العقار في 2011 فرص متوافرة رغم الأزمة تستأهل الاستثمار فيها

[القصاص 2]

نصائح لمستثمري العقار في 2011
فرص متوافرة رغم الأزمة تستأهل الاستثمار فيها






إعداد نهى فتحي
في ظل ندرة أدوات الاستثمار في السوق المحلي يقع غالبا المستثمر في حيرة من أمره، ويتساءل عن أوجه الاستثمار المتاحة له، وهل هي مجزية مع ظروف السوق التي لا تزال غير مستقرة، أم أنه سيراهن على استثمار يلحق به خسائر كان في غنى عنها لو أحسن الاختيار منذ بداية الطريق؟
القبس ومن خلال هذا التحقيق تلقي ضوءا على ابرز طرق الاستثمار العقاري المتاحة والمجزية في السوق المحلي خلال عام 2011 والتي يتوقع خبراء العقار أن يحقق المستثمر فيها عوائد مميزة وأخرى مقبولة، مقارنة مع العوائد التي يحققها الاستثمار في مختلف القطاعات الاستثمارية، خصوصا ان الاستثمار في السوق العقاري وعلى الرغم من كل المعوقات التي تواجه المستثمرين به يبقى الاستثمار الآمن الذي يمرض ولا يموت، حيث يبقى العقار قائما مهما مرت بالسوق من أزمات قوية على عكس سوق السهم الذي يتأثر بكل هزة تلحق بالاقتصاد.
خبراء العقار أكدوا أن السوق العقاري لا يزال يضم العديد من الفرص، لاسيما في قطاعات الاستثمارية والصناعية والترفيهية وكذلك التجارية، وعلى المستثمر البحث عن أفضل الفرص المتاحة أمامه مع الأخذ في الاعتبار الابتعاد عن تكرار الأفكار، خصوصا ان أغلب المستثمرين ينظرون للتجارب الناجحة ويكررونها، الأمر الذي يزيد من العرض في مقابل محدودية الطلب ويضر بالسوق ككل، وهو ما شاهدناه في قطاع الأبراج التجارية الذي أقبلت أغلب الشركات على تشييدها فقط بغرض التقليد من دون عمل دراسات جدوى، تشير إلى حاجة السوق إلى كل هذا الكم من المساحات التجارية والإدارية، الأمر الذي أطاح بأسعار المتر التجاري، وبمعدلات الإيجار بنسب وصلت إلى 50 في المائة، عما كانت عليه أوقات ذروة النشاط العقاري.
وكذلك الحال بالنسبة للبنايات الاستثمارية، التي أقبلت على تشييدها شريحة من المستثمرين، وشهدت مختلف شوارع المناطق الاستثمارية عمليات إحلال للبنايات الحديثة محل القديمة والمتهالكة، الأمر الذي زاد من حجم المعروض الشاغر مقابل محدودية الطلب على الاستئجار، خصوصاً مع عدم توافر أي قرارات جديدة تخص فتح البلاد أمام الوافدين أو المستثمرين الأجانب.
ودعا خبراء العقار المستثمرين إلى ضرورة التعلم من تلك التجارب، التي كانت آثارها سلبية، وأضرت بالسوق العقاري والمتعاملين فيه، على مدى السنوات الثلاث الماضية، وفيما يلي نسرد 6 طرق استثمار متاحة أمام المستثمرين في السوق العقاري خلال 2011، نصح بالاستثمار فيها خبراء، كونها ما زالت تحتاج إلى ضخ المزيد من الاستثمارات، وفي الوقت نفسه عوائدها مضمونة ومجزية، إلى حد ما.

شراء بنايات استثمارية غير مخالفة ذات عوائد ثابتة
دعا خبراء السوق الراغبين في الاستثمار العقاري وتحقيق عوائد مقبولة إلى شراء العقارات الاستثمارية التي تحقق عوائد ثابتة مع التأكد من:
أولاً: ألا تكون تلك البنايات مخالفة لقانون البناء، خصوصاً أن شراء هذه النوعية من العقارات يحتسب كمغامرة، لاسيما أن جهات الدولة لا تتعامل مع البنايات الاستثمارية المخالفة، ومنها وزارة العدل التي تمنع تسجيل البناء المخالف لقانون البناء وكذلك بلدية الكويت التي لا تصدر شهادة أوصاف للعقار المخالف للقانون، وهو الأمر الذي يوقع المستثمر في مشكلات عدة كان في غنى عنها إذا اختار من الأساس عقاراً غير مخالف.
ثانياً: أن يتأكد المشتري بنفسه من صحة عقود التأجير الموجودة في العقار، خصوصا أن هناك بعض الملاك الذين يقدمون عقود ايجار وهمية للمشتري لايهامه بأن العقار مؤجر ويحقق ربحية عالية، والصحيح يكون عكس ذلك، في حين يلجأ بعض الملاك الى رفع القيمة الايجارية على الورق فيكون الايجار الفعلي 230 دينارا ويكتب في الايصالات 250 دينارا، لذلك لا بد وأن يتحقق المالك من القيم الايجارية الفعلية للوحدات التي يشملها العقار، الى جانب ذلك على المالك التأكد من عدد الوحدات الشاغرة في العقار.

الاستثمار في محافظ تحتوي عقارات مدرة للدخل
نصح خبراء السوق المستثمرين الراغبين في تحقيق عوائد مجزية مع عدم الخوض في تفاصيل صيانة العقارات ومتابعة عمليات تأجير الاستثمار العقاري من خلال المحافظ العقارية المدرة للدخل، ولكن بعد التأكد من محتويات هذه المحفظة وأنها تضم مجموعة متميزة من العقارات المدرة، التي لا تشمل عقارات مخالفة أو تضم عددا كبيرا من الشوارع، كما يجب التعرف الى مواقع تلك العقارات إذا كانت تقع في أماكن بها رغبة عالية للسكن أم أن مواقعها غير مميزة.
كما يجب على المساهم في المحفظة التأكد أيضا من أن المحفظة لا تضم أسهما لشركات حتى وإن كانت عقارية، وذلك حتى يتأكد أن رأسماله لن يتعرض إلى هزات اثر تراجع سوق الكويت للأوراق المالية لأي سبب من الأسباب، والدليل على ذلك أن المحافظ العقارية التي كانت تشتمل على عقارات استثمارية أو تجارية وصناعية مؤجرة ولا تضم أسهما هي التي كانت في منأى عن تداعيات الأزمة المالية العالمية ولم يصبها إلا خسائر غير محققة نتيجة إلى تراجع تقييمات العقارات في السوق وقت الأزمة.

اقتناص فرص مغرية لعقارات تجارية معروضة للبيع
أكد خبراء السوق العقاري ان التراجع الذي شهده قطاع العقارات التجارية في السوق المحلي، خاصة في شوارع العاصمة لن يشهده العقار على مدى سنوات عدة مقبلة، وهو الامر الذي يجعل الاستثمار في شراء الفرص العقارية التجارية الآن اقتناصا للفرص بأسعار لن تتكرر في ما بعد، لذلك نصح الخبراء الشركات المليئة وتجار العقار الذين تتوافر لديهم السيولة الكافية بشراء ما يعرض من عقارات تجارية متميزة تعثر ملاكها في سداد ما عليهم من قروض، مع مراعاة اولا مواقع تلك العقارات، وهل هي مميزة ام لا، والتأكد من سهولة الدخول والخروج من موقع البرج، وكذلك اختيار الابراج التي تكتمل خدماتها، لا سيما مواقف السيارات التي تكفي للشركات المستأجرة وروادها، حيث تعتبر تلك العوامل من ابرز معايير الجذب للتأجير في الابراج خلال الفترة المقبلة.
وبينوا ان اغلب الابراج الشاغرة حاليا تعاني نقص الخدمات او تواجدها في مواقع مزدحمة لا يستطيع روادها الدخول او الخروج منها بسهولة، مؤكدين ان السوق الآن يضم عددا لا بأس به من الفرص المواتية لعقارات تجارية ادارية تحقق لمشتريها عوائد مجزية على المدى المتوسط والبعيد.

الاستثمار في المجمعات التجارية البعيدة عن العاصمة
أشار خبراء العقار إلى أن هناك مناطق سكنية عدة تفتقر إلى الخدمات التجارية
والأسواق التي تضم محلات التجزئة والمطاعم والمقاهي، لذلك فإنه على المستثمر أن يبحث عن المواقع التي تعاني نقصا في الخدمات العقارية التجارية، خاصة المجمعات التجارية، ومن ثم يذهب لتشييد أسواق تخدم تلك المناطق، لا سيما أنها ستشهد إقبالا عاليا نظرا لحاجة تلك المناطق الى هذه النوعية من الخدمات، ومن بين تلك المناطق: المنطقة العاشرة والجهراء والأحمدي، وهي مناطق تقل فيها رقعة الخدمات التجارية مقارنة مع الكثافة السكانية العالية التي تقطن فيها.
وأضاف الخبراء أن العوائد التي ينتظر تحقيقها نتيجة للاستثمار في هذه النوعية من العقارات تعتبر قياسية مقارنة بأي طرق استثمارية أخرى، حيث يتوقع أن تصل إلى نحو 15 في المائة في بعض المواقع.

الاستثمار في أراضٍ صناعية ومخازن مؤجرة
قال خبراء العقار ان العقارات الصناعية وأراضي المخازن تبقى ضمن الاستثمارات الآمنة في السوق المحلي، نظرا لندرة المعروض منها في السوق مقابل الطلب الشديد الذي عادة ما تشهده القسائم الصناعية وأراضي المخازن من قبل الصناعيين والراغبين في توسيع مصانعهم وورشهم.
وبيّن خبراء السوق أن أسعار القسائم الصناعية والمخازن لم تشهد خلال الأزمة ذاك التراجع الملحوظ الذي شاهدته قطاعات عقارية أخرى، حيث تراوحت نسب التراجع لأسعار قطاعي المخازن والصناعي ما بين

تنفيذ مشاريع ترفيهية على الشريط الساحلي «ب»
تطرق خبراء السوق العقاري إلى سبيل آخر للاستثمار خلال عام 2011، مشيرين إلى منطقة الشريط الساحلي «ب»، والتي تمتد بداية من منطقة المسيلة إلى الدائري السابع، على الشريط الساحلي، وتفتقر إلى كثير من الخدمات الترفيهية ومجمعات المطاعم على عكس الجزءين «أ» و«ج» اللذين يمتازان بوفرة المرافق الترفيهية والسياحية والمنتجعات. ولما كان الشريط الساحلي يعد بمنزلة الرئة الترفيهية والترويحية للدولة، لذلك وضعت بعض الشركات خطة للاستفادة من هذا النقص، وتوفير خدمات ترفيهية ومطاعم، عن طريق تطوير عدد من مجمعات المطاعم في تلك المنطقة، حيث يقدر العائد السنوي لهذه النوعية من المشاريع بما يفوق 14 في المائة، وهي تعتبر فرصة مواتية أمام كثير من الشركات الراغبة في الاستثمار.