القصاص 2
عضو نشط
- التسجيل
- 20 أكتوبر 2009
- المشاركات
- 1,703
تقرير لبنك الكويت الدولي
تبشير بعودة تعافي قطاع العقار تدريجياً
كشف التقرير العقاري الصادر عن بنك الكويت الدولي أن سوق العقار الكويتي قد أنهى العام الماضي بحركة نشاط ملموسة، حيث سجلت فترة الربع الأخير من عام 2010 أداء أفضل نسبياً، قياساً إلى الفترات المشابهة الأخرى بقيمة تداولات وصلت إلى 678.4 مليون دينار، وذلك بنسبة ارتفاع بلغت %58.5 عن فترة الربع الثالث من العام نفسه.
وذكر التقرير أن سوق العقار الكويتي قد نجح خلال هذه الفترة في استرداد درجة متقدمة من التعافي، رغم اصطدامه بمجموعة من العوامل غير المواتية كعطلة عيد الأضحى الطويلة والتراشق السياسي بين الحكومة وعدد من أعضاء مجلس الأمة.
وعزا التقرير التحسن الملحوظ على أداء السوق إلى عدد من المؤشرات الاقتصادية التي شهدتها هذه الفترة، ومنها تزايد العائدات المالية للدولة، جراء استمرار تصاعد أسعار النفط، وتحول حصة جيدة من الفوائض المالية الخاصة، والباحثة عن فرص محلية للاستثمار نحو القطاع العقاري، إلى جانب وجود احتمال مرجح بقيام بعض الجهات الاستثمارية ببيع أصولها العقارية، بدافع الحصول على قدر من السيولة المالية.
وبين التقرير، الذي أعدته إدارة البحوث الاقتصادية في البنك، أن الحركة النشطة في هذه الفترة تركزت بشكل أكثر على القطاع السكني الخاص، وذلك بحصة سوقية، وصلت إلى %55، يليه القطاع الاستثماري ثم التجاري.
وفيما يلي نص التقرير لفترة الربع الأخير من عام 2010:
يعتبر نشاط سوق العقار الكويتي في مجمله خلال الربع الأخير من عام 2010 الأفضل نسبيا قياسا إلى جميع الفترات الربع السنوية التي أعقبت اندلاع الأزمة المالية العالمية في سبتمبر من عام 2008. فلقد بلغت القيمة الإجمالية للصفقات المنفذة بالسوق 678.4 مليون دينار خلال هذا الربع وهو المستوى الذي لم يتيسر بلوغه منذ الربع الثاني لعام 2008. وبذلك يمكن القول بأن نشاط السوق العقارية المحلية قد نجح في استرداد درجة متقدمة من التعافي.
وعلى الرغم من ظهور العوامل غير المواتية خلال الربع الأخير من عام 2010. كمصادفة عطلة عيد الأضحى المبارك الطويلة نسبيا، والتراشق السياسي بين مجلسي الأمة والوزراء. لكن عددا من المؤشرات الاقتصادية المهمة قد ساعدت كثيرا في تحسين النشاط الكلي لسوق العقار الكويتي خلال الربع المذكور من بينها:
1 - تزايد العائدات المالية للدولة ــــ جراء استمرار تصاعد أسعار النفط (التي ارتفعت عام 2010 بنسبة %30 عن العام السابق) مما أعطى انطباعا قويا بتوفر قدرات تمويلية ملموسة لدى الحكومة تمكنها من تنفيذ الخطة الانمائية (للسنوات 2010 ــــ 2011/2013 ــــ 2014 ) وتدعم بالضرورة مسار التعافي الاقتصادي في عمومه. ومما أكد على ذلك تطبيق الحكومة لسياسات مالية توسعية حيث ازداد إجمالي الإنفاق الحكومي في الربع الثالث من عام 2010 بنسبة %21.6 عن الربع السابق له. كما سجل الإنفاق الإنشائي ارتفاعا بنسبة %21.6 عن الفترة ذاتها.
2 - تحول حصة جيدة من الفوائض المالية الخاصة الباحثة عن فرص محلية للاستثمار نحو سوق العقار الكويتي في ضوء: تراجع نشاط سوق الكويت للأوراق المالية حيث انخفض المؤشر السعري بالسوق إلى 6955.5 نقطة بنهاية ديسمبر 2010 أي بما نسبته %11.0 بالمقارنة مع نهاية الربع الثالث من العام ذاته، وضعف العائد على الودائع المصرفية في ظل بقاء أسعار الفائدة على الودائع المالية عند مستويات منخفضة قياسية.
3 - احتمال مرجح بقيام بعض الجهات الاستثمارية ببيع أصولها العقارية بدافع الحصول على قدر من السيولة المالية يسمح لها بسداد الالتزامات القائمة عليها وتحسين ميزانياتها العمومية قبل انتهاء العام المالي 2010.
وفيما يلي تفاصيل أداء سوق العقار الكويتي خلال الربع الرابع من عام 2010:
تطور النشاط الكلي لسوق العقار
تشير النشرات الرسمية الصادرة من إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل إلى تسجيل النشاط الكلي لسوق العقار في الربع الرابع من عام 2010 «عقود ووكالات» تصاعدا لكل من قيمة المبيعات وعدد الصفقات. فقد بلغت القيمة الكلية للقيمة 678.4 مليون دينار بارتفاع نسبة %58.5 عن الربع السابق. لكن الارتفاع قد جاء طفيفا قياسا إلى الربع المقابل من العام السابق (2009) وذلك بنسبة %3.0. أما العدد الكلي للصفقات لمجمل نشاط السوق في الربع الرابع من عام 2010 فقد ارتفع إلى 1669 صفقة بزيادة نسبتها %37.6 عن الربع السابق وعند حدود متطابقة تقريبا مع الربع المقابل من العام السابق.
ويستفاد من البيانات الرسمية المتوفرة تركز الصفقات في مجمل نشاط السوق على الوحدات العقارية عالية القيمة نسبيا – لاسيما في قطاع العقار السكني الخاص وقطاع العقار الاستثماري. ويمكن متابعة ذلك من بيانات معدل قيمة الصفقة الواحدة (المتوسط السعري).
ومن حيث قيمة تداولات السوق، فقد تركزت الحركة في القطاع السكني بشكل خاص وبحصة نسبتها %55، ثم جاء القطاع الاستثماري ثانيا فالقطاع التجاري.
قطاع العقار السكني: + %61.84
عاود القطاع السكني في الربع الرابع من عام 2010 اتجاهه التصاعدي مجددا وذلك في أعقاب الميل الانكماشي الذي كان قد تعرض له في الربع السابق. فقد ارتفعت قيمة الصفقات لهذا القطاع الحيوي بنسبة ملموسة بلغت %61.8 (وذلك إلى 357.8 مليون دينار بدلا من 221.2 مليونا للربع السابق). كما وازداد العدد الكلي لصفقات القطاع العقار السكني بنسبة %35 (وذلك إلى 1.384 صفقة بدلا من 1.025 صفقة للربع السابق). ومن بين العوامل التي ساعدت على تحقيق الزيادة الملحوظة في نشاط العقار السكني في الربع الأخير من عام 2010 صدور قرار وزير التجارة والصناعة (أوائل ديسمبر ) بعدم تمديد المهلة التي منحها قانون 8 و9 لسنة 2008 للشركات. وقد شدد القرار على ضرورة بيع الشركات لما تملكه من أراض سكنية غير مطورة قبل مارس من عام 2011.
وتركزت تداولات القطاع السكني بالمناطق السكنية الجديدة التي كان قد سمح بالبناء فيها، وفقا لقرار مجلس الوزراء أواخر عام 2009 وذلك بكل من أبوفطيرة والفنيطيس والمسيلة. كما وجرى تداول ملحوظ بكل من منطقة المسيلة ومنطقة الصديق. وقد حقق شراء الأراضي كما وافرا من إجمالي التداولات وبمنطقة لؤلؤة الخيران على وجه الخصوص.
قطاع العقار الاستثماري: %64.3+
جاء أداء قطاع العقار الاستثماري في الربع الرابع من عام 2010 أفضل نسبيا من الربعين السابقين، وذلك بزيادة نسبتها %64.3 (عن الربع الثالث ) و%5.0 عن الربع الثاني. فقد ارتفعت قيمة التداولات إلى 188.4 مليون دينار تم تنفيذها من خلال 357 صفقة.
وقد تحققت الزيادة الملموسة في نشاط العقار الاستثماري بفضل العديد من العوامل، لعل أهمها:استمرار تدني عوائد الودائع المصرفية (ما بين %1 و%3 ) وتعرض سوق الأسهم لنشاط اتسم بحالة من التذبذب والخمول مما أدى مجتمعا إلى تزايد رغبة المستثمرين في البحث عن استثمارات أكثر استقرارا كالعقار الاستثماري والذي يدر عوائدا تتراوح مابين %6 و%10.
وقد تركزت تداولات القطاع الاستثماري بعدد من المناطق التي تشهد كثافة عالية من المقيمين كالسالمية وحولي والفروانية. كما تصاعد عدد الصفقات في المناطق الشاملة لشقق التمليك والعقارات الاستثمارية الأرخص نسبيا إذ تم بيع عدد كبير من العقارات بالمناطق الأرخص نسبيا كالمهبولة وابو حليفة والتي تحقق عائدا أعلى مع نسبة مخاطر أكبر.
قطاع العقار التجاري: %16.6+
واصل نشاط قطاع العقار التجاري في الربع الرابع من عام 2010 اتجاهه التصاعدي الذي كان قد استعاده في الربع السابق. وقد ارتفعت القيمة الإجمالية للتداولات بنسبة 16.6% (وذلك إلى 106.6 ملايين دينار في الربع الرابع من عام 2010 بدلا من 91.4 مليونا في الربع السابق). كما وتزايد عدد الصفقات في الربع المعني إلى أكثر من ضعف ما كان عليه في الربع السابق (%155.5+).
وعلى عكس ما كان سائدا خلال الربعين الأولين الأول من عام 2010 حيث اتجه المستثمرون إلى التداول في المناطق التجارية الجديدة منخفضة الأسعار فإن حركة قطاع العقار التجاري في الربعين الأخيرين قد ركزت بصورة كثيفة على المناطق التجارية بوسط المدينة والتي غالبا ما تتطلب قوة شرائية كبيرة مثل منطقة القبلة، والتي بلغ مؤشر معدل قيمة الصفقة الواحدة (المتوسط السعري) لديها ما يربو على 11.6 مليون دينار.
أبرز أسباب بدء التعافي
1. فوائض مالية نتيجة للإنفاق الائتماني
2. توسع في السياسة المالية والإنفاق الإنشائي يزيد %21
3. تراجع نشاط البورصة وضعف العوائد المصرفية
4. شركات تبيع أصولاً بدافع الحصول على سيولة
5. تداولات سكن خاص قبل تنفيذ قانوني 8 و9
6. تداولات سكن خاص في أبوفطيرة والفنيطيس والمسيلة والصديق والخيران
7. تداولات عقار استثماري في السالمية وحولي والفروانية والمهبولة وأبو حليفة
8. عودة لزيادة تداولات العقار التجاري لاسيما في وسط المدينة
تبشير بعودة تعافي قطاع العقار تدريجياً
كشف التقرير العقاري الصادر عن بنك الكويت الدولي أن سوق العقار الكويتي قد أنهى العام الماضي بحركة نشاط ملموسة، حيث سجلت فترة الربع الأخير من عام 2010 أداء أفضل نسبياً، قياساً إلى الفترات المشابهة الأخرى بقيمة تداولات وصلت إلى 678.4 مليون دينار، وذلك بنسبة ارتفاع بلغت %58.5 عن فترة الربع الثالث من العام نفسه.
وذكر التقرير أن سوق العقار الكويتي قد نجح خلال هذه الفترة في استرداد درجة متقدمة من التعافي، رغم اصطدامه بمجموعة من العوامل غير المواتية كعطلة عيد الأضحى الطويلة والتراشق السياسي بين الحكومة وعدد من أعضاء مجلس الأمة.
وعزا التقرير التحسن الملحوظ على أداء السوق إلى عدد من المؤشرات الاقتصادية التي شهدتها هذه الفترة، ومنها تزايد العائدات المالية للدولة، جراء استمرار تصاعد أسعار النفط، وتحول حصة جيدة من الفوائض المالية الخاصة، والباحثة عن فرص محلية للاستثمار نحو القطاع العقاري، إلى جانب وجود احتمال مرجح بقيام بعض الجهات الاستثمارية ببيع أصولها العقارية، بدافع الحصول على قدر من السيولة المالية.
وبين التقرير، الذي أعدته إدارة البحوث الاقتصادية في البنك، أن الحركة النشطة في هذه الفترة تركزت بشكل أكثر على القطاع السكني الخاص، وذلك بحصة سوقية، وصلت إلى %55، يليه القطاع الاستثماري ثم التجاري.
وفيما يلي نص التقرير لفترة الربع الأخير من عام 2010:
يعتبر نشاط سوق العقار الكويتي في مجمله خلال الربع الأخير من عام 2010 الأفضل نسبيا قياسا إلى جميع الفترات الربع السنوية التي أعقبت اندلاع الأزمة المالية العالمية في سبتمبر من عام 2008. فلقد بلغت القيمة الإجمالية للصفقات المنفذة بالسوق 678.4 مليون دينار خلال هذا الربع وهو المستوى الذي لم يتيسر بلوغه منذ الربع الثاني لعام 2008. وبذلك يمكن القول بأن نشاط السوق العقارية المحلية قد نجح في استرداد درجة متقدمة من التعافي.
وعلى الرغم من ظهور العوامل غير المواتية خلال الربع الأخير من عام 2010. كمصادفة عطلة عيد الأضحى المبارك الطويلة نسبيا، والتراشق السياسي بين مجلسي الأمة والوزراء. لكن عددا من المؤشرات الاقتصادية المهمة قد ساعدت كثيرا في تحسين النشاط الكلي لسوق العقار الكويتي خلال الربع المذكور من بينها:
1 - تزايد العائدات المالية للدولة ــــ جراء استمرار تصاعد أسعار النفط (التي ارتفعت عام 2010 بنسبة %30 عن العام السابق) مما أعطى انطباعا قويا بتوفر قدرات تمويلية ملموسة لدى الحكومة تمكنها من تنفيذ الخطة الانمائية (للسنوات 2010 ــــ 2011/2013 ــــ 2014 ) وتدعم بالضرورة مسار التعافي الاقتصادي في عمومه. ومما أكد على ذلك تطبيق الحكومة لسياسات مالية توسعية حيث ازداد إجمالي الإنفاق الحكومي في الربع الثالث من عام 2010 بنسبة %21.6 عن الربع السابق له. كما سجل الإنفاق الإنشائي ارتفاعا بنسبة %21.6 عن الفترة ذاتها.
2 - تحول حصة جيدة من الفوائض المالية الخاصة الباحثة عن فرص محلية للاستثمار نحو سوق العقار الكويتي في ضوء: تراجع نشاط سوق الكويت للأوراق المالية حيث انخفض المؤشر السعري بالسوق إلى 6955.5 نقطة بنهاية ديسمبر 2010 أي بما نسبته %11.0 بالمقارنة مع نهاية الربع الثالث من العام ذاته، وضعف العائد على الودائع المصرفية في ظل بقاء أسعار الفائدة على الودائع المالية عند مستويات منخفضة قياسية.
3 - احتمال مرجح بقيام بعض الجهات الاستثمارية ببيع أصولها العقارية بدافع الحصول على قدر من السيولة المالية يسمح لها بسداد الالتزامات القائمة عليها وتحسين ميزانياتها العمومية قبل انتهاء العام المالي 2010.
وفيما يلي تفاصيل أداء سوق العقار الكويتي خلال الربع الرابع من عام 2010:
تطور النشاط الكلي لسوق العقار
تشير النشرات الرسمية الصادرة من إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل إلى تسجيل النشاط الكلي لسوق العقار في الربع الرابع من عام 2010 «عقود ووكالات» تصاعدا لكل من قيمة المبيعات وعدد الصفقات. فقد بلغت القيمة الكلية للقيمة 678.4 مليون دينار بارتفاع نسبة %58.5 عن الربع السابق. لكن الارتفاع قد جاء طفيفا قياسا إلى الربع المقابل من العام السابق (2009) وذلك بنسبة %3.0. أما العدد الكلي للصفقات لمجمل نشاط السوق في الربع الرابع من عام 2010 فقد ارتفع إلى 1669 صفقة بزيادة نسبتها %37.6 عن الربع السابق وعند حدود متطابقة تقريبا مع الربع المقابل من العام السابق.
ويستفاد من البيانات الرسمية المتوفرة تركز الصفقات في مجمل نشاط السوق على الوحدات العقارية عالية القيمة نسبيا – لاسيما في قطاع العقار السكني الخاص وقطاع العقار الاستثماري. ويمكن متابعة ذلك من بيانات معدل قيمة الصفقة الواحدة (المتوسط السعري).
ومن حيث قيمة تداولات السوق، فقد تركزت الحركة في القطاع السكني بشكل خاص وبحصة نسبتها %55، ثم جاء القطاع الاستثماري ثانيا فالقطاع التجاري.
قطاع العقار السكني: + %61.84
عاود القطاع السكني في الربع الرابع من عام 2010 اتجاهه التصاعدي مجددا وذلك في أعقاب الميل الانكماشي الذي كان قد تعرض له في الربع السابق. فقد ارتفعت قيمة الصفقات لهذا القطاع الحيوي بنسبة ملموسة بلغت %61.8 (وذلك إلى 357.8 مليون دينار بدلا من 221.2 مليونا للربع السابق). كما وازداد العدد الكلي لصفقات القطاع العقار السكني بنسبة %35 (وذلك إلى 1.384 صفقة بدلا من 1.025 صفقة للربع السابق). ومن بين العوامل التي ساعدت على تحقيق الزيادة الملحوظة في نشاط العقار السكني في الربع الأخير من عام 2010 صدور قرار وزير التجارة والصناعة (أوائل ديسمبر ) بعدم تمديد المهلة التي منحها قانون 8 و9 لسنة 2008 للشركات. وقد شدد القرار على ضرورة بيع الشركات لما تملكه من أراض سكنية غير مطورة قبل مارس من عام 2011.
وتركزت تداولات القطاع السكني بالمناطق السكنية الجديدة التي كان قد سمح بالبناء فيها، وفقا لقرار مجلس الوزراء أواخر عام 2009 وذلك بكل من أبوفطيرة والفنيطيس والمسيلة. كما وجرى تداول ملحوظ بكل من منطقة المسيلة ومنطقة الصديق. وقد حقق شراء الأراضي كما وافرا من إجمالي التداولات وبمنطقة لؤلؤة الخيران على وجه الخصوص.
قطاع العقار الاستثماري: %64.3+
جاء أداء قطاع العقار الاستثماري في الربع الرابع من عام 2010 أفضل نسبيا من الربعين السابقين، وذلك بزيادة نسبتها %64.3 (عن الربع الثالث ) و%5.0 عن الربع الثاني. فقد ارتفعت قيمة التداولات إلى 188.4 مليون دينار تم تنفيذها من خلال 357 صفقة.
وقد تحققت الزيادة الملموسة في نشاط العقار الاستثماري بفضل العديد من العوامل، لعل أهمها:استمرار تدني عوائد الودائع المصرفية (ما بين %1 و%3 ) وتعرض سوق الأسهم لنشاط اتسم بحالة من التذبذب والخمول مما أدى مجتمعا إلى تزايد رغبة المستثمرين في البحث عن استثمارات أكثر استقرارا كالعقار الاستثماري والذي يدر عوائدا تتراوح مابين %6 و%10.
وقد تركزت تداولات القطاع الاستثماري بعدد من المناطق التي تشهد كثافة عالية من المقيمين كالسالمية وحولي والفروانية. كما تصاعد عدد الصفقات في المناطق الشاملة لشقق التمليك والعقارات الاستثمارية الأرخص نسبيا إذ تم بيع عدد كبير من العقارات بالمناطق الأرخص نسبيا كالمهبولة وابو حليفة والتي تحقق عائدا أعلى مع نسبة مخاطر أكبر.
قطاع العقار التجاري: %16.6+
واصل نشاط قطاع العقار التجاري في الربع الرابع من عام 2010 اتجاهه التصاعدي الذي كان قد استعاده في الربع السابق. وقد ارتفعت القيمة الإجمالية للتداولات بنسبة 16.6% (وذلك إلى 106.6 ملايين دينار في الربع الرابع من عام 2010 بدلا من 91.4 مليونا في الربع السابق). كما وتزايد عدد الصفقات في الربع المعني إلى أكثر من ضعف ما كان عليه في الربع السابق (%155.5+).
وعلى عكس ما كان سائدا خلال الربعين الأولين الأول من عام 2010 حيث اتجه المستثمرون إلى التداول في المناطق التجارية الجديدة منخفضة الأسعار فإن حركة قطاع العقار التجاري في الربعين الأخيرين قد ركزت بصورة كثيفة على المناطق التجارية بوسط المدينة والتي غالبا ما تتطلب قوة شرائية كبيرة مثل منطقة القبلة، والتي بلغ مؤشر معدل قيمة الصفقة الواحدة (المتوسط السعري) لديها ما يربو على 11.6 مليون دينار.
أبرز أسباب بدء التعافي
1. فوائض مالية نتيجة للإنفاق الائتماني
2. توسع في السياسة المالية والإنفاق الإنشائي يزيد %21
3. تراجع نشاط البورصة وضعف العوائد المصرفية
4. شركات تبيع أصولاً بدافع الحصول على سيولة
5. تداولات سكن خاص قبل تنفيذ قانوني 8 و9
6. تداولات سكن خاص في أبوفطيرة والفنيطيس والمسيلة والصديق والخيران
7. تداولات عقار استثماري في السالمية وحولي والفروانية والمهبولة وأبو حليفة
8. عودة لزيادة تداولات العقار التجاري لاسيما في وسط المدينة