عقاري1
عضو نشط
- التسجيل
- 11 يناير 2011
- المشاركات
- 759
عبدالله العوضي: باق 4 أيام على تطبيق قانون 9 لسنة 2008.. العقاريون سيهاجرون باستثماراتهم
2011/02/23
جريدة الوطن
(Alwatan)
قال رئيس مجلس إدارة شركة أريبكو القابضة عبدالله العوضي إنه لم يتبق إلا 4 أيام على تطبيق قانون 9 لسنة 2008 بشأن حظر التعامل بالقسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص حيث إن موعد تطبيقه هو الأول من مارس.
ودعا العوضي عبر «الوطن» الجهات المعنية باعادة النظر في قانوني الرهن العقاري 8 و9 لسنة 2008، مؤكدا انهما يحملان مغالطات قانونية وملاحظات من شأنها ان تؤدي الى ركود كبير وعواقب وخيمة في سوق العقار المحلي.
وأضاف العوضي في تصريح خاص لـ«الوطن» انه على القائمين على تنفيذ القانون تأجيل العمل به عبر فترة سماح خصوصا ان القانون صدور في عام 2008 بعد 5 أشهر فقط من بداية انهيار الأسواق المالية العالمية والمحلية والتي مازالت كافة القطاعات المالية في الكويت تعاني من تبعاتها من حيث شح السيولة وتدني الاسعار وتراجع الطلب بشكل قياسي على العقار في شح التمويل.
وقال العوضي ان تطبيق قانوني الرهن العقاري 8 و9 قد يؤدي الى طرد مطوري العقارات، مستدركا اذا ما استمر هذا النهج الطارد لرؤوس الأموال فاننا كمطورين عقاريين نعاهد واضعي القانون بأننا لن نعمل في الكويت طالما بقيت تلك التوجهات قائمة مبينا ان هناك العديد من الدول التي ترحب بوجودنا وتوفر البيئة الصحية والصديقة للمستثمرين.
وبين العوضي ان هناك 10 ملاحظات ومآخذ وشوائب على الأقل في قانوني 8و9 تتمثل في الآتي:
-1 ملاحظات قانونية
وقال العوضي إن المشرع قصد من قانوني الرهن العقاري 8 و9 منع احتكار قسائم السكن الخاص من قبل الراغبين في الشراء بغية ارتفاع أسعارها لشح العرض بهدف تحقيق مكاسب مالية على حساب المواطنين الراغبين في امتلاك بيت العمر مضيفا اذاً كان المعنيون بهذا القانون هم من حجبوا قسائم السكن الخاص عن السوق بغية ان يرتفع سعرها، فماذا عن الشركات التي استمرت في عرض قسائمها بالسوق عن طريق المشاركة بالمعارض العقارية والحملات التسويقية وتحفيز المشتري بالخصومات والهدايا وكذلك طرح القسائم بأسعارٍ تنازلية بل بأقل من قيمتها السوقية موضحا ان تعريف المحتكر لا ينطبق على هؤلاء، اذ ان المحتكر ليس من ملك العقار انما من حجبه عن المشترين والسوق بغية اصطناع أسعارٍ مبالغٍ فيها.
-2 تضارب صارخ
وبين العوضي ان قانون 9 للعام 2008 يمنع الشركات والمؤسسات بجميع اشكالها من تملك السكن الخاص محددا غرامة مالية على من لم يبع قسائمه السكنية من شركات ومؤسسات وفي الوقت نفسه ينص على أنه (يحظر على جميع الشركات والمؤسسات الفردية التعامل بالبيع في القسائم او البيوت المخصصة لاغراض السكن الخاص) وحدد القانون غرامة سنوية وقدرها %5 أو 10 دنانير للمتر سنوياً أيهما أكبر لدفع الشركات على البيع وبالوقت ذاته منع الشركات من البيع وهو ما يعني ان المشرع وضع تلك الشركات بكماشة او فخ يضمن من خلاله معاقبة الشركات بتوقيع الغرامة عليها وهذا يعني انتفاء العدالة مما يشكل مخالفة صارخة للقواعد الدستورية والقانونية في الكويت، حيث عكس هذا الامر تعسف المشرع في التوسع في الحظر من ناحية والاستعجال في التشريع دون الرجوع لذوي الخبرة والاختصاص من ناحية أخرى.
-3 تداخل الاختصاصات
قال العوضي ان قانوني 8 و9 حملا تداخلا في الاختصاصات بين جهات حكومية ووزارات بعينها مشيرا الى ان العقاريين يتساءلون من هي الجهة المخولة تطبيق العقوبات او الغرامات وتحديدها على مالك العقار؟ هل وزارة التجارة كونها معنية بالرقابة على الشركات أم وزارة المالية كونها معنية بادارة خزينة الدولة وتحصيل الرسوم أم انها وزارة العدل كونها القائمة على ادارة التسجيل العقاري أم انها البلدية كونها القائمة على اصدار تراخيص البناء ومتابعة الانشاءات أم جهاز آخر لم نسمع عنه بعد؟!!.
-4 لغة الأرقام
وتساءل العوضي عن مغزى الأرقام المحددة في القانون متابعا لماذا حدد المشرع 3 سنوات لبدء تطبيق القانونين وتوقيع الغرامة وليس خمس سنوات او سنة مثلاً؟! ولماذا حدد المساحة بخمسة آلاف متر مربع؟ ولماذا حدد الغرامة بـ10 دنانير أو %5؟!.
وقال ان لغة الارقام تحتاج الى خبراء ومتخصصين لوضعها وتحديدها وعادةً ما تنتج عن بحثٍ احصائي أو معادلة محاسبية، وبالتالي اذا كان القانون ساهم فيه متخصصون وخبراء فلماذا لم يلجؤوا للاستعانة بآراء عقاريين من شركات وافراد ومؤسسات وهم اصحاب الاختصاص؟، فهل يمكن لقانون ان يصدر دون الاجتماع مع اصحاب الشأن والاستفسار منهم عن خبايا القطاع الذي سيصدر بشأنه تشريع ما؟ والدليل على عدم الاستعانة بمتخصصين في العقار ان اتحاد العقاريين الذي يمثل القطاع كان بمعزلٍ تام خلال فترة اعداد هذا القانون.
-5 المناطق الجديدة
وأبدى العوضي استغرابه من ان قانوني الرهن العقاري 8 و9 لم يتطرقا الى المناطق الجديدة والتي لم تسكن بعد ومازالت الشركات تعمل على تطويرها ومازالت البنية التحتية لم تصل اليها وكذلك لم يتطرق القانونان الى المناطق والعقارات السكنية التي صممت لاجل النزهة او الترفيه لافتا الى ان هناك عددا من تلك المدن تم انشائه ليس بغرض السكن الخاص انما تستخدم فعلياً كشاليهات للترفيه والنزهة.
وقال لقد تم تجاهل تلك المناطق والتي يجب ان يتم منحها وقتا أطول لانهاء التراخيص او ايصال الخدمات والبنية التحتية فلا يعقل ان تتم مساواتها بنفس الفترة المحددة للسكن الخاص في المناطق المأهولة بالسكان وخدماتها وبنيتها التحتية متوفرة منذ فترة طويلة مطالبا باعادة النظر في وضع المناطق الجديدة واستثنائها خاصة وان العديد من تلك المشاريع يتم تنفيذها عبر القطاع الخاص.
-6 القسائم المرهونة
وأشار العوضي الى ان قانوني الرهن العقاري 8 و9 لم يتطرقا كذلك الى القسائم المرهونة لجهات ممولة لفترات طويلة تزيد عن 3 سنوات وذلك قبل صدور القانون حيث تجاهل المشرع مراكز قانونية ومالية مستقرة قبل صدور القانون ويمتد استقرارها لفترة تزيد عن 3 سنوات بعد صدور القانون انما ينم عن الاستعجال بالتشريع.
-7 الأزمة والندرة
شدد العوضي على ان المشرع لم ينتبه الى ان فترة الـ3 سنوات الاولي التي حددها لبدء تنفيذ القانون وتوقيع الغرامة جاءت في ظل أزمة مالية عالمية اثرت على كافة الاسواق المالية ومن بينها الكويت مما جعل «الكاش» عزيزا وبالتالي من يمتلك ديناراً يفضل الاحتفاظ به عن تملك السكن او الاستثمار في العقار، وعليه فهل يعقل ان تعاقب الشركات لعدم قدرة السوق على استيعاب قسائمهم التي استمروا بعرضها للبيع بأسعارٍ تنازلية؟!!.
-8 عقارات الورثة
قال العوضي ان القانونيين لم يحددا طرق التعامل مع العقارات الموروثة التي تفوق بعضها مساحة الـ5 الاف متر التي حددها القانون حيث ان الوريث لم يعمد الى شراء العقار بل وجد نفسه يمتلكه دون سابق انذاروهذا يعكس بوضوح مدى التعسف في التوسع بالحظر حيث انه يبدو للعيان ان القانون أعد على عجل.
-9 البيع بالوكالة
بين العوضي ان عمليات البيع بالوكالة تعتبر احد انواع البيع المعمول بها في الكويت والبيع بتلك الطريقة يمثل نسبة عالية من الصفقات وبالتالي من الذي سيقوم بتحمل الغرامات المالية هل هو المالك الاول ام صاحب التوكيل أم الاثنان معاً؟، وكل هذه أمور تبين للعيان ان المشرع لم يستعن بذوي الخبرة من اهل القطاع.
-10 عقارات الأوقاف
وتساءل العوضي عن مصير العقارات التابعة للأوقاف الخيرية والكثير منها سكن خاص فهل ستمثل هذه القسائم مخالفات وبالتالي هل سيتم تغريمها؟، مضيفا انه لابد من اعادة النظر في بعض فقرات القانون مع تمديد فترة بدء العمل به خاصة وان السكن الخاص في الكويت يمثل 50% من اجمالي تداولات العقارات الشهرية التي تبلغ في بعض الاحيان نحو 150 مليون دينار.
واختتم العوضي بالقول ان قانوني الرهن العقاري بحاجة ماسة لاعادة النظر فيه وتحديد وتعريف المحتكر للعقار اذ أنه من الظلم ان يقارن من حجب عدداً كبيراً جداً من قسائم السكن الخاص عن الراغبين بشرائها بغية الاستفادة من ارتفاع أسعارها، بمن يستمر بعرض قسائمه بأسعارٍ تنازلية دون ان يجد لها مشتريا ويجب كذلك اعادة صياغة القانون بتقليل حدة التعسف في التوسع بالحظر والذي أوصلنا لاصدار قانون يدفع الملاك على البيع لتفادي الغرامة من ناحية ويمنعهم من البيع من ناحية أخرى كما جاء في مادة الحظر التي شملت جميع أنواع التصرف ومن بينها البيع، مشدداً على أهمية اشراك المختصين بالقطاع العقاري المحلي لاضافة خبراتهم عند دراسة مدى قابلية تطبيق القانون أو التعديلات اللازمة عليه، داعياً المهتمين والمعنيين بالأمر بتناوله بعين الموضوعية.
