قانون السوق يقول السعر يحدده العرض والطلب ، ولكن هذه المقولة لم تطبق لحد الان في العقار السكني في الكويت.
القيمة المتداولة للسوق السكني في شهر يناير 2009 انخفضت بنسبة 72% مقارنة بنفس الشهر 2008 ، و فبراير 2009 انخفض بنسبة 63% مقارنة بنفس الشهر 2008 ، وشهر مارس 2009 انخفاض بنسبة 46% عن الشهر نفسه 2008 على الرغم من صدور القانون 8/9 2008 في شهر مارس 2008 . هذه الاحصائيات حسب ادارة التسجيل العقاري بوزارة العدل .
مازال البعض يكابر بان العقار السكني لم يتأثر ، والكثير من الملاك لم يستوعبوا هذه الهزة في شح السيولة المتداولة في العقار ، بعدما كانت عدد العقارات المباعة في شهر ابريل 2007 ، 900 عقار سكني ، اصبحت في شهر مارس 2009 لا تتعدى 256 عقار فقط !
في المقابل ، مازالت اسعار العقارات شبه ثابتة والى نزول طفيف مقارنة بعدد الصفقات ، حيث ان متوسط سعر الصفقة فبراير2009 193 الف ، بينما في فبراير2008 كانت 250 الف ، كذلك يناير2009 193 ، وفي نفس الشهر 2008 بحدود ال 250 الف .
من وجهة نظري هناك عدة اسباب لعدم توافق متوسط سعر الصفقة مع عدد الصفقات، وهي كالتالي :
1- مازالت هناك شريحة كبيرة من الملاك لم يستوعبوا النزول
2- انتظار البعض منهم لحال السوق وتعدل الاوضاع خلال الفترة القادمة. والخوف من البيع الان والندم لاحقا
3- عدم الحاجة الى البيع حاليا
4- ما زالت العقارات المرهونة خارج السوق ، والتي ان بدأ تسييل هذا العقارات ودخولها في السوق ، ستكون كفيلة باغراق السوق باسعار لم نشهدها منذ سنوات.
ما هو القادم ؟
قراءة المستقبل في ظل هذه الظروف المتقلبة صعبة ، خصوصا تدخل الحكومة في اصدار بعض القرارات ، كفيلة بتغيير مجرى السوق السكني ، ولكن بشكل عام ، اتوقع استمرار هذا الضعف في عدد الصفقات ، وذلك لعدم وجود عنصر المضاربة والتي ادت باشتعال السوق العقاري خلال الثلاث سنوات الماضية ، على الرغم من وجود قانون الاستقرار الذي اعطى بعض الانتعاشة قصيرة الامد للسوق العقاري والتي شهدناها في بداية ابريل ، الا انها ليست كفيلة بانتشال السوق من نزوله.
كذلك اذا صدر حكم بيت التمويل لاستثنائهم من قانون الرهن العقاري ، والمتوقع كسب بيت التمويل للقضية ، فستكون هناك زيادة طفيفة جدا في عدد التداولات ، خصوصا في منطقة شرق القرين حيث ان الاسعار مازالت جيدة لمن اراد من الشباب الحصول على ارض سكنية.
ولكن ما رايناه من مضاربات في 2007 و2006 وبداية 2008 لن يحدث مجددا بسبب القانون 8/9 2008 ، وابتعاد الشركات عن هذا القطاع ، ولكن وكما ذكرنا سابقا بان منطقة شرق القرين سيكون اللاعب الاساسي في زيادة عدد الصفقات وذلك بسبب قرب انتهاء البنية التحتية للمسيلة ، وقرب بداية انشاء البنية التحتية لمنطقة ابو فطيرة ، والاسعار مغرية حاليا لشريحة كبيرة من الشباب في ظل استطاعت بيت التمويل الكويتي التمويل العقاري.
وبعد ذلك وبعد هذا الركود الذي سيمتد طويلا بوجهة نظري ، سيصطدم العقار السكني بالعقبة الكبرى والاختبار الاصعب ، وهي المهلة المقررة للشركات للتخلص من العقارات والاراضي السكنية والتي سيفرض عليها رسوم في حال عدم التخلص منها ، وهو على ما اعتقد شهر مارس 2011.
السيناريو كالاتي ، ستبدأ الشركات بالتخلص الفعلي من العقارات السكنية كلما اقتربنا من التاريخ المحدد ، وباعتقادي بان الشركات قد بدأت بالفعل في عملية التخلص ، الا انها ستشتد وستكون اوضح كلما اقتربت المدة من تاريخ المهلة.
فاقول لم اراد الشراء، بان يتريث لان السوق معك ، وكل الظروف تشيير الى ان هناك نزول قادم غير محدد الملامح، وهناك احداث قادمة يجب علينا انتظارها.
واقول لمن اراد البيع ، كن حذق فمازالت الاسعار ممتازة ، فالبيع بسعر اليوم اضمن من سعر البيع المجهول في المستقبل القريب.
واخيرا وليس اخرا ، لا نغفل دور الحكومة بانشاء مدن سكنية للطلبات المتراكمة لديها، وجديتها في المضي بهذه المشاريع ، حيث ان الضغط الشعبي المستمر على الحكومة سيعجل من حركتها وسرعة انجازها لهذه المشاريع. والتي ستكون عامل اساسي في انخفاض عدد الطلب مقارنة بالعرض.
ولكم التعليق ،،
القيمة المتداولة للسوق السكني في شهر يناير 2009 انخفضت بنسبة 72% مقارنة بنفس الشهر 2008 ، و فبراير 2009 انخفض بنسبة 63% مقارنة بنفس الشهر 2008 ، وشهر مارس 2009 انخفاض بنسبة 46% عن الشهر نفسه 2008 على الرغم من صدور القانون 8/9 2008 في شهر مارس 2008 . هذه الاحصائيات حسب ادارة التسجيل العقاري بوزارة العدل .
مازال البعض يكابر بان العقار السكني لم يتأثر ، والكثير من الملاك لم يستوعبوا هذه الهزة في شح السيولة المتداولة في العقار ، بعدما كانت عدد العقارات المباعة في شهر ابريل 2007 ، 900 عقار سكني ، اصبحت في شهر مارس 2009 لا تتعدى 256 عقار فقط !
في المقابل ، مازالت اسعار العقارات شبه ثابتة والى نزول طفيف مقارنة بعدد الصفقات ، حيث ان متوسط سعر الصفقة فبراير2009 193 الف ، بينما في فبراير2008 كانت 250 الف ، كذلك يناير2009 193 ، وفي نفس الشهر 2008 بحدود ال 250 الف .
من وجهة نظري هناك عدة اسباب لعدم توافق متوسط سعر الصفقة مع عدد الصفقات، وهي كالتالي :
1- مازالت هناك شريحة كبيرة من الملاك لم يستوعبوا النزول
2- انتظار البعض منهم لحال السوق وتعدل الاوضاع خلال الفترة القادمة. والخوف من البيع الان والندم لاحقا
3- عدم الحاجة الى البيع حاليا
4- ما زالت العقارات المرهونة خارج السوق ، والتي ان بدأ تسييل هذا العقارات ودخولها في السوق ، ستكون كفيلة باغراق السوق باسعار لم نشهدها منذ سنوات.
ما هو القادم ؟
قراءة المستقبل في ظل هذه الظروف المتقلبة صعبة ، خصوصا تدخل الحكومة في اصدار بعض القرارات ، كفيلة بتغيير مجرى السوق السكني ، ولكن بشكل عام ، اتوقع استمرار هذا الضعف في عدد الصفقات ، وذلك لعدم وجود عنصر المضاربة والتي ادت باشتعال السوق العقاري خلال الثلاث سنوات الماضية ، على الرغم من وجود قانون الاستقرار الذي اعطى بعض الانتعاشة قصيرة الامد للسوق العقاري والتي شهدناها في بداية ابريل ، الا انها ليست كفيلة بانتشال السوق من نزوله.
كذلك اذا صدر حكم بيت التمويل لاستثنائهم من قانون الرهن العقاري ، والمتوقع كسب بيت التمويل للقضية ، فستكون هناك زيادة طفيفة جدا في عدد التداولات ، خصوصا في منطقة شرق القرين حيث ان الاسعار مازالت جيدة لمن اراد من الشباب الحصول على ارض سكنية.
ولكن ما رايناه من مضاربات في 2007 و2006 وبداية 2008 لن يحدث مجددا بسبب القانون 8/9 2008 ، وابتعاد الشركات عن هذا القطاع ، ولكن وكما ذكرنا سابقا بان منطقة شرق القرين سيكون اللاعب الاساسي في زيادة عدد الصفقات وذلك بسبب قرب انتهاء البنية التحتية للمسيلة ، وقرب بداية انشاء البنية التحتية لمنطقة ابو فطيرة ، والاسعار مغرية حاليا لشريحة كبيرة من الشباب في ظل استطاعت بيت التمويل الكويتي التمويل العقاري.
وبعد ذلك وبعد هذا الركود الذي سيمتد طويلا بوجهة نظري ، سيصطدم العقار السكني بالعقبة الكبرى والاختبار الاصعب ، وهي المهلة المقررة للشركات للتخلص من العقارات والاراضي السكنية والتي سيفرض عليها رسوم في حال عدم التخلص منها ، وهو على ما اعتقد شهر مارس 2011.
السيناريو كالاتي ، ستبدأ الشركات بالتخلص الفعلي من العقارات السكنية كلما اقتربنا من التاريخ المحدد ، وباعتقادي بان الشركات قد بدأت بالفعل في عملية التخلص ، الا انها ستشتد وستكون اوضح كلما اقتربت المدة من تاريخ المهلة.
فاقول لم اراد الشراء، بان يتريث لان السوق معك ، وكل الظروف تشيير الى ان هناك نزول قادم غير محدد الملامح، وهناك احداث قادمة يجب علينا انتظارها.
واقول لمن اراد البيع ، كن حذق فمازالت الاسعار ممتازة ، فالبيع بسعر اليوم اضمن من سعر البيع المجهول في المستقبل القريب.
واخيرا وليس اخرا ، لا نغفل دور الحكومة بانشاء مدن سكنية للطلبات المتراكمة لديها، وجديتها في المضي بهذه المشاريع ، حيث ان الضغط الشعبي المستمر على الحكومة سيعجل من حركتها وسرعة انجازها لهذه المشاريع. والتي ستكون عامل اساسي في انخفاض عدد الطلب مقارنة بالعرض.
ولكم التعليق ،،
