توقعوا انتعاش القطاع التجاري وعودة الأرقام الكبيرة للصفقات

[essa_ibokhald]

توقعوا انتعاش القطاع التجاري وعودة الأرقام الكبيرة للصفقات​

عقاريون: تداولات الـ 3 أشهر الأولى النشطة حفزت السوق للفترة المقبلة وعدلت مساره رغم العراقيل ​

العصيمي: مصارف استثمارية اشترت أراضي بـ 10 ملايين دينار لتحريك ودائعهاالوقيان: المستثمرون يتنافسون على عوائد العقارات وليس العقار لذاتهالشداد: عمليات بيع وهمية ومضاربات ضخمت الأسعار دون واقعيةالفرج: توزيع الحصص بين المساهمين أوحى بعدالة الأسعار رغم ارتفاعها
​

أكد عدد من خبراء العقارات أن القطاع العقاري يسير في تحسن ملحوظ وهناك بعض الايجابيات الواضحة للعيان التي بدأت تنتشر بين المستثمرين في هذا القطاع الحيوي افراداً وشركات من هذه الايجابيات ان حجم التداولات بلغ مليار دينار في الربع الأول من العام الحالي وهذا المبلغ يعتبر بداية العودة للطريق الصحيح لتنشيط السوق العقاري في الفترة المقبلة دون ان ننسى ان هناك العديد من السلبيات والعراقيل التي تواجه السوق العقاري بأكمله من ضمنها صعوبة التمويل وتقييد عمليات الاقراض بالاضافة الى أن هناك أزمة خانقة تحولت لقضية رأي عام ودخلت في دهاليز المحاكم وهي الأزمة التي نشبت بين بيت التمويل الكويتي وبين ادارة أملاك الدولة لفرضها غرامة على الأراضي السكنية المرهونة لدي بيتك والمملوكة للمواطنين.وأشار هؤلاء الخبراء الى أنه من المنطقي أن يتحرك السوق العقاري وتبدأ التداولات تنشط وذلك بعدما وصلت أسعار العقارات والأراضي بكافة قطاعاتها الى القاع ما حرك بدوره التداولات العقارية في القطاع السكني والاستثماري وتأخر عن هذه الحركة قطاع العقارات التجارية الذي سيأخذ حظه من الانتعاش ..والى التفاصيل:​

المصارف على الخط​

المقيم العقاري المعتمد في شركة الجال العقارية محمد العصيمي قال إن الطلب جيد حاليا على العقارات السكنية وحتى الاستثمارية التي لا تزيد عن مليون دينار لكن في المقابل نجد أن التداول خفيف جدا ويكاد يكون متوقفاً على العقارات التجارية التي تبلغ عدة ملايين من الدنانير, مشيرا الى أن هناك عقاراً تجارياً معروضاً للبيع بمبلغ 20 مليون دينار. شهري لا يقل عن 200 ألف دينار. واضاف الدخل الشهري ممتاز لكن مبلغ البيع كبير جدا وفيه نوع من المخاطرة التي تتمثل في عدم قدرة المشتري على البيع مرة أخرى بسبب كبر المبلغ.وقال العصيمي إن الحركة الجيدة حاليا على العقارات الاستثمارية حالياً ارتفعت كثيرا عن العام الماضي وسوف يتسبب هذا الأمر بتشبع قطاع العقارات الاستثمارية والتحول التدريجي الى العمل على القطاعات التجارية الصغيرة نوعا ما, علاوة على ذلك نجد أن تطوير العقارات الاستثمارية وتحويل البنايات القديمة والقيام بتحسينها وترميمها وبيعها بنسبة لا تقل عن 7 في المئة.وتوقع العصيمي أن تعود التداولات الكبيرة الى السوق العقارات كما كانت سابقا وذلك بالتزامن مع عودة التداول على العقارات التجارية التي ستعود لسابق عهدها ولاسيما أن حجم تداولات الربع الاول من العام الحالي تجاوزت مليار دينار وهذه علامة قوية على النشاط المتوقع للعقارات التجارية التي ستسحب البساط من تحت أقدام العقارات الاستثمارية.وبين العصيمي قائلا إن بعض المصارف دخلت على خط الاستثمار في العقارات واسست شركات عقارية تابعة تتملك في العقارات المدرة وخاصة البنوك الاسلامية التي اشترت مجموعة أراضٍ استثمارية بلغت ما قيمتها 10 ملايين دينار, والسبب في ذلك نجد أن البنوك تحتاج لتحريك الودائع حتى تستطيع أن تحقق أرباحاً سنوية توزع نسب منها على مساهميها, مضيفاً أن نسب العوائد للعقارات الصناعية جيد وتبلغ 13 في المئة علاوة على ذلك أن العوائد للعقارات التجارية تبلغ 10 في المئة.​

ضعف الضمانات​

وقال الخبير الاقتصادي والعقاري سليمان الوقيان أن الازمة الرئيسية لتمويل العقارات ناتجة عن عدم وجود ضمانات كافية لدى المقترض وكذلك تشدد الشروط على طالبي القرض فضلا عن ذلك توجد أسباب رئيسية مهمة تعود الى حالة السوق وتحوط المؤسسات المالية والائتمانية من الدخول في مخاطر تمويل العقار. ونوه الوقيان الى ان تعقيدات التسجيل والدورة المستندية لنقل الملكيات تعرقل اتمام قرض بنك التسليف احياناً.وقال إن احجام بعض العقاريين عن الاستثمار في المجالات الاخرى يأتي لتفضيلهم الاستثمارات ذات العائد الكبير والمجهود القليل لذا يعتمدون على التمويل مقابل ضمانات العقار ذاته.واضاف الوقيان وفق الارقام والاحصاءات الخاصة بالقطاع العقاري داخل الكويت وللربع الاول من العام الحالي حيث تجاوزت مبيعات التداول العقاري المليار دينار وهو ما يؤكد أن هناك تحركاً في السوق يعكس قدرة السوق العقاري على تعزيز حركة التجارة وقال: تعد عوائد العقار هي الأصل في تنافس المستثمرين رغم أن الأسعار مرتفعة.​

تجاوزات وسلبيات​

ومن جهته أكد الخبير العقاري مدير عام شركة اعمار الأهلية للخدمات العقارية عبدالعزيز الشداد أن الجهات التمويلية بدأت تعرقل طلبات التمويل بشكل غير طبيعي ما نتج عنه تحرك أصحاب رأس المال ومن لديهم سيولة للتحكم بالسوق ادى الى تعطيل الكثير من الصفقات.وأضاف أن الأوساط العقارية تشهد تجاوزات مختلفة انعكست سلبا على مخرجات العقار وأسعاره المبالغ فيها, ومن ضمن هذه التجاوزات بيع وشراء العقار بشكل وهمي بغرض رفع الأسعار, وتكوين سوق غير واقعي نتج عنه تقلبات في أسعار الاستثماري وكذلك السكني.وهو الأمر الذي يعطي مؤشراً بأن أوضاع السوق باتت غير واضحة حتى أن الأسعار اصبحت هي الأخرى ضبابية. وقال الشداد أن اشكاليات التمويل العقاري قد تكون ايجابية أحياناً في حال شهدت الأسعار غلاء وارتفاعاً غير مبرر ومن الممكن أن يعود ذلك الى تحريك السوق الى طريق مسدود مؤكدا أن قانون الرهن العقاري من الممكن أن يؤدي الى تحفيز القطاع العقاري المحلي, ومن المتوقع أنْ يعزز القانون العناصر الأساسية للسوق العقارية المحلية وأنْ يُوفر المزيد من فرص التمويل لذوي الدخل المتوسط والمحدود في حال اقراره وفرض تطبيقه. واشار الى أن المواطن الذي يريد شراء مسكن يضطر الى الاعتماد على مدخرات عائلته أو الى الاقتراض من البنوك بأسعار فائدة مرتفعة الى جانب قرض التسليف, لكن هذا الخيار متاح فقط للقادرين على تأمين دفعات أولى كبيرة وسداد القروض خلال خمس عشرة سنة أو أقل. وبالتالي, لا تمنح البنوك قروضًا سكنية الا الى الذين يُصنفون ضمن الفئة ذات المخاطر المحدودة نسبيًا وهم قلة. ويستطيع نظام الرهن العقاري أنْ يغير هذه المعادلة تمامًا لكنْ على حساب بعض الحماية الاجتماعية التي تضمن عدم مصادرة بيوت المقترضين واخراجهم منها, وبعبارة أخرى يستطيع القانون تغيير المعايير السائدة حاليًا من خلال السماح للبنوك باستعادة العقارات من المالكين الذين يتخلفون عن سداد القروض السكنية.قيود التمويل​

من جهته أوضح الخبير العقاري على الفرج أن قيود التمويل تعود الى توجه الادارة المصرفية للتحوط خاصة عقب الأزمة المالية العقارية والتي نتج عنها حذر كبير لدى البنوك والمؤسسات المالية بسبب ما حدث في أميركا وأوروبا من تدهور وأزمات مالية لازالت تسيطر على أوضاع السوق ما يؤكد أن المصارف تتحفظ من الوقوع في براثن الأزمة مجدداً. وتابع: هناك تخوف لدى البنوك والمؤسسات التمويلية من تمويل الأصول العقارية بضمانات غير كافية من شأنها أن تكبدها خسائر لا تريد البنوك مواجهتها. ومن المظاهر الأخرى التي يعتقد الفرج أن لها انعكاسات سلبية على اسعار العقار, تلك المتمثلة في عدم وجود بيع حقيقي وابدال ذلك بتوزيع للحصص بين المساهمين.وأردف قائلا: هذا البيع الوهمي هو في حقيقته توزيع للحصص يجعل عامة الناس تعتقد أنه قد حصل بيع حقيقي أثناء المخطط وأن الاسعار التي أعلن عنها هي أسعار عادلة للمخطط والمناطق المجاورة لها, مشيراً أن الارتفاع غير المبرر لأسعار العقار وبصورة غير مقبولة يعكس الصورة الواقعية للأسعار, لافتاً الى أنه ومن الأمور الأخرى التي تأتي بالسلب على القطاع العقاري هي افتقار السوق جهة منظمة أو مؤسسة متخصصة ذات صلاحيات تمكنها من تطبيق القرارات الى جانب ذلك هناك نقص في المعلومات العقارية على مستوى السوق وعلينا تطوير السوق بكافة السبل.​

القروض العقارية​

ومن جهته يرى رئيس اتحاد وسطاء العقار عبدالرحمن الحبيب ان القيود التمويلية الموضوعة أمام القروض العقارية كانت سبباً لتدني أوضاع قطاع العقار التجاري مبيناً أن البعض من الشركات الصغيرة تسعى الى امتلاك عقارات عن طريق التمويل والقروض ولذا تأتي القيود عائقاً أمامها داعيا الجهات التمويلية الى ضروورة بحث الفرص الممكنة لانقاذ العقار من التلاعب.وألمح الحبيب الى أن السوق العقاري يحتاج الى تشريعات وتنظيم جيد من شأنها ان تعيد التوازن للسوق في اطار تعديل حركة البيع والشراء ما يهدف الى حماية المبيعات العقارية.وألمح الحبيب الى ان اعادة النظر في القرارات وحل الاشكاليات تمكن من تطوير حركة العقار والسوق معاً على وقع البيع والشراء الحقيقي. وقال الحبيب إن العقار يتطلب شفافية اكثر في اعطاء المعلومة الحقيقية والبعد عن المبالغة في الأسعار, فالمواطن بحاجة الى مصداقية في التعامل مشيرا الى أن عدم الجودة والمصداقية في البنية التحتية من أولويات الفساد العقاري لايهام وغش وخداع المشترين للنأي عن التجاوز والفساد.​

3 ملايين دينار​

مدير عام شركة الهارون العقارية فهد الهارون اكد ان قطاع العقارات التجارية أسعاره مرتفعة جدا ولاسيما أن متوسط أسعار أي عقار تجاري لا يقل بأي حال من الأحوال عن 3 ملايين دينار لذلك نجد أن عقارات هذا القطاع ثقيلة جدا ولا تباع بسرعة, ولكن غالبا بعدما يتشبع السوق العقاري من المبيعات في السكني والاستثماري والصناعي سيتحرك بعدها القطاع التجاري وحده وهذه من أساسيات الدورة العقارية في كل بلد.وأضاف الهارون قائلا أن عقارات السكن الخاص ارتفعت بنسبة كبيرة نوعا ما خلال فترة الستة أشهر الماضية وذلك لعدة أسباب مجتمعة من ضمنها الاشكال الذي حدث بين بيت التمويل الكويتي وادارة أملاك الدولة على خلفية دفع غرامات على الأراضي السكنية المملوكة للمواطنين والمرهونة لدى "بيتك" الذي تسبب في الارتفاع الكبير والمستمر في الأراضي حيث وصلت أسعار الأراضي السكنية في منطقة أبوفطيرة لأرض شارع واحد لمبلغ 170 ألف دينار بعدما كانت لا تزيد عن 100 ألف دينار.وأشار الهارون الى أن من ضمن العراقيل التي تواجه قطاع العقارات التجارية هي النقص في الأمان الاستثماري ولاسيما اذا تقلص عدد المستأجرين لعدد الوحدات التجارية حيث إن أسعار الأمتار التجارية مرتفعة جدا وهذا السبب سيؤدي لخسارة ملاك العقارات التجارية. ​

المصدر​

http://www.al-seyassah.com/AtricleView/tabid/59/smid/438/ArticleID/190112/reftab/59/Default.aspx