salem-shr
عضو نشط
- التسجيل
- 29 أكتوبر 2005
- المشاركات
- 163
تركت قضية شركات الرهن العقاري التي أثارها نائب رئيس مجلس الوزراء للشؤون الاقتصادية وزير الدولة لشؤون الاسكان والتنمية الشيخ أحمد الفهد في مؤتمر الكويت المالي - والتي انفردت القبس بالاشارة اليها - علامات استفهام حول مهمة هذه الشركات الجديدة وكيف ستحل المشكلة الاسكانية كما وعد الفهد.
وعلمت القبس من مصادر مقربة من ملف هذه الشركات أن الفريق الاستشاري لمتابعة تنفيذ مشروعات التنمية الحكومية يضع اللمسات الاخيرة على دراسة هذه الشركات، على أن تخرج الى النور عقب اعتماد الحكومة آلية التمويل لشركات التنمية بعد عيد الاضحى، بعد أن حُسم موضوع التمويل بضرورة وجود تمويل مدعوم من الدولة وطويل الأمد، بتوافق مع اتحاد المصارف الكويتية الذي لم يعترض رئيسه حمد المرزوق على هذا النوع من التمويل طالبا حصره بآليات السوق كالسندات.
شرحت مصادر فكرة الشركات بأنها ستكون أداة مساندة لنموذج القروض السكنية المدعومة المتعارف عليها في بنك التسليف والادخار الحكومي، بحيث ستعمل على تكملة القرض الذي يحصل عليه المواطن من بنك التسليف وهو 70 ألف دينار، لكي يتمكن المواطن من شراء منزل العمر بأسعار اليوم التي لا تقل عن ضعف هذا الرقم.
فمثلا، لنفترض أن مواطنا لا يريد الانتظار في طابور منتظري الحصول على منزل من الحكومة الذي قد يطول الى 15 سنة، اختار أن يشتري منزلا، ولنفترض أن المنزل بـ 140 ألف دينار، واتجه نحو بنك التسليف للحصول على قرض الـ 70 ألف دينار، فإن شركة الرهن العقاري الجديدة ستموّله بـالمبلغ المتبقي، على أن يَدفع لها الـ 70 ألف دينار كمُقدم.
اما المُقابل، فهو أن تحصل الشركة على فائدة منه بأسعار السوق (أي 8 كما هي لدى البنوك التقليدية)، أو بفائدة ميسرة (يجري حاليا البت بين الخيارين)، مع رهن منزله كتحوط من أي تعثر مستقبلي في سداد الاقساط، التي قد تمتد الى 30 سنة.
فكرة الرهن العقاري
وفكرة شركات الرهن تقول أن هذا المواطن يُفترض أنه يدفع ايجار منزل في فترة انتظاره للبيت الحكومي، وهي تمتد لـ15 سنة أحيانا كما ذُكر آنفا، أو أنه اقترض الباقي من القنوات التقليدية كالبنوك واشترى منزلا، وهو يدفع أقساطا شهرية مضاف اليها فائدة السوق، فإن شركة الرهن توفر على المواطن أمواله في الايجارات التي تزيد عن 72 ألف دينار في 15 سنة (لمن يدفع 500 دينار ايجار منزل شهري مثلا مع الاخذ في الاعتبار البدل الحكومي للايجار البالغ 100 دينار شهريا)، كما أنها تؤمن تمويلا أعلى من التمويل في القنوات المصرفية الذي يفترض راتبا معينا وزمنا معينا وفائدة اعلى، علما أن الطريقة التقليدية في المصارف أصبحت صعبة جدا وتفترض شروطا عدة للعميل.
والشركة مستعدة لتمويل أي مبلغ متبقي في حال أراد المواطن أن يشتري منزلا لنفترض بـ200 ألف دينار، فهي تكمّل قرض بنك التسليف وتموله بـ130 ألف دينار، مع العلم أن قضية الحد الاعلى للقرض جار الاتفاق عليها، بالتوازي مع قضية حسم الفائدة.
تعثر العميل
وفي حال تعثّر المواطن (العميل) في سداد الاقساط الشهرية، فإن الشركة تحجز على الرهن، الذي هو في هذه الحالة المنزل، على أن يُسدد أولا لبنك التسليف ما تبقى من أقساط العميل من مبلغ بيع الرهن، ثم تحصل الشركة ثانية على المبلغ المتبقي، أي أن الموضوع يضمن المال العام المدفوع من بنك التسليف، علما أن الاخير يعتمد هذا الاسلوب في حال اقرض المواطنين الـ70 ألف دينار، حيث يرهن على المنزل المنوي شراءه من المقترض، بينما يقدم قرضه بلا فائدة (قرض حسن) ولمدة تصل لـ60 سنة، وبشرط استقطاع 100 دينار من الراتب أو 10 في المائة من الراتب أيهما أعلى. ومن مهمات هذه الشركات أيضا تطوير أراضي وشرائها من الدولة والشركات والافراد، وتطوير عقارات (شقق أو أملاك)وامتلاكها وتقديم منتج الاجارة والمتاجرة في العقارات السكنية، بعد أن منع القانون 8 و9 السكني من المتاجرة بالاراضي السكنية على البنوك التقليدية والاسلامية، بينما تمكن بيت التمويل الكويتي من الحصول على أحكام قضائية للسماح له بالمتاجرة في الاراضي، علما أن هناك درجة تقاضي أخيرة يُفترض أن تبت في القضية العالقة.
قانون خاص
ولكي لا يتعارض عمل هذه الشركات مع القانون، فإنه يُفترض أن تصدر بتشريع من مجلس الأمة، باعتبارها شركات تنموية، أو تحصل على استثناء من قانون 8و9 لاعتبارات تنموية (استراتيجية دولة)، وقد تنال الموافقة نيابيا، اذ أن القضية الاسكانية هي أكثر قضية شعبية في البلاد، ولن يعترض عليها النواب لما لها من تبعات على المستوى الانتخابي. كما أن عددا من النواب سبق أن طالبوا برفع القرض الاسكاني في بنك التسليف الى 100 ألف دينار، بعد أن ارتفعت قيمة الاراضي السكنية والعقارات في السنوات الاخيرة، قبل أن تتراجع في الازمة قليلا، لكنها ما زالت في مستويات مرتفعة، اذ من شبه المستحيل حاليا الحصول على منزل بأي شكل بـ70 ألف دينار كما كانت في السابق، والشركات الجديدة قد تحل الفجوة بين مبلغ القرض والاسعار في السوق.
وهناك شروط صعبة في البنوك التقليدية والاسلامية للحصول على قرض او مرابحة، بعد التشدد من بنك الكويت المركزي بسبب تبعات الانفلات في القروض في فترة ما قبل الأزمة المالية وآثار ذلك الاجتماعية واستغلالها نيابيا كقضية ضغط على الحكومة والبنك المركزي، اضافة الى وقف معظم محاولات الزوجين من دمج رواتبهما والحصول على قرض اكبر من البنك التقليدي، (بعد اكتشاف مشاكل في حالات الطلاق وغيرها).
ويتوقع أن تكون البنوك الاسلامية المتأثر الاكبر من شركات الرهن لانها بعد أن تضررت من قانون 8و9 باعتبارها تقرض مقابل رهن، على عكس القروض في التقليدية التي يمكن أن يحصل عليها العميل مقابل اقساط مستمرة من راتبه (فلوس بفلوس)، كما أن بعض البنوك الاسلامية تشترط 50 في المائة من قيمة البيت مقدما.
كما يتوقع أن تصدر هذه الشركات بنظام اسلامي، حسب المصادر.
رهان الأحمدين
يبدو أن شركات الرهن العقاري ستكون البوابة التي ستفتح على شعبية الشيخ أحمد الفهد، نائب رئيس مجلس الوزراء للشؤون الاقتصادية ووزير الدولة لشؤون التنمية والاسكان، وربما يريد الفهد الاسراع في انجاز مشروع مبتكر قد يلقى من خلاله صدى نيابيا ايجابيا، خصوصا في اللجنة الاسكانية التي عاد اليها النائب أحمد السعدون، وسيكون الفهد مهتما بأن يشيد بمشروعه قطب برلماني كالسعدون، وقد يكون هذا السبب في مساندة الفهد وصول السعدون الى اللجنة بثاني أعلى أصوات.كيف تموّل نفسها؟
من مهام شركات الرهن العقاري استصلاح الأراضي وبناء المنازل والعقارات السكنية، والمتاجرة بها، والاستحواذ على عقارات قائمة وتطويرها، وتراهن مصادر مشروع الشركات أن تُساهم عملية استصلاح أراض جديدة وبيعها والمتاجرة بها في تأمين مصادر تمويل ذاتية للشركة، خصوصا مع وجود طلب عالٍ على السكن الخاص وشبه اختفاء المنافسة في المتاجرة والرهن بعد ظهور قانوني 8 و9، إضافة إلى رأس المال الضخم المتوقع أن تُنشأ به (غير محدد حتى الآن). وتتوقع المصادر أن تؤسس هذه الشركات لمعادلة جديدة في السوق العقاري، بحيث تُصبح اللاعب الأكبر المتحكم في أراضي الدولة و«بمميزات تفاضلية لاعتبارات استراتيجية تنموية». كما تراهن في تقليص الفجوة بين العرض القليل والطلب الكبير لمنازل سكنية، وبالتالي تحسين الأسعار لمصلحة منتظري بيت العمر، مانعة أي تضخم في الاسعار قد يرتفع من عمليات التمويل لشراء المنازل.
وترى المصادر أن اي نمو في أعمال هذه الشركات سيُترجم كعائد على أسهم المواطنين البالغة 50 في المائة من رأسمال الشركات.
فرصة للقطاع الخاصمن أساليب الترغيب فتح فرصة للقطاع الخاص للمنافسة على مزايدة شركات الرهن العقاري، علما أن هذا المجال غير متوفر بكثافة في السوق كما قال الشيخ أحمد الفهد في ملتقى الكويت المالي، وقد لا تزيد الشركات العاملة في المجال عن اثنين، مع فارق أنها ممنوعة من الرهن منذ صدور قانون 8و9 المذكورين، كما يمنع عليها المتاجرة في العقار السكني.
تحريك مياه العقار
ثمة من يراهن على أن تساهم هذه الشركات في اعادة تحريك المياه الراكدة في قطاع العقار، ثاني القطاعات المتعثرة بعد الاستثمار، والذي لم يتعافَ بشكل عام من تبعات الأزمة المالية ومازالت البنوك، خصوصا الاسلامية، تحتجز مخصصات مقابل قروض موجهة للعقار قبل الأزمة المالية، وهناك عقارات أخرى مرهونة سبق أن أُخذت بتقييمات عالية قبل الأزمة مقابل قروض يكافح آخذوها في دفع اقساطها وفوائدها. فلسفة شركات الرهن.. المواطن شريكاً
فلسفة شركات الرهن العقاري أن يصبح المواطن شريكا في التنمية وحل أزمة الاسكان بمساهمته في الشركات، مع العلم أن الفلسفة القائمة حاليا هي في اعطاء منزل مجاني للمواطنين، بينما في حالة هذه الشركات سيدفع مالا في الاقساط وفائدتها مقابل الحصول على سكن، لكنه في كل الحالات هو يدفع مقابل ايجارات أو اذا اختار شراء منزل بقروض بنكية ومن بنك التسليف، مما يعني أن الفلسفة الجديدة تأتي كحل لمشكلة يقع فيها من اختار أن يبني منزله بنفسه.
ويبدو أن الدولة توصلت أخيرا الى خلاصة أنها غير قادرة على ايجاد وحدها حلول للمشكلة الاسكانية، ولا بد أن تُعطي الادارة للقطاع الخاص في ابتكار حلول بديلة، خصوصا أن القنوات التمويلية من بنك تسليف أو بنوك تقليدية واسلامية لم تستطع أن تستوعب الحجم الهائل للمواطنين طالبي السكن، وقد لا تزيد قدرة أكبر بنك معروف عنه باقراض هذه الحالات عن 200 معاملة الى 300 معاملة سنويا، حسب ما تقول مصادر الفريق الحكومي، وهو ما يبدو خجولا أمام طلبات تزيد على 80 ألف طلب منتظر البيت الحكومي، ومعظمها يتنظر منذ التسعينات، وهي تترتفع 10 في المائة سنويا، بينما لا تستطيع حتى الحكومة تلبية أكثر من 3000 طلب سنويا.
يذكر أن الخطة التنموية تستهدف توفير 47 ألف وحدة سكنية مع نهاية سنوات الخطة في 2014 وتتوزع بين قسائم وبيوت وشقق.
فائدة للمواطن
1- المساهمة في تمويل الفجوة السعرية بين قرض بنك التسليف والادخار البالغ 70 ألف دينار واسعار المنازل في السوق البالغة اكثر من ضعف القرض.2- تسهيل حصول المواطنين على تمويل بفائدة ميسرة بدل فائدة البنك العالية نسبيا.
3- فترة السداد تصل الى 30 سنة بدل 15 سنة في البنوك وبمبالغ اعلى تصل الى 200 ألف دينار.
4- سيشكل عائد هذه الشركات ارتفاعا في قيمة اسهم المواطنين المساهمين بنسبة 50 في المائة من تأسيسها.
5- استفادة المواطن المنتظر لبيت الرعاية السكنية من تملك منزل بشكل اسرع بدل دفع ايجارات شهرية لمدة انتظار لا تقل عن 15 عاما يدفع خلالها المستأجر بـ500 دينار مثلا ما يوازي 72 ألف دينار تذهب لمصلحة الملك (بعد احتساب 100 دينار يتقاضاها كبدل ايجار من الحكومة).
نظام التأسيس
يعمل نظام طرح شركات الرهن العقاري، والمتوقع أن تؤسس شركتان منها بداية، بنفس نظام التأسيس المتعارف عليه في شركات التنمية، أي 24 في المائة للحكومة، و26 في المائة للقطاع الخاص، و50 في المائة للمواطنين.
ويُتوقع أن يكون بنك التسليف ممثلا للحكومة بنسبة 24 في المائة، وعضوا في مجلس ادارتها.
ميزات شركات الرهن
1- المتاجرة بالأراضي السكنية ورهنها وتطويرها واستصلاحها
2- فائدتها أقل من فائدة البنوك، وفترات الاسترداد فيها تمتد لـ30 سنة
3- مبالغ التمويل فيها اعلى من البنوك.. وقد تصل الى 200 ألف دينار
4- شروطها أقل.. فهي تفترض أن يكون المواطن من مستحقي منزل العمر الحكومي (الرعاية السكنية) للحصول على القرض
5- مُقدم التمويل في الشركات هو القرض الذي يحصل عليه المواطن من بنك التسليف عند 70 ألف دينار
مهام الشركات
• اقراض المواطنين من منتظري الرعاية السكنية وفضلوا اختيار شراء منزل بأنفسهم
• تطوير الاراضي واستصلاحها وبناء مساكن ومنازل وعقارات سكنية، وهو ما سيمكنها من امكانية تمويل مواطن لشراء أرض وبناء منزله بنفسه على أن تكون آلية الدفع حسب مراحل البناء
• شراء عقارات سكنية وبيعها والمتاجرة بها
عشان يحسسك ان لك فايده )) اضحك علي اضحك 
