ودي اربح
عضو نشط
اتحاد العقاريين يرصد 8 صعوبات تواجه تطبيق قانوني 8 و9 لسنة 2008
خطة التنمية تحتاج إلى العديد من المتطلبات التشريعية في المجال الاقتصادي
أعلن أمين عام اتحاد العقاريين احمد الدويهيس أن خطة التنمية تحتاج إلى العديد من المتطلبات التشريعية في المجال الاقتصادي ومنها تعديل قانوني 8 و9 لسنة 2008 بما يتيح دورا فعالا للشركات العقارية في التنمية الإسكانية.
وأفاد الدويهيس في تصريح صحافي بأن من أهم التوصيات التي خرج بها مؤتمر صناع العقار الثالث الذي نظمه اتحاد العقاريين مؤخرا تحت شعار «أين مستقبل العقار.. من خطة التنمية؟»، الصعوبات التي تواجه تطبيق قانوني 8 و9 لسنة 2008 في شأن استغلال الأراضي الفضاء، مبينا أن الاتحاد قام بإعداد دراسة تفصيلية عن الصعوبات التي تواجه القطاع العقاري من تطبيق القانونين بالتعاون مع مجموعة من العقاريين وأيضا المشاركين في مؤتمر صناع العقار الثالث حيث تم رفع تلك الدراسة إلى عدة جهات في مقدمتها مكتب سمو رئيس مجلس الوزراء ووزارات التجارة والصناعة والعدل والمالية والى رئيس اللجنة التشريعية في مجلس الأمة.
وأكد الدويهيس أن تلك الدراسة جاءت من منطلق حرص الاتحاد وسعيا منه للمساهمة في ايجاد السبل لتطبيق القانون بسهولة ويسر من اجل أن يحقق أهدافه في منع الاحتكار، كما يضع الاتحاد جميع إمكانياته الفنية والقانونية تحت تصرف الجهات المختصة للمساهمة في معالجة المشكلة، وذلك حتى لا تتفاقم آثارها وتؤثر سلبا على أهم سوق في الكويت وهو السوق العقاري.
وذكرت الدراسة المقدمة من اتحاد العقاريين ان أبرز الصعوبات والمشاكل التي تواجه تطبيق القانون تتمثل فيما يلي:
1 ـ تطبيق القانون بأثر رجعي بالمخالفة لأحكام المادة 32 و179 من الدستور: العديد من الأشخاص قد تملكوا عقاراتهم قبل صدور القانون وفي ذلك الوقت لم تكن أية عقوبات تفرض على تملك العقار بأي مساحة كانت، وجاء القانون ليقيد تلك الملكية المبنية على مراكز قانونية مستقرة بأن فرض على الملاك التخلص من عقاراتهم وإلا وقعوا تحت طائلة الغرامة المالية المنصوص عليها فيه، إن كان القانون قد منح الملاك مهلة فترة إنذار إلا أنه مس بشكل مباشر بأحكامه مراكز قانونية مستقرة قبل صدوره في انتهاك واضح وصارخ لتلك الضمانة التي كفلها الدستور في أحكامه.
2 ـ صعوبة تطبيق أحكام القانون على بعض الأوضاع والحالات لعدم مراعاتها من قبل المشرع: الحالات العملية المتعلقة بالعقار عديدة ومتنوعة وتختلف باختلاف التصرفات والغرض منها وكان يجب على المشرع مراعاة تلك الحالات ووضع النصوص المناسبة للتعامل معها ومن أبرز تلك الحالات:
3ـ البيع الآجل: قام بعض ملاك العقار ببيع عقاراتهم بموجب عقود بيع ابتدائية على ألا يتم نقل الملكية إلا بعد استكمال المشتري لباقي الثمن والذي في بعض الحالات يتم سداده عن طريق دفعات خلال مدة متفق عليها، وحتى لو كان العقار في حيازة المشتري فلن يتمكن المالك من نقل الملكية إلا بعد استكمال باقي الثمن، وفي هذه الحالة تظهر مشكلة أن العقار محل البيع سيظهر من ضمن ملكية البائع بالرغم من بيع العقار.
4 ـ عدم تمكن عدد من الملاك من التصرف في عقاراتهم خلال المدة المحددة في القانون: بالرغم من أن القانون قد سرى بأثر رجعي إلا أن الكثير من الملاك قد حاولوا التصرف في عقاراتهم خلال فترة الإنذار المحددة في القانون إلا أنهم لم يتمكنوا لعدم وجود المشتري خصوصا في ظل الأزمة الاقتصادية التي طالت جميع القطاعات، وقد بذل ملاك العقار جميع المحاولات في سبيل تسويق ما يملكون من خلال المشاركة في المعارض وتقديم التسهيلات إلا أن الحالة يحكمها أوضاع السوق من حيث العرض والطلب ومدى توافر السيولة لدى المشتري، مسألة ذات طبيعة خاصة كونها أصولا ثابتة وجامدة تحتاج الى فترات طويلة لتسييلها.
5 ـ وجود موانع قانونية تحول دون التمكن من بيع بعض العقارات:
أ ـ العقارات المحملة بحقوق عينية تبعية: بعض العقارات محملة بحقوق عينية تبعية حق الرهن وقد أنشئت تلك الحقوق قبل صدور القانون ولا يستطيع مالك العقار التصرف بعقاراته حتى يتم الانتهاء من تنفيذ عقود التمويل والتي تمتد إلى فترة تجاوز المدة المحددة في القانون للتصرف في العقار.
ب ـ العقارات محل المنازعات القضائية: بعض العقارات محل منازعات قضائية ولا يمكن التصرف بها بحال من الأحوال حتى يتم الانتهاء من تلك المنازعة والتي تتجاوز مدة المهلة المحددة في القانون.
ج ـ العقارات المملوكة للقصر وعديمي الأهلية: طبقا لأحكام القانون فإنه لا يجوز للقاصر أو ناقص أو عديم الأهلية التصرف في عقاره حتى يبلغ السن القانونية أو زوال المانع وبالتالي سيجد القاصر نفسه ملزما بأن يؤدي مبالغ ضخمه مستحقة على العقارات التي يملكها.
د ـ العقارات الموقوفة على أعمال الخير: في حالة الوقف فإن العقار يبقى باسم المالك إلا أن ريعه يخصص لأعمال الخير وفي هذه الحالة سيتم حساب العقارات الموقوفة من ضمن أملاك المالك وسيلتزم بأن يؤدي عنها الغرامة المفروضة في القانون دون أن يتمكن من التصرف في تلك العقارات.
6 ـ عدم مراعاة المشرع للقيمة السوقية للعقار عند فرض الغرامة في اخلال لمبدأ العدالة: لقد تعامل المشرع عند فرض الغرامة مع جميع العقارات على أساس واحد وهو مبلغ 10 دنانير عن كل متر تجاوز الـ 5000 آلاف دينار طبقا لأحكام القانون وهذا الأمر لا يحقق العدالة ففي بعض الأماكن يصل سعر المتر إلى نحو الألف دينار وبالتالي تكون نسبة الغرامة لا تجاوز 1% وفي بعض المواقع لا يتجاوز سعر المتر 80 دينارا وهنا تصل نسبة الغرامة نحو 12.5%، وهذا الوضع لا يحقق أدنى مبادئ العدالة والمساواة. 7 ـ عدم مراعاة المشرع للغرض من التملك: الاحتكار جريمة أخلاقية وقانونية وتعاقب عليها جميع الأديان والتشريعات، لذا لا يمكن أن يعتبر كل من تملك عقار تتجاوز مساحته الخمسة آلاف متر محتكرا وبالتالي مجرما يستحق العقاب، والأسباب التي تدعو الأشخاص إلى تملك العقارات مختلفة من شخص لآخر. 8 ـ التزام المالك بسداد الغرامة المقررة في القانون بالرغم من تصرفه في العقار: البيع بموجب وكالة اجراء قانوني مشروع، وهو بمثابة نقل للمكية إلا أن العقار يبقى باسم مالك العقار الأصلي بالرغم من تصرفه بذلك العقار وعليه سيجد بعض الملاك أنفسهم ملزمين بسداد الغرامة المنصوص عليها في القانون عن عقارات قد تصرفوا بها.
خطة التنمية تحتاج إلى العديد من المتطلبات التشريعية في المجال الاقتصادي
أعلن أمين عام اتحاد العقاريين احمد الدويهيس أن خطة التنمية تحتاج إلى العديد من المتطلبات التشريعية في المجال الاقتصادي ومنها تعديل قانوني 8 و9 لسنة 2008 بما يتيح دورا فعالا للشركات العقارية في التنمية الإسكانية.
وأفاد الدويهيس في تصريح صحافي بأن من أهم التوصيات التي خرج بها مؤتمر صناع العقار الثالث الذي نظمه اتحاد العقاريين مؤخرا تحت شعار «أين مستقبل العقار.. من خطة التنمية؟»، الصعوبات التي تواجه تطبيق قانوني 8 و9 لسنة 2008 في شأن استغلال الأراضي الفضاء، مبينا أن الاتحاد قام بإعداد دراسة تفصيلية عن الصعوبات التي تواجه القطاع العقاري من تطبيق القانونين بالتعاون مع مجموعة من العقاريين وأيضا المشاركين في مؤتمر صناع العقار الثالث حيث تم رفع تلك الدراسة إلى عدة جهات في مقدمتها مكتب سمو رئيس مجلس الوزراء ووزارات التجارة والصناعة والعدل والمالية والى رئيس اللجنة التشريعية في مجلس الأمة.
وأكد الدويهيس أن تلك الدراسة جاءت من منطلق حرص الاتحاد وسعيا منه للمساهمة في ايجاد السبل لتطبيق القانون بسهولة ويسر من اجل أن يحقق أهدافه في منع الاحتكار، كما يضع الاتحاد جميع إمكانياته الفنية والقانونية تحت تصرف الجهات المختصة للمساهمة في معالجة المشكلة، وذلك حتى لا تتفاقم آثارها وتؤثر سلبا على أهم سوق في الكويت وهو السوق العقاري.
وذكرت الدراسة المقدمة من اتحاد العقاريين ان أبرز الصعوبات والمشاكل التي تواجه تطبيق القانون تتمثل فيما يلي:
1 ـ تطبيق القانون بأثر رجعي بالمخالفة لأحكام المادة 32 و179 من الدستور: العديد من الأشخاص قد تملكوا عقاراتهم قبل صدور القانون وفي ذلك الوقت لم تكن أية عقوبات تفرض على تملك العقار بأي مساحة كانت، وجاء القانون ليقيد تلك الملكية المبنية على مراكز قانونية مستقرة بأن فرض على الملاك التخلص من عقاراتهم وإلا وقعوا تحت طائلة الغرامة المالية المنصوص عليها فيه، إن كان القانون قد منح الملاك مهلة فترة إنذار إلا أنه مس بشكل مباشر بأحكامه مراكز قانونية مستقرة قبل صدوره في انتهاك واضح وصارخ لتلك الضمانة التي كفلها الدستور في أحكامه.
2 ـ صعوبة تطبيق أحكام القانون على بعض الأوضاع والحالات لعدم مراعاتها من قبل المشرع: الحالات العملية المتعلقة بالعقار عديدة ومتنوعة وتختلف باختلاف التصرفات والغرض منها وكان يجب على المشرع مراعاة تلك الحالات ووضع النصوص المناسبة للتعامل معها ومن أبرز تلك الحالات:
3ـ البيع الآجل: قام بعض ملاك العقار ببيع عقاراتهم بموجب عقود بيع ابتدائية على ألا يتم نقل الملكية إلا بعد استكمال المشتري لباقي الثمن والذي في بعض الحالات يتم سداده عن طريق دفعات خلال مدة متفق عليها، وحتى لو كان العقار في حيازة المشتري فلن يتمكن المالك من نقل الملكية إلا بعد استكمال باقي الثمن، وفي هذه الحالة تظهر مشكلة أن العقار محل البيع سيظهر من ضمن ملكية البائع بالرغم من بيع العقار.
4 ـ عدم تمكن عدد من الملاك من التصرف في عقاراتهم خلال المدة المحددة في القانون: بالرغم من أن القانون قد سرى بأثر رجعي إلا أن الكثير من الملاك قد حاولوا التصرف في عقاراتهم خلال فترة الإنذار المحددة في القانون إلا أنهم لم يتمكنوا لعدم وجود المشتري خصوصا في ظل الأزمة الاقتصادية التي طالت جميع القطاعات، وقد بذل ملاك العقار جميع المحاولات في سبيل تسويق ما يملكون من خلال المشاركة في المعارض وتقديم التسهيلات إلا أن الحالة يحكمها أوضاع السوق من حيث العرض والطلب ومدى توافر السيولة لدى المشتري، مسألة ذات طبيعة خاصة كونها أصولا ثابتة وجامدة تحتاج الى فترات طويلة لتسييلها.
5 ـ وجود موانع قانونية تحول دون التمكن من بيع بعض العقارات:
أ ـ العقارات المحملة بحقوق عينية تبعية: بعض العقارات محملة بحقوق عينية تبعية حق الرهن وقد أنشئت تلك الحقوق قبل صدور القانون ولا يستطيع مالك العقار التصرف بعقاراته حتى يتم الانتهاء من تنفيذ عقود التمويل والتي تمتد إلى فترة تجاوز المدة المحددة في القانون للتصرف في العقار.
ب ـ العقارات محل المنازعات القضائية: بعض العقارات محل منازعات قضائية ولا يمكن التصرف بها بحال من الأحوال حتى يتم الانتهاء من تلك المنازعة والتي تتجاوز مدة المهلة المحددة في القانون.
ج ـ العقارات المملوكة للقصر وعديمي الأهلية: طبقا لأحكام القانون فإنه لا يجوز للقاصر أو ناقص أو عديم الأهلية التصرف في عقاره حتى يبلغ السن القانونية أو زوال المانع وبالتالي سيجد القاصر نفسه ملزما بأن يؤدي مبالغ ضخمه مستحقة على العقارات التي يملكها.
د ـ العقارات الموقوفة على أعمال الخير: في حالة الوقف فإن العقار يبقى باسم المالك إلا أن ريعه يخصص لأعمال الخير وفي هذه الحالة سيتم حساب العقارات الموقوفة من ضمن أملاك المالك وسيلتزم بأن يؤدي عنها الغرامة المفروضة في القانون دون أن يتمكن من التصرف في تلك العقارات.
6 ـ عدم مراعاة المشرع للقيمة السوقية للعقار عند فرض الغرامة في اخلال لمبدأ العدالة: لقد تعامل المشرع عند فرض الغرامة مع جميع العقارات على أساس واحد وهو مبلغ 10 دنانير عن كل متر تجاوز الـ 5000 آلاف دينار طبقا لأحكام القانون وهذا الأمر لا يحقق العدالة ففي بعض الأماكن يصل سعر المتر إلى نحو الألف دينار وبالتالي تكون نسبة الغرامة لا تجاوز 1% وفي بعض المواقع لا يتجاوز سعر المتر 80 دينارا وهنا تصل نسبة الغرامة نحو 12.5%، وهذا الوضع لا يحقق أدنى مبادئ العدالة والمساواة. 7 ـ عدم مراعاة المشرع للغرض من التملك: الاحتكار جريمة أخلاقية وقانونية وتعاقب عليها جميع الأديان والتشريعات، لذا لا يمكن أن يعتبر كل من تملك عقار تتجاوز مساحته الخمسة آلاف متر محتكرا وبالتالي مجرما يستحق العقاب، والأسباب التي تدعو الأشخاص إلى تملك العقارات مختلفة من شخص لآخر. 8 ـ التزام المالك بسداد الغرامة المقررة في القانون بالرغم من تصرفه في العقار: البيع بموجب وكالة اجراء قانوني مشروع، وهو بمثابة نقل للمكية إلا أن العقار يبقى باسم مالك العقار الأصلي بالرغم من تصرفه بذلك العقار وعليه سيجد بعض الملاك أنفسهم ملزمين بسداد الغرامة المنصوص عليها في القانون عن عقارات قد تصرفوا بها.
