المنظور الشامل
عضو نشط
- التسجيل
- 30 مايو 2009
- المشاركات
- 1,161
خارطة الطريق
1 ـ حل مشاكل التمويل البنكي لشركات العقار
2 ـ مراجعة وتفعيل المنظومة القانونية الخاصة بالسوق العقاري
3 ـ إيجاد حلول سريعة وعملية للخروج من مأزق قانوني 8 و9 لسنة 2008
4 ـ وضع حلول جذرية لمشكلة ندرة الأراضي
5 ـ الإسراع في تأسيس المقاصة العقارية
6 ـ القضاء على البيروقراطية
محمد البدري
يعد القطاع العقاري من أكثر قطاعات الاقتصاد الكويتي تأثرا بالأزمة المالية العالمية التي جاءت تداعياتها لتضع ملحا على الجراح التي كان يعني منها هذا القطاع أصلا من قبل، خاصة منذ أواخر عام 2007 وبدايات عام 2008. وإذا كان العقار «يمرض ولا يموت»، فإنه أصيب بمرض مزمن في ظل الأزمة المالية العالمية التي لم تترك شاردة ولا واردة اقتصادية إلا وأصابتها بشكل أو بآخر. لكن العام 2011 حمل معه بوادر انتعاش الآمال في أن يبرأ العقار الكويتي مما ألم به في السنوات الأخيرة، وأن يعود لسابق عهده من الازدهار والنمو أو على أقل تقدير الاستقرار عند معدلات النشاط الاقتصادي الاعتيادي دون ركود أو كساد، لاسيما مع تصاعد التفاؤل مع مطلع العام الحالي، لدى المراقبين والمتخصصين الاقتصاديين بشأن قرب تعافي الاقتصاد العالمي عموما، والاقتصاد الكويتي على وجه الخصوص من تداعيات الأزمة المالية العالمية. وهنا يرى مستثمرون ومراقبون عقاريون أن الوقت قد حان لوضع «خارطة طريق» تتضمن عددا من الخطوات والآليات التي يحتاجها السوق العقاري المحلي للاستفادة من هذه الأجواء الايجابية واستعادة عافيته من جديد خلال المرحلة المقبلة، وتتمثل معالم هذه الخارطة في الآتي:
1- حل مشاكل التمويل البنكي لشركات العقار:
فمع التحسن النسبي لأوضاع القطاع المصرفي خاصة فيما يتعلق بتوافر السيولة وإمكانية منح قروض، يطالب عقاريون بحل مشاكل التمويل البنكي لشركات العقار، وينادي آخرون بضرورة إعادة النظر في قانون الرهن العقاري، مشيرين إلى أنه خلال فترة الانتعاش التي عاشها سوق العقار الكويتي ما بين عامي 2004 و2007 كان هناك توسع في القروض الممنوحة للشركات العقارية التي استفادت بقوة، كما استعادت أيضا البنوك المقرضة وجنت عوائد مالية ضخمة.
2- مراجعة وتفعيل المنظومة القانونية الخاصة بالسوق العقاري:
لاتزال المنظومة القانونية الحاكمة لأوضاع العقار في الكويت، خاصة الاستثماري والتجاري، تعاني مثالب كثيرة، وخير شاهد على ذلك قانون مشروعات البناء والتشغيل والتحويل الـ B.O.T الذي لم يفعل بالشكل المطلوب ولم تتم الاستفادة منه رغم مرور أكثر من 4 سنوات على صدوره.
3- إيجاد حلول سريعة وعملية للخروج من مأزق قانوني 8 و9 لسنة 2008:
ارتباطا بقضية المنظومة القانونية الحاكمة والمنظمة للعقار المحلي، تبرز ما يصفه البعض بمأزق قانوني 8 و9 لسنة 2008، اللذين يواجهان صعوبات كبيرة في التطبيق لاسيما فيما يتعلق باستغلال الأراضي الفضاء، إذ يوجد شبه اجماع على ان قانوني 8 و9 لسنة 2008 من أهم المعوقات التي تواجه السوق العقاري حاليا.
ذلك انه من الاشكاليات التي تعتري منظومة التشريعات العقارية، انها جاءت بسبب نقص المعلومات وعدم مشاركة الاختصاصيين وغياب الكوادر الفنية مما يصيبها بالضعف والتضارب والغموض وهو ما يجعلها تخرج مشوهة ومتضاربة، والمثال الصارخ على هذه الاشكالية يتمثل، بحسب خبراء عقاريين، في قانوني 8 و9 لسنة 2008 اللذين صدرا لحل مشكلة ارتفاع أسعار القسائم ولكنهما تسببا في ركود بالسوق العقاري بالإضافة إلى عدة مشاكل أخرى.
ذلك انه من الناحية العملية يواجه هذان القانونان صعوبات واشكاليات جمة، يتمثل أهمها في: صعوبة تطبيق أحكام القانونين على بعض الأوضاع والحالات، مثالب تطبيق القانونين بأثر رجعي بما يمس مبدأ العدالة والمساواة، عدم مراعاة القانونين للقيمة السوقية للعقار عند فرض الغرامة، عدم تمكن عدد من الملاك من التصرف في عقاراتهم خلال المدة المحددة في القانونين، وعدم تمكن عدد من الملاك من التصرف في عقاراتهم خلال المدة المحددة فيهما، وغيرها من التعقيدات والصعوبات والاشكاليات.
ومن هنا تأتي دعوة الفعاليات العقارية لايجاد حلول سريعة وعملية لتخطي هذه الصعوبات بما يتيح دور فعال للشركات العقارية في التنمية الإسكانية في البلاد.
4- إيجاد حلول جذرية لمشكلة ندرة الأراضي:
أما «مشكلة المشاكل» في نظر المستثمرين والمطورين العقاريين، والتي تحتاج لحلول جذرية فورية، فتتمثل في الندرة الواضحة في الأراضي التي تخصصها الحكومة لأغراض الاستثمار العقاري، حيث قد تتوافر الإمكانيات والقدرات المالية اللازمة والقادرة على تنفيذ مشروعات عقارية تضاهي مثيلاتها في دول الجوار وربما تتفوق عليها، ولكن ندرة الأراضي تقف حجر عثرة أمام ذلك.
5- تفعيل دور المقاصة العقارية:
من المتأمل أن يساهم تفعيل المقاصة العقارية في إعادة تنظيم السوق العقاري المحلي وفق أسس واضحة ومرتبة، تضمن سلاسة الأداء، وشفافيته، وتحول دون ولوج الدخلاء على السوق الذين يتلاعبون أحيانا بالعرض والطلب ويتسببون في الكثير من السلبيات التي تضر السوق والمتعاملين فيه.
6- القضاء على البيروقراطية المعيقة:
أخيرا، يطالب مستثمرو العقار الحكومة ممثلة في وزارة التجارة والصناعة بالتدخل الفعال من أجل إزالة جميع اشكال البيروقراطية المعيقة للاستثمار عموما وللاستثمار العقاري على وجه التحديد، بحيث يشمل ذلك التنسيق بين الجهات والهيئات الرسمية المعنية بالاستثمار العقاري مثل بلدية الكويت وفروعها، ووزارة التجارة، ووزارة العدل، والتنسيق بين هذه الجهات والجهات غير الرسمية الممثلة للعقاريين من اتحادات وروابط، بالإضافة إلى تقليص الفترة الزمنية للدورة المستندية.
http://www.alanba.com.kw/AbsoluteNMNEW/templates/economy2010.aspx?articleid=173104&zoneid=17&m=0
1 ـ حل مشاكل التمويل البنكي لشركات العقار
2 ـ مراجعة وتفعيل المنظومة القانونية الخاصة بالسوق العقاري
3 ـ إيجاد حلول سريعة وعملية للخروج من مأزق قانوني 8 و9 لسنة 2008
4 ـ وضع حلول جذرية لمشكلة ندرة الأراضي
5 ـ الإسراع في تأسيس المقاصة العقارية
6 ـ القضاء على البيروقراطية
محمد البدري
يعد القطاع العقاري من أكثر قطاعات الاقتصاد الكويتي تأثرا بالأزمة المالية العالمية التي جاءت تداعياتها لتضع ملحا على الجراح التي كان يعني منها هذا القطاع أصلا من قبل، خاصة منذ أواخر عام 2007 وبدايات عام 2008. وإذا كان العقار «يمرض ولا يموت»، فإنه أصيب بمرض مزمن في ظل الأزمة المالية العالمية التي لم تترك شاردة ولا واردة اقتصادية إلا وأصابتها بشكل أو بآخر. لكن العام 2011 حمل معه بوادر انتعاش الآمال في أن يبرأ العقار الكويتي مما ألم به في السنوات الأخيرة، وأن يعود لسابق عهده من الازدهار والنمو أو على أقل تقدير الاستقرار عند معدلات النشاط الاقتصادي الاعتيادي دون ركود أو كساد، لاسيما مع تصاعد التفاؤل مع مطلع العام الحالي، لدى المراقبين والمتخصصين الاقتصاديين بشأن قرب تعافي الاقتصاد العالمي عموما، والاقتصاد الكويتي على وجه الخصوص من تداعيات الأزمة المالية العالمية. وهنا يرى مستثمرون ومراقبون عقاريون أن الوقت قد حان لوضع «خارطة طريق» تتضمن عددا من الخطوات والآليات التي يحتاجها السوق العقاري المحلي للاستفادة من هذه الأجواء الايجابية واستعادة عافيته من جديد خلال المرحلة المقبلة، وتتمثل معالم هذه الخارطة في الآتي:
1- حل مشاكل التمويل البنكي لشركات العقار:
فمع التحسن النسبي لأوضاع القطاع المصرفي خاصة فيما يتعلق بتوافر السيولة وإمكانية منح قروض، يطالب عقاريون بحل مشاكل التمويل البنكي لشركات العقار، وينادي آخرون بضرورة إعادة النظر في قانون الرهن العقاري، مشيرين إلى أنه خلال فترة الانتعاش التي عاشها سوق العقار الكويتي ما بين عامي 2004 و2007 كان هناك توسع في القروض الممنوحة للشركات العقارية التي استفادت بقوة، كما استعادت أيضا البنوك المقرضة وجنت عوائد مالية ضخمة.
2- مراجعة وتفعيل المنظومة القانونية الخاصة بالسوق العقاري:
لاتزال المنظومة القانونية الحاكمة لأوضاع العقار في الكويت، خاصة الاستثماري والتجاري، تعاني مثالب كثيرة، وخير شاهد على ذلك قانون مشروعات البناء والتشغيل والتحويل الـ B.O.T الذي لم يفعل بالشكل المطلوب ولم تتم الاستفادة منه رغم مرور أكثر من 4 سنوات على صدوره.
3- إيجاد حلول سريعة وعملية للخروج من مأزق قانوني 8 و9 لسنة 2008:
ارتباطا بقضية المنظومة القانونية الحاكمة والمنظمة للعقار المحلي، تبرز ما يصفه البعض بمأزق قانوني 8 و9 لسنة 2008، اللذين يواجهان صعوبات كبيرة في التطبيق لاسيما فيما يتعلق باستغلال الأراضي الفضاء، إذ يوجد شبه اجماع على ان قانوني 8 و9 لسنة 2008 من أهم المعوقات التي تواجه السوق العقاري حاليا.
ذلك انه من الاشكاليات التي تعتري منظومة التشريعات العقارية، انها جاءت بسبب نقص المعلومات وعدم مشاركة الاختصاصيين وغياب الكوادر الفنية مما يصيبها بالضعف والتضارب والغموض وهو ما يجعلها تخرج مشوهة ومتضاربة، والمثال الصارخ على هذه الاشكالية يتمثل، بحسب خبراء عقاريين، في قانوني 8 و9 لسنة 2008 اللذين صدرا لحل مشكلة ارتفاع أسعار القسائم ولكنهما تسببا في ركود بالسوق العقاري بالإضافة إلى عدة مشاكل أخرى.
ذلك انه من الناحية العملية يواجه هذان القانونان صعوبات واشكاليات جمة، يتمثل أهمها في: صعوبة تطبيق أحكام القانونين على بعض الأوضاع والحالات، مثالب تطبيق القانونين بأثر رجعي بما يمس مبدأ العدالة والمساواة، عدم مراعاة القانونين للقيمة السوقية للعقار عند فرض الغرامة، عدم تمكن عدد من الملاك من التصرف في عقاراتهم خلال المدة المحددة في القانونين، وعدم تمكن عدد من الملاك من التصرف في عقاراتهم خلال المدة المحددة فيهما، وغيرها من التعقيدات والصعوبات والاشكاليات.
ومن هنا تأتي دعوة الفعاليات العقارية لايجاد حلول سريعة وعملية لتخطي هذه الصعوبات بما يتيح دور فعال للشركات العقارية في التنمية الإسكانية في البلاد.
4- إيجاد حلول جذرية لمشكلة ندرة الأراضي:
أما «مشكلة المشاكل» في نظر المستثمرين والمطورين العقاريين، والتي تحتاج لحلول جذرية فورية، فتتمثل في الندرة الواضحة في الأراضي التي تخصصها الحكومة لأغراض الاستثمار العقاري، حيث قد تتوافر الإمكانيات والقدرات المالية اللازمة والقادرة على تنفيذ مشروعات عقارية تضاهي مثيلاتها في دول الجوار وربما تتفوق عليها، ولكن ندرة الأراضي تقف حجر عثرة أمام ذلك.
5- تفعيل دور المقاصة العقارية:
من المتأمل أن يساهم تفعيل المقاصة العقارية في إعادة تنظيم السوق العقاري المحلي وفق أسس واضحة ومرتبة، تضمن سلاسة الأداء، وشفافيته، وتحول دون ولوج الدخلاء على السوق الذين يتلاعبون أحيانا بالعرض والطلب ويتسببون في الكثير من السلبيات التي تضر السوق والمتعاملين فيه.
6- القضاء على البيروقراطية المعيقة:
أخيرا، يطالب مستثمرو العقار الحكومة ممثلة في وزارة التجارة والصناعة بالتدخل الفعال من أجل إزالة جميع اشكال البيروقراطية المعيقة للاستثمار عموما وللاستثمار العقاري على وجه التحديد، بحيث يشمل ذلك التنسيق بين الجهات والهيئات الرسمية المعنية بالاستثمار العقاري مثل بلدية الكويت وفروعها، ووزارة التجارة، ووزارة العدل، والتنسيق بين هذه الجهات والجهات غير الرسمية الممثلة للعقاريين من اتحادات وروابط، بالإضافة إلى تقليص الفترة الزمنية للدورة المستندية.
http://www.alanba.com.kw/AbsoluteNMNEW/templates/economy2010.aspx?articleid=173104&zoneid=17&m=0