الفهلوي
عضو مميز
تطبيق قانوني الرهن ومنع المضاربة في فبراير 2011
هل يقترب سوق العقار السكني من «بجعة سوداء»؟!
بقلم: عبدالعزيز الكندري
في عام 1954 شكل مجلس الانشاء وتم بناء 2000 وحدة سكنية متعددة النماذج في المناطق التالية: الشامية، كيفان، الفيحاء، السالميةوالدعية، وفي عام 1986 تم دمج وزارة الاسكان بالهيئة العامة للاسكان لتقوم بتخطيط وتنفيذ وتصميم وتوزيع البيوت الحكومية. ومنذ تأسيس المؤسسة العامة للرعاية السكنية الى يومنا قامت بتوزيع ما يقارب 93 ألف قسيمة وبيت وشقة سكنية تقريبا، وكان المواطن ينتظر لأكثر من 15 سنة لكي يحصل على بيت أو قسيمة سكنية اضافة الى بدل ايجار بــ 150دينارا، الذي لا يصل حتى الى نصف ايجار شقة من 3 غرف. وها هي المؤسسة اليوم تخطو خطوات حثيثة لحل المشكلة الاسكانية بالكويت وذلك عن طريق توزيع أراض سكنية على المخططات وقبل الانتهاء من خدمات المدن الجديدة وبعدد قسائم يوازي الذي تم توزيعه منذ نشأة المؤسسة.
وقد أعلن نائب رئيس مجلس الوزراء للشؤون الاقتصادية وزير الدولة لشؤون الاسكان والتنمية الشيخ أحمد الفهد عن البدء في توزيع 8800 قسيمة وبيت وذلك في اطار الخطة الخمسية وللمرة الاولى بتاريخ الكويت، والمناطق هي مدينة جابر الأحمد وسعد العبدالله وشمال غرب الصليبخات، وقد تم توزيعها على المخطط لأصحاب الطلبات القديمة، أما الطلبات الجديدة فستكون في مدينة صباح الأحمد ومدينة الخيران والمطلاع، وسيتم تأسيس شركات مدينة المطلاع والخيران في ديسمبر المقبل.
و مدينة الخيران وحدها ستستوعب ما يقارب 35530 وحدة سكنية، ومدينة صباح الأحمد 9574 وحدة سكنية، ومدينة جابر الأحمد 6679 وحدة سكنية، ومدينة سعد العبدالله تستوعب 3576 وحدة سكنية، ومدينة المطلاع 25000 وحدة سكنية، وشمال غرب الصليبخات (تم الانتهاء من التوزيع) 1736 وحدة سكنية، وباجمالي يقدر بــ 82095 وحدة سكنية خلال السنوات الست القادمة، وهذا من غير احتساب عدد الوحدات السكنية في مدينة الحرير (الصبية) التي سيتم طرح مشروع جسر الصبية في فبراير المقبل، والقسائم السكنية التي ستباع في المزادات العلنية في خيطان وغيرها من المناطق القديمة.
قانونا الرهن العقاري
في فبراير من عام 2008 صدر قانونا الرهن العقاري، اللذان يمنعان الشركات من التعامل بالبيع أو الشراء أو الرهن في القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن، بالاضافة الى فرض رسوم سنوية على القسائم الفضاء التي تزيد على 5 آلاف متر مربع، سواء كانت في موقع واحد أو في مواقع متعددة، ولا تعتبر القسيمة مبنية الا اذا بلغت مساحة البناء 200 متر مربع أو %20 من مساحة القسيمة أو أيهما أكبر، بالاضافة الى ذلك الشركات والمؤسسات الفردية ملزمة ببيع ما تملكه من قسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص خلال فترة لا تتجاوز 3 سنوات اعتبار من أول الشهر التالي لتاريخ العمل بهذا القانون، هذا مع العلم بأن المهلة المعطاة للشركات ستنتهي في فبراير 2011، وقد ذكر وكيل وزارة التجارة رشيد الطبطبائي قبل ثلاثة أسابيع بأنه لن تمنح الشركات العقارية فرصا اضافية وذلك بسبب عدم تخلصها من العقارات السكنية التي بحوزتها بعد انتهاء المدة الممنوحة لهم، وقد تم اعطاء مهلة 3 سنوات للتخلص من هذه العقارات السكنية التي بحوزتها.
إيجابيات وسلبيات
لكل شيء ايجابيات وسلبيات، ولعل من أهم ايجابيات قانون الرهن العقاري الحد من المضاربة في العقارات السكنية، والمساهمة في نزول أسعارها بعد تطبيق القانون بشكل سليم وصحيح، ومن أهم سلبيات القانون أنه أغلق قنوات تمويل لشراء بيت الأحلام أو منزل العمر على ما يسميه البعض، ماعدا بيت التمويل الكويتي الذي كسب حكما لمصلحته بأن القانون لا يسري على البنوك الاسلامية. وهناك تحركات من بعض النواب لاغلاق هذا المنفذ أيضا، كما أن القانون أضر بالشركات التي أسست من أجل تطوير الأراضي وبيعها على المواطنين، وأن القانون تمت صياغته واخراجه بشكل سريع جداً ومن غير دراسة، مما سيتسبب بأضرار بالغة بأسعار السكن الخاص في المستقبل.
والشركات العقارية التي لديها عقارات سكنية أصبحت في موقف لا تحسد عليه الآن، وذلك بعد قرب انتهاء المهلة الممنوحة لهم للتخلص من العقارات السكنية التي بحوزتهم، ولكن مع كل اسف أن الكثير منهم أصبح يكابر على عدم تطبيق القانون، وماهي الا أشهر حتى يصابوا بصدمة من جراء تنفيذ القانون عليهم والزامهم بالضريبة التي تقدر بــ10 دنانير عن كل متر أو %5 من القيمة السوقية للقسائم أو أيهما أكبر، والبعض الآخر أخذ يتحايل على القانون حيث يقومون بتسجيل العقارات السكنية بأسماء الموظفين مع اخذ ضمانات عليهم مثل «ورقة الضد».
جملة مشاكل
وهناك العديد من المشاكل الحالية التي أخذت تؤثر في السوق العقاري بشكل سلبي، وهذه المشاكل هي:
1ــ مشاكل تتعلق بمهنة التقييم العقاري، وذلك أنه بات من غير المقبول أنه عندما يتم شراء أرض واحدة بأعلى من سعر السوق بــ%20، وفي منطقة فيها حوالي 3000 أرض، ترتفع كلها بمقدار %20 فقط لأن هناك أرضا وحيدة بيعت بسعر أعلى من سعر السوق، بل وربما تكون البيعة وهمية!.
2ــ عدم وضوح الصورة في السوق العقاري، خصوصاً أن الكثير من السماسرة أصبحوا تجار عقار، وهم متضررون من السوق بشكل كبير، فلا يودون قول الحقيقة حتى لاتتأثر مصالحهم.
3 - عندما تود شراء عقار، تكتشف أن هناك 5 سماسرة مشتركين في البيعة الواحدة، اثنان منهم أساسيان ومعتمدان كسماسرة، والباقي عبارة عن دخلاء وتجار شنط يبيعون الوهم للآخرين، بل وحتى ورقة السمسار بات يتم تداولها.
آراء وتوقعات المختصين
وعند سؤال أحد المختصين والمضاربين في السوق العقاري عن القانونين السكنيين رقمي 8 و9 لسنة 2008، توقع نزول العقار السكني حوالي %30، وذلك بعد تنفيذ القانون، وكثرة الأراض السكنية، خاصة في منطقةشرق القرين، وأن أسعار السكن الخاص تم تضخيمها بشكل غير معقول، حيث أصبح سعر الارض الفضاء يقدر بمليون دولار.
ويرى أحد العاملين بالشركات العقارية ان هذا القانون غير منطقي، وذلك لان الدولة تحتكر %95 من الأراضي الفضاء، ويجب ترك السوق لمسألة العرض والطلب ومن غير أي تدخل من أحد.
أما أحد دلالوة العقار، فيقول ان الاسعار لن تتأثر، بل هناك زيادة قادمة، خاصة في بعض المناطق مثل منطقة جنوب السرة، التي تفضلها أغلب العوائل الكويتية، وما زالت متمسكة بأسعارها الى اليوم، بل ان هناك طلبا كبيرا على القسائم السكنية فيها.
مقترحات اتحاد العقاريين
وقد قدم اتحاد العقاريين 25 مقترحا للمساهمة في حل أزمة العقار بالكويت، والخروج من الدوامة الموجودة حاليا، مما سيساهم في تحريك عجلة الاقتصاد والتنمية، وكان من أبرز هذ الاقتراحات:
1 - طرح أراض أمام المستثمرين وبمزاد عام حفاظا على المال العام.
2 - تحمل مؤسسة البترول وبلدية الكويت ووزارة الدفاع مسؤولياتها في ملف تحرير الأراضي التي لا تثبت حاجتها الفعلية لها.
3 - اشراك القطاع الخاص في حل الأزمة الاسكانية.
4 - تفعيل دور المقاصة العقارية.
بالاضافة للعديد من الاقتراحات التي لا يتسع المجال لذكرها.
البجعة السوداء
«البجعة السوداء» هو من ضمن الكتب الاكثر مبيعا على قائمة «نيويورك تايمز» ومؤلفه اللبناني الأصل هو نسيم طالب، ويتحدث الكتاب عن التداعيات غير المتوقعة، ويقصد بــ«البجعة السوداء» هي الأحداث التي يستبعد حدوثها وتتميز بعدة مميزات في الوقت نفسه، وهي أنها غير قابلة للتنبؤ، ولها اثر كبير جدا على العالم. وعند وقوعه يقوم الناس بتفسير هذا الحدث على أنه غير مفاجئ. تفحص نسيم طالب ودرس كيف أن الانسان يخدع نفسه بأنه يعتقد أن لديه علما بما يحدث من حوله، مما يؤدي ذلك الى أن يحصر الانسان تفكيره في أمور معينة وهامشية، لا يفكر بطريقة كلية، وتأتي الأحداث فجأة ومن غير سابق انذار. ولعل الأزمة المالية العالمية خير مثال على ذلك، وأن نسيم يتحدث في الكتاب عن بعض الاستراتيجيات للتعامل مع «البجعات السود» وكيف تتم الاستفادة من هذه البجعات.
وطالب هو من أوائل من تنبأ بالأزمة المالية العالمية بكتابه «البجعة السوداء» عندما نشر في 2007. وذكر المساوئ التي تسير عليها سياسة الولايات المتحدة الأميركية بالرهن العقاري لدى بعض المؤسسات. وقال انها تجلس على برميل من البارود، وقد صدقت توقعاته وحدثت الأزمة المالية التي كان سببها الرهون العقارية الأميركية. ويقول طالب: «حاولت رسم خريطة الأحداث المفاجئة وغير المتوقعة أي البجع السود التي وقعت في الأعوام العشرة الماضية، فوجدت من المستحيل تحديد رسم بها لأنها متفرقة، اذا لا يمكن التعلم من تجارب الماضي لتحديد المستقبل كما يدعي الاقتصاديون والصحافيون». ويقول «هناك 13 مليون اقتصادي حول العالم لم نجد 5 منهم يتوقعون الأزمة. فهل ستكون لدينا بجعة عقارية سوداء في المستقبل؟».
خلاصة:
1 - في حالة استمرار الرعاية السكنية بجدول التوزيعات خلال الست سنوات القادمة، والتوزيعات على المخططات فان هذا سيساهم من تقليل فترة الانتظار بشكل كبير وفي مدة وجيزة.
2 - مع توزيعات الرعاية السكنية، وتطبيق قانوني الرهن العقاري رقمي 8 و9 لسنة 2008، بشكل فاعل وعدم تأجيلهما، فان هذا الأمر سيؤدي الى نزول أسعار السكن الخاص والأراضي الفضاء تحديدا في المناطق الجديدة من 30 الى %40.
3 - من أهم أسباب الأزمة العقارية لدينا طمع البعض من الربح السريع والعمل بأموال غيرهم، والاقتراض من البنوك بشكل مهول في الوقت نفسه، والذي سيؤدي الى ضغط البنوك عليهم لتسديد التزاماتهم التي تفوق حجم عقاراتهم، والذي بدوره سيقضي على تناغم السوق والمحافظة على استقراره، وبالتالي نزول أسعار العقار.
هل يقترب سوق العقار السكني من «بجعة سوداء»؟!
بقلم: عبدالعزيز الكندري
في عام 1954 شكل مجلس الانشاء وتم بناء 2000 وحدة سكنية متعددة النماذج في المناطق التالية: الشامية، كيفان، الفيحاء، السالميةوالدعية، وفي عام 1986 تم دمج وزارة الاسكان بالهيئة العامة للاسكان لتقوم بتخطيط وتنفيذ وتصميم وتوزيع البيوت الحكومية. ومنذ تأسيس المؤسسة العامة للرعاية السكنية الى يومنا قامت بتوزيع ما يقارب 93 ألف قسيمة وبيت وشقة سكنية تقريبا، وكان المواطن ينتظر لأكثر من 15 سنة لكي يحصل على بيت أو قسيمة سكنية اضافة الى بدل ايجار بــ 150دينارا، الذي لا يصل حتى الى نصف ايجار شقة من 3 غرف. وها هي المؤسسة اليوم تخطو خطوات حثيثة لحل المشكلة الاسكانية بالكويت وذلك عن طريق توزيع أراض سكنية على المخططات وقبل الانتهاء من خدمات المدن الجديدة وبعدد قسائم يوازي الذي تم توزيعه منذ نشأة المؤسسة.
وقد أعلن نائب رئيس مجلس الوزراء للشؤون الاقتصادية وزير الدولة لشؤون الاسكان والتنمية الشيخ أحمد الفهد عن البدء في توزيع 8800 قسيمة وبيت وذلك في اطار الخطة الخمسية وللمرة الاولى بتاريخ الكويت، والمناطق هي مدينة جابر الأحمد وسعد العبدالله وشمال غرب الصليبخات، وقد تم توزيعها على المخطط لأصحاب الطلبات القديمة، أما الطلبات الجديدة فستكون في مدينة صباح الأحمد ومدينة الخيران والمطلاع، وسيتم تأسيس شركات مدينة المطلاع والخيران في ديسمبر المقبل.
و مدينة الخيران وحدها ستستوعب ما يقارب 35530 وحدة سكنية، ومدينة صباح الأحمد 9574 وحدة سكنية، ومدينة جابر الأحمد 6679 وحدة سكنية، ومدينة سعد العبدالله تستوعب 3576 وحدة سكنية، ومدينة المطلاع 25000 وحدة سكنية، وشمال غرب الصليبخات (تم الانتهاء من التوزيع) 1736 وحدة سكنية، وباجمالي يقدر بــ 82095 وحدة سكنية خلال السنوات الست القادمة، وهذا من غير احتساب عدد الوحدات السكنية في مدينة الحرير (الصبية) التي سيتم طرح مشروع جسر الصبية في فبراير المقبل، والقسائم السكنية التي ستباع في المزادات العلنية في خيطان وغيرها من المناطق القديمة.
قانونا الرهن العقاري
في فبراير من عام 2008 صدر قانونا الرهن العقاري، اللذان يمنعان الشركات من التعامل بالبيع أو الشراء أو الرهن في القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن، بالاضافة الى فرض رسوم سنوية على القسائم الفضاء التي تزيد على 5 آلاف متر مربع، سواء كانت في موقع واحد أو في مواقع متعددة، ولا تعتبر القسيمة مبنية الا اذا بلغت مساحة البناء 200 متر مربع أو %20 من مساحة القسيمة أو أيهما أكبر، بالاضافة الى ذلك الشركات والمؤسسات الفردية ملزمة ببيع ما تملكه من قسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص خلال فترة لا تتجاوز 3 سنوات اعتبار من أول الشهر التالي لتاريخ العمل بهذا القانون، هذا مع العلم بأن المهلة المعطاة للشركات ستنتهي في فبراير 2011، وقد ذكر وكيل وزارة التجارة رشيد الطبطبائي قبل ثلاثة أسابيع بأنه لن تمنح الشركات العقارية فرصا اضافية وذلك بسبب عدم تخلصها من العقارات السكنية التي بحوزتها بعد انتهاء المدة الممنوحة لهم، وقد تم اعطاء مهلة 3 سنوات للتخلص من هذه العقارات السكنية التي بحوزتها.
إيجابيات وسلبيات
لكل شيء ايجابيات وسلبيات، ولعل من أهم ايجابيات قانون الرهن العقاري الحد من المضاربة في العقارات السكنية، والمساهمة في نزول أسعارها بعد تطبيق القانون بشكل سليم وصحيح، ومن أهم سلبيات القانون أنه أغلق قنوات تمويل لشراء بيت الأحلام أو منزل العمر على ما يسميه البعض، ماعدا بيت التمويل الكويتي الذي كسب حكما لمصلحته بأن القانون لا يسري على البنوك الاسلامية. وهناك تحركات من بعض النواب لاغلاق هذا المنفذ أيضا، كما أن القانون أضر بالشركات التي أسست من أجل تطوير الأراضي وبيعها على المواطنين، وأن القانون تمت صياغته واخراجه بشكل سريع جداً ومن غير دراسة، مما سيتسبب بأضرار بالغة بأسعار السكن الخاص في المستقبل.
والشركات العقارية التي لديها عقارات سكنية أصبحت في موقف لا تحسد عليه الآن، وذلك بعد قرب انتهاء المهلة الممنوحة لهم للتخلص من العقارات السكنية التي بحوزتهم، ولكن مع كل اسف أن الكثير منهم أصبح يكابر على عدم تطبيق القانون، وماهي الا أشهر حتى يصابوا بصدمة من جراء تنفيذ القانون عليهم والزامهم بالضريبة التي تقدر بــ10 دنانير عن كل متر أو %5 من القيمة السوقية للقسائم أو أيهما أكبر، والبعض الآخر أخذ يتحايل على القانون حيث يقومون بتسجيل العقارات السكنية بأسماء الموظفين مع اخذ ضمانات عليهم مثل «ورقة الضد».
جملة مشاكل
وهناك العديد من المشاكل الحالية التي أخذت تؤثر في السوق العقاري بشكل سلبي، وهذه المشاكل هي:
1ــ مشاكل تتعلق بمهنة التقييم العقاري، وذلك أنه بات من غير المقبول أنه عندما يتم شراء أرض واحدة بأعلى من سعر السوق بــ%20، وفي منطقة فيها حوالي 3000 أرض، ترتفع كلها بمقدار %20 فقط لأن هناك أرضا وحيدة بيعت بسعر أعلى من سعر السوق، بل وربما تكون البيعة وهمية!.
2ــ عدم وضوح الصورة في السوق العقاري، خصوصاً أن الكثير من السماسرة أصبحوا تجار عقار، وهم متضررون من السوق بشكل كبير، فلا يودون قول الحقيقة حتى لاتتأثر مصالحهم.
3 - عندما تود شراء عقار، تكتشف أن هناك 5 سماسرة مشتركين في البيعة الواحدة، اثنان منهم أساسيان ومعتمدان كسماسرة، والباقي عبارة عن دخلاء وتجار شنط يبيعون الوهم للآخرين، بل وحتى ورقة السمسار بات يتم تداولها.
آراء وتوقعات المختصين
وعند سؤال أحد المختصين والمضاربين في السوق العقاري عن القانونين السكنيين رقمي 8 و9 لسنة 2008، توقع نزول العقار السكني حوالي %30، وذلك بعد تنفيذ القانون، وكثرة الأراض السكنية، خاصة في منطقةشرق القرين، وأن أسعار السكن الخاص تم تضخيمها بشكل غير معقول، حيث أصبح سعر الارض الفضاء يقدر بمليون دولار.
ويرى أحد العاملين بالشركات العقارية ان هذا القانون غير منطقي، وذلك لان الدولة تحتكر %95 من الأراضي الفضاء، ويجب ترك السوق لمسألة العرض والطلب ومن غير أي تدخل من أحد.
أما أحد دلالوة العقار، فيقول ان الاسعار لن تتأثر، بل هناك زيادة قادمة، خاصة في بعض المناطق مثل منطقة جنوب السرة، التي تفضلها أغلب العوائل الكويتية، وما زالت متمسكة بأسعارها الى اليوم، بل ان هناك طلبا كبيرا على القسائم السكنية فيها.
مقترحات اتحاد العقاريين
وقد قدم اتحاد العقاريين 25 مقترحا للمساهمة في حل أزمة العقار بالكويت، والخروج من الدوامة الموجودة حاليا، مما سيساهم في تحريك عجلة الاقتصاد والتنمية، وكان من أبرز هذ الاقتراحات:
1 - طرح أراض أمام المستثمرين وبمزاد عام حفاظا على المال العام.
2 - تحمل مؤسسة البترول وبلدية الكويت ووزارة الدفاع مسؤولياتها في ملف تحرير الأراضي التي لا تثبت حاجتها الفعلية لها.
3 - اشراك القطاع الخاص في حل الأزمة الاسكانية.
4 - تفعيل دور المقاصة العقارية.
بالاضافة للعديد من الاقتراحات التي لا يتسع المجال لذكرها.
البجعة السوداء
«البجعة السوداء» هو من ضمن الكتب الاكثر مبيعا على قائمة «نيويورك تايمز» ومؤلفه اللبناني الأصل هو نسيم طالب، ويتحدث الكتاب عن التداعيات غير المتوقعة، ويقصد بــ«البجعة السوداء» هي الأحداث التي يستبعد حدوثها وتتميز بعدة مميزات في الوقت نفسه، وهي أنها غير قابلة للتنبؤ، ولها اثر كبير جدا على العالم. وعند وقوعه يقوم الناس بتفسير هذا الحدث على أنه غير مفاجئ. تفحص نسيم طالب ودرس كيف أن الانسان يخدع نفسه بأنه يعتقد أن لديه علما بما يحدث من حوله، مما يؤدي ذلك الى أن يحصر الانسان تفكيره في أمور معينة وهامشية، لا يفكر بطريقة كلية، وتأتي الأحداث فجأة ومن غير سابق انذار. ولعل الأزمة المالية العالمية خير مثال على ذلك، وأن نسيم يتحدث في الكتاب عن بعض الاستراتيجيات للتعامل مع «البجعات السود» وكيف تتم الاستفادة من هذه البجعات.
وطالب هو من أوائل من تنبأ بالأزمة المالية العالمية بكتابه «البجعة السوداء» عندما نشر في 2007. وذكر المساوئ التي تسير عليها سياسة الولايات المتحدة الأميركية بالرهن العقاري لدى بعض المؤسسات. وقال انها تجلس على برميل من البارود، وقد صدقت توقعاته وحدثت الأزمة المالية التي كان سببها الرهون العقارية الأميركية. ويقول طالب: «حاولت رسم خريطة الأحداث المفاجئة وغير المتوقعة أي البجع السود التي وقعت في الأعوام العشرة الماضية، فوجدت من المستحيل تحديد رسم بها لأنها متفرقة، اذا لا يمكن التعلم من تجارب الماضي لتحديد المستقبل كما يدعي الاقتصاديون والصحافيون». ويقول «هناك 13 مليون اقتصادي حول العالم لم نجد 5 منهم يتوقعون الأزمة. فهل ستكون لدينا بجعة عقارية سوداء في المستقبل؟».
خلاصة:
1 - في حالة استمرار الرعاية السكنية بجدول التوزيعات خلال الست سنوات القادمة، والتوزيعات على المخططات فان هذا سيساهم من تقليل فترة الانتظار بشكل كبير وفي مدة وجيزة.
2 - مع توزيعات الرعاية السكنية، وتطبيق قانوني الرهن العقاري رقمي 8 و9 لسنة 2008، بشكل فاعل وعدم تأجيلهما، فان هذا الأمر سيؤدي الى نزول أسعار السكن الخاص والأراضي الفضاء تحديدا في المناطق الجديدة من 30 الى %40.
3 - من أهم أسباب الأزمة العقارية لدينا طمع البعض من الربح السريع والعمل بأموال غيرهم، والاقتراض من البنوك بشكل مهول في الوقت نفسه، والذي سيؤدي الى ضغط البنوك عليهم لتسديد التزاماتهم التي تفوق حجم عقاراتهم، والذي بدوره سيقضي على تناغم السوق والمحافظة على استقراره، وبالتالي نزول أسعار العقار.
