مساهم في 10 شركات عقارية

[مليون دينار]

مساهم في 10 شركات عقارية يروي معاناته في 10 متاهات

مساهم في 10 شركات عقارية الى القبس ليروي معاناته كما معاناة كثير من المساهمين مما اكتشفوه خلال السنوات القليلة الماضية. ويقول: انه لجأ الى تلك المساهمات ظناً منه ان شركات العقار افضل من غيرها لا سيما عند المقارنة مع شركات الاستثمار التي فضحت الازمة ألاعيبها.
ويشير الى انه ومن خلال قراءة الميزانيات وحضور العموميات اكتشف ان في شركات عقارية تلاعبا وسوء ادارة تماما كما في شركات استثمارية معروفة في ذلك.
ويقول ذلك المساهم ان نقص الرقابة حينا او تراخيها احياناً اخرى ادى الى واقع مرير دفع ثمنه اولا صغار المساهمين في تلك الشركات، وفي ما يلي ابرز ما عدّد المساهم الخاسر:

1 - تسجيل اصول بسعر التكلفة وليس القيمة السوقية
ان لتسجيل اغلب الشركات للعقارات التي تمتلكها بسعر التكلفة اثرا سلبيا على الميزانية، وله وجهان لابد من ايضاحهما، فبعض الشركات تسجلها هكذا املا في عدم اظهار الخسائر التي حققتها من خلال تراجع اسعار العقارات، لا سيما التجارية التي تقع داخل العاصمة، في حين تأبى شركات اخرى ان تسجل عقاراتها الرابحة بالقيمة الفعلية لها لتفادي مطالب المساهمين بتوزيع ارباح عليها، وقد منحت وزارة التجارة الشركات الحرية في ذلك، الامر الذي جعل كل واحدة من هذه الشركات تستفيد من هذه الحرية بحسب رغبات مجلس الادارة، وهناك الكثير من حالات التلاعب التي تتم نتيجة لهذه الحرية الممنوحة، خاصة عند ابرام الشركات لصفقات بيع للعقارات.

2 - تلاعب في تقييمات العقارات
لوحظ من خلال متابعة عدد من الجمعيات العمومية لعدد من الشركات التي تركز اعمالها على العقارات الخارجية والتي تتواجد سواء في اسواق خليجية محيطة وعربية او تلك التي تتواجد في اسواق اوروبية ان هناك تلاعبا في عملية تقييم تلك العقارات، خاصة ان قوانين تقييم تلك الدول تختلف كثيرا عما هو معمول به في السوق المحلي، حيث تجد بعض الشركات من خلال عمليات اعادة تقييم العقارات الخارجية مخرجا من مآزق قد تقع فيها، وتقوم بتجميل الميزانيات من خلالها، عن طريق التلاعب والتدليس، وهو ما يشير اليه بعض مدققي الحسابات في تحفظاتهم لعدم توافر بيانات تؤكد صحة التقييم للعقارات الخارجية في اغلب الجمعيات العمومية.

3 - تفريخ شركات ورقية
قبل الأزمة توسّعت شركات عقارية من خلال تفريخها لعدد من الشركات، ومساهمتها في بعض الشركات التي اعتبرتها تابعة وزميلة، ولكن بعد الأزمة ظهر جلياً أن أغلبية تلك المساهمات والشركات التي تم تفريخها لا فائدة منها، ولا ربحية تعود من خلالها على المساهم في الشركة الأم، ما حدث أن أغلب الخسائر التي تكبّدتها الشركات العقارية بعد الأزمة كانت تلك التابعة والزميلة هي السبب فيها، ناهيك عن الصفقات التي تتم بين الأم والتابعة، التي يشوبها العديد من الشبهات وعمليات التلاعب، فتجد شركة (أمّ) تبيع أصلا لأخرى تابعة، في حين تتم الاتفاقيات من الباطن على أسعار غير تلك المعلنة، كما نرى تجاوزات عدة على هذا الصعيد، وبعض الشركات تقوم بسداد التزامات مالية تجاه البنوك لمصلحة أخرى تابعة، في حين ترهن شركات أخرى عقاراتها لمصلحة قروض تحصل عليها شركات زميلة.. وهذه كلها حقائق موجودة في الميزانيات للراغبين في القراءة.

4 - ضعف خبرة الإدارة
أقدمت شركات عقارية، ونتيجة لضعف خبرة الإدارة بالسوق وما يضمه من فرص على شراء أصول عقارية مسمومة تعود بالخسائر.
فعلى سبيل المثال لا الحصر اشترت إحدى الشركات أصلا يتم تطويره، ومن ثم قامت بإزالة ما تم من عمليات التطوير، التي بلغت كلفتها ملايين الدنانير، على أمل التوسّع وعمل مشروع أكبر، وبعد ذلك توقف المشروع لعدم وجود سيولة، وبات الأصل المشترى مسموما، لأنه عاد بالخسارة على الشركة، وكذلك شراء أراض غير مطورة، مع عدم القدرة على الاقتراض لتطويرها، حيث تبقى الأرض غير مطورة وغير مدرة.
وشركات بالغت في شراء أراض لتطوير مشاريع عليها، من دون أن تأخذ في الاعتبار التراخيص المطلوبة، فإذا بها عاجزة عن فعل أي شيء، رازحة تحت الديون.

5 - قروض عالية مقابل تدفقات نقدية محدودة
كثير من الشركات العقارية المتعثرة حالياً جاء تعثرها بسبب ما حصلته في السابق من قروض بمبالغ كبيرة لتطوير عدد من عقاراتها، في الوقت الذي تفتقر فيه إلى التدفقات النقدية التي تخدم تلك الديون، فنجد على سبيل المثال أن التزامات بعض الشركات تعادل 5 أضعاف تدفقاتها النقدية، وهذا يؤكد عدم قدرتها على السداد، وهو أمر بات شائعاً حالياً في السوق المحلي من قبل عدد من الشركات العقارية التي توقفت ورش تنفيذ مشاريعها، وبات المشروع معلقا بسبب عدم القدرة على مزيد من الإقراض لاستكمال عمليات التشييد، إلى جانب رفض البنوك الإقراض لتلك النوعية من الشركات.
وقد أدى هذا الوضع إلى تفاقم المشكلات، خاصة أن هناك شركات باتت مهددة في المحاكم من قبل المقاولين، الذين لم تلتزم الشركات تجاههم بالدفعات والالتزامات المادية في موعدها، ناهيك عن بعض عمليات تسوية القروض التي تتم بمزيد من الكلفة على ميزانيات الشركات.

6 - تسجيل أصول شركات بأسماء أشخاص
تعددت واقعة تسجيل الشركات لبعض أصولها بأسماء أشخاص، سواء من مجلس الإدارة أو خارجه، وفي الحالتين يتم رصد هذا التصرف بسهولة من قبل وزارة التجارة والصناعة، إلا أن الرد المعتاد من قبل الشركات المعنية على ملاحظة «التجارة» أننا سنتفادى ذلك في الميزانيات المقبلة، وهذا ليس حلاً لتلك المخالفة التي قد يترتب عليها ضياع لحقوق المساهمين في الشركة في حال إصابة هذا الشخص بالإفلاس أو أن يتوفاه الله، فنجد أن عددا من الشركات تلجأ إلى تسجيل بعض أصول السكنية المتواجدة في السوق المحلي بأسماء أشخاص كمخرج من القوانين الإسكانية التي منعت شركات من تملك السكن الخاص في السوق المحلي، وكذلك تلجأ شركات أخرى لتسجيل عقاراتها في بعض دول المنطقة، وفقاً لتلك الطريقة للتلاعب أيضاً على قوانين التملك هناك.

7 - خروج عن النشاط الأساسي
خرجت العديد من الشركات العقارية عن أنشطتها وأغراضها الفعلية، لتدخل في مجالات أخرى متعددة، منها ما يتعلق بالاستثمار المالي، وهو الأمر الذي كان له بالغ الأثر السلبي على أدائها وقت الأزمة، حينما خسرت تلك القطاعات نسباً كبيرة من رؤوس أموالها. وتشير وزارة التجارة إلى هذه المخالفة في الجمعيات العمومية دون استجابة تذكر من قبل مجالس إدارات الشركات.
هذا مع اعتراض شريحة كبيرة من المساهمين في تلك الشركات الذين جاءت مساهماتهم على أساس النشاط الرئيسي، وهو النشاط العقاري الذي يعد أقل مخاطرة في السوق، نظراً لأنه يعتمد على أصول ملموسة. أما الأنشطة الأخرى، فإنها تتعرض إلى كثير من الاهتزازات الناتجة عن تقلب أسواق المال.
وفوجئ مساهمون في بعض الشركات العقارية الكبرى بأن أكثر من %75 من أصول شركاتهم هي أسهم في شركات أخرى، وأن نسبة ضئيلة جداً من تلك الأصول عقارات، وهو الأمر الذي ظهر في ميزانيات الأعوام الثلاثة الماضية، بعدما حققت الشركة الزميلة خسائر فادحة وتحملتها الشركة الأم.

8 - مدققون متهاونون
تحول عدد من مدققي الحسابات إلى محامين لمصلحة مجالس إدارات الشركات العقارية، على عكس المهمة الملقاة على عاتقهم والتي يفترض من خلالها أن يقوموا بمراقبة مجالس الإدارات ويمثلون صوت المساهم، حيث بات أغلبهم صوت مجلس الإدارة ويده، حتى ولو كان ذلك ضد مصالح المساهمين، وبات المدقق يدخل في نقاشات لإبعاد الشبهة عن مجلس الإدارة، ويتحجج بعضهم بتغيير القوانين المحاسبية لمصلحة المجلس، حيث يتم تفسير القوانين على حسب مصلحة إدارة الشركة.

9 - التلاعب في قيم التأجير
لجأت بعض الشركات العقارية، لا سيما تلك التي تمتلك أبراجاً في العاصمة، إلى التلاعب في عقود تأجير المساحات المكتبية لديها، لتفادي تسجيل قيم متدنية للتأجير، ما يعكس تراجع قيم الأبراج، ما يؤثر سلباً عند تقديم ضمانات إضافية الى البنوك، فنجد أن بعض الشركات الكبرى تؤجر مكاتبها بأسعار 6 دنانير مع إعلان أنها تؤجر بقيم 8 دنانير وتغير في العقود المبرمة من الباطن مع المستأجرين، وذلك على أمل رفع قيمة العقار السوقية، حيث يظهر هذا التلاعب نتيجة لغياب النظام الضريبي على الإيرادات التي تحققها الشركات في السوق المحلي، وذلك على عكس ما يتم تطبيقه في أسواق عقارية أخرى محيطة.

10 - دعاية فقط
شركات عقارية مدرجة لا تملك إلا أراضي غير مطورة بعد، تبث الأخبار والإشاعات، منذ سنوات، عن تطوير أو مشروع من دون أي ولوج في التنفيذ، وكل ذلك من أجل ترفيع السهم فقط لا غير.
كما هناك شركات لا تعرف إلا المضاربة بشراء القسائم وبيعها ولا تطور شيئاً، حتى أتت الأزمة وجرفت معها شركات كهذه.