الشجرة
عضو نشط
- التسجيل
- 3 فبراير 2010
- المشاركات
- 128
نقلا عن الوطن:
http://alwatan.kuwait.tt/articledetails.aspx/resources/resources/articledetails.aspx?Id=137636
مالك العمارة يستغل جهل المشتري ويؤجر السرداب كمخازن ويبني غرفاً لحسابه الخاصالضحايا يفاجؤون بعدم قدرتهم على البيع أو نقل الملكية لأن العدل لا تصدر الوثيقة الا بتوفر شهادة أوصاف البلدية
البلدية صاحبة النصيب الأكبر في خلق الأزمة تكتفي بمنع إصدار شهادات الأوصاف لأصحاب الشقق
عدم سماح البلدية للمشتري بالإطلاع على مخططات العمارة السكنية قبل الشراء أحد الثغرات
كتب طارق عرابي:
برزت الى السطح مؤخرا أزمة جديدة بدأت تتغلغل في قلب القطاع العقاري وتحديداً في عقارات وشقق التمليك وتتفاعل بوتيرة متسارعة حيث انتشرت مؤخرا مجموعة من الشركات والتجار الذين شيدوا عمارات وقاموا ببيع شققها بنظام التمليك الذي بدأت تتضح عيوبه يوما بعد يوم فالمشتري يجهل المساحة الحقيقية لشقته، ومدى مطابقتها لمخطط البناء لدى البلدية، ويغفل عن حقوقه في المساحات المشاع في البناية من أرض وسرداب.
وعادة ما يستغل مالك العمارة جهل المشتري ويقوم بتأجير السرداب كمخازن، ويبني الغرف والمحلات المخالفة على مساحات تتوزع حصص ملكيتها على ملاك الشقق، وينفرد بعوائدها لحسابه الخاص وهو يمثل احتيالا على المشتري.
واكد محللون ومتابعون عقاريون لـ«الوطن» وجود أكوام من الأزمات آخذة في التضخم بشكل صامت، قد تنفجر في أي لحظة لتضيف مأساة جديدة الى مآسي فساد أنظمة البناء، خاصة وأن تلك الأزمات سوف تطال هذه المرة القطاع الأوسع من شريحة متوسطي الدخل والأرامل والمطلقات والمتقاعدين والنساء المستفيدات من قانون اسكان المرأة بالأخص.
عشرات الضحايا
وأشاروا الى ان هناك عشرات الضحايا المتطلعين الى السكن في شقة تؤويهم، أو تدر دخلا اضافيا يسد عوزهم، قد وقعوا ضحية الغش في البناء، حيث فوجئوا بعد تملكهم لشقق ان هناك ما يحول دون قدرتهم على بيعها، أو نقل ملكيتها لأي من أفراد الأسرة حتى ولو عبر الهبة أو التنازل، لأن وزارة العدل لن تصدر الوثيقة الا بتوفر شهادة أوصاف من البلدية التي بدورها تشترط ازالة المخالفات أولا.
وأضافوا ان المشكلة الأساسية تتمثل في ان البلدية وهي صاحبة النصيب الأكبر في خلق تلك الأزمة تكتفي بمنع اصدار شهادات أوصاف لأصحاب الشقق دونما التفات الى مشاركتها في خلق الأزمة بسكوتها عن المخالفات التي تتراكم، وانتقال الشقة من مالك لآخر، لتأت فجأة بمنع البيع الا بعد ازالة المخالفة، وهو أمر غير ممكن تحقيقه، وظلم على المالك الأخير بعد ان نفذ منها الملاك السابقون.
قضايا ومحاكم
وأشار عدد من المحللين الى ان قاعات المحاكم بدأت تشهد قضايا ترفع ممن وقعوا ضحايا نصب بعض ملاك العمارات، وهي قضايا في طريقها للازدياد، اذ لا تطل المأساة برأسها الا عندما يتجه مالك شقة للبيع، وعندها يكتشف ان البلدية تطالبه بازالة محل مخالف أو هدم غرفة كان قد شيدها مالك العمارة للحارس بشكل مخالف وهو أمر لا يد لمالك الشقة فيه.. أو تطالبه باعادة شقته الى حجمها الطبيعي من 3 غرف الى غرفتين أو استوديو مثلاً!! وهو اجراء مكلف وغير ممكن تحقيقه في بعض الأحيان.
وقالوا إنه نتيجة لذلك تفشل القضايا المرفوعة من المتضررين، بحجة ان المشتري اشترى الشقة بعد المعاينة على الطبيعة، علماً بأن الحقيقة مخالفة لذلك، وهنا تبرز احدى ثغرات نظام شقق التمليك حيث لا تسمح البلدية للراغب بالشراء بالاطلاع على مخططات العمارة السكنية قبل الشراء ليتعرف على مكوناتها ومساحة شققها، كما هو الحال في السكن الخاص أو الاستثماري... مما يطلعه على الواقع ومقارنته بالمخطط، وبالتالي يجنبه الوقوع في حبائل النصب.
اتحاد ملاك
ويشير المتابعون الى ان المشكلة الأكبر في موضوع عمارات وشقق التمليك هي ان المالك يستغل مساحات العمارة المشتركة والمشاعة مثل (حوش العمارة أو السرداب والممرات الأرضية وربما السطح) لصالحه فيقوم بتشييد غرف للايجار، أو اقامة محلات اضافية بصورة مخالفة، أو يقوم بتأجير السرداب المخصص أصلاً كمواقف لسيارات ملاك الشقق كمخزن لصالحه، وهي مساحات في الأصل تعتبر أصلا مشاعا يمتلك كل مالك شقة في العمارة حصة فيه بمقتضى الوثيقة، وبالتالي فلا يحق للمالك التصرف بدون تخويل منهم، ولكن للأسف نجد ان بعض أصحاب العمارات يقوم باستغلال جهل أصحاب الشقق بحقوقهم في العمارة، وعدم تكتلهم لتكوين اتحاد ملاك يحمي مصالحهم ليتصرف في هذه الأجزاء بكل حرية وجرأة.
اقتراحات لعلاج المشكلة
من أجل تلافي تضخم المشكلة التي قد تتحول الى كرة الثلج في يوم من الأيام، رأى عدد من المتابعين ان هذا الأمر يتطلب وقفة عاجلة، الى جانب اعادة دراسة التشريعات الخاصة بشقق التمليك من جهة، ووضع المعالجات الجذرية للعيوب التي نتجت عن واقع التطبيق لرفع الضرر عن المتضررين من الجهة الأخرى، مع تقديم بعض المقترحات منها:
-1 المباشرة بتعديل تشريعي سريع أو اصدار قرار وزاري يحقق «الزامية» قيام اتحاد ملاك عقار في كل عمارة تمليك لحفظ حقوق ملاك الشقق بدلا من صيغة الجواز الفضفاضة حاليا التي لا تلزم باقامة اتحاد.
-2 دعوة ملاك الشقق القائمة حاليا من قبل وزارة العدل للمباشرة في اشهار تكوين اتحادات وفقا لآلية معينة، مع تفعيل دور وزارة الشؤون ذات الصلة بتنظيم الاشراف على الاتحادات «غير مفعل حاليا بالنسبة لشقق التمليك على الرغم من وجوده في القانون» للحفاظ على حقوق ملاك الشقق ومنع المخالفات.
-3 تصحيح أوضاع ملاك الشقق المخالفة بالسماح لهم– دفع غرامات الأمتار الاضافية – أسوة بالعقار الاستثماري - لمعالجة أوضاع مخالفات المساحات المستدخلة الى الشقق من الممرات لترخيصها وفق الوضع الجديد.. على ان يكون هناك تاريخ معين كحد أقصى لفترة سماح لتصحيح وضع عقارات شقق التمليك في الكويت..
-4 المباشرة في اعداد تشريع متكامل يسد الثغرات الحالية في قانون تملك الشقق والطوابق السكنية والتجارية تكلف البلدية بانجازه بالتعاون مع الجهات ذات الصلة.
-5 على البلدية التنسيق مع اتحاد السماسرة لادخال شرط في عقد البيع الابتدائي يعطي المشتري حق فسخ العقد واستعادة حقوقه المادية فور اتضاح ان العقار أو الشقة مخالفة لاشتراطات البناء وقت الشراء أو تستحدث لاحقا.
-6 على البلدية ان تزود المشتري بمخططات البناء توضح مكونات ومساحة العمارة والشقة على قرص مدمج (سي دي) ليكون على بينة مسبقة بالعقار بصورته المقرة من قبل البلدية.
http://alwatan.kuwait.tt/articledetails.aspx/resources/resources/articledetails.aspx?Id=137636
مالك العمارة يستغل جهل المشتري ويؤجر السرداب كمخازن ويبني غرفاً لحسابه الخاصالضحايا يفاجؤون بعدم قدرتهم على البيع أو نقل الملكية لأن العدل لا تصدر الوثيقة الا بتوفر شهادة أوصاف البلدية
البلدية صاحبة النصيب الأكبر في خلق الأزمة تكتفي بمنع إصدار شهادات الأوصاف لأصحاب الشقق
عدم سماح البلدية للمشتري بالإطلاع على مخططات العمارة السكنية قبل الشراء أحد الثغرات
كتب طارق عرابي:
برزت الى السطح مؤخرا أزمة جديدة بدأت تتغلغل في قلب القطاع العقاري وتحديداً في عقارات وشقق التمليك وتتفاعل بوتيرة متسارعة حيث انتشرت مؤخرا مجموعة من الشركات والتجار الذين شيدوا عمارات وقاموا ببيع شققها بنظام التمليك الذي بدأت تتضح عيوبه يوما بعد يوم فالمشتري يجهل المساحة الحقيقية لشقته، ومدى مطابقتها لمخطط البناء لدى البلدية، ويغفل عن حقوقه في المساحات المشاع في البناية من أرض وسرداب.
وعادة ما يستغل مالك العمارة جهل المشتري ويقوم بتأجير السرداب كمخازن، ويبني الغرف والمحلات المخالفة على مساحات تتوزع حصص ملكيتها على ملاك الشقق، وينفرد بعوائدها لحسابه الخاص وهو يمثل احتيالا على المشتري.
واكد محللون ومتابعون عقاريون لـ«الوطن» وجود أكوام من الأزمات آخذة في التضخم بشكل صامت، قد تنفجر في أي لحظة لتضيف مأساة جديدة الى مآسي فساد أنظمة البناء، خاصة وأن تلك الأزمات سوف تطال هذه المرة القطاع الأوسع من شريحة متوسطي الدخل والأرامل والمطلقات والمتقاعدين والنساء المستفيدات من قانون اسكان المرأة بالأخص.
عشرات الضحايا
وأشاروا الى ان هناك عشرات الضحايا المتطلعين الى السكن في شقة تؤويهم، أو تدر دخلا اضافيا يسد عوزهم، قد وقعوا ضحية الغش في البناء، حيث فوجئوا بعد تملكهم لشقق ان هناك ما يحول دون قدرتهم على بيعها، أو نقل ملكيتها لأي من أفراد الأسرة حتى ولو عبر الهبة أو التنازل، لأن وزارة العدل لن تصدر الوثيقة الا بتوفر شهادة أوصاف من البلدية التي بدورها تشترط ازالة المخالفات أولا.
وأضافوا ان المشكلة الأساسية تتمثل في ان البلدية وهي صاحبة النصيب الأكبر في خلق تلك الأزمة تكتفي بمنع اصدار شهادات أوصاف لأصحاب الشقق دونما التفات الى مشاركتها في خلق الأزمة بسكوتها عن المخالفات التي تتراكم، وانتقال الشقة من مالك لآخر، لتأت فجأة بمنع البيع الا بعد ازالة المخالفة، وهو أمر غير ممكن تحقيقه، وظلم على المالك الأخير بعد ان نفذ منها الملاك السابقون.
قضايا ومحاكم
وأشار عدد من المحللين الى ان قاعات المحاكم بدأت تشهد قضايا ترفع ممن وقعوا ضحايا نصب بعض ملاك العمارات، وهي قضايا في طريقها للازدياد، اذ لا تطل المأساة برأسها الا عندما يتجه مالك شقة للبيع، وعندها يكتشف ان البلدية تطالبه بازالة محل مخالف أو هدم غرفة كان قد شيدها مالك العمارة للحارس بشكل مخالف وهو أمر لا يد لمالك الشقة فيه.. أو تطالبه باعادة شقته الى حجمها الطبيعي من 3 غرف الى غرفتين أو استوديو مثلاً!! وهو اجراء مكلف وغير ممكن تحقيقه في بعض الأحيان.
وقالوا إنه نتيجة لذلك تفشل القضايا المرفوعة من المتضررين، بحجة ان المشتري اشترى الشقة بعد المعاينة على الطبيعة، علماً بأن الحقيقة مخالفة لذلك، وهنا تبرز احدى ثغرات نظام شقق التمليك حيث لا تسمح البلدية للراغب بالشراء بالاطلاع على مخططات العمارة السكنية قبل الشراء ليتعرف على مكوناتها ومساحة شققها، كما هو الحال في السكن الخاص أو الاستثماري... مما يطلعه على الواقع ومقارنته بالمخطط، وبالتالي يجنبه الوقوع في حبائل النصب.
اتحاد ملاك
ويشير المتابعون الى ان المشكلة الأكبر في موضوع عمارات وشقق التمليك هي ان المالك يستغل مساحات العمارة المشتركة والمشاعة مثل (حوش العمارة أو السرداب والممرات الأرضية وربما السطح) لصالحه فيقوم بتشييد غرف للايجار، أو اقامة محلات اضافية بصورة مخالفة، أو يقوم بتأجير السرداب المخصص أصلاً كمواقف لسيارات ملاك الشقق كمخزن لصالحه، وهي مساحات في الأصل تعتبر أصلا مشاعا يمتلك كل مالك شقة في العمارة حصة فيه بمقتضى الوثيقة، وبالتالي فلا يحق للمالك التصرف بدون تخويل منهم، ولكن للأسف نجد ان بعض أصحاب العمارات يقوم باستغلال جهل أصحاب الشقق بحقوقهم في العمارة، وعدم تكتلهم لتكوين اتحاد ملاك يحمي مصالحهم ليتصرف في هذه الأجزاء بكل حرية وجرأة.
اقتراحات لعلاج المشكلة
من أجل تلافي تضخم المشكلة التي قد تتحول الى كرة الثلج في يوم من الأيام، رأى عدد من المتابعين ان هذا الأمر يتطلب وقفة عاجلة، الى جانب اعادة دراسة التشريعات الخاصة بشقق التمليك من جهة، ووضع المعالجات الجذرية للعيوب التي نتجت عن واقع التطبيق لرفع الضرر عن المتضررين من الجهة الأخرى، مع تقديم بعض المقترحات منها:
-1 المباشرة بتعديل تشريعي سريع أو اصدار قرار وزاري يحقق «الزامية» قيام اتحاد ملاك عقار في كل عمارة تمليك لحفظ حقوق ملاك الشقق بدلا من صيغة الجواز الفضفاضة حاليا التي لا تلزم باقامة اتحاد.
-2 دعوة ملاك الشقق القائمة حاليا من قبل وزارة العدل للمباشرة في اشهار تكوين اتحادات وفقا لآلية معينة، مع تفعيل دور وزارة الشؤون ذات الصلة بتنظيم الاشراف على الاتحادات «غير مفعل حاليا بالنسبة لشقق التمليك على الرغم من وجوده في القانون» للحفاظ على حقوق ملاك الشقق ومنع المخالفات.
-3 تصحيح أوضاع ملاك الشقق المخالفة بالسماح لهم– دفع غرامات الأمتار الاضافية – أسوة بالعقار الاستثماري - لمعالجة أوضاع مخالفات المساحات المستدخلة الى الشقق من الممرات لترخيصها وفق الوضع الجديد.. على ان يكون هناك تاريخ معين كحد أقصى لفترة سماح لتصحيح وضع عقارات شقق التمليك في الكويت..
-4 المباشرة في اعداد تشريع متكامل يسد الثغرات الحالية في قانون تملك الشقق والطوابق السكنية والتجارية تكلف البلدية بانجازه بالتعاون مع الجهات ذات الصلة.
-5 على البلدية التنسيق مع اتحاد السماسرة لادخال شرط في عقد البيع الابتدائي يعطي المشتري حق فسخ العقد واستعادة حقوقه المادية فور اتضاح ان العقار أو الشقة مخالفة لاشتراطات البناء وقت الشراء أو تستحدث لاحقا.
-6 على البلدية ان تزود المشتري بمخططات البناء توضح مكونات ومساحة العمارة والشقة على قرص مدمج (سي دي) ليكون على بينة مسبقة بالعقار بصورته المقرة من قبل البلدية.