q8-speed
عضو نشط
- التسجيل
- 24 يناير 2009
- المشاركات
- 1,502
[center
محاولة اللحظة الأخيرة لوقف التطبيق: مذكرة من «العقاريين» إلى الوزير
العد العكسي لتطبيق منع المتاجرة بالسكن الخاص
][/center]
مع بدء العكسي لتطبيق القانون رقم 8 لعام 2008 الذي أمهل الشركات والمؤسسات عامين للتخلص مما تملكه من عقارات السكن الخاص تنتهي بنهاية الشهر الجاري، يتحرك المتضررون من القانون في محاولات اللحظة الأخيرة للتحذير من سلبيات تطبيقه.
وفي هــذا الإطـــــار، حذر الاتحاد الكويتي للعقاريين في كتاب وجهه لوزير التجارة والصناعة من ان تطبيق القانون رقم 8 و9 لسنة 2008 يواجه العديد من الصعوبات والعقبات، وان تطبيقه بصورته الحالية سيثير المنازعات والمشاكل القانونية، مشيرا إلى ان المتعاملين سيجدون انفسهم وقعوا في ظلم نتيجة تطبيق القانون بأثر رجعي والمساس بالمراكز القانونية المستقرة وعدم تحقيق العدالة والمساواة بين افراد المجتمع.
وقال اتحاد العقاريين انه: «اصبح استحقاقا على الجميع الوقوف على تلك الحالات والتي تشكل مشاكل جدية من اجل ايجاد سبل لمعالجتها، واضاف ان جملة من الصعوبات تواجه احكام القانون رقم 8 و9 لسنة 2008، لعل ابرزها ان القانون لم يحظ بحقه من البحث والدراسة لذلك واجه صعوبة التطبيق العملي.
وبين الاتحاد ان المشرع لم يراع بعض الاوضاع والحالات، لعل ابرزها البيع الآجل، وعدم تمكن عدد من الملاك من التصرف في عقاراتهم خلال المدة المحددة في القانون، وكذلك وجود موانع قانونية تحول دون التمكن من بيع بعض العقارات، اضافة إلى عدم مراعاة المشرع للقيمة السوقية للعقار عند فرض الغرامة في اخلال لمبدأ العدالة وعدم مراعاة المشرع للغرض من التملك، والتزام المالك بسداد الغرامة المقررة في القانون بالرغم من تصرفه في العقار.
وطالب «اتحاد العقارين» وزير التجارة بالمساهمة في ايجاد السبل لتطبيق القانون بسهولة ويسر من اجل ان يحقق اهدافه في منع الاحتكار، مؤكدا انه يضع جميع امكانياته الفنية والقانونية تحت تصرف الوزارة للمساهمة في معالجة المشكلة، وذلك حتى لا تتفاقم آثارها وتؤثر سلبا على اهم سوق في دولة الكويت وهو السوق العقاري.
وقال الاتحاد «لا خلاف حول احقية المشرع في التدخل بسن القوانين لتنظيم شأن عام لتحقيق الغايات والاهداف العامة للدولة، الا ان القانون اعلاه لم يحظ بحقه من البحث والدراسة لذلك فإنه واجه صعوبة في التطبيق العملي، فالثابت من خلال المذكرة الايضاحية للقانون رقم 8 لسنة 2008 ان المشرع تدخل بسن هذا القانون لعدم فاعلية القانون رقم 50 لسنة 1994 حيث جاء فيها «واذا كان القانون رقم 50 لسنة 1994 قد صدر لمعالجة هذا الوضع الا انه تبين عدم فاعليته» بالرغم من ذلك فإن الصعوبات مازالت قائمة بل تفاقمت والتي تحول دون تطبيق القانون بما يحقق العدالة والمساواة والحـــــفـــاظ على المـــــراكـــز القانونية القائمة قبل صدوره ومراعاة الحالات الخاصة».
وعرض الكتاب ابرز الصعوبات والمشاكل التي تواجه تطبيق القانون، وهي:
- تطبيق القانون بأثر رجعي بالمخالفة لأحكام المادة 32، 179 من الدستور:
الكثير من الاشخاص قد تملكوا عقاراتهم قبل صدور القانون وفي ذلك الوقت لم يكن تفرض اي عقوبات على تملك العقار بأي مساحة كانت، وجاء القانون ليقيد تلك الملكية - المبنية على مراكز قانونية مستقرة - بأن فرض على الملاك التخلص من عقاراتهم وإلا وقعوا تحت طائلة الغرامة المالية المنصوص عليها فيه، وان كان القانون قد منح الملاك مهلة - فترة انذار - الا انه مس بشكل مباشر بأحكامه مراكز قانونية مستقرة قبل صدوره في انتهاك واضح وصارخ لتلك الضمانة التي كفلها الدستور في احكامه.
- صعوبة تطبيق احكام القانون على بعض الاوضاع والحالات لعدم مراعاتها من قبل المشرع:
الحالات العملية المتعلقة بالعقار كثيرة ومتنوعة وتختلف باختلاف التصرفات والغرض منها وكان يجب على المشرع مراعاة تلك الحالات ووضع النصوص المناسبة للتعامل معها ومن ابرز تلك الحالات:
- البيع الآجل:
قام بعض ملاك العقار ببيع عقاراتهم بموجب عقود بيع ابتدائية على ألا يتم نقل الملكية إلا بعد استكمال المشتري لباقي الثمن والذي في بعض الحالات يتم سداده عن طريق دفعات خلال مدة متفق عليها، وحتى لو كان العقار في حيازة المشتري فلن يتمكن المالك من نقل الملكية إلا بعد استكمال باقي الثمن، وفي هذه الحالة تظهر مشكلة ان العقار محل البيع سيظهر من ضمن ملكية البائع بالرغم من بيع العقار.
- عدم تمكن عدد من الملاك من التصرف في عقاراتهم خلال المدة المحددة في القانون:
بالرغم من ان القانون قد سرى بأثر رجعي الا ان الكثير من الملاك قد حاولوا التصرف في عقاراتهم خلال فترة الانذار المحددة في القانون إلا انهم لم يتمكنوا لعدم وجود المشتري خصوصا في ظل الازمة الاقتصادية التي طالت جميع القطاعات وقد بذل ملاك العقار جميع المحاولات في سبيل تسويق ما يملكون من خلال المشاركة في المعارض وتقديم التسهيلات الا ان الحالة يحكمها اوضاع السوق من حيث العرض والطلب ومدى توافر السيولة لدى المشتري، مسألة ذات طبيعة خاصة كونها اصولا ثابتة وجامدة تحتاج فترات طويلة لتسييلها.
- وجود موانع قانونية تحول دون التمكن من بيع بعض العقارات:
العقارات المحملة بحقوق عينية تبعية: بعض العقارات محملة بحقوق عينية تبعية - حق الرهن - وقد انشئت تلك الحقوق قبل صدور القانون ولا يستطيع مالك العقار التصرف بعقاراته حتى يتم الانتهاء من تنفيذ عقود التمويل والتي تمتد الى فترة تجاوز المدة المحددة في القانون للتصرف في العقار.
العقارات محل المنازعات القضائية: بعض العقارات محل منازعات قضائية ولا يمكن التصرف بها بحال من الأحوال حتى يتم الانتهاء من تلك المنازعة والتي تتجاوز مدة المهلة المحددة في القانون.
العقارات المملوكة للقصر وعديمي الاهلية: طبقا لأحكام القانون فإنه لا يجوز للقاصر او ناقص او عديم الاهلية التصرف في عقاره حتى يبلغ السن القانونية او زوال المانع وبالتالي سيجد القاصر نفسه ملزما بأن يؤدي مبالغ ضخمة مستحقة على العقارات التي يملكها.
العقارات الموقوفة على اعمال الخير: في حال الوقف فإن العقار يبقى باسم المالك الا ان ريعه يخصص لأعمال الخير في هذه الحالة سيتم حساب العقارات الموقوفة من ضمن املاك المالك وسيلتزم بأن يؤدي عنها الغرامة المفروضة في القانون دون ان يتمكن من التصرف في تلك العقارات.
- عدم مراعاة المشرع للقيمة السوقية للعقار عند فرض الغرامة في اخلال لمبدأ العدالة:
لقد تعامل المشرع عند فرض الغرامة مع جميع العقارات على اساس واحد وهو مبلغ عشرة دنانير عن كل متر تجاوز الخمسة آلاف دينار - طبقا لاحكام القانون - وهذا الامر لا يحقق العدالة ففي بعض الاماكن يصل سعر المتر إلى نحو الالف دينار وبالتالي تكون نسبة الغرامة لا تجاوز 1 في المئة وفي بعض المواقع لا يتجاوز سعر المتر 80 دينارا وهنا تصل نسبة الغرامة نحو 12.5 في المئة، ان هذا الوضع لا يحقق ادنى مبادئ العدالة والمساواة.
- عدم مراعاة المشرع للغرض من التملك:
الاحتكار جريمة اخلاقية وقانونية وتعاقب عليها جميع الاديان والتشريعات، لذا لا يمكن ان يعتبر كل من تملك عقار تجاوز مساحته الخمسة آلاف متر محتكرا وبالتالي مجرما يستحق العقاب، ان الاسباب التي تدعو الاشخاص التي تملك العقارات مختلفة من شخص لاخر، فالبعض يرى ان افضل وسيلة لادخار الاموال يكون بتملك العقار وقد اعتاد اهل الكويت على هذا النهج منذ نشأة الدولة، والبعض الاخر يتملك العقار بقصد تطويره وغيرها من الاسباب، الا ان المشرع اعتبر ان كل تملك جاوز تلك المساحة احتكارا وهذا امر يخالف الواقع، وتسبب بالاضرار الكبير بالملاك حسني النية.
- التزام المالك بسداد الغرامة المقررة في القانون بالرغم من تصرفه في العقار:
البيع بموجب وكالة اجراء قانوني مشروع، وهو بمثابة نقل للملكية يبقى باسم مالك العقار الاصلي بالرغم من تصرفه بذلك العقار وعليه سيجد بعض الملاك انفسهم بانهم ملزمون بسداد الغرامة المنصوص عليها في القانون عن عقارات قد تصرفوا بها.
معالي الوزير، أننا بصفتنا اتحاد للعقاريين نسعى إلى تذليل جميع العقبات والمشاكل التي تواجه ملاك العقار ونعمل على حماية سوق العقار، واننا لندعم الالتزام بالقانون ونحث عليه الا أننا نجد ان تطبيق القانون رقم 8 و9 لسنة 2008 يواجه العديد من الصعوبات والعقبات وان تطبيقه بصورته الحالية سيثير المنازعات والمشاكل القانونية، إذ سيجد المتعاملون انفسهم قد وقعوا في ظلم نتيجة تطبيق القانون بأثر رجعي والمساس بالمراكز القانونية المستقرة وعدم تحقيق العدالة والمساواة بين افراد المجتمع، لذلك فقد اصبح استحقاقا على الجميع الوقوف على تلك الحالات والتي تشكل مشاكل جدية من اجل ايجاد سبل لمعالجتها.
وبناء على ذلك نتقدم اليكم بكتابنا هذا من اجل المساهمة في ايجاد السبل لتطبيق القانون بسهولة ويسر من اجل ان يحقق اهدافه في منع الاحتكار، ونضع جميع امكانيات الاتحاد الفنية والقانونية تحت تصرف الوزارة للمساهمة في معالجة المشكلة، وذلك حتى لا تتفاقم آثارها وتؤثر سلبا على اهم سوق في دولة الكويت وهو السوق العقاري.
محاولة اللحظة الأخيرة لوقف التطبيق: مذكرة من «العقاريين» إلى الوزير
العد العكسي لتطبيق منع المتاجرة بالسكن الخاص
][/center]
كتب رضا السناري |مع بدء العكسي لتطبيق القانون رقم 8 لعام 2008 الذي أمهل الشركات والمؤسسات عامين للتخلص مما تملكه من عقارات السكن الخاص تنتهي بنهاية الشهر الجاري، يتحرك المتضررون من القانون في محاولات اللحظة الأخيرة للتحذير من سلبيات تطبيقه.
وفي هــذا الإطـــــار، حذر الاتحاد الكويتي للعقاريين في كتاب وجهه لوزير التجارة والصناعة من ان تطبيق القانون رقم 8 و9 لسنة 2008 يواجه العديد من الصعوبات والعقبات، وان تطبيقه بصورته الحالية سيثير المنازعات والمشاكل القانونية، مشيرا إلى ان المتعاملين سيجدون انفسهم وقعوا في ظلم نتيجة تطبيق القانون بأثر رجعي والمساس بالمراكز القانونية المستقرة وعدم تحقيق العدالة والمساواة بين افراد المجتمع.
وقال اتحاد العقاريين انه: «اصبح استحقاقا على الجميع الوقوف على تلك الحالات والتي تشكل مشاكل جدية من اجل ايجاد سبل لمعالجتها، واضاف ان جملة من الصعوبات تواجه احكام القانون رقم 8 و9 لسنة 2008، لعل ابرزها ان القانون لم يحظ بحقه من البحث والدراسة لذلك واجه صعوبة التطبيق العملي.
وبين الاتحاد ان المشرع لم يراع بعض الاوضاع والحالات، لعل ابرزها البيع الآجل، وعدم تمكن عدد من الملاك من التصرف في عقاراتهم خلال المدة المحددة في القانون، وكذلك وجود موانع قانونية تحول دون التمكن من بيع بعض العقارات، اضافة إلى عدم مراعاة المشرع للقيمة السوقية للعقار عند فرض الغرامة في اخلال لمبدأ العدالة وعدم مراعاة المشرع للغرض من التملك، والتزام المالك بسداد الغرامة المقررة في القانون بالرغم من تصرفه في العقار.
وطالب «اتحاد العقارين» وزير التجارة بالمساهمة في ايجاد السبل لتطبيق القانون بسهولة ويسر من اجل ان يحقق اهدافه في منع الاحتكار، مؤكدا انه يضع جميع امكانياته الفنية والقانونية تحت تصرف الوزارة للمساهمة في معالجة المشكلة، وذلك حتى لا تتفاقم آثارها وتؤثر سلبا على اهم سوق في دولة الكويت وهو السوق العقاري.
وقال الاتحاد «لا خلاف حول احقية المشرع في التدخل بسن القوانين لتنظيم شأن عام لتحقيق الغايات والاهداف العامة للدولة، الا ان القانون اعلاه لم يحظ بحقه من البحث والدراسة لذلك فإنه واجه صعوبة في التطبيق العملي، فالثابت من خلال المذكرة الايضاحية للقانون رقم 8 لسنة 2008 ان المشرع تدخل بسن هذا القانون لعدم فاعلية القانون رقم 50 لسنة 1994 حيث جاء فيها «واذا كان القانون رقم 50 لسنة 1994 قد صدر لمعالجة هذا الوضع الا انه تبين عدم فاعليته» بالرغم من ذلك فإن الصعوبات مازالت قائمة بل تفاقمت والتي تحول دون تطبيق القانون بما يحقق العدالة والمساواة والحـــــفـــاظ على المـــــراكـــز القانونية القائمة قبل صدوره ومراعاة الحالات الخاصة».
وعرض الكتاب ابرز الصعوبات والمشاكل التي تواجه تطبيق القانون، وهي:
- تطبيق القانون بأثر رجعي بالمخالفة لأحكام المادة 32، 179 من الدستور:
الكثير من الاشخاص قد تملكوا عقاراتهم قبل صدور القانون وفي ذلك الوقت لم يكن تفرض اي عقوبات على تملك العقار بأي مساحة كانت، وجاء القانون ليقيد تلك الملكية - المبنية على مراكز قانونية مستقرة - بأن فرض على الملاك التخلص من عقاراتهم وإلا وقعوا تحت طائلة الغرامة المالية المنصوص عليها فيه، وان كان القانون قد منح الملاك مهلة - فترة انذار - الا انه مس بشكل مباشر بأحكامه مراكز قانونية مستقرة قبل صدوره في انتهاك واضح وصارخ لتلك الضمانة التي كفلها الدستور في احكامه.
- صعوبة تطبيق احكام القانون على بعض الاوضاع والحالات لعدم مراعاتها من قبل المشرع:
الحالات العملية المتعلقة بالعقار كثيرة ومتنوعة وتختلف باختلاف التصرفات والغرض منها وكان يجب على المشرع مراعاة تلك الحالات ووضع النصوص المناسبة للتعامل معها ومن ابرز تلك الحالات:
- البيع الآجل:
قام بعض ملاك العقار ببيع عقاراتهم بموجب عقود بيع ابتدائية على ألا يتم نقل الملكية إلا بعد استكمال المشتري لباقي الثمن والذي في بعض الحالات يتم سداده عن طريق دفعات خلال مدة متفق عليها، وحتى لو كان العقار في حيازة المشتري فلن يتمكن المالك من نقل الملكية إلا بعد استكمال باقي الثمن، وفي هذه الحالة تظهر مشكلة ان العقار محل البيع سيظهر من ضمن ملكية البائع بالرغم من بيع العقار.
- عدم تمكن عدد من الملاك من التصرف في عقاراتهم خلال المدة المحددة في القانون:
بالرغم من ان القانون قد سرى بأثر رجعي الا ان الكثير من الملاك قد حاولوا التصرف في عقاراتهم خلال فترة الانذار المحددة في القانون إلا انهم لم يتمكنوا لعدم وجود المشتري خصوصا في ظل الازمة الاقتصادية التي طالت جميع القطاعات وقد بذل ملاك العقار جميع المحاولات في سبيل تسويق ما يملكون من خلال المشاركة في المعارض وتقديم التسهيلات الا ان الحالة يحكمها اوضاع السوق من حيث العرض والطلب ومدى توافر السيولة لدى المشتري، مسألة ذات طبيعة خاصة كونها اصولا ثابتة وجامدة تحتاج فترات طويلة لتسييلها.
- وجود موانع قانونية تحول دون التمكن من بيع بعض العقارات:
العقارات المحملة بحقوق عينية تبعية: بعض العقارات محملة بحقوق عينية تبعية - حق الرهن - وقد انشئت تلك الحقوق قبل صدور القانون ولا يستطيع مالك العقار التصرف بعقاراته حتى يتم الانتهاء من تنفيذ عقود التمويل والتي تمتد الى فترة تجاوز المدة المحددة في القانون للتصرف في العقار.
العقارات محل المنازعات القضائية: بعض العقارات محل منازعات قضائية ولا يمكن التصرف بها بحال من الأحوال حتى يتم الانتهاء من تلك المنازعة والتي تتجاوز مدة المهلة المحددة في القانون.
العقارات المملوكة للقصر وعديمي الاهلية: طبقا لأحكام القانون فإنه لا يجوز للقاصر او ناقص او عديم الاهلية التصرف في عقاره حتى يبلغ السن القانونية او زوال المانع وبالتالي سيجد القاصر نفسه ملزما بأن يؤدي مبالغ ضخمة مستحقة على العقارات التي يملكها.
العقارات الموقوفة على اعمال الخير: في حال الوقف فإن العقار يبقى باسم المالك الا ان ريعه يخصص لأعمال الخير في هذه الحالة سيتم حساب العقارات الموقوفة من ضمن املاك المالك وسيلتزم بأن يؤدي عنها الغرامة المفروضة في القانون دون ان يتمكن من التصرف في تلك العقارات.
- عدم مراعاة المشرع للقيمة السوقية للعقار عند فرض الغرامة في اخلال لمبدأ العدالة:
لقد تعامل المشرع عند فرض الغرامة مع جميع العقارات على اساس واحد وهو مبلغ عشرة دنانير عن كل متر تجاوز الخمسة آلاف دينار - طبقا لاحكام القانون - وهذا الامر لا يحقق العدالة ففي بعض الاماكن يصل سعر المتر إلى نحو الالف دينار وبالتالي تكون نسبة الغرامة لا تجاوز 1 في المئة وفي بعض المواقع لا يتجاوز سعر المتر 80 دينارا وهنا تصل نسبة الغرامة نحو 12.5 في المئة، ان هذا الوضع لا يحقق ادنى مبادئ العدالة والمساواة.
- عدم مراعاة المشرع للغرض من التملك:
الاحتكار جريمة اخلاقية وقانونية وتعاقب عليها جميع الاديان والتشريعات، لذا لا يمكن ان يعتبر كل من تملك عقار تجاوز مساحته الخمسة آلاف متر محتكرا وبالتالي مجرما يستحق العقاب، ان الاسباب التي تدعو الاشخاص التي تملك العقارات مختلفة من شخص لاخر، فالبعض يرى ان افضل وسيلة لادخار الاموال يكون بتملك العقار وقد اعتاد اهل الكويت على هذا النهج منذ نشأة الدولة، والبعض الاخر يتملك العقار بقصد تطويره وغيرها من الاسباب، الا ان المشرع اعتبر ان كل تملك جاوز تلك المساحة احتكارا وهذا امر يخالف الواقع، وتسبب بالاضرار الكبير بالملاك حسني النية.
- التزام المالك بسداد الغرامة المقررة في القانون بالرغم من تصرفه في العقار:
البيع بموجب وكالة اجراء قانوني مشروع، وهو بمثابة نقل للملكية يبقى باسم مالك العقار الاصلي بالرغم من تصرفه بذلك العقار وعليه سيجد بعض الملاك انفسهم بانهم ملزمون بسداد الغرامة المنصوص عليها في القانون عن عقارات قد تصرفوا بها.
معالي الوزير، أننا بصفتنا اتحاد للعقاريين نسعى إلى تذليل جميع العقبات والمشاكل التي تواجه ملاك العقار ونعمل على حماية سوق العقار، واننا لندعم الالتزام بالقانون ونحث عليه الا أننا نجد ان تطبيق القانون رقم 8 و9 لسنة 2008 يواجه العديد من الصعوبات والعقبات وان تطبيقه بصورته الحالية سيثير المنازعات والمشاكل القانونية، إذ سيجد المتعاملون انفسهم قد وقعوا في ظلم نتيجة تطبيق القانون بأثر رجعي والمساس بالمراكز القانونية المستقرة وعدم تحقيق العدالة والمساواة بين افراد المجتمع، لذلك فقد اصبح استحقاقا على الجميع الوقوف على تلك الحالات والتي تشكل مشاكل جدية من اجل ايجاد سبل لمعالجتها.
وبناء على ذلك نتقدم اليكم بكتابنا هذا من اجل المساهمة في ايجاد السبل لتطبيق القانون بسهولة ويسر من اجل ان يحقق اهدافه في منع الاحتكار، ونضع جميع امكانيات الاتحاد الفنية والقانونية تحت تصرف الوزارة للمساهمة في معالجة المشكلة، وذلك حتى لا تتفاقم آثارها وتؤثر سلبا على اهم سوق في دولة الكويت وهو السوق العقاري.
