى إلى أن السوق أصبحت لا يتم خدمتها بصورة صحيحة، أضف إلى ذلك نقطة في غاية الأهمية وهي ضرورة تعزيز التعاون بين القطاعين العام والخاص في هذا الصدد فهناك أهمية قصوى لأن يكون هناك تعاون بين القطاع العام والخاص من أجل توفير هذه المساكن ولتقليل الفجوة بين الطلب والعرض، وتخفض مدة الانتظار وهو ما يساهم في الاستقرار بالمنطقة، كما أنه ستقلل الجهد على الدولة وتحولها إلى جهة إشرافية على هذا السوق.
{ ما أسباب تراجع أسعار العقارات من وجهة نظرك؟
- انخفاض أسعار العقارات بالصورة التي حدثت لم يكن بسبب الأزمة المالية فقط وإنما كانت الأسواق بحاجة إلى عذر لتعود الأسعار إلى مستوياتها الطبيعية بعدما شهدت طفرة كبيرة ووصلت إلى مستويات غير سليمة فالمستويات المبالغ فيها التي وصلت الأسعار إليها كانت غير معبرة عن القيمة الحقيقية للعقار وهو ما أدى إلى وجود خلل كبير في سوق العقار من خلال طفرة سعرية غير معبرة عن واقع و لا تستند إلى مبرر اقتصادي واضح.
{ هل تتوقع إمكانية تعافي سوق العقار خلال وقت قريب؟
- ربما تكون الأسواق في الوقت الحالي في أسوأ وضعية لها بالشكل الذي لا يوحي بأي انفراجة قريبة لكن هنالك بوادر على بداية التعافي والخروج من المأزق لكن ذلك سوف يتم بالتدريج ومن خلال عدة مراحل يمكن أن تستغرق وقتا قد يصل لعام فليس من المعقول أن يظل السوق في حالة انحسار وانحدار غير مسبوقة ثم يستفيق بشكل مفاجىء ولذا فاعتقادي ثابت في تلك النقطة وهو أن السوق سينفض غبار الركود مع حلول العام 2014 أما العام الحالي فيمكن التعامل معه باعتباره فرصة لاستعادة الأنفاس وتقييم لما حصل في الأسواق.
{ ماذا عن البورصة واليات الرقابة المطبقة من قبل هيئة اسواق المال؟
- اطالب الحكومة بضرورة اتخاذ خطوات فعلية اكثر جدية من قبل هيئة أسواق المال لتنشيط السوق ما يساعد في تنشيط البورصة واستقطاب مزيد من السيولة المتوافرة محليا وبالتالي تخفيف الضغط عن القطاع العقاري.
واعتقد ان ما يؤثر في مؤشرات سوق الأسهم في أيامنا الحالية هو التداولات التي تتم في أسهم الشركات الضعيفة وليس الشركات الممتازة، في حين ان دور الهيئة يجب ان يضمن التركيز على الأسهم الممتازة وذلك بهدف استقطاب السيولة الكبيرة المتوافرة في السوق حالياً ومن ثم تخفيف الضغط عن السوق العقاري في الكويت.
اعادة الثقة
ويمكن القول ان من بين ايجابيات تفعيل هيئة الأسواق اعادة الثقة للسوق الكويتي بعد فترة كبيرة من افتقادها، ولاشك في ان القطاع العقاري سيظل يعاني من ضغوط قوية تتمثل في استمرار ارتفاع أسعاره التي بلغت حداً لا يطاق، ما لم تتخذ الحكومة خطوة فعلية نحو تطوير هيئة أسواق المال، لاسيما في ظل غياب فرص الاستثمار الأخرى سواء على الصعيد المحلي أو الاقليمي أو الدولي.
{ تفسيرك للهبوط الحاد خلال بعض تداولات الاسبوع الماضي؟
- الهبوط الحاد في مؤشرات البورصة الاسبوع الماضي كان متوقعا بعد موجة الصعود التي شهدها طيلة الايام الاولى من ادراج سهم وربة والتي شهدت زخما كبيرا في التداولات وانتعاش واضح لكن المفاجئ أن النزول كان حادا وغير مبرر وربما لأسباب غير معلنة وغير واضحة لكثير من المتداولين خاصة واننا مقبلون على النتائج المالية للربع الثالث من العام 2013 وسط توقعات بارتفاع ارباح القطاع المصرفي الذي يمثل دعما قويا للسوق المالي ويشكل صمام امان من اية انحدارات متوقعة خلال ما تبقى من العام.
واحذر المستثمرين من الانجرار وراء الإشاعات التي قد تؤدي الى نتائج وخيمة خاصة على صغار المستثمرين داعيا الى الاستناد الى البيانات المالية والمشاريع المستقبلية للشركات في عملية شراء الأسهم وعدم الدخول على الأسهم المضاربية والابتعاد عن سياسة القطيع التي يعتمد عليها نسبة غير قليلة من المتعاملين في السوق.
والسوق طيلة الأسابيع الماضية كان مضاربيا باستحقاق وصحبت موجة صعوده العديد من التحذيرات من قبل المراقبين، مستدركا بأن الزخم سيعود تدريجيا من جديد ولكن ليس بالشكل السابق.
وهناك تفاؤل إزاء السوق ومبرر ذلك الفوائض المالية العالية التي تزخر بها الكويت إضافة الى تحسن وضعية بعض الشركات التي عكستها نتائجها المعلنة في النصف الأول من العام.
{ ماذا عن الاسهم الممتازة كما يطلقون عليها؟
- ان الأسهم الممتازة أسعارها أعلى بكثير من الأسهم الصغيرة والضعيفة، وبالتالي فإن عودة ثقة المستثمرين للسوق الكويتي من شأنه ان يستقطب السيولة المالية الكبيرة المتوافرة فيه حالياً، وذلك من خلال شراء كميات كبيرة من هذه الأسهم واستثمارها لتخفيف الضغط عن العقار الذي بات ملاذاً آمناً لشريحة كبيرة من المستثمرين بكافة فئاتهم، وهنا يجب التأكيد على ضرورة تفعيل الدور الرقابي لهيئة أسواق المال، من خلال دراسة العديد من البدائل التي يمكن تطبيقها، حتى لو كان ذلك من خلال الاستعانة بتجارب دول أخرى كالسعودية أو دبي وتطويرها بما يتناسب مع أوضاع ومتطلبات السوق.
http://alshahed.net/index.php?optio...19:2013-09-28-17-56-03&catid=42:04&Itemid=414
الحمود: سياسات الحكومة تجاه العقار تأتي من طرف واحد
الأحد, 29 سبتمبر 2013
أكد رئيس مجلس ادارة شركة المستثمر العقاري عبدالرحمن الحمود أن السوق العقاري يشهد الآن حالة من الركود، حيث أن معظم المشاريع السكنية الكبيرة شواغر،كما ان أسعار الايجارات ما زالت في انحدار مستمر، ضيفا أن الفترة التي شهدت نقصا في السكن قبل الأزمة المالية شهدت حركة بناء غير طبيعية من قبل الجميع سواء شركات حكومية أو شركات قطاع خاص أو أفراداً وهو ما كان سببا في خلل القطاع السكني بالكامل .
واضاف الحمود في حوار لــ »الشاهد« إنه رغم حالة التشاؤم التي تسيطر على السوق فإنه سيشهد بوادر انتعاش مع نهاية العام الحالي قد تعيده الى حالة التوازن والاستقرار وتنقذه من حالة الركود التي يمر بها حاليا لكن يمكن القول أن السوق لن تعود الى وضعها القائم قبل الأزمة العالمية التي طالت أضرارها السوق المحلية خلال الأعوام القادمة.
وأضاف أن الأزمة تكمن في غياب نقطة تلاقي واضحة بين الجهات الحكومية والمطورين العقاريين وهو الأمر الذي يؤدي لإصدار تشريعات وقوانين من طرف واحد وهو الطرف الحكومي وهو ما لايرضي العاملين بالسوق لذا أرى أن هناك ضرورة لإيجاد نقطة التقاء بين واضعي التشريعات الحكومية، وشركات التطوير، والمستثمرين لأجل صياغة خطة استراتيجية تستند إلى قواعد محددة من شأنها أن تحكم مشاريع التطوير العقاري والتخطيط العمراني على المديين المنظور والبعيد في خلق نطاق واسع من الفرص المجزية للمستثمرين في قطاع العقار تقود إلى إنجاز مشاريع كبيرة بحلول العقد القادم، ما يفتح الباب واسعا أمام المستثمرين والمطورين للاستفادة من هذه الفرص التي تزخر بها البلاد حاليا.
{ ما الذي يركز عليه المطورون العقاريون؟
وأوضح الحمود أن الشركات والمطورين العقاريين ما زالوا يفضلون النوع الباهظ التكاليف الغالي الثمن نظرا لأنه الأكثر ربحية لكنها نظرة قاصرة تسبب فيها غياب التنظيم عن السوق ورغبة المجموع في المكسب السريع، مؤكدا أنه لو أن شركة واحدة فكرت في التخصص في بناء المساكن قليلة التكلفة التي تباع بأثمان أقل فستجد أنها تحقق مكاسب تفوق شركات الإسكان الفخم لكن المشكلة أن الكل يسعى إلى المكسب السريع دون استراتيجية وهو ما أدى إلى وجود سوق لا يتم خدمتها بصورة صحيحة، كما أن هناك نقطة في غاية الأهمية وهي ضرورة تعزيز التعاون بين القطاعين العام والخاص في هذا الصدد فهناك أهمية قصوى لأن يكون هناك تعاون بين القطاع العام والخاص من أجل توفير هذه المساكن ولتقليل الفجوة بين الطلب والعرض، وتخفيض مدة الانتظار وهو ما يساهم في الاستقرار بالمنطقة، كما أنه سيقلل الجهد على الدولة ويحولها إلى جهة إشرافية على هذا السوق . وفي ما يلي تفاصيل الحوار بالكامل:
{ برأيك تدني قيم الاصول العقارية هل بسبب الازمة المالية ام اسباب اخرى؟
- من الواضح انه بعد انقضاء خمس سنوات من عمر الازمة المالية فإن انخفاض أسعار العقارات بالصورة التي حدثت لم يكن بسبب الأزمة المالية فقط وإنما كانت الأسواق بحاجة إلى استراحة محارب بعد الارتفاع الكبير الذي ساد خلال فترة ما قبل الازمة المالية لتعود الأسعار إلى مستوياتها الطبيعية خاصة وأنها شهدت طفرة كبيرة ووصلت إلى مستويات غير سليمة فالمستويات المبالغ فيها التي وصلت الأسعار إليها كانت غير معبرة عن القيمة الحقيقية للعقار وهو ما أدى إلى وجود خلل كبير في سوق العقار من خلال طفرة سعرية غير معبرة عن واقع و لا تستند إلى مبرر اقتصادي واضح.
{ في ضوء هكذا واقع كيف تقرأ مستقبل السوق العقاري خلال المرحلة القادمة؟
- القطاع يعاني من مشاكل كثيرة مثل الانخفاض في الاشغال للعقارات الادارية، حيث يبلغ 59٪ على مستوى الكويت وفي العاصمة 55٪ حيث يبلغ اجمالي المعروض حاليا 817 الف متر مربع، كما يعاني القطاع السكني من الارتفاع الخيالي في الاسعار وهذه تمثل ظاهرة سلبية، وربما تكون الأسواق في الوقت الحالي في أسوأ وضعية لها بالشكل الذي لا يوحي بأي انفراجة قريبة لكن هنالك بوادر على بداية التعافي والخروج من المأزق لكن ذلك سوف يتم بالتدريج ومن خلال عدة مراحل يمكن أن تستغرق وقتا قد يصل لعام فمن غير المعقول أن يظل السوق في حالة انحسار وانحدار غير مسبوقة ثم يستفيق بشكل مفاجىء .
واعتقد أن السوق قد ينفض غبار الركود خلال النصف الثاني من 2014 أما العام الحالي فيمكن التعامل معه باعتباره فرصة لاستعادة الأنفاس وتقييم لما حصل في الأسواق وإعادة ترتيب الاوراق استعدادا للانطلاق مجددا.
{ هناك من يرى ان الكويت قادرة على ان تكون بلدا جاذبا للسياحة، هل تتفق مع هذا الرأي ولماذا؟
- ان الكويت لديها الكثير من المقومات لكي تصبح بلدا سياحيا من الطراز الأول وأن يصبح القطاع السياحي رافدا مهما للاقتصاد الوطني ومنفذا لتوظيف آلاف الشباب وتوفير الوظائف،من هنا ادعو الحكومة إلى ضرورة الاسراع في انشاء مجلس أعلى للسياحة كي يكون الجهة الراعية.
وأعتقد ان الفنادق بالكويت جيدة ولكنها تفتقد إلى الزبائن ويجب اعادة هيكلتها مرة اخرى، خاصة وان نسب الاشغال بالكويت اقل من 50٪ نتيجة غياب عوامل الجذب السياحي وقلة الاهتمام بهذا القطاع الحيوي في كثير من دول المنطقة.
{ هل هناك رؤية حكومية بشان استثمارات القطاع الخاص في هذا المجال؟
- للأسف لا يوجد لدى الحكومة رؤية واضحة في تشجيع القطاع الخاص ولم يتم اعتماد اي استراتيجية واضحة بشأن استثمار القطاع الخاص في المشاريع السياحية، لذا يجب على الحكومة ان توفر اراضي للمستثمرين وبأسعار منخفضة لأن القطاع الخاص بدون توفير اراض بأسعار مناسبة لن يستطيع خلق مشاريع سياحية جاذبة.
ومن الممكن ان تكون السياحة رافدا مهما للاقتصاد الوطني لاسيما ان الكويت لديها العديد من المقومات التي تؤهلها لكي تصبح بلدا سياحيا مهما في المنطقة، كما ان قطاع السياحة من الممكن ان يعتبر منفذا للتوظيف خلال السنوات المقبلة.
وتعتبر السياحة في الكويت موضوعا حديث الولادة وكل بلد في العالم له مميزاته والكويت من البلاد التي لها مناخ جيد وهناك اوقات في السنة تتميز بجوها الجميل في بعض اشهر العام بالاضافة الى موقعها الجغرافي الممتاز، والسياحة قطاع ينمو بسرعة ونسبة نموه ارتفعت خلال الفترة الاخيرة بشكل كبير، فإذا نظرنا الى قطاع السياحة في بعض الدول الاوروبية نجد انه يلعب دورا بارزا وكبيرا في الناتج القومي وهناك دول مثل اسبانيا وفرنسا واميركا تمثل فيها السياحة من 6 إلى 7٪ من اجمالي الناتج القومي ودولة مثل اسبانيا يأتي إليها نحو 45 مليون سائح كل عام وتركيا 30 مليون سائح.
{ الاطر والآليات التي ترونها لتنمية قطاع السياحة؟
- لقيام نشاط سياحي بمعنى الكلمة اولا لا بد من انشاء هيئة عامة للسياحة أو مجلس اعلى للسياحة ويجب ان يكون القطاع السياحي له »اب وأم« فعندما يكون القطاع ما بين وزارة الاعلام ووزارة التجارة فلن تكون هناك تنمية لهذا القطاع وسيقل الاهتمام به وسيزداد إهماله ولا بد من تطوير وتنمية القطاع المسرحي والفني والتراثي والآثار و على الحكومة تشجيع الشباب بأن يكون لديهم فرق مسرحية تخلق نوعا من الجذب للكويت وتدعم القطاع السياحي بقوة.
وينبغي الاهتمام بالسائح الخليجي ولاسيما السعودي، حيث يأتي سنويا 200 ألف سعودي للكويت للسياحة والأنشطة التجارية وفي حال تم الاهتمام أكثر بالسياحة العائلية اتوقع ان يصل الى مليون زائر خلال السنوات المقبلة، ويجب ان يكون لوزير الاعلام دور فعال في تنشيط السياحة من خلال الاعلانات والبرامج السياحية و ان يكون هناك ارشاد سياحي عن اهمية الكويت وثقافتها وحضارتها.
ولا ننسي ان تجديد المرافق السياحية القديمة وتطويرها وتوسيع سبل نطاق السياحة بالإضافة الى زيادة عقد المؤتمرات والمعارض والفعاليات الرياضية والاهتمام بها من قبل وسائل الاعلام يوفر دعما مناسبا للسياحة الكويتية .
{ ماذا عن الخطة الاستراتيجية الوطنية للسياحة؟
- قام مكتب الانماء الاجتماعي التابع للأمم المتحدة بوضع دراسة للخطة الاستراتيجية الوطنية للقطاع السياحي منذ عام 2005 وقد قدرت تكلفة تنفيذ هذه الخطة بنحو 8 ملايين دينار ومدة تنفيذها 4 سنوات وقدرت الدراسة ان قطاع السياحة بإمكانه ان يوفر ما بين 10 آلاف الى 30 الف وظيفة بحلول عام 2025 ولا ارى ان 8 ملايين دينار لها تأثير على ميزانية الدولة، بل بالعكس سيكون هناك عائد كثير عليها وتخلق فرصا استثمارية وتنوع الدخل القومي للدولة.
وتتمثل تكاليف تلك الدراسة في تسويق الوجهة السياحية للكويت والترويج لها بالاضافة الى عرض المنتجات وتطويرها وتطوير الموارد البشرية وايضا التوعية السياحية ومعلومات عن السوق الكويتي بالاضافة الى الدعم المؤسسي وبناء القدرات، علما ان تكلفة الخطة الاستراتيجية الوطنية تساوي تكلفة مؤتمر واحد.
{ ما رايك في القوانين المنظمة لمشاريع بي او تي وابرز مثالب القانون ؟
- بعد التحرير كانت أسعار النفط منخفضة وبالتالي كانت الحكومة تعاني عجوزات في الميزانية العامة ولديها مشاريع تريد تنفيذها، فلذلك نشطت المطالبات بمشاريع . B.o.T خاصة في بلدية الكويت وكانت تجربة لا بأس بها وبسبب قلة الفرص المتاحة كان هناك تنافس حاد بين شركات القطاع الخاص على هذه المشاريع ونظرا لهذا التنافس ظهرت بعض المشاكل في مشاريع الـ B.O.T وفي عام 2006 كان هناك تدخل من مجلس الأمة لإصدار قانون ينظم هذه النوعية من المشاريع B.O.T ويضمن الشفافية والمنافسة العادلة، ولكن جرت الأمور بما لا تشتهي السفن وصدر قانون رقم 7 لعام 2008 مشوه وغير عملي وغير قابل للتطبيق.
{ ماذا عن المدن السكنية للعمالة الوافدة ؟ وتأثيرها على القطاع العقاري؟
- الحكومة تريد ان تقوم بعمل مشاريع لسكن العمالة الوافدة وتريد ان يكون المشروع كبيرا وأرى ان الأرض كبيرة فيجب ان تقسم وتباع للمستثمرين ويتم تجزئتها حتى يستفيد منها جميع قطاعات القطاع الخاص ولكن تفكير الحكومة محدود جدا ولا يوجد إبداع في تنشيط الاقتصاد وتوزيع الأراضي على كل القطاعات داخل البلاد.
{ برأيك هل حققت خطة التنمية شيئا من أهدافها حتى الآن؟
- خطة التنمية عبارة عن إنفاق رأسمالي ضخم للغاية هدفها تحريك الوضع الاقتصادي العام في البلد من الضعف الذي أصابه من تداعيات الأزمة المالية العالمية، ولكن كما ترى فإن خطة التنمية لم تركز على المشاريع التي تولد الدخل فأغلب المشاريع خدمية وهذا سيؤدي الى تفاقم وتضخم القطاع الخاص، نحن نحتاج الى مشاريع تولد الدخل خصوصا في القطاع النفطي ومشاريع تخصص لتعزز من حجم مساهمة القطاع الخاص في الناتج القومي وتخلق فرصا وظيفية.
{ ما الحلول المناسبة لخروج القطاع العقاري من أزمته؟
- القطاع العقاري كلمة مطاطية كبيرة لها مشاكلها الكثيرة والإشكالية الأساسية في العقارات تحتاج الى رؤية واضحة حيال المستقبل، والحكومة تقوم الآن بوضع حلول لتلك المشكلة وقد قامت بتأجير مبان بالفعل، وهذا شيء جيد وأدعو الحكومة لأن تفعل برنامج التأجير، فسوق العقار الإداري يعاني بشدة، حيث ان نسب الإشغال فيه 59٪ وحجم المعروض منه 817 ألف متر مربع، والمستثمرون صدقوا الحكومة عندما قالت »مركز تجاري« واشتروا بأسعار عالية والآن يدفعون الفاتورة ولا يوجد أحد يؤجر تلك المباني وعندما وقعت الأزمة المالية تفاقمت معاناتهم.
{وماذا عن العقار الاستثماري والسكني؟
- العقار الاستثماري حالته جيدة جدا وأدعو المستثمرين الى ان يطوروه ويهتموا به وان يستثمروا فيه، كما ان العقار السكني يشهد ارتفاعا في إيجارات الشقق لأن السكن عليه طلبات كثيرة ويوجد ندرة في الأراضي، فهناك أكثر من 100 ألف طلب سكن، ولتلبية طلبات المواطنين مطلوب بناء كويت أخرى، والكويت من أول تأسيسها الى الآن يوجد بها 120 ألف بيت، وحتى نوفر هذا العدد من البيوت نحتاج لمدة طويلة لتوفيرها واستثمارات في البنية التحتية، الكهرباء على وجه الخصوص، وستزيد من المخصصات خاصة بدعم الكهرباء وهذا سيشكل عبئا على الحكومة، لذا لابد من تميز الفلسفة الإسكانية وتقديم حلول مبتكرة لحل المشكلة الإسكانية وهذا لن يتم إلا من خلال اشتراك القطاع الخاص، وتحرير الأراضي وتعديل القوانين وتوفير الفلسفة الإسكانية وتقديم بدائل لمستحقي الإسكان حسب احتياجاتهم الحقيقية.
{كيف ترى تراجع أرباح البنوك وإلى متى ستستمر في أخذ المخصصات؟ - المشكلة متعلقة بالاقتصاد الكويتي وبالنهاية البنوك تخدم القطاع الاقتصادي وبما ان الاقتصاد الحقيقي مريض فإن البنوك ستكون مريضة.
{ كيف تقيم دور المحفظة العقارية في دعم السوق؟
- المحفظة العقارية بطيئة جدا وبحاجة الى ان يزيد من نشاطها أكثر وان تفصح عن اليات الدخول والخروج في السوق لبث روح الطمأنينة من جديد في نفوس المستثمرين وان تبتعد عن الشراء الانتقائي اذا كانت تريد دعما حقيقيا للسوق وليس تحقيق المكاسب فقط وعلى حساب الاسهم المتدنية نتيجة الوضع العام في السوق.
{ التشريعات الحكومية هل تراها ساهمت في تطوير السوق أم تراجعه؟
- التشريعات الحكومية كان الغرض منها خدمة العقار، لكن بعضا منها تسبب في أزمة للسوق العقاري، يمكن القول أن الأزمة تكمن في غياب نقطة تلاقي واضحة بين الجهات الحكومية والمطورين العقاريين وهو الأمر الذي يؤدي لإصدار تشريعات وقوانين من طرف واحد وهو الطرف الحكومي وهو ما لايرضي العاملين بالسوق، لذا أرى أن هناك ضرورة لإيجاد نقطة التقاء بين واضعي التشريعات الحكومية، وشركات التطوير، والمستثمرين لأجل صياغة خطة استراتيجية تستند إلى قواعد محددة من شأنها أن تحكم مشاريع التطوير العقاري والتخطيط العمراني على المديين المنظور والبعيد في خلق نطاق واسع من الفرص المجزية للمستثمرين في قطاع العقار تقود إلى إنجاز مشاريع كبيرة بحلول العقد القادم، ما يفتح الباب واسعا أمام المستثمرين والمطورين للاستفادة من هذه الفرص التي تزخر بها البلاد حاليا.
{ أين شركات التطوير العقاري من بناء المساكن المتوسطة المستوى، أم أن التركيز سيبقى فقط على العقارات الفخمة؟
- لا شك أن الشركات والمطورين العقاريين يفضلون النوع الباهظ التكاليف الغالي الثمن نظرا لأنه الأكثر ربحية لكن تلك في رأيي نظرة قاصرة تسبب فيها غياب التنظيم عن السوق ورغبة المجموع في المكسب السريع فلو أن شركة واحدة فكرت في التخصص في بناء المساكن قليلة التكلفة التي تباع بأثمان أقل فستجد أنها تحقق مكاسب تفوق شركات الإسكان الفخم لكن المشكلة أن الكل يسعى إلى المكسب السريع دون استراتيجية وهو ما أدى إلى أن السوق أصبحت لا يتم خدمتها بصورة صحيحة، أضف إلى ذلك نقطة في غاية الأهمية وهي ضرورة تعزيز التعاون بين القطاعين العام والخاص في هذا الصدد فهناك أهمية قصوى لأن يكون هناك تعاون بين القطاع العام والخاص من أجل توفير هذه المساكن ولتقليل الفجوة بين الطلب والعرض، وتخفض مدة الانتظار وهو ما يساهم في الاستقرار بالمنطقة، كما أنه ستقلل الجهد على الدولة وتحولها إلى جهة إشرافية على هذا السوق.
{ ما أسباب تراجع أسعار العقارات من وجهة نظرك؟
- انخفاض أسعار العقارات بالصورة التي حدثت لم يكن بسبب الأزمة المالية فقط وإنما كانت الأسواق بحاجة إلى عذر لتعود الأسعار إلى مستوياتها الطبيعية بعدما شهدت طفرة كبيرة ووصلت إلى مستويات غير سليمة فالمستويات المبالغ فيها التي وصلت الأسعار إليها كانت غير معبرة عن القيمة الحقيقية للعقار وهو ما أدى إلى وجود خلل كبير في سوق العقار من خلال طفرة سعرية غير معبرة عن واقع و لا تستند إلى مبرر اقتصادي واضح.
{ هل تتوقع إمكانية تعافي سوق العقار خلال وقت قريب؟
- ربما تكون الأسواق في الوقت الحالي في أسوأ وضعية لها بالشكل الذي لا يوحي بأي انفراجة قريبة لكن هنالك بوادر على بداية التعافي والخروج من المأزق لكن ذلك سوف يتم بالتدريج ومن خلال عدة مراحل يمكن أن تستغرق وقتا قد يصل لعام فليس من المعقول أن يظل السوق في حالة انحسار وانحدار غير مسبوقة ثم يستفيق بشكل مفاجىء ولذا فاعتقادي ثابت في تلك النقطة وهو أن السوق سينفض غبار الركود مع حلول العام 2014 أما العام الحالي فيمكن التعامل معه باعتباره فرصة لاستعادة الأنفاس وتقييم لما حصل في الأسواق.
{ ماذا عن البورصة واليات الرقابة المطبقة من قبل هيئة اسواق المال؟
- اطالب الحكومة بضرورة اتخاذ خطوات فعلية اكثر جدية من قبل هيئة أسواق المال لتنشيط السوق ما يساعد في تنشيط البورصة واستقطاب مزيد من السيولة المتوافرة محليا وبالتالي تخفيف الضغط عن القطاع العقاري.
واعتقد ان ما يؤثر في مؤشرات سوق الأسهم في أيامنا الحالية هو التداولات التي تتم في أسهم الشركات الضعيفة وليس الشركات الممتازة، في حين ان دور الهيئة يجب ان يضمن التركيز على الأسهم الممتازة وذلك بهدف استقطاب السيولة الكبيرة المتوافرة في السوق حالياً ومن ثم تخفيف الضغط عن السوق العقاري في الكويت.
اعادة الثقة
ويمكن القول ان من بين ايجابيات تفعيل هيئة الأسواق اعادة الثقة للسوق الكويتي بعد فترة كبيرة من افتقادها، ولاشك في ان القطاع العقاري سيظل يعاني من ضغوط قوية تتمثل في استمرار ارتفاع أسعاره التي بلغت حداً لا يطاق، ما لم تتخذ الحكومة خطوة فعلية نحو تطوير هيئة أسواق المال، لاسيما في ظل غياب فرص الاستثمار الأخرى سواء على الصعيد المحلي أو الاقليمي أو الدولي.
{ تفسيرك للهبوط الحاد خلال بعض تداولات الاسبوع الماضي؟
- الهبوط الحاد في مؤشرات البورصة الاسبوع الماضي كان متوقعا بعد موجة الصعود التي شهدها طيلة الايام الاولى من ادراج سهم وربة والتي شهدت زخما كبيرا في التداولات وانتعاش واضح لكن المفاجئ أن النزول كان حادا وغير مبرر وربما لأسباب غير معلنة وغير واضحة لكثير من المتداولين خاصة واننا مقبلون على النتائج المالية للربع الثالث من العام 2013 وسط توقعات بارتفاع ارباح القطاع المصرفي الذي يمثل دعما قويا للسوق المالي ويشكل صمام امان من اية انحدارات متوقعة خلال ما تبقى من العام.
واحذر المستثمرين من الانجرار وراء الإشاعات التي قد تؤدي الى نتائج وخيمة خاصة على صغار المستثمرين داعيا الى الاستناد الى البيانات المالية والمشاريع المستقبلية للشركات في عملية شراء الأسهم وعدم الدخول على الأسهم المضاربية والابتعاد عن سياسة القطيع التي يعتمد عليها نسبة غير قليلة من المتعاملين في السوق.
والسوق طيلة الأسابيع الماضية كان مضاربيا باستحقاق وصحبت موجة صعوده العديد من التحذيرات من قبل المراقبين، مستدركا بأن الزخم سيعود تدريجيا من جديد ولكن ليس بالشكل السابق.
وهناك تفاؤل إزاء السوق ومبرر ذلك الفوائض المالية العالية التي تزخر بها الكويت إضافة الى تحسن وضعية بعض الشركات التي عكستها نتائجها المعلنة في النصف الأول من العام.
{ ماذا عن الاسهم الممتازة كما يطلقون عليها؟
- ان الأسهم الممتازة أسعارها أعلى بكثير من الأسهم الصغيرة والضعيفة، وبالتالي فإن عودة ثقة المستثمرين للسوق الكويتي من شأنه ان يستقطب السيولة المالية الكبيرة المتوافرة فيه حالياً، وذلك من خلال شراء كميات كبيرة من هذه الأسهم واستثمارها لتخفيف الضغط عن العقار الذي بات ملاذاً آمناً لشريحة كبيرة من المستثمرين بكافة فئاتهم، وهنا يجب التأكيد على ضرورة تفعيل الدور الرقابي لهيئة أسواق المال، من خلال دراسة العديد من البدائل التي يمكن تطبيقها، حتى لو كان ذلك من خلال الاستعانة بتجارب دول أخرى كالسعودية أو دبي وتطويرها بما يتناسب مع أوضاع ومتطلبات السوق.
http://alshahed.net/index.php?optio...19:2013-09-28-17-56-03&catid=42:04&Itemid=414