essa_ibokhald
عضو نشط
- التسجيل
- 25 يناير 2012
- المشاركات
- 220
قال الخبير العقاري ان نسبة الارتفاع في أسعار العقار السكني في بعض مناطق الكويت خلال العام 2011 بلغت %100 متوقعا ألا تهدأ تلك الأسعار خلال العام الجاري خصوصا في حال اتخذت الحكومة بعض القرارات المتعلقة برفع قيمة القرض الإسكاني الى 100 ألف، أو التوجه الى تخفيض قيمة الدينار.
واضاف الغيص في تصريح خاص لـ «الوطن»ان سماح البلدية لمالكي السكن الخاص ببناء 3 أدوار على ان يحتوي الدور الثالث على شقتين، دون وضع الضوابط اللازمة التي تسببت في رفع قيمة العقار السكني لافتا الى ان هناك مناطق سكنية كاملة في الكويت أصبح لا يوجد بها بيت سكني واحد، حيث تحولت كلها الى فلل استثمارية على مرأى ومسمع من الجميع.
وذكر ان المتضرر الوحيد من قانوني الرهن العقاري 8 و9 لسنة 2008 هو المواطن الكويتي متسائلا أين هم مشرعو القانونين الذين كانوا يتباهون بهذا التشريع؟! مشيرا الى ان النتيجة الحالية هي ان %45 من المواطنين لا يتمتعون بالرعاية السكنية على الرغم مما تتمتع به الكويت من رفاهية ورواتب.
وأشار الى ان قانون إسكان المرأة لن يؤثر في قطاع العقار السكني مستدركا «ان كان له تأثير فسيكون بسيطاً جداً» منوها الى ان العقار التجاري أخذ حقه من الانخفاض باستثناء بعض العقارات في الفروانية وحولي لافتا الى ان الكويت مقبلة على التوسع العقاري ناحية الجنوب خصوصا في قطاع العقار «الاستثماري».
ونوه الى ان الكويت ليس لديها استثمار أجنبي مشيرا الى ان المستثمر الأجنبي ومعه الوطني هربا من الكويت مشيرا الى تخفيض قيمة الدينار سيؤثر تأثيراً مباشراً على القوة الشرائية مما يتسبب في زيادة أسعار العقار وفيما يلي التفاصيل:
< بداية..هل ارتفعت أسعار العقار السكني في الكويت في 2011، وما هي نسبة الارتفاع الذي شهده هذا القطاع بشكل عام؟
- لقد ارتفعت أسعار العقار السكني في الكويت خلال العام الماضي 2011 وبدون مبالغة الى نسب وصلت الى %100 في بعض المناطق والمواقع ونتوقع ان لاتهدا تلك الاسعار في 2012، بدليل ان أراضي أبو فطيرة كانت أسعارها تتراوح بين 70 و80 ألفاً قبل سنة واحدة واليوم وصلت الى 160 و170 ألفاً، وهذا مثبت بالأرقام لدى احصائيات وزارة العدل والتسجيل العقاري وغيرها، وكذلك الحال بالنسبة لمنطقة جنوب السرة التي يبلغ سعر أقل فيلا فيها حالياً نحو 400 ألف دينار..علماً بأن سعر الفيلا هناك كان يتراوح بين 300 أو 320 ألف دينار قبل سنة تقريباً.
ولعل أحد أسباب ارتفاع العقار السكني هو ضيق الرقعة في العقار السكني، وارتفاع القيمة الايجارية، فمنذ نشأة دولة الكويت لم يمر عليها زمن من الأزمان تؤجر فيه الشقة (3 غرف نوم) بـ 500 دينار، بينما اليوم أصبح أي رب أسرة يبحث عن شقة لا يجد أقل من 450 و500 دينار للشقة في السكن الخاص، الأمر الذي أثر في سعر العقار السكني الذي أصبح ينتهج نهج العقار الاستثماري، كما وأصبح العقار السكني يؤجر بعوائد أفضل كثيراً من العقار الاستثماري.
ثم ان من بين أسباب ارتفاع قيمة التأجير ومن ثم قيمة العقار السكني هو رفع الرواتب واقرار الكوادر التي تمت خلال العام الماضي والتي مكنت الكثير من المواطنين من دفع قيم ايجارية أعلى من السابق.
كذلك يجب ألا ننسى موضوع سماح بلدية الكويت لكل من يملك سكناً خاصاً ببناء 3 أدوار، وأن يحتوي الدور الثالث على شقتين، دون ان تضع الضوابط اللازمة لهذا الموضوع، ولعل هذا الأمر هو الذي رفع قيمة العقار السكني الى نسب عالية جداً بعد ان أصبح يدر ايرادات أعلى بكثير من العقار الاستثماري، حتى ان هناك مناطق سكنية كاملة في الكويت أصبح لا يوجد بها بيت سكني واحد، حيث تحولت كلها الى فلل استثمارية وعلى مستوى كبير وعلى مرأى من الجميع.
وما يضع الناس في حيرة من أمرهم هو أين هم مشرعو قانون 8 و9 لسنة 2008 عندما كانوا يتباهون بهذا التشريع وأنه سوف يؤتي ثماره عندما يطبق وسوف يعمل على تخفيض الأسعار، ان النتيجة الحالية هي ان %45 من المواطنين لا يتمتعون بالرعاية السكنية على الرغم مما تتمتع به الكويت من رفاهية ورواتب عالية، حيث يعيش المواطن في متناقضات نتيجة ذلك.
قانونا 8 و9
< هذا يعني ان القانونين رقمي 8 و9 لسنة 2008 لم يفلحا في تخفيض أسعار العقار السكني في الكويت؟
- لقد أثبت قانونا 8 و9 لسنة 2008 انهما قانونان أعرجان، وبالتالي كان المتضرر الوحيد من وراء هذين القانونين هو المواطن الذي عانى من ارتفاع أسعار العقار السكني بدلاً من انخفاضها، فعلى الرغم من ان هذين القانونين شرعا من أجل خدمة المواطن الا انهما أضرا كثيراً بالمواطن، ففي عام 2007 كان أعلى سعر للمتر المربع في منطقة جنوب السرة هو 600 دينار بالمتوسط، ثم انخفض السعر في 2008 الى 450 ديناراً تقريباً وذلك بسبب ظروف الأزمة المالية العالمية، وكذلك نتيجة لاقرار قانوني 8و 9 لسنة 2008، وكذلك بسبب توقف البنوك عن الرهن والتمويل.
واليوم ومع نهاية 2011 بلغ سعر قطعة الأرض مساحة 400 متر في جنوب السرة نحو 280 ألف دينار، بمعنى ان سعر المتر هو 700 دينار للمتر في المواقع العادية و800 دينار للمواقع المميزة، ولو نظرنا الى أسعار المناطق الواقعة بين الدائري السادس والسابع (أبو فطيرة –أرض 400 متر شارع واحد ب 170 ألفاً، الزاوية 200 ألف- الشارع الرئيسي 250 ألفاً)، (العقيلة أرض 375 متراً شارع واحد 180 ألفاً، أرض بطن وظهر 600 متر 250 ألفاً)، (المنقف 150 و160 ألف دينار للقسائم الصغيرة شارع واحد)، ولو نظرنا كذلك الى أسعار المناطق الواقعة بين الدائري الرابع والخامس (اليرموك، السرة، الجابرية..) فهي بنفس أسعار جنوب السرة، أما المناطق الواقعة بين الدائري الأول والرابع والتي تشمل العديد من المناطق(كيفان، العديلية، الخالدية، الشامية، النزهة...) باستثناء ضاحية عبدالله السالم والشويخ، فان سعر المتر يتراوح بين 700 و1000 دينار.
بشكل اجمالي فان أسعار الفلل في المناطق الداخلية اليوم يبدأ من 500 ألف دينار، الأمر الذي يثبت مدى الارتفاع الذي شهده العقار السكني وبنسب عالية جداً.
أسعار العقار السكني
< هل سيقف ارتفاع أسعار العقار السكني عند هذا الحد أم ستستمر في الارتفاع خلال 2012؟
- هناك العديد من العوامل التي ستؤثر على وضع العقار السكني خلال عام 2012 وتؤدي الى ارتفاعه أولها اقرار قرار رفع القرض الإسكاني من 70 الى 100 ألف، وثانيها مدى قوة الدينار، حيث كثر الحديث عن تخفيض قيمة الدينار، ولا شك ان التخفيض سيؤثر تأثيراً مباشراً على القوة الشرائية فترتفع الأسعار.
قانون إسكان المرأة
< ألا ترى ان موضوع إسكان المرأة قد يكون أحد العوامل المؤثرة على أسعار العقار في الكويت خلال 2012؟
- انا أرى ان قانون إسكان المرأة لن يؤثر في قطاع العقار السكني، وان كان له تأثير فسيكون بسيطاً جداً لأن أرخص سعر أرض حاليا هو 200 ألف دينار وأرخص بيت 500 ألف، والقرض الإسكاني للمرأة في أقصاه 70 ألف دينار، كا يعنى ان المرأة ستلجأ الى شراء الشقق وهناك شقق تتناسب مع أسعار القرض وبالتالي فان التأثير المباشر سيكون على العقار الاستثماري الذي سيقبل على انفتاح كبير.
ومن هنا يمكن القول ان وعي تجار العقار في الكويت بهذا الأمر هو الذي دفعهم الى الاستثمار بهذا القطاع بشكل أكبر خلال السنتين الأخيرتين، حتى ان عام 2011 شهد ارتفاعات كبيرة على صعيد العقار الاستثماري في كافة مناطق الكويت، حتى ان هذا القطاع أصبح «المتنفس» الوحيد في القطاع الاقتصادي الوطني في القطاع الخاص، لأن هذا القطاع لديه مردود، فضلاً عن أنه مقبل على توسعات.
وبشكل عام يمكننا القول ان الدولة مقبلة على توسع من ناحية الجنوب، وخاصة في قطاع العقار الاستثماري، ولذلك وجدنا ان مناطق الفنطاس والمهبولة أبو حليفة والمنقف والفحيحيل، وصل فيها سعر المتر الاستثماري الى 700 دينار مقارنة بـ 500 دينار في السابق، بل وأن هناك شركات استثمارية بدأت تدخل في منطقة الجنوب، لأن الشركات لا تعمل الا في ضوء دراسات وعلى نظرة مستقبلية لأن دخولها يتم من خلال تسهيلات ائتمانية مدروسة.
والخلاصة هي ان القطاع الاستثماري حقق ناتجاً كبيراً وعوائد قيمة الى ان وصل سعر المتر في السالمية وحولي وميدان حولي 1000 دينار ويصل الى 1200 في المواقع المميزة، فيما تبدأ أسعار مناطق الجنوب حالياً من 700 دينار وتصل الى 1500 دينار على الطريق الساحلي.
كما ان هناك مدناً سكنية جديدة في الجنوب تحتاج الى مناطق استثمارية تخدمها، وفعلاً هناك حركة في القطاع الاستثماري في الجنوب أعلى بكثير من مناطق السالمية وحولي التي تشبعت تقريباً، حيث ان العائد في السالمية وحولي يصل الى 8 وفي مناطق الجنوب 9 و%9.5.
العقار التجاري
< كيف ترى اوضاع العقار التجاري حالياً، وما هي توقعاتكم لهذا القطاع خلال العام الجاري 2012؟
- باختصار نقول ان القطاع التجاري في العاصمة مشلول، وسبق لنا مراراً ومنذ العام 2008 ان قلنا انه طالما ان قطاع العقار التجاري مرتبط بشركات مساهمة وبقروض وتسهيلات لدى البنوك، وفي ظل هذه الأوضاع المتردية والخسائر التي سجلتها الشركات، فلابد لهذا القطاع ان يقف، لأن هذا القطاع ليس له ممول في الفترة الحالية حيث كان يمول في السابق بناء على دراسات تقدم كل سنة وتبين مدى المراكز المالية للشركات، لذا عندما توقفت البنوك عن التمويل توقف العمل في القطاع التجاري.
ثم أننا ليس لدينا استثماري أجنبي في الكويت، والمستثمر الأجنبي هرب من الكويت، بل وحتى المستثمر الكويتي هرب من الكويت(ومثال على ذلك شركة زين التي اتخذت من البحرين مقراً لها)، لذلك فان القطاع التجاري سوف يبقى راكداً على الرغم من قيام الدولة باستئجار بعض الأبراج كمقر لوزارات، لكن بشكل عام يمكن القول ان ازدهار القطاع العقاري التجاري لا يجب ان يكون مصحوباً بمنفعة خاصة، لذا نرى ان الانخفاض في القطاع التجاري قد تجاوز نسبة الـ %60 لدرجة ان الشواغر أصبحت مرتفعة والايجارات منخفضة، حتى ان سعر التأجير في العقار التجاري أصبح قريباً من أسعار تأجير المخازن، وهناك العديد من المجمعات التي صرف عليها ملايين الدنانير «شاغرة».
بشكل عام يمكن القول ان العقار التجاري أخذ حقه من الانخفاض باستثناء بعض العقارات في الفروانية وحولي التي مازالت تعطي عوائد جيدة نظراً لموقعها المميز وكثرة الطلب عليها، وبالتالي لا يتوقع لهذا القطاع المزيد من الانخفاض خلال 2012.
المصدر
http://alwatan.kuwait.tt/articledetails.aspx?Id=169140&YearQuarter=20121
